Mamak'ta kiralık iş yeri: binanın işinize uyup uymadığını nasıl anlarsınız
Ofisten atölyeye kadar kiralık iş yerinde asıl soru fiyat değil uygunluk: ruhsat sınıfı, iskân, elektrik gücü ve yangın şartları.
Kirayı değil, uygunluğu ilk sıraya alın
Kiralık iş yerinde en pahalı hata, uygun olmayan bir binaya taşınmaktır. Makine yerleştirdikten, tesisat çektikten ve tabelayı astıktan sonra çıkan bir ruhsat engeli, birkaç aylık kiradan çok daha büyük bir kayıptır.
Mamak'ta ofis, atölye, imalathane ve karma kullanım arayan işletmelerle çalışırken önce faaliyet konusunu, sonra binayı konuşuyoruz. Aşağıdaki başlıklar bir yeri gezerken yanınızda taşımanız gereken kontrol listesidir. Perakende ve cadde üstü kullanım arıyorsanız kiralık dükkân, yalnız stok alanı arıyorsanız kiralık depo sayfası size daha yakın.
Uygunluk teyit edilmemiş yeri size göstermiyoruz
Kiralık iş yeri listesini burada sabitlemiyoruz. Faaliyet konunuzu, ihtiyaç duyduğunuz alanı ve elektrik gücünü iletin; hem uygun yerleri arayalım hem de baştan elenmesi gerekenleri size hiç göstermeyelim.
Faaliyetiniz hangi ruhsat sınıfına giriyor?
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik, iş yerlerini üç ana başlıkta değerlendirir. Sınıf değiştikçe aranan şartlar da, ruhsatı veren makam da değişir. Kendi işinizin hangi başlığa girdiğini başvurudan önce belediyeye sorun.
Sıhhi müesseseler
Market, kuaför, büro gibi gayrisıhhi sayılmayan iş yerleri buradadır. Aranan şartlar faaliyete göre değişir; gıdada tesisat ve hijyen koşulları öne çıkar.
Gayrisıhhi müesseseler
Faaliyeti nedeniyle çevresine fiziksel, kimyasal veya biyolojik etki verebilecek iş yerleri; birinci, ikinci ve üçüncü sınıf olarak ayrılır. Ankara'da birinci sınıf olanların ruhsatlandırılması büyükşehir belediyesinin görev alanındadır.
Umuma açık istirahat ve eğlence yerleri
Kahvehane, internet salonu, düğün salonu gibi yerler bu başlıkta. Mesafe şartları, kolluk görüşü ve komşuluk kuralları belirleyicidir; başvurudan önce belediyeden yazılı bilgi alın.
Teknik uygunluk: bina gerçekten sizin işinizi kaldırıyor mu?
Bir yeri gezerken metrekareye bakmak kolaydır; asıl belirleyici ölçüler ise çoğu zaman ilanda yazmaz. Aşağıdakileri yerinde sorun ve mümkünse ölçün.
Elektrik, yükseklik ve erişim
Abonelikteki mevcut güç kaç kilovat, üç fazlı besleme var mı? Makine kuracaksanız güç artışı gerekebilir; bu, dağıtım şirketiyle yürüyen ayrı bir süreçtir ve süresiyle maliyeti kiralamadan önce netleşmelidir. Kirişaltı net yükseklik kaç metre, içeri girecek en büyük ekipman kapıdan geçiyor mu, üst katlara yük çıkacaksa asansör kapasitesi ne? Zemin kat dışındaki katlarda döşemenin taşıma kapasitesi en çok gözden kaçan kısıttır.
Baca, atık ve gürültü
Koku, duman veya buhar üreten işlerde bacanın çatı seviyesine kadar çıkması gerekebilir; sonradan baca çekmek hem masraflı hem kat maliklerinin iznine bağlıdır. Yağ veya kimyasal içeren atık suda ayırıcı tesisat şartı gündeme gelir. Çevresel gürültü mevzuatı da konut kullanımına yakın alanlarda ses üreten faaliyetlere sınır getirir: apartman altındaki bir atölyede kompresör çalıştırmak, ruhsat alsanız bile şikâyet doğurabilir.
Yangın, otopark ve yükleme
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik kapsamında yangın çıkışı, algılama ve söndürme tedbirleri aranır; faaliyete göre itfaiye uygunluk yazısı gerekebilir ve bodrum katlarda bu konu daha kritiktir. Personel aracının nereye park edeceğini, kamyonet geliyorsa manevra alanı bulunup bulunmadığını da yerinde görün.
Sözleşmeden önce isteyeceğiniz belgeler
| Belge | Kimden istenir | Neyi gösterir |
|---|---|---|
| Tapu kaydı ve takyidat | Mal sahibi / Tapu Müdürlüğü | Kiraya verenin malik olduğunu, ipotek ve haciz durumunu |
| Yapı kullanma izin belgesi | Mal sahibi / Mamak Belediyesi | Yapının kullanıma uygun tamamlandığını; ruhsat başvurunuzun temelini |
| İmar durumu belgesi | Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü | Parselin fonksiyonunu: ticaret, konut+ticaret, sanayi veya depolama |
| Önceki işletmenin ruhsatı | Mal sahibi / önceki kiracı | Aynı yerde daha önce hangi faaliyete izin verildiğini |
| Yönetim planı ve kurul kararları | Bina yönetimi | Bağımsız bölümde hangi kullanımların yasak olduğunu |
Bu belgeler sözleşme imzalanmadan önce istenmelidir. İmzadan sonra istenen belge, artık pazarlık gücü olmayan bir taleptir.
Yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bir binada iş yeri açma ve çalışma ruhsatı almak çoğu durumda sorun çıkarır; "belediyeyle konuşuruz, hallolur" sözüne dayanarak sözleşme imzalamayın. Bina eski ve yapı kayıt belgesi alınmışsa, bu belgenin başvurunuz açısından ne anlama geldiğini ayrıca sorun — yapı kayıt belgesi her durumda iskânın yerini tutmaz. Cevabı, adres ve faaliyet konusuyla birlikte Mamak Belediyesi'nden alın.
Yaptığınız yatırım, sözleşme süresinden uzunsa sorun var demektir
Atölye ve imalathane kiralamalarında kiracının yaptığı tadilat çoğu zaman aylık kiranın kat kat üzerindedir: tesisat, bölme, havalandırma, zemin kaplaması. Bu yatırımın geri dönüş süresiyle sözleşme süresini yan yana koyun.
- Süre ve yenileme: Kaç yıllık sözleşme yapıyorsunuz, süre sonunda hangi şartlarla uzuyor?
- Tadilat izni: Neyi yapabileceğiniz ve çıkarken neyi eski hâline getireceğiniz yazılı olmalı; "sökülüp götürülebilir" ile "binada kalır" ayrımını kaleme dökün.
- Erken çıkış ve teslim: Sözleşmeyi süresinden önce sonlandırırsanız ne olacağı belirlenmeli; teslim günü sayaç endeksleri ve hasar durumu fotoğraflı tutanağa geçmeli.
- Taşınmazın satılması: Kiralanan yer el değiştirirse sözleşme kendiliğinden bitmez, yeni malik kiraya verenin yerine geçer; yine de yeni malikin kanunda tanımlı yollara başvurabileceğini bilerek plan yapın.
Vergi tarafında iki başlığı atlamayın: kiracı vergi mükellefiyse kira üzerinden gelir vergisi kesintisi gündeme gelir, bu yüzden rakamın brüt mü net mi olduğu sözleşmede yazmalıdır. Katma değer vergisi yükümlülüğü de tarafların mükellefiyetine göre değişir.
Mamak'ta atölye ve depolama nerede aranır?
Ankara'nın organize sanayi bölgeleri Mamak'ta değil: OSTİM ve İvedik Yenimahalle sınırlarında, Ankara Sanayi Odası 1. Organize Sanayi Bölgesi Sincan'da, Uzay ve Havacılık İhtisas OSB ise Kahramankazan'da. Mamak'taki üretim bu ölçekte kümelenmez; talep esnaf ve küçük işletme ölçeğinde, dağınık parseller üzerinde şekillenir. Bir istisna ilçenin kuzeybatı komşuluğudur: Altındağ'daki Siteler, Türkiye'nin en büyük mobilya imalat ve ticaret kümelerinden biri kabul ediliyor.
Doğu aksı: Samsun Yolu hattı
Samsun Yolu ve 19 Mayıs Bulvarı ilçenin doğu omurgasıdır; Kayaş, Yeni Bayındır, Bayındır ile Lalahan yönüne uzanır. Ağır araçla çalışan ve şehir içi trafiğe girmek istemeyen işletmeler için bu hat mantıklıdır; Ankara Çevre Yolu bağlantısı buradadır. Kayaş ayrıca Başkentray banliyö hattının doğu uç noktasıdır.
Fonksiyon kontrolünü atlamayın
Doğu Mamak'ta "müsait yer" diye gösterilen birçok yapı, imar planında sanayi ya da depolama fonksiyonuna sahip değildir. Üretim kurmadan önce parselin fonksiyonunu imar durumu belgesiyle doğrulayın; kırsal karakterli mahallelerde arazinin tarım vasfı ve yapılaşma kısıtları da gündeme gelir.
Bu mülk tipinden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Zalabadesign · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · buzkozan · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Fbrandao.1963 · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Uzun süreli kiralamada hizmet bedeli farklı hesaplanır mı?
Sözleşmenin süresi hizmet bedelinin tavanını değiştirmez. Mevzuat, kiralamalarda hizmet bedeli için bir üst sınır tanımlar ve bu sınır bir aylık kira tutarına (katma değer vergisi hariç) bağlıdır; beş yıllık sözleşmede de aynıdır. Ödenecek tutar ve kimin ödeyeceği yetkilendirme sözleşmesinde yazılı belirlenir. Devren işletme devirlerinde ise bu tavan uygulanmaz.
Apartmanın bodrumunda imalathane kurabilir miyim?
Kat Mülkiyeti Kanunu, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde imalathane ve benzeri kullanımları kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği karara bağlar. Buna ek olarak yangın çıkışı, havalandırma, gürültü ve atık şartları vardır. Yani mal sahibinin izni tek başına yeterli değildir; binadaki bütün kat maliklerinin kararı gerekebilir.
Kiraladığım yerde elektrik gücünü artırabilir miyim?
Genellikle mümkündür ama bu, dağıtım şirketiyle yürüyen ayrı bir süreçtir; ayrıca binanın mevcut altyapısı artışa uygun olmayabilir. Güç artışı gerekiyorsa bunun kim tarafından ve hangi süre içinde yapılacağını sözleşmeye yazın, sözlü taahhütle taşınmayın.
İş yeri kirasında stopaj ve KDV nasıl işliyor?
İki nokta önemli. Birincisi, mükellef bir kiracı kira ödemesi üzerinden gelir vergisi kesintisi yapmakla karşılaşabilir; bu yüzden sözleşmedeki rakamın brüt mü net mi olduğu açıkça yazılmalıdır. İkincisi, konut kiralarında bilinen istisnalar iş yeri kirasında uygulanmaz. Oran, usul ve katma değer vergisi durumu için mali müşavirinize danışın.
Ruhsat almam kaç gün sürer?
Süre faaliyet konusuna, ruhsat sınıfına ve dosyanızın eksiksizliğine göre değişir; tek bir gün sayısı vermek doğru olmaz. Sürecin en çok uzadığı yer belge eksikliğidir. Kiralamadan önce başvuru yapacağınız birimden belge listesini alın ve bunları sözleşme sırasında mal sahibinden isteyin.
Faaliyet konunuzu söyleyin, uygun olmayanı size hiç göstermeyelim
Ne ürettiğinizi, kaç metrekare ve kaç kilovat gücünüz gerektiğini bilirsek arama listesi baştan doğru kurulur. Ruhsat açısından baştan sıkıntılı görünen yerleri elemek, en çok zaman kazandıran adımdır.