Emlak, tapu ve arazi hakkında en çok sorulanlar
Telefonda en sık gelen soruları başlıklara ayırdık; her cevabın sonunda konuyu derinleştiren rehber sayfasının bağlantısı var.
Bu sayfa neyi çözer, neyi çözmez
Aşağıdaki cevaplar bir işlemin genel çerçevesini anlatır. Tapu, imar ve vergi konularında sonucu belirleyen şey neredeyse her zaman o parsele özgü ayrıntıdır: hissenin oranı, arazinin vasfı, planın hangi yılda onaylandığı, üzerinde şerh olup olmadığı. Bu yüzden her cevabın sonunda ilgili kurumu ya da daha ayrıntılı rehberi gösteriyoruz.
Hiçbir cevabı hukuki görüş yerine koymayın. Oranlar, tutarlar ve süreler mevzuat değişiklikleriyle güncellenir; işlem gününde geçerli olanı ilgili kurumdan teyit edin.
Bizimle çalışmak
Emlakçı komisyonu ne kadar?
Yaygın olarak duyulan "alıcıdan yüzde şu, satıcıdan yüzde bu" ifadesi bir mevzuat kuralı değildir. Taşınmaz ticareti mevzuatı hizmet bedeline toplam bir üst sınır koyar; bu sınırın altında oranın ne olacağı ve tarafların nasıl paylaşacağı yetkilendirme sözleşmesinde yazılır. Sözleşmeyi imzalamadan önce oranı, neyi kapsadığını ve ne zaman hak edildiğini yazılı görün.
Yetki belgeniz var mı, nasıl kontrol ederim?
Taşınmaz ticareti yapan işletmelerin yetki belgesi alması zorunludur ve yetki belgesi numarası ilanlarda gösterilir. Belge kayıtları Ticaret Bakanlığı'nın taşınmaz ticareti bilgi sisteminde tutulur; şüpheye düştüğünüz her ofis için Ticaret İl Müdürlüğü'ne sorabilirsiniz. Bizim numaramızı telefonda isteyin, söyleyelim.
Yetki sözleşmesi imzalamak zorunda mıyım?
Bir taşınmazın ilan edilebilmesi için malikle yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olması gerekir. Yani sözleşme sizin için bir yük değil, ilanın hukuken var olabilmesinin şartıdır. Sözleşmede taşınmazın kimlik bilgileri, üzerindeki ipotek ve haciz gibi kısıtlamalar, hizmet bedeli ve süre yer alır.
Sitede neden ilan listesi yok?
Çünkü olmayan bir portföyü varmış gibi göstermek istemiyoruz. Bölgede işlemlerin önemli kısmı ilan yayına girmeden dönüyor. Aradığınızı tarif edin, elimize geldiğinde haber verelim; ayrıntı için İlanlarımız sayfasına bakın.
Bölge ve ulaşım
Hangi mahallelerde çalışıyorsunuz?
Çekirdek bölgemiz Mamak'ın doğu kuşağı: Bayındır, Kıbrıs Mahallesi (Kıbrısköy), Üreğil, Kutludüğün, Lalahan, Gökçeyurt, Kızılca ve Ortaköy hattı. Bu mahallelerde satılan şey genellikle daire değil arsa, tarla, hobi bahçesi ve bağ evidir. Ankara genelindeki konut ve iş yeri taleplerine de bakıyoruz.
Mamak'a metro var mı?
Bugün yok. Ankara Metrosu ve Ankaray hatlarının hiçbiri Mamak'a girmiyor; ilçenin raylı sistem bağlantısı Başkentray banliyö hattının Demirlibahçe–Kayaş arasındaki istasyonlarıyla sınırlı. Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin duyurduğu Dikimevi–Natoyolu raylı sistem uzatma hattı ise yapım sürecinde; güncel durumu belediyenin resmî duyurularından takip edin.
Mavi Göl çevresinde ne satılıyor?
Göl ve rekreasyon alanı çevresinde ürün daire değil; ağırlıklı olarak arsa, tarla, bağ evi ve hobi bahçesi. Manzara ve gölün yakınlığı fiyatı yukarı çeken bir etken, ancak manzaralı diye alınan her parselde yapılaşma hakkı bulunmuyor. Alım öncesi imar durumunu mutlaka sorgulayın.
Kıbrısköy'ün resmî adı ne?
Resmî mahalle adı Kıbrıs Mahallesi. Halk arasında ve ilanlarda Kıbrısköy diye geçer. Tapu, imar ve belediye işlemlerinde resmî adı kullanmanız kayıt aramalarında karışıklığı önler.
Tapu ve devir
Tapu devri nerede ve nasıl yapılır?
Devir, taşınmazın bağlı olduğu Tapu Müdürlüğü'nde, taraflar ya da vekilleri huzurunda imzalanır. Başvuru ve randevu Web-Tapu üzerinden yapılır; başvuru sonrası harçlar tahakkuk eder ve ödenmeden imza aşamasına geçilmez. Sürecin tamamı için tapu devri rehberimize bakın.
Tapu harcını kim öder?
Harç, satış bedeli üzerinden hesaplanır ve alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir. Uygulamada tarafların anlaşıp tamamını birine yüklediği olur; bu, harcın kanunen iki taraftan da alındığı gerçeğini değiştirmez. Yürürlükteki oranı ve döner sermaye ücretini işlem günü için Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
Satış bedelini düşük göstermek sorun olur mu?
Evet. Beyan edilen bedelin gerçek bedelin altında olması hem vergi tarhiyatı hem ceza riski doğurur; ayrıca ileride çıkacak bir uyuşmazlıkta elinizdeki resmî belge gerçeği yansıtmaz. Emlak vergisine esas değerin altında beyan ise zaten kabul edilmez.
Hisseli tapuda paydaşın onayı gerekir mi?
Paydaş kendi payını satmak için diğerlerinden izin almak zorunda değildir; ancak diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkı vardır. Bu hak Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenmiştir: satış paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir ve kanunda öngörülen hak düşürücü süre içinde dava açılabilir. Süreleri kaçırmamak için işlem öncesi hukuki destek alın.
Tapuda "şerh" görünce ne yapmalıyım?
Şerh ve beyanlar taşınmazın üzerindeki hak ve kısıtlamaları gösterir: ipotek, haciz, irtifak, aile konutu şerhi, kamulaştırma beyanı gibi. Hepsi satışa engel değildir ama hepsi alıcıyı bağlar. İmzadan önce güncel tapu kaydını mutlaka görün — bir hafta öncesine ait bir belge yeterli değildir.
Arsa, tarla ve hobi bahçesi
Arsa ile tarla arasındaki fark ne?
Kısaca: arsa, imar planı içinde kalan ve üzerine plan şartlarında yapı yapılabilen parseldir. Tarla ise tapuda tarım arazisi vasfındadır; yapılaşma hakkı kural olarak yoktur. "İleride imara girer" beklentisi bir vaat değil ihtimaldir ve o ihtimalin bedelini bugün ödüyorsanız riski de siz taşırsınız.
Hobi bahçesi almak güvenli mi?
Dürüst cevap: ilan başlığında "hobi bahçesi" yazan taşınmazların çoğu tapuda tarım arazisi vasfındadır ve hisseli satılır. Bu araziye yapılaşma kural olarak yasaktır; satıcının gösterdiği bahçe evi, kamelya ya da havuz sonradan yıkım ve para cezası konusu olabilir. Hisseli payla alınan yerde "benim bahçem" diye kullandığınız alan da tapuda size ait belirli bir parça değildir. Alım öncesi arazinin vasfını ve yapılaşma durumunu Tarım İl/İlçe Müdürlüğü ile belediyeden teyit edin; mevzuat değişebilir.
Tarım arazisini istediğim gibi bölebilir miyim?
Hayır. Toprak koruma mevzuatı tarım arazileri için asgari bölünemez büyüklükler belirler ve bu büyüklükler arazinin tipine göre değişir. Asgari büyüklüğün altında ifraz (bölme) yapılamaz; uygulamada bu yüzden bölünemeyen araziler hisseli satılır. Parselinizin hangi sınıfta olduğunu Tarım İlçe Müdürlüğü'nden öğrenin.
Tarlam arsaya çevrilir mi?
Tek kişinin başvurusuyla olan bir işlem değil. Arazinin imar planına dahil edilmesi, planın onaylanması ve ardından imar uygulamasının yapılması gerekir; bu süreçte parselin bir kısmı düzenleme ortaklık payı olarak kamuya gider. Kaç yıl süreceğine dair kimse söz veremez.
Yola cephesi olmayan arsa alınır mı?
Alınabilir ama fiyatı ve yapılaşma imkânı buna göre değerlendirilmeli. Cephesi olmayan parselde ruhsat almak, geçit hakkı kurulmadan mümkün olmaz; geçit hakkı ise komşu parsel malikiyle anlaşma ya da dava konusudur. Bu tür parsellerde önce yol durumunu, sonra fiyatı konuşun.
Vergi, masraf ve kredi
Mamak'ta emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Emlak vergisi, taşınmazın belediyece belirlenen vergi değeri üzerinden alınır; bina, arsa ve arazi için farklı oranlar uygulanır. Burada sık atlanan kritik ayrıntı şu: Mamak büyükşehir belediyesi sınırları içindedir, bu nedenle oranlar büyükşehir dışındaki oranların iki katı olarak uygulanır. İnternette gördüğünüz genel oranları Mamak için doğrudan kullanmayın. Vergi yılda iki taksitte ödenir; tahakkuk eden tutarı ve ödeme dönemlerini Mamak Belediyesi'nden öğrenin.
Aldığım yeri kısa sürede satarsam vergi çıkar mı?
Satın alma yoluyla edindiğiniz bir gayrimenkulü kanunda öngörülen elde tutma süresi dolmadan satarsanız, alış ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden değer artış kazancı vergisi doğabilir. Miras ya da bağış yoluyla edinilen taşınmazlar bu kapsamda değildir. İstisna tutarı her yıl yeniden belirlendiği için hesabı işlem yılına göre yapın; kendi durumunuz için mali müşavire veya Gelir İdaresi'ne danışın.
Hisseli tapuya konut kredisi çıkar mı?
Bankaya ve taşınmazın durumuna göre değişir; hisseli paylarda çoğu banka teminat riskini gerekçe göstererek çekimser davranır. Ayrıca arsa ve tarla için kullanılan kredi ürünü konut kredisiyle aynı değildir — faiz, vade ve teminat şartları farklıdır. Sözleşme imzalamadan önce bankadan yazılı ön onay alın.
Alım günü hangi masraflar çıkar?
Tapu harcı ve döner sermaye ücreti dışında; ekspertiz (değerleme) raporu, varsa emlak danışmanlığı hizmet bedeli, kredi kullanılıyorsa dosya masrafı ve sigortalar, konut için DASK poliçesi gündeme gelir. Tutarlar yıla ve bankaya göre değişir; toplamı işlem öncesinde kalem kalem yazıp görün.
Cevabını bulamadığınız soru varsa
Listede olmayan bir durumunuz varsa telefonda anlatın. Bilmediğimiz bir konuysa bunu söyler, doğru kurumu tarif ederiz.