İskân belgesi ne demek, olmadığında ne oluyor?
İskân, yapının ruhsatına ve onaylı projesine uygun tamamlandığını gösteren resmî izindir; eksikliği en çok abonelik ve kredide hissedilir.
Ruhsat başlangıçta, iskân bitişte
Bir yapının hayatında iki ayrı resmî belge vardır ve sürekli karıştırılırlar.
- Yapı ruhsatı inşaata başlamadan önce alınır. "Bu parselde, bu projeye göre inşaat yapabilirsin" demektir.
- Yapı kullanma izin belgesi, halk arasındaki adıyla iskân, inşaat bittikten sonra alınır. "Yapı, ruhsatına ve onaylı projesine uygun tamamlandı, kullanılabilir" demektir.
Belgeyi, yapının bulunduğu yerin belediyesi ya da yetkili idaresi düzenler. Mamak'ta bu iş Mamak Belediyesi'nin ilgili müdürlüğünden yürür. İskân, binanın tamamı için alınabildiği gibi tamamlanan bölümler için kısmi olarak da alınabilir; bu yüzden "binanın iskânı var" cümlesi tek başına yeterli değildir, sizin bağımsız bölümünüzün kapsam içinde olup olmadığını sormak gerekir.
Bu sayfada ne var
- İskân alma sürecinin dört aşaması
- Tapunuzda kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi yazıyor, ne fark eder
- İskânsız binada abonelik, kredi ve satış tarafında ne oluyor
- İskânsız ev alıyorsanız yedi maddelik kontrol listesi
- Yapı Kayıt Belgesi ile farkı ve Mamak özelinde durum
İskân nasıl alınır
Aşağıdaki sıra genel işleyişi anlatır. İstenen belgeler yapının türüne ve idarenin uygulamasına göre değişir; kesin listeyi Mamak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alın.
Ruhsat ve onaylı proje
Yapı, belediyeden alınan yapı ruhsatı ve onaylı mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerine göre inşa edilir. İskân denetiminin ölçütü bu projelerdir.
İnşaat ve yapı denetimi
İnşaat süresince yapı denetimi süreci işler. Projeye aykırı yapılan her imalat, iskân aşamasında karşınıza çıkar.
Başvuru ve kurum yazıları
Yapı bitince malik ya da yapı sahibi belediyeye başvurur. Yapının niteliğine göre başka kurumlardan uygunluk yazıları da istenebilir.
- Yapı denetim kuruluşunun uygunluk raporu
- Sosyal güvenlik yönünden ilişiksizlik belgesi
- Asansör, itfaiye, sığınak gibi duruma özel onaylar
- Enerji kimlik belgesi
Kontrol ve belgenin düzenlenmesi
Belediye yapıyı yerinde kontrol eder; projeye uygunsa yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Belge alındıktan sonra tapu tarafındaki geçiş yapılabilir.
Tapunuzda hangisi yazıyor
| Tapudaki kayıt | Ne anlama gelir | Pratikte karşılığı |
|---|---|---|
| Kat irtifakı | Yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri için, arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır | Bina için yapı kullanma izni henüz alınmamıştır; abonelik, kredi ve satışta ek kontrol gerekir |
| Kat mülkiyeti | Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümü üzerindeki özel mülkiyettir | Yapı kullanma izni alınmış demektir; işlemler standart yürür |
| Arsa (üzerinde bina var) | Tapuda cins olarak arsa yazar, bina tapuya ayrı bir bağımsız bölüm olarak yansımamıştır | Müstakil evlerde sık görülür; yapının ruhsat ve iskân durumu ayrıca sorulmalıdır |
| Tarla veya bahçe (üzerinde yapı var) | Taşınmaz tarım arazisi vasfındadır | Üzerindeki yapının ruhsatlı olup olmadığı, ruhsatsızsa yasal durumu ayrı bir inceleme konusudur |
Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşü Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenir; dayanağı yapı kullanma izin belgesidir.
İskân alınınca tapu ne oluyor
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi doğrudan yapı kullanma iznine bağlar:
Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
Buradaki iki ayrıntı alıcı için önemlidir. Birincisi, geçişin dayanağı yapının tamamı için düzenlenen belgedir. İkincisi, geçiş için bütün maliklerin birlikte hareket etmesi gerekmez; ortak maliklerden birinin istemi yeterlidir. Yani binada anlaşamayan komşular yüzünden tapunuzun kat irtifakında kalmaya mahkûm olduğu söyleniyorsa, bu bilgi eksiktir — asıl sorulacak soru, yapı kullanma izninin alınıp alınmadığıdır.
Uygulamada işlemin nasıl başlatılacağını ve hangi belgelerin gerektiğini Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin; süreç ve belge listesi zaman içinde değişebiliyor.
Abonelik. Yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda elektrik, su ve doğal gaz aboneliğinde sorun çıkar. Zorunlu deprem sigortası da bu noktada devreye girer: kanun, su ve elektrik abonelik işlemlerinde sigortanın varlığının ilgili kuruluşça kontrol edileceğini söylüyor.
Kredi. Bankaların büyük bölümü iskânı olmayan binalarda konut kredisi kullandırmıyor. Bu bir kanun yasağı değil, bankaların kendi teminat politikası; bu yüzden bankadan bankaya değişebiliyor ama alıcı adayınızın önüne çıkan en sık engel budur.
Satış. Tapu devrinin önünde doğrudan bir engel olmasa da, alıcı havuzunuz otomatik olarak nakit alıcılara daralır. Bu, hem satış süresini uzatır hem pazarlık gücünüzü düşürür. Satıcıysanız, iskân eksikliğini fiyata yansıtmadan önce belgenin alınabilir olup olmadığını araştırmak çoğu zaman daha kârlıdır.
İskânsız ev alınır mı? Dürüst cevap
Hukuken satış yasak değildir; tapu devri yapılabilir. Ama iskân eksikliği satışla birlikte size geçer ve çözümü sizin sorununuz olur. Bu yüzden cevap "alınmaz" değil, "neyi devraldığınızı bilerek alın" olmalı.
Karar vermeden önce şu yedi maddeyi tek tek doldurun:
- Belediyeye sorun. Binanın yapı kullanma izin belgesi var mı, kısmi mi, sizin bağımsız bölümünüz kapsamda mı?
- Tapuya bakın. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Cinsi arsa mı, tarla mı?
- Projeyle yerini karşılaştırın. Kapatılmış balkon, bağımsız bölüme çevrilmiş çatı katı ya da bodrum, sonradan eklenen kat — bunlar iskânı ve krediyi engelleyen tipik aykırılıklardır.
- İdari işlem var mı öğrenin. Yapı tatil zaptı, encümen kararı, imar para cezası ya da yıkım kararı bulunup bulunmadığını sorun.
- Yapı Kayıt Belgesi varsa okuyun. Belge hangi tarihte, hangi yapı için, hangi beyanla alınmış?
- Abonelikler nasıl açılmış bakın. Geçici veya inşaat aboneliğiyle kullanılan bir daire, iskân eksikliğinin en görünür işaretidir.
- Kredi kullanacaksanız bankaya baştan sorun. Kapora vermeden önce bina durumunu bankanıza bildirin; kredi çıkmazsa kaporanın ne olacağını sözleşmeye yazdırın.
Yapı Kayıt Belgesi iskân yerine geçmez
İmar barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi ile yapı kullanma izin belgesi aynı şey değildir. İkisi farklı hukuki sonuçlar doğurur; belgenin neyi çözdüğü ve neyi çözmediği ayrı bir konudur ve kendi rehberinde ele aldık. "Bizde yapı kayıt belgesi var" cümlesini iskân yerine kabul etmeyin.
Doğu Mamak'ta soru daha baştan başlıyor
Apartman stoğunun bulunduğu bir mahallede iskân sorusu nettir: belge var mı, yok mu. Bayındır, Kıbrısköy (resmî adı Kıbrıs Mahallesi), Üreğil, Kutludüğün, Gökçeyurt, Kızılca ve Ortaköy gibi doğu Mamak mahallelerinde ise soru bir basamak geriden başlıyor: bu parselde ruhsatlı yapı yapılabilir mi?
Buradaki yapı stoğu ağırlıklı olarak müstakil ve bahçeli evlerden oluşuyor ve bu yapıların bir bölümü arsa değil, tarım arazisi vasıflı parseller üzerinde. Tarım arazisinde imar planı ve tarım dışı kullanım izni yoksa ruhsatlı yapı yapılamaz; ruhsat yoksa iskân da olmaz. Mamak Belediyesi ruhsatsız yapılara yönelik denetimlerini sürdürüyor ve İmar Kanunu kapsamında yıkım ile idari para cezası uygulanabiliyor.
Bu yüzden bölgede alım yaparken sıralamayı şöyle kurun:
- Parselin cinsini ve konumunu görün — TKGM Parsel Sorgu iyi bir başlangıçtır.
- İmar durumunu Mamak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden resmî olarak alın; plan görüntüsü için Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin E-İmar uygulamasına da bakabilirsiniz.
- Tarım arazisiyse İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden arazinin sınıfını ve tarım dışı kullanım imkânını sorun.
- Ancak bundan sonra yapının ruhsat ve iskân durumunu konuşun.
Sık sorulanlar
Kat irtifaklı tapum var, iskân alınmış mıdır?
Kat irtifakı, yapının henüz tamamlanmadığı ya da yapı kullanma izninin alınmadığı anlamına gelir. İskân alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Tapunuzda hâlâ kat irtifakı yazıyorsa, geçişin yapılıp yapılmadığını ve belgenin alınıp alınmadığını belediyeden ve tapu müdürlüğünden ayrı ayrı teyit edin.
İskânsız daireye elektrik ve su bağlanır mı?
Yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda abonelik işlemlerinde sorun çıkar. Ayrıca su ve elektrik aboneliğinde zorunlu deprem sigortasının varlığı da ilgili kuruluşça kontrol edilir. Pratikte bazı yapılarda geçici çözümlerle kullanım sürüyor olabilir; bu, belgenin bulunduğu anlamına gelmez.
İskânı kim almak zorunda?
Başvuru yapı sahibi veya malik tarafından yapılır; çok bağımsız bölümlü binalarda uygulamada müteahhit süreci yürütür. Müteahhit ortada yoksa maliklerin süreci üstlenmesi gerekebilir. Bu durumda hangi belgelerin eksik olduğunu ve kimin başvurabileceğini belediyeye sorun.
İskân alınınca tapu kendiliğinden kat mülkiyetine döner mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakının yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrileceğini ve bunun ortak maliklerden birinin istemiyle dahi gerçekleştirilebileceğini söylüyor. Uygulamada işlemin nasıl başlatılacağını Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
Yapı Kayıt Belgesi iskân yerine geçer mi?
Hayır, ikisi farklı belgelerdir ve farklı sonuçlar doğurur. Yapı Kayıt Belgesi'nin neyi çözüp neyi çözmediğini ayrı rehberimizde anlattık. Bir satıcı size belgeyi iskân gibi sunuyorsa, belgeyi okuyun ve belediyeden yapı kullanma izni olup olmadığını ayrıca sorun.
Müstakil evde de iskân aranır mı?
Evet. Yapı kullanma izni bina türüne göre değil, ruhsata tabi yapı olmasına göre gerekir. Müstakil evlerde tapuda cins olarak çoğu zaman arsa yazdığı ve bina tapuya bağımsız bölüm olarak yansımadığı için, yapının ruhsat ve iskân durumunu tapudan değil belediyeden sormanız gerekir.
Belgeyi görmeden karar vermeyin
Bakmayı düşündüğünüz taşınmazın tapu, imar ve iskân durumunu birlikte çıkaralım; ne bildiğimizi ve neyi bilmediğimizi açıkça söyleyelim. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.