KAKS, TAKS ve Emsal Ne Demek?
TAKS zemindeki oturumu, KAKS (emsal) toplam inşaat alanını verir. İkisi birlikte okunmadan bir arsanın ne ettiği anlaşılmaz.
Üç kısaltma, tek soru: buraya ne kadar yapılır?
İmar durum belgesindeki sayılar aslında tek bir soruyu cevaplar: bu parselde ne kadar inşaat yapılabilir? Cevabı üç kısaltma birlikte verir.
- TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) — yapının zemine oturduğu alanın parsel alanına oranıdır. Arsanızın ne kadarının bina altında kalacağını söyler.
- KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) — bütün katların toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Planlarda çoğunlukla emsal ya da kısaca E harfiyle yazılır; üçü aynı şeyi anlatır.
- Yençok — yapının çıkabileceği en fazla yükseklik. Kat olarak (Yençok: 2 kat) ya da metre olarak yazılabilir.
Bu üçü birbirinin yerine geçmez. Emsali yüksek ama TAKS'ı düşük bir parselde ince ve yüksek; TAKS'ı yüksek ama Yençok'u düşük bir parselde geniş ve alçak bir yapı kurgulanmış demektir. İki arsanın emsali aynı olsa bile üzerine çıkacak bina bambaşka olabilir.
1.000 m² parsel üzerinden örnek okuma
| Plandaki değer | Ne anlama gelir | 1.000 m² parselde sonuç |
|---|---|---|
| TAKS: 0,30 | Bina zemine, parselin en fazla yüzde otuzu kadar oturabilir | En fazla 300 m² taban alanı |
| KAKS (E): 0,60 | Tüm katların toplamı parsel alanının 0,60 katını geçemez | En fazla 600 m² toplam inşaat alanı |
| Yençok: 2 kat | Yapı iki kattan fazla olamaz | 600 m²'yi iki kata dağıtmak gerekir |
| Çekme mesafesi: ön 5 m, yan 3 m | Yapı yola ve komşu sınıra bundan fazla yaklaşamaz | Parselin kenarlarında yapılaşılamayan bir bant kalır |
| Yapı nizamı: Ayrık | Bina komşu parsele bitişemez | Dört yandan boşluk bırakılır |
| Asgari ifraz: 500 m² | Bu büyüklüğün altında yeni parsel oluşturulamaz | 1.000 m²'lik parsel en fazla iki parsele bölünebilir |
Tablodaki değerler kavramı anlatmak için seçilmiş örneklerdir. Sizin parselinizin gerçek değerleri imar durum belgesinde ve plan notlarında yazar.
Emsali TAKS'a bölerseniz ne görürsünüz?
İki sayı arasındaki oran, plancının o parselde kaç katlı bir yapı kurguladığını kabaca gösterir. Aynı 1.000 m² parselde üç farklı senaryo:
TAKS 0,30 — E 0,60
Oran 2. Zeminde 300 m², toplamda 600 m². İki katlı, bahçesi kalan bir yapı düzeni öngörülmüş demektir.
TAKS 0,25 — E 1,00
Oran 4. Zemine 250 m² oturan, dört katlı ve çevresinde daha çok boşluk bırakan bir yapı. Toplam inşaat alanı iki katına çıkarken bahçe büyür.
TAKS 0,40 — E 0,40
Oran 1. Tek katlı bir yapı öngörülmüş. Bu tür değerler daha çok kırsal ve düşük yoğunluklu alanlarda karşımıza çıkar.
Adım adım: bir arsada kaç m² inşaat çıkar?
- Parsel alanını netleştirin. İlandaki metrekareye değil, tapudaki ve TKGM Parsel Sorgu'daki yüzölçümüne bakın. İkisi tutmuyorsa hesaba başlamadan önce bunu çözün.
- Emsali parsel alanıyla çarpın. 1.000 m² × 0,60 = 600 m². Bu, bütün katların toplam inşaat alanıdır.
- TAKS ile zemindeki sınırı bulun. 1.000 m² × 0,30 = 300 m². Bina zemine bundan fazla oturamaz.
- Yençok ile kontrol edin. 600 m²'yi 300 m²'lik tabanla yapmak iki kat demektir. Yençok iki kattan azsa hesap tutmaz ve emsalin tamamını kullanamazsınız.
- Çekme mesafelerini çizin. Parselin ölçülerini kâğıda geçirin, ön 5 m ile yan ve arka 3 m gibi mesafeleri içeriden kırpın. Geriye kalan alan taban alanınızı fiilen sınırlar. Dar ve uzun parsellerde bu adım TAKS'tan daha belirleyicidir.
- Yol ve kamuya terk payını sorun. Kadastro parseli henüz imar uygulamasına girmemişse, imar parseline dönüşürken bir bölümü yola ve kamu alanlarına gidebilir. Hesabı bugünkü yüzölçümü üzerinden kesinleştirmeden önce belediyeye sorun.
Bu altı adım size bir tavan verir, bir proje vermez. Hangi alanların emsale dâhil olduğu, hangilerinin sayılmadığı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde ve parselin plan notlarında düzenlenir; otopark, sığınak ve ortak alanlar hesabı değiştirir. Kesin rakam için mimar veya şehir plancısıyla çalışın.
Yukarıdaki hesap, bir arsanın istenen fiyatının makul olup olmadığını değerlendirmenize yeter. Ruhsat aşamasında ise jeolojik ve jeoteknik etüt, otopark yükümlülüğü, yangın ve asansör kuralları, komşu parsel kotları gibi başlıklar devreye girer; yapılabilir alan çoğu zaman kâğıt üstündeki tavandan küçük çıkar. Bir arsayı emsal tavanına göre fiyatlıyorsanız aradaki farkı riske yazın.
Görsel: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Emsali yiyen şeyler
İki parselin emsali aynı olabilir ama üzerine çıkacak yapı aynı olmayabilir. Aradaki farkı çoğunlukla şunlar yaratır:
- Parsel geometrisi. Çekme mesafeleri içeriden kırpıldıktan sonra dar bir parselde kullanılabilir taban alanı, TAKS'ın izin verdiğinin altına düşebilir.
- Yol cephesi. Yola cephesi olmayan parselde ruhsat alınamayabilir; önce geçit hakkı ya da komşu parselle tevhit gerekir.
- Eğim ve zemin. Yüksek eğimli ve ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alanlarda yapının yerleşimi ciddi biçimde kısıtlanır.
- İrtifak hakları. Enerji nakil hattı, doğal gaz ya da su isale hattı irtifakı tapuda görünür ve parselin yapılaşabilir alanını fiilen küçültür.
- Plan notları. Bazı planlar malzeme, çatı biçimi, asgari ifraz büyüklüğü, hatta mülkiyet şartı getirir. Sayıları okuyup plan notlarını atlamak, hesabın tamamını boşa çıkarabilir.
Aynı ilçede emsal 0,01 de olabilir
Emsal denince akla apartman gelir; oysa aynı ilçe sınırları içinde çok düşük emsallerle de karşılaşırsınız. Mamak'ta Kıbrıs Vadisi için hazırlanan ve 27.08.2021 tarihinde Bakanlık Makamı'nca onaylanan koruma amaçlı imar planında, rekreasyon alanı olarak ayrılan kesim için emsal E = 0,01, yapı yüksekliği iki kat ve ifrazda asgari parsel büyüklüğü 10.000 m² olarak belirlenmiştir. Özel rekreasyon alanı için emsal E = 0,05, asgari parsel büyüklüğü ise 5.000 m²'dir.
Bunun pratik karşılığı şudur: 10.000 m²'lik bir parselde E = 0,01 ile yapılabilecek toplam inşaat alanı 100 m²'dir. Üstelik aynı planın rekreasyon alanına ilişkin notunda, mülkiyet kamu eline geçmeden yapılaşmaya geçilemeyeceği belirtilmiştir; yani malik kendi parselinde inşaata başlayamayabilir.
Bu örnek, bir arsaya yalnızca büyüklüğüne bakarak değer biçmenin neden yanıltıcı olduğunu gösteriyor. Değeri belirleyen metrekare değil, o metrekareye bağlanmış haktır. Planların güncel durumu değişebileceği için parselinizin bugünkü değerlerini Mamak Belediyesi'nden teyit edin.
Sık sorulan sorular
KAKS ile emsal aynı şey mi?
Evet. KAKS, Kat Alanı Kat Sayısı'nın kısaltmasıdır ve planlarda çoğunlukla emsal ya da E harfiyle gösterilir. Üçü de bütün katların toplam inşaat alanının parsel alanına oranını anlatır.
TAKS yazmıyorsa ne yapmalıyım?
Bazı planlarda TAKS ayrıca yazılmaz. Bu durumda uygulanacak kural plan notlarında ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde aranır. Kendi kendinize varsayım yapmayın; ilçe belediyesinin imar birimine sorun ve cevabı belge üzerinden alın.
Emsal 1,00 ise arsamın tamamına inşaat yapabilir miyim?
Hayır. Emsal 1,00, bütün katların toplam inşaat alanının parsel alanına eşit olabileceğini söyler. Zemine ne kadar oturacağını TAKS, kaç kat çıkabileceğinizi Yençok, sınırlara ne kadar yaklaşabileceğinizi çekme mesafeleri belirler.
Bu sayılardan kaç daire çıkacağını hesaplayabilir miyim?
Kaba bir tahmin yapabilirsiniz: toplam inşaat alanını hedeflediğiniz ortalama daire büyüklüğüne bölmek fikir verir. Ancak merdiven, asansör, ortak alanlar ve otopark yükümlülüğü satılabilir alanı düşürür. Gerçek sayı ancak avan projeyle ortaya çıkar.
Tarla vasıflı bir arazide emsal olur mu?
İmar planı içinde kalmayan tarım arazilerinde emsal konuşulmaz; orada belirleyici olan tarım mevzuatı ve alınması gereken izinlerdir. Tarla üzerinde yapı düşünüyorsanız önce Tarım ve Orman İl veya İlçe Müdürlüğü'nden arazinin vasfını ve izin durumunu teyit edin.
Emsal artışı beklentisiyle arsa almak mantıklı mı?
Emsal, plan değişikliğiyle artabileceği gibi azalabilir; ayrıca planlar yargı kararıyla iptal edilebilir. Beklentiye göre değil, bugün elinizde olan hakka göre fiyat verin. Askıya çıkmış bir plan varsa planaski.ankara.bel.tr üzerinde görürsünüz ve bir ay içinde itiraz edebilirsiniz.
Baktığınız arsada ne çıkıyor, birlikte bakalım
Elinizde imar durum belgesi ya da yalnızca ada-parsel numarası varsa iletin; belgedeki sayıların ne anlama geldiğini ve parselin bugün neye izin verdiğini birlikte konuşalım.