Mamak'ta satılık dükkân ararken önce cepheye değil tapuya bakın
Mamak'ta cadde üstü ve ara sokak dükkânlarını yerinde geziyor; tapu cinsinden ruhsat geçmişine kadar kâğıt tarafını sizinle birlikte açıyoruz.
Dükkân satın alırken aslında bir gelir akışı satın alırsınız
Mavi Göl Emlak olarak Mamak'ta dükkân, mağaza ve zemin kat ticari birim arayışlarında alıcının yanında çalışıyoruz. İlan başlığındaki metrekare tek başına bir şey söylemez; o metrekarenin önünden kimin geçtiği, kapının hangi caddeye açıldığı ve tapuda ne yazdığı söyler.
Çalışma biçimimiz sade: hangi işi düşündüğünüzü ve bütçe bandını konuşuruz, uygun yerleri sizinle birlikte yerinde geziyoruz, tapu kaydını ve binanın belgelerini masaya koyarız. Karar sizin; bizim işimiz, kararı verirken elinizde eksik bilgi kalmaması.
Dükkân portföyü haftalık olarak değişiyor
Ticari portföy hızlı hareket ettiği için burada sabit bir liste yayımlamıyoruz. Aradığınız caddeyi, metrekare aralığını ve kullanım amacınızı söyleyin; uygun seçenekleri sizin için tarayalım.
Cadde üstü mü, ara sokak mı? Bunlar aynı ürün değil
| Ölçüt | Cadde üstü dükkân | Ara sokak veya iç blok dükkânı |
|---|---|---|
| Talep eden işletme | Market, eczane, kafe — yaya ve araç akışı isteyen işler | Servis, atölye, toptancı, depo-satış, ofis-dükkân karması |
| Kiracı bulma süresi | Kiracı çıktığında yerine talep gelmesi genelde kısa sürer | Boş kalma süresi uzayabilir; bu risk alım fiyatına yansımalı |
| Fiyatı belirleyen unsur | Cephe uzunluğu ve vitrin görünürlüğü | Net kullanım alanı, yükseklik ve yükleme kolaylığı |
| Giriş kotu | Kaldırım seviyesinde olması ciddi avantajdır | Basamakla inilen girişler kirayı aşağı çeker |
Bu tablo genel bir çerçevedir. Her parselin imar fonksiyonu, yönetim planı ve ruhsat geçmişi ayrı incelenmelidir.
Bir dükkânın değerini üç dosya belirler
Fiyat pazarlığına oturmadan önce bu üç başlığın da netleşmesi gerekir. Biri eksikse pazarlık değil, risk yönetiyorsunuz demektir.
Konum dosyası
Bir dükkânı iki farklı günde ve iki farklı saatte görmeden karar vermeyin.
- Kapının açıldığı cadde ve karşı kaldırımdaki yaya hareketi
- Araçla gelen müşteri için park ve kısa süreli duraklama imkânı
- Aynı sokakta kaç dükkân boş, ne kadar süredir boş
Yapı dosyası
Dükkân kadar içinde bulunduğu bina da satın aldığınız şeyin parçasıdır.
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân)
- Taşıyıcı sistemde sonradan açılmış kapı veya kaldırılmış duvar izi
- Elektrik gücü, yangın çıkışı, havalandırma ve baca durumu
Kâğıt dosyası
En sona bırakılırsa en pahalı sürprizler buradan çıkar. Tapu kaydını ilk gün isteyin.
- Tapuda bağımsız bölümün cinsi: dükkân mı, mesken mi
- Takyidat kaydı: ipotek, haciz, şerh, kira şerhi
- Yönetim planı, kat malikleri kararları ve belediyeye vergi borcu
Mamak'ta ticari talep hangi hatlarda toplanıyor?
Mamak tek bir ticari pazar değil; birbirinden oldukça farklı üç ticaret dokusu var ve bunlar aynı dille anlatılamaz.
Natoyolu ve Abidinpaşa ekseni
Nato Yolu Caddesi, Abidinpaşa–Akşemsettin–Cengizhan hattında ilçenin kuzey-iç kesimini besleyen ana caddedir; klasik cadde esnaflığı burada yoğunlaşır. Aynı eksende A1 (Ankaray) hattını Dikimevi'nden Natoyolu'na uzatan raylı sistem yatırımı sürüyor; duyurulan istasyonlar Abidinpaşa, Aşık Veysel, Tuzluçayır, General Zeki Doğan, Fahri Korutürk, Cengizhan, Akşemsettin ve Natoyolu. İstasyon çevrelerinde altyapı çalışmaları devam ediyor. Bu hat üzerinde bir dükkân alıyorsanız sokağın bugünkü hâlini de yapım sonrası hâlini de ayrı ayrı düşünün; açılış tarihi için kulaktan dolma bilgiye değil resmî duyurulara bakın. Bölge için Abidinpaşa ve Tuzluçayır sayfalarımız var.
Samsun Yolu — 19 Mayıs Bulvarı aksı
Ankara'yı Kayaş, Yeni Bayındır, Bayındır ve Lalahan üzerinden doğuya bağlayan aks budur. Buradaki ticaret yaya değil araç odaklıdır: müşteri yürüyerek değil, önüne park ederek gelir. Cephe uzunluğundan çok girişin ve otoparkın kullanışlılığı belirleyici olur. Yeni Bayındır ve Kayaş tarafı bu mantıkla okunur.
Yeni yapılaşan alanların zemin katları
Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm projesi etaplar hâlinde ilerliyor; TOKİ'nin Kızılca ve Ortaköy mahallelerindeki etaplarına ilişkin ihale duyurularında da ticaret merkezleri ve bağımsız ticari üniteler yer alıyor. Buralarda dükkânın değeri yerleşimin dolma hızına bağlıdır: bloklar teslim edilmeden açılan işletme uzun bir sessiz dönem yaşayabilir. Çerçeveyi kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi, kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde lokanta, pastane, fırın, kahvehane, imalathane, dükkân ve benzeri yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabileceğini düzenler. "Yıllardır burada dükkân var" cümlesi bu kararın yerine geçmez. Satın almadan önce tapudaki cinsi, yönetim planını ve varsa kat malikleri kurulu kararını isteyin; tereddüt varsa Mamak Belediyesi'nin ilgili müdürlüğünden ve bir avukattan görüş alın.
İçinde kiracı olan dükkânı almak
Kiracılı dükkân ilk günden gelir üretir. Ancak devraldığınız şey yalnızca duvarlar değil, yürürlükteki kira sözleşmesidir: satış sözleşmeyi kendiliğinden bitirmez, yeni malik olarak kiraya verenin yerine geçersiniz.
Teklif vermeden önce sözleşmenin tamamını okuyun:
- Süre, yenileme şekli ve kira artışının bugüne kadar nasıl uygulandığı
- Depozitonun kimde durduğu, kefil veya teminatın hâlâ geçerli olup olmadığı
- Kiraların banka üzerinden ödenip ödenmediği — ödeme geçmişi kiracının en dürüst referansıdır
- Tapuda kira şerhi bulunup bulunmadığı
Taşınmazı kendi işiniz için kullanmayı planlıyorsanız, kanunun yeni malike tanıdığı yolun bildirim ve süre koşullarına bağlı olduğunu baştan bilin.
Fiyatı nasıl konuşuyoruz ve devir gününde ne ödeniyor
Bu sayfada metrekare fiyatı yazmıyoruz. Aynı binanın iki dükkânı arasında bile cephe, giriş kotu, derinlik ve kat farkı yüzünden büyük fark oluşur; sabit bir rakam yayımlamak yanıltıcı olur. Görüşmede o gün geçerli emsalleri ve neden öyle olduklarını anlatıyoruz.
Yatırım değerini konuşurken en çok kullanılan yaklaşım, yıllık net kira geliriyle satış bedeli arasındaki orandır. "Net" kelimesi burada önemli: aidat, boş kalan aylar, vergi ve yenileme masrafı düşülmeden yapılan hesap gerçeği göstermez.
Devir günü kalemleri
- Tapu harcı: Satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır; konut, iş yeri veya arsa arasında oran farkı yoktur. Yükün tamamının alıcıya bırakılması yaygındır ama bu kanunun değil pazarlığın sonucudur. Oranı ve döner sermaye bedelini Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin; ayrıntı devir masrafları rehberimizde.
- Emlak ve çevre temizlik vergisi: Dükkân, meskenden farklı bir oran grubundadır ve Mamak büyükşehir sınırları içinde olduğu için oranlar iki katı uygulanır. Güncel tarifeyi Mamak Belediyesi'nden doğrulayın; çerçeve emlak vergisi sayfamızda.
Bu mülk tipinden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Zalabadesign · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · buzkozan · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Mamak'ta dükkân fiyatları ne kadar?
Tek bir rakam vermek doğru olmaz; aynı binada sadece giriş kotu farklı iki dükkân arasında bile büyük fark oluşabiliyor. Fiyatı cephe uzunluğu, giriş kotu, net kullanım alanı, kat, aidat, mevcut kira sözleşmesi ve sokaktaki boşluk oranı belirler. Aradığınız bandı söyleyin, o gün geçerli emsalleri gösterelim.
Devren satılık dükkân ile satılık dükkân aynı şey mi?
Hayır. Satılık dükkânda mülkiyeti alır, tapuda adınıza tescil ettirirsiniz. Devren satılıkta mülkiyet değil işletme el değişir: kira sözleşmesi devri, demirbaşlar ve varsa marka kullanımı söz konusudur, mülk yine mal sahibinindir. Devirden önce mal sahibinin yazılı muvafakatini, borç durumunu ve demirbaş listesini yazılı hâle getirin.
Kiracılı bir dükkân aldım, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Satış kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez; yeni malik olarak kiraya verenin yerine geçersiniz. Kanun, taşınmaza gereksinim duyan yeni malike belirli koşullarla bir yol tanır, ancak bu yol yazılı bildirim ve süre şartlarına bağlıdır. Satın almadan önce bir avukatla konuşun; satıcının "nasılsa çıkarırsın" sözüne dayanmayın.
Emlakçı hizmet bedeli ne kadar?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik tarife koymaz, üst sınır koyar: alım satımda hizmet bedeli sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü aşamaz. Bu bir tavandır; kimin ne ödeyeceği yetkilendirme sözleşmesinde yazılı olarak belirlenir. Ayrıntı komisyon oranı sayfamızda.
Dükkânı görmeden bilgi alabilir miyim?
Alabilirsiniz; konumu, yaklaşık ölçüleri, kat ve cephe durumunu telefonda konuşabiliriz. Ancak nihai kararı yerinde görmeden vermenizi önermiyoruz: sokağın hareketi, giriş kotu ve komşu işletmeler fotoğrafta görünmez.
Aradığınız dükkânı tarif edin, gezmesini biz yapalım
Hangi işi düşündüğünüzü, hangi caddeyi ve hangi metrekare bandını konuştuğumuzda arama alanı hemen daralır. Beytullah Öztürk'ü arayın ya da WhatsApp'tan yazın; uygun yerleri birlikte görelim.