İmar Durumu Nasıl Öğrenilir?
Ücretsiz ekranlar size fikir verir; yapılaşma hakkını ise yalnızca ilçe belediyesinden alınan ıslak imzalı imar durum belgesi gösterir.
İmar durumu neyi anlatır, neyi anlatmaz?
İmar durumu, bir parselin yürürlükteki imar planına göre ne amaçla ve hangi ölçüde yapılaşabileceğini gösteren bilgidir. Sadeleştirirsek üç soruyu cevaplar: bu parsele ne yapılabilir, ne kadar yapılabilir, sınırlara nereye kadar yaklaşılabilir.
Anlatmadığı şeyler de var. İmar durumu size parselin malikini, üzerindeki haciz, ipotek ya da kamulaştırma şerhini söylemez; bunlar tapu kaydında, yani takyidat bilgisinde durur. Parselin zeminde tam olarak nerede başlayıp nerede bittiğini de söylemez; onu aplikasyon krokisi gösterir. Yani imar durumu tek başına bir arsayı güvenli hâle getirmez, sadece bir tarafını aydınlatır.
Bu rehberde sırasıyla şunlar var
- Hangi ekranın bilgi amaçlı, hangi belgenin bağlayıcı olduğu
- Ankara'da imar durumunun ve askıdaki planların sorgulandığı resmî adresler
- Nazım imar planı ile uygulama imar planı arasındaki fark ve bu farkın alıcıya maliyeti
- Belgeyi elinize aldığınızda satır satır neye bakacağınız
Nereye bakarsanız ne öğrenirsiniz
| Kaynak | Size ne söyler | Bağlayıcı mı? |
|---|---|---|
| TKGM Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr) | Parselin konumu, yüzölçümü, ada-parsel numarası ve uydu görüntüsü üzerindeki sınırı. Sonucu PDF olarak indirebilir, sınır geometrisini KML dosyası hâlinde alıp Google Earth'te açabilirsiniz. | Hayır — imar bilgisi vermez, malik ve şerh göstermez |
| Ankara Büyükşehir Belediyesi E-İmar | İlçe, mahalle, sokak, kapı numarası veya ada-parsel ile plandaki durum ve yürürlükteki imar planları. Mamak dâhil çok sayıda ilçe belediyesinin uygulama imar planlarını kapsar. | Hayır — ekrandaki görüntü bilgilendirme amaçlıdır |
| planaski.ankara.bel.tr | Askıya çıkarılmış, yani henüz kesinleşmemiş plan ve plan değişiklikleri. Planlar bir ay askıda kalır ve bu sürede itiraz edilebilir. | Hayır — ama itiraz süresini kaçırmamak için bakılacak tek yer |
| İlçe belediyesinin imar birimi — imar durum belgesi (çap) | Parselin fonksiyonu, emsal (KAKS), TAKS, Yençok, çekme mesafeleri, yapı nizamı ve asgari ifraz şartı. | Evet — ıslak imzalı belge esas alınır |
| Tapu müdürlüğü — takyidat (şerh ve beyanlar) | İpotek, haciz, kamulaştırma şerhi, satış vaadi, geçit ve enerji nakil hattı irtifakları. | Evet — ama imar değil, mülkiyet bilgisidir |
Ekran görüntüsü ile ıslak imzalı belge arasında fark çıkabilir; anlaşmazlıkta belge esas alınır. Kurumların başvuru kanalları ve uygulamaları değişebildiği için başvurudan önce ilgili belediyeyi arayın.
Dört adımda imar durumunu öğrenmek
Sıra önemli. Ücretsiz ekranlarla başlayıp belgeyle bitirirseniz hem para hem zaman kaybetmezsiniz.
Ada ve parsel numarasını netleştirin
Tapudaki il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisini alın. Adresten yola çıkmayın; aynı sokakta yan yana duran iki parselin imar hakkı farklı olabilir.
- Tapuda yazan mahalle adı bugünkü adla aynı olmayabilir
- Hisseli tapuda pay oranını da not edin
Ücretsiz ekranlarda ön bakış yapın
TKGM Parsel Sorgu ile parselin yerini ve büyüklüğünü, Ankara Büyükşehir Belediyesi E-İmar ile plandaki fonksiyonunu görün. Bu aşama size ilerlemeye değer olup olmadığını söyler.
- Parsel Sorgu çıktısını PDF olarak saklayın
- Ekran görüntülerini tarih atarak arşivleyin
Askıdaki planları kontrol edin
planaski.ankara.bel.tr üzerinden, parselin bulunduğu alanda askıya çıkmış bir plan ya da plan değişikliği olup olmadığına bakın. Bir bölge için söylenen imar beklentisinin doğrulanacağı ilk resmî yer burasıdır.
İmar durum belgesini alın
Son sözü ilçe belediyesinin imar birimi söyler. Belge ıslak imzalıdır, üzerinde tarih ve geçerlilik bilgisi bulunur. Mamak'taki parseller için başvuru Mamak Belediyesi'ne yapılır.
- Belgeyi fiyat pazarlığından önce isteyin
Nazım plan var diye yapılaşma hakkı doğmaz
İmar planları kademelidir ve her kademeyi farklı bir idare onaylar. Büyükşehir sınırları içindeki Ankara'da pratikte şu ikisi belirleyicidir:
- 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli nazım imar planı — Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin yetkisindedir. Bölgenin genel kullanım kararlarını verir: konut gelişme alanı, ticaret, sanayi, rekreasyon, tarım.
- 1/1000 ölçekli uygulama imar planı — ilçe belediyesinin yetkisindedir. Parsel ölçeğinde emsal, TAKS, kat adedi ve çekme mesafesi burada belirlenir.
Kritik nokta şudur: yapılaşma hakkını 1/1000 belirler. Bir alanda nazım plan onaylanmış olabilir ama uygulama imar planı henüz yapılmamış olabilir. Böyle bir parsel plan sınırı içinde görünür, hatta ilanda konut alanı diye tanıtılır, ancak bugün için ruhsat alınamaz. Arsa alıcısının en sık düştüğü boşluk tam burasıdır.
Uygulama planı yoksa ne olur?
Belediyenin cevabı çoğunlukla alanda yürürlükte bir uygulama imar planı bulunmadığı yönünde olur. Bu, parselin değersiz olduğu anlamına gelmez; ruhsatlı yapı yapılamayacağı anlamına gelir. Böyle bir parsel alıyorsanız bedeli bugünkü hakka göre değerlendirin, gelecekte gelmesi beklenen plana göre değil. Plan geldiğinde imar uygulamasıyla parselin bir bölümünün yola ve kamu alanlarına gidebileceğini de hesaba katın.
İlan metnindeki imarlı, ifrazlı, villa imarlı gibi ifadeler beyandır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, ilanlarda taşınmazın imar ve yapı kullanma izin durumuna yer verilmesini zorunlu tutar (m. 14/2-i yollamasıyla m. 15/3); yani bu bilgi ilanda bulunmalıdır. Ama bir ilan satırı, ıslak imzalı imar durum belgesinin yerini tutmaz.
Basit kural: kapora vermeden önce belgeyi görün. Belgeyi göremiyorsanız kaporayı da vermeyin.
Görsel: Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Ankara'da resmî kapılar
Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin E-İmar uygulaması; Akyurt, Altındağ, Ayaş, Bala, Beypazarı, Çamlıdere, Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Gölbaşı, Güdül, Haymana, Kalecik, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar, Sincan, Şereflikoçhisar ve Yenimahalle gibi ilçe belediyelerinin uygulama imar planlarını kapsar. Yani parselinizin plandaki durumuna dair ilk bakışı buradan yapabilirsiniz.
Askıya çıkan planlar planaski.ankara.bel.tr adresinde yayımlanır. Bir plan bir ay askıda kalır ve itiraz bu süre içinde yapılır; süre geçtikten sonra idareye itiraz yolu kapanır, geriye yargı yolu kalır. Bu yüzden bir bölgede parsel sahibiyseniz askıyı düzenli olarak takip etmek, sonradan hak aramaktan çok daha ucuzdur.
Üst ölçekli planlar ve genel sorular için Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı'na (Hipodrom Caddesi No: 5, Yenimahalle) başvurabilirsiniz. Parsel ölçeğindeki soruların muhatabı ise her zaman ilçe belediyesidir.
Belge elinize geçtiğinde satır satır bakılacaklar
- Parselin fonksiyonuKonut, ticaret, sanayi, tarım, rekreasyon... Fonksiyon, parselin ne olabileceğini belirleyen ilk satırdır ve fiyatı en çok etkileyen bilgidir.
- Emsal (KAKS) ve TAKSToplam inşaat alanı ile zemindeki oturum alanı. İkisi birlikte okunur; tek başına okunduğunda ikisi de yanıltır.
- YençokYapının çıkabileceği en fazla yükseklik ya da kat adedi. Metre olarak yazıldıysa kat adedine kendiniz çevirmeye çalışmayın, belediyeye sorun.
- Çekme mesafeleriYapının yola ve komşu parsel sınırına en fazla ne kadar yaklaşabileceği. Dar parsellerde yapılaşılabilir alanı ciddi biçimde küçültür.
- Yapı nizamıAyrık, ikiz, bitişik veya blok. Komşu parsele bitişik yapılıp yapılamayacağını söyler.
- Asgari ifraz şartıParseliniz tek başına yapılaşmaya yeterli büyüklükte mi? Değilse komşu parselle tevhit, yani birleştirme gerekebilir.
- Belgenin tarihi ve geçerliliğiİmar planı değişebilir. Eski tarihli bir belgeye güvenmeyin; tarihini ve geçerlilik süresini belge üzerinden ve belediyeden teyit edin.
Sık sorulan sorular
İmar durumunu e-Devlet'ten öğrenebilir miyim?
Her belediye e-Devlet üzerinden imar durumu sorgulaması sunmuyor. e-Devlet'te kendi taşınmazınıza ait tapu bilgilerini görebilirsiniz, ancak resmî imar durum belgesi parselin bağlı olduğu ilçe belediyesinin imar biriminden alınır. Ankara için Büyükşehir Belediyesi'nin E-İmar uygulaması bilgi amaçlı bir bakış sağlar.
TKGM Parsel Sorgu imar durumunu gösterir mi?
Hayır. Parsel Sorgu parselin konumunu, yüzölçümünü ve sınırlarını gösterir; üzerine ne yapılabileceğini göstermez. Malik ve şerh bilgileri de bu ekranda görünmez. Buna karşılık ücretsizdir ve sonucu PDF olarak indirilebildiği için ilk adım olarak çok işe yarar.
Parselin sahibi ben değilim, belgeyi alabilir miyim?
Uygulamada imar durum belgesi malik ya da malikin vekili adına düzenlenir. Alıcıysanız en pratik yol belgeyi satıcıdan istemek, ya da satıcıdan noterden vekâlet veya yazılı muvafakat almaktır. Belediyenin güncel uygulamasını başvurudan önce teyit edin.
Komşu parselin imarı benimkiyle aynı mıdır?
Zorunlu değil. Plan sınırı bir parselin ortasından bile geçebilir; yol, yeşil alan ya da farklı bir fonksiyon kararı yan yana iki parseli tamamen farklı hâle getirebilir. Her parsel kendi belgesiyle değerlendirilir.
Bölgeye imar geleceği söyleniyor, nasıl doğrularım?
Söylentiyi değil askıyı takip edin. Askıya çıkmış bir plan varsa planaski.ankara.bel.tr üzerinde görünür ve bir ay askıda kalır. Askıda plan yoksa ortada henüz resmî bir işlem yok demektir. Bir planın onaylanmış olması da kesinleştiği anlamına gelmez; planlar yargı kararıyla iptal edilebilir.
İmar durumu ile tapu kaydı aynı şey mi?
Değil. Tapu kaydı mülkiyeti ve taşınmazın cinsini (arsa, tarla, bağ gibi) gösterir; imar durumu ise yapılaşma hakkını gösterir. Tapuda tarla yazan bir taşınmaz imar planı içinde kalabilir; tapuda arsa yazan bir taşınmazın uygulama imar planı ise henüz yapılmamış olabilir.
Baktığınız parseli birlikte kontrol edelim
Ada ve parsel numarasını iletin; parselin konumunu, plandaki durumunu ve hangi kapıya başvurmanız gerektiğini birlikte gözden geçirelim. Mamak ve çevresindeki parseller için yerinde de bakabiliyoruz.