Tapuda Kat İrtifakı mı Kat Mülkiyeti mi Yazıyor?
Kat irtifakı yapı bitmeden, kat mülkiyeti iskân alındıktan sonra kurulur; aradaki fark alıcı için krediden aboneliğe kadar uzanır.
İki kelime, iki ayrı hukuki durum
Tapu senedinde yazan tek bir ibare, satın aldığınız dairenin hangi aşamada olduğunu söyler. Kat irtifakı, henüz yapılmakta olan ya da ileride yapılacak bir binanın bağımsız bölümleri için kurulur ve arsa payına bağlı bir haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapıdaki daire, dükkân, büro, depo gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bölümler üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır.
İkisini ayıran çizgi yapı kullanma izin belgesi, halk arasındaki adıyla iskândır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden yalnızca birinin istemiyle dahi gerçekleştirilebilir.
Yani kat irtifakı bir kusur değil, bir aşamadır. Sorun, o aşamada takılıp kalan binalarda çıkar. Aşağıda önce tapuda neye bakacağınızı, sonra alıcı açısından gerçek sonuçları anlattık.
Bu sayfada
- Tapuda nereye bakacaksınız
- İki durumun karşılaştırması
- Kat mülkiyetine geçiş nasıl işler
- İskânı olmayan yapıda ne yaşanır
- Arsa payı neden önemli
- Almadan önce altı kontrol
- Mamak'ta bu konu nasıl karşınıza çıkar
- Sık sorulanlar
Tapunuzda nereye bakacaksınız?
Kat irtifaklı bir tapuda ana taşınmazın niteliği çoğunlukla arsa olarak görünür; senette ayrıca kat irtifakı ibaresi, arsa payı ve bağımsız bölüm numarası yer alır. Kat mülkiyetine geçilmiş bir tapuda ise nitelik doğrudan mesken, dükkân ya da büro gibi bağımsız bölümün kendi cinsiyle yazılır.
Elinizdeki senet eski ya da fotokopi olabilir. Güncel kaydı kendiniz görmek için Web Tapu veya e-Devlet üzerinden taşınmaz kayıtlarınızı görüntüleyebilirsiniz. Satın alma aşamasındaysanız ve kayda erişiminiz yoksa, satıcıdan güncel kaydı istemek en doğal talebinizdir; tereddüt hâlinde Tapu Müdürlüğü'ne sorun.
Bir uyarı: ilan metninde kat mülkiyetli yazması tek başına bağlayıcı değildir. Karar vermeden önce ilanı değil, kaydı okuyun.
İki durumun yan yana karşılaştırması
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Yapının durumu | Yapılmakta veya ileride yapılacak | Tamamlanmış |
| Hakkın niteliği | Arsa payına bağlı irtifak hakkı | Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı |
| Yapı kullanma izni (iskân) | Henüz alınmamış | Alınmış |
| Tapuda nitelik | Ana taşınmaz çoğunlukla arsa görünür | Mesken, dükkân, büro gibi bağımsız bölüm niteliği |
| Kurulması için gereken | Malikin veya bütün paydaşların istemi, onaylı proje ve yönetim planı | İskâna dayanılarak resen çevrilir; ayrıca yönetim planı istenmez |
| Kredi, abonelik, satış | Kurumlar ek belge isteyebilir, süreç uzayabilir | Genellikle standart işler |
Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Somut bir bina için durum, ilgili belediyeden ve Tapu Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçiş nasıl işler?
Geçiş, sanılanın aksine yeni bir sözleşme ya da bütün maliklerin bir araya gelmesini gerektirmez. Belge tamamsa işlem tapuda yapılır.
Yapı bitirilir
Bina, ruhsatına ve onaylı projesine uygun biçimde tamamlanır ve belediyeye yapı kullanma izni için başvurulur.
İskân düzenlenir
Belge yapının tamamı için düzenlenir. Tek bir daire için ayrı iskân alınmaz; bu yüzden komşunuzun projeye aykırı eklentisi sizin tapunuzu da bekletebilir.
Tapuda resen çevrilir
Kat irtifakı, bu belgeye dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin istemi bile süreci başlatmaya yeter.
Kat irtifaklı daire almak baştan riskli değildir; risk, iskânın hiç alınamayacağı yapılarda ortaya çıkar. Bu tabloda karşılaşılanlar şunlardır:
- Bankaların konut kredisi vermekte isteksiz davranması ya da ek şart araması.
- Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde gecikme veya geçici çözümlerle idare edilmesi.
- Ruhsata ve projeye aykırılık varsa iskânın hiç düzenlenememesi; aykırılık giderilmeden dosya ilerlemez.
- Zorunlu deprem sigortasının devreye girmemesi: sigorta, mevzuata ve projesine aykırı inşa edilen ya da taşıyıcı sistemi zayıflatılmış binaları sigortalamama hakkını saklı tutar.
- Satış aşamasında alıcı havuzunun daralması ve fiyatın aşağı çekilmesi.
Kat irtifaklı bir daire alacaksanız binanın iskân durumunu mutlaka ilgili belediyeden sorgulayın. Mamak sınırlarındaki bir yapı için muhatabınız Mamak Belediyesi'dir.
Arsa payı: tapunun en çok atlanan satırı
Arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak projesinde tahsis edilir. Sonradan dairenin değerinin artması veya azalması arsa payını değiştirmez.
Paylar orantısız tahsis edilmişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bu, çoğu alıcının varlığından haberdar olmadığı bir haktır.
Neden önemli? Ortak giderlerin paylaşımı, yönetimde karar yeter sayıları ve özellikle yıkım ya da kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde hak sahipliğinin ölçüsü büyük ölçüde arsa payıdır. Kentsel dönüşümün fiilen sürdüğü bir ilçede bu satır, dairenin metrekaresi kadar somut bir konudur.
Görsel: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Satın almadan önce altı kontrol
- Güncel tapu kaydını kendiniz görünAda, parsel ve bağımsız bölüm numarasının ilanla ve dairenin fiili konumuyla örtüştüğünü doğrulayın.
- İskân durumunu belediyeye sorunYapı kullanma izin belgesinin düzenlenip düzenlenmediğini, düzenlenmediyse önündeki engeli öğrenin.
- Daireyi onaylı projeyle karşılaştırınKapatılmış balkon, birleştirilmiş oda, çatı katı eklentisi gibi farklar hem iskânı hem sigortayı etkileyebilir.
- Arsa payını okuyunBenzer büyüklükteki komşu dairelerle payınızı kıyaslayın; belirgin bir orantısızlık varsa nedenini sorun.
- Şerh ve beyanlar hanesine bakınİpotek, haciz, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi gibi kayıtlar satın almadan önce görülmelidir.
- Kredi kullanacaksanız bankaya erken sorunBankaya tapunun mevcut hâlini söyleyip ekspertiz ve kredi şartlarını kapora vermeden öğrenin.
Mamak'ta bu konu iki ayrı yönden karşınıza çıkar
Birincisi, yeni yapı tarafı. Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi belediyenin duyurduğu etaplar hâlinde sürüyor. Bu blokları alan ya da hak sahibi olarak devralanlar, süreç içinde önce kat irtifaklı bir tapuyla, iskândan sonra kat mülkiyetli tapuyla karşılaşır. Burada soru nettir: bina hangi aşamada?
İkincisi, kırsal karakterli mahalle tarafı. Bayındır, Kıbrıs (halk arasında Kıbrısköy), Üreğil, Kutludüğün, Gökçeyurt gibi mahallelerde konut stoğunun önemli bölümü apartman değil müstakil ve bahçeli evdir. Buralarda çoğu zaman ne kat irtifakı ne kat mülkiyeti vardır; tapuda arsa yazar ve üzerindeki yapı tapuya işlenmemiş olabilir. Bu tamamen ayrı bir tablodur ve gündeme yapı kayıt belgesi ile ruhsat konusu gelir.
İki durumu karıştırmamak gerekir: birinde eksik olan iskân, diğerinde çoğu zaman ruhsatın kendisidir. İmar ve yapı durumunu Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden, tapu kaydını Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
Sık sorulanlar
Kat irtifaklı daire alınır mı?
Alınır. Kat irtifakı, yapının tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan geçerli bir haktır. Karar vermeden önce bakılacak şey binanın iskân alıp alamayacağıdır; ruhsata ve projeye aykırılık yoksa geçiş beklenen bir işlemdir.
Kat mülkiyetine geçiş ne kadar sürer?
Tek bir süre verilemez, çünkü sürenin tamamı yapı kullanma izin belgesinin ne zaman düzenlendiğine bağlıdır. Belge hazırsa tapudaki çevirme işlemi ayrı bir dava ya da uzun bir süreç gerektirmez. Somut dosyanız için Tapu Müdürlüğü'ne danışın.
Kat irtifaklı tapuya konut kredisi çıkar mı?
Bankadan bankaya değişir ve peşinen bir söz verilemez. Bankalar iskân durumunu ve ekspertiz sonucunu birlikte değerlendirir. Kredi kullanacaksanız bunu kapora aşamasından önce çalıştığınız bankaya sorun.
İskân alındı, tapuyu ben mi değiştirmeliyim?
Kat irtifakı, yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir ve bu işlem maliklerden birinin istemiyle de başlatılabilir. Yani bütün komşuların bir araya gelmesini beklemek zorunda değilsiniz.
Emlak vergisi açısından fark var mı?
Emlak vergisinde belirleyici olan taşınmazın bina mı arsa mı olduğu ve vergi değeridir. Mamak büyükşehir belediyesi sınırları içinde yer aldığı için oranlar, büyükşehir dışındaki oranların iki katı olarak uygulanır. Kendi taşınmazınızın beyan ve tahakkuk durumunu Mamak Belediyesi'nden teyit edin.
Arsa payım komşumunkinden düşük, düzeltilebilir mi?
Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız biçimde tahsis edilmişse, kat maliki veya kat irtifakı sahibi payların yeniden düzenlenmesini mahkemeden isteyebilir. Böyle bir başvuru öncesinde bir hukukçudan görüş almanız yerinde olur.
Tapunuzu birlikte okuyalım
Elinizdeki senette ne yazdığından emin değilseniz ya da baktığınız daire için iskân sorusunun cevabını arıyorsanız telefonla arayın veya WhatsApp'tan yazın. Mamak ve çevresindeki taşınmazlar için hangi kapıya hangi belgeyle gidileceğini birlikte netleştirelim.