Tapudaki şerh, beyan ve takyidatlar ne anlama gelir?
Tapu kaydı tek bir liste değildir. Hangi satırın sizi bağladığını, hangisinin sadece bilgi verdiğini ayırmadan alım kararı verilmez.
Üç kelime, üç ayrı şey
Takyidat, bir taşınmazın tapu kaydı üzerindeki kısıtlama ve yükümlülüklerin tamamına verilen ortak addır. Şerh de, beyan da, ipotek de, irtifak da bu şemsiyenin altındadır. Bu yüzden tapu müdürlüğünden istediğiniz belgenin adı takyidat belgesidir; kaydın üstündeki her şeyi bir arada gösterir.
Tapu kütüğü sayfası tek bir liste değildir. Mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükü, rehinler, şerhler ve beyanlar ayrı bölümlerde tutulur. "Tapu temiz mi?" sorusunun cevabı bu bölümlerin hepsinde birden aranır.
- Şerh, beyan, irtifak ve rehin arasındaki fark
- Alıcıyı en çok etkileyen dört kayıt
- Sık karşılaşılan kayıtlar ve karşılaşınca ne yapmalı
- Takyidat belgesini nereden, nasıl alırsınız
- Mamak'ın doğu kuşağında hangi kayıtlar sık çıkar
- Tapuda hiç görünmeyen riskler
Dört kayıt türü, dört ayrı sonuç
| Kayıt türü | Ne yapar | Alıcı için anlamı |
|---|---|---|
| Şerh | Kişisel bir hakkı güçlendirip taşınmaza bağlar ya da malikin tasarruf yetkisini kısıtlar | Sizi bağlar. Taşınmazı satın alsanız bile şerhin dayandığı hak size karşı ileri sürülebilir |
| Beyan | Kural olarak yeni bir hak kurmaz; taşınmazın hukuki veya fiili durumuna ilişkin bir bilgiyi kayda işler | Doğrudan yük getirmeyebilir, ama "bilmiyordum" savunmasını ortadan kaldırır ve çoğu zaman kullanımı sınırlayan bir gerçeğe işaret eder |
| İrtifak hakkı | Başkasına, taşınmaz üzerinde belirli bir kullanma yetkisi verir | Parselin fiilen yapılaşabilir alanını küçültür. Geçit, enerji nakil hattı, doğal gaz ve su isale hattı irtifakları bu gruptadır |
| Rehin (ipotek) | Bir alacağın teminatını taşınmaz üzerinde kurar | Satışla kendiliğinden kalkmaz. Derecesi, tutarı ve alacaklısıyla birlikte okunmalı; devirde terkin edilmesi şart koşulmalıdır |
Bir kaydın hangi bölümde durduğu, sonucunu belirler. Belgede anlamadığınız bir satır varsa, işlemi yapan tapu müdürlüğüne sormaktan çekinmeyin; kaydın anlamını açıklamak onların işidir.
Alıcıyı en çok etkileyen dört kayıt
Takyidat belgesini elinize aldığınızda önce bu dördüne bakın. Diğerleri genellikle bunların sonucudur.
Haciz ve ihtiyati tedbir
İcra dairesi veya mahkeme kararıyla konur ve malikin tasarruf yetkisini doğrudan kısıtlar. Bu iki kayıt varken "nasılsa sonra hallederiz" denerek ilerlenmez.
- Kaydı koyduran makamı ve dosya numarasını not edin
- Borcun kapatılıp kaydın terkin edilmesi devirden önce olmalı
- Kapora vermeden önce hukuki görüş alın
İpotek
En sık karşılaşılan kayıt. Kendi başına satışı imkânsız kılmaz, ama devirden sonra da taşınmazın üzerinde durur.
- Derecesi, tutarı ve alacaklısı okunmalı
- Kalan borç bankadan yazıyla teyit edilmeli
- Ödeme ile terkinin aynı işlemde tamamlanması planlanmalı
Kamulaştırma şerhi
Kamulaştırma Kanunu kapsamında konur ve taşınmazın ya da bir payının kamulaştırılacağını gösterir. Fiyatı çevresine göre şaşırtıcı ölçüde düşük olan parsellerde ilk bakılacak yerdir.
- Parselin imar planındaki fonksiyonunu da ayrıca kontrol edin
- Kısmen yolda veya parkta kalan parselde, kalan alanın yapılaşmaya yeterliliğine bakın
İrtifak hakları
Tapuda tek satırdır, arazide kocaman bir koridordur. Enerji nakil hattı veya boru hattı irtifakı geçen bir parselde o şeridin üstüne yapı yapılamaz.
- İrtifakın konumunu krokide görün, metinle yetinmeyin
- Geçit hakkı lehinize mi, aleyhinize mi kurulmuş, ayırt edin
- Yapı yaklaşma mesafeleriyle birlikte değerlendirin
Sık karşılaşılan kayıtlar ve karşılaşınca ne yapmalı
| Kayıt | Ne anlama gelir | Ne yapmalı |
|---|---|---|
| İpotek | Taşınmaz bir borcun teminatıdır | Kalan borcu alacaklıdan yazıyla öğrenin; terkin ile devri aynı güne planlayın |
| Haciz şerhi | Malikin borcu nedeniyle icra takibi vardır | Kaydın kaldırılmasını devrin ön şartı yapın; kapora bağlamadan hukuki görüş alın |
| İhtiyati tedbir şerhi | Devam eden bir dava vardır ve mahkeme tasarrufu kısıtlamıştır | Davanın konusunu ve tarafını öğrenmeden ilerlemeyin |
| Kamulaştırma şerhi | Taşınmaz kamulaştırma sürecine alınmıştır | İdareye ve belediyeye planı sorun; parselin fonksiyonunu öğrenin |
| Satış vaadi şerhi | Malik, taşınmazı noterde başka birine satmayı vaat etmiştir | Şerhin tarihini, kapsamını ve hâlen geçerli olup olmadığını tapu müdürlüğünden teyit edin |
| Kira şerhi | Kira sözleşmesi tapuya işlenmiştir ve yeni malike karşı da ileri sürülebilir | Sözleşmenin süresini ve şartlarını görün; boş teslim vaadiyle yetinmeyin |
| Aile konutu şerhi | Taşınmaz eşlerin aile konutudur | Malik olmayan eşin açık rızası olmadan devir yapılamaz; rızayı işlem gününe bırakmayın |
| Muhdesat beyanı | Arazi üzerindeki bina, ağaç veya tesisin başka bir kişiye ait olduğu kayda işlenmiştir | Arsayı alsanız da üzerindekinin sahibi başkası olabilir; kimin neyi devrettiğini netleştirin |
| İmar uygulamasına alınmıştır beyanı | Parsel bir imar uygulaması kapsamındadır | Uygulamanın hangi aşamada olduğunu ve parselin bu uygulamadan nasıl çıkacağını belediyeden öğrenin |
| Yeter gelirli tarımsal arazi şerhi | Parsel, tarım mevzuatındaki bölünemez büyüklük kuralına tabidir | İfraz ve hisselendirme beklentisiyle almayın; Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nden teyit alın |
| Riskli yapı şerhi | Yapı, kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında riskli olarak tespit edilmiştir | Sürecin hangi aşamada olduğunu ve hak sahipliğinin ne olacağını öğrenin |
Bu liste sık görülenleri kapsar, tamamını değil. Kayıtların hangi bölümde ve hangi ifadeyle yer aldığı işleme göre değişebilir; belgedeki her satırın anlamını tapu müdürlüğünden teyit edin.
Bir hafta önce temiz olan kayda bugün haciz konmuş olabilir. Şerh ve beyanların tarihi yoktur; anlık durumu gösterirler. Bu yüzden alım kararını verdiğiniz gün aldığınız belge, tapu randevusu günü için yeterli değildir.
İkinci nokta: TKGM Parsel Sorgu uygulaması (parselsorgu.tkgm.gov.tr) ücretsizdir ve parselin konumunu, yüzölçümünü, ada ve parsel numarasını gösterir — ancak malik ve şerh bilgileri bu ekranda görünmez. e-Devlet üzerindeki Tapu Bilgileri Sorgulama ise yalnızca kendi taşınmazlarınızı gösterir. Başkasına ait bir taşınmazın takyidatını görmek için malikin muvafakati ve tapu müdürlüğü gerekir. Size gösterilen bir ekran görüntüsü, güncel takyidat belgesinin yerine geçmez.
Mamak'ın doğu kuşağında hangi kayıtlar sık çıkar
Bayındır, Kıbrısköy (resmî adı Kıbrıs Mahallesi), Üreğil, Ortaköy ve Kutludüğün çevresinde satılan parsellerin dokusu şehir içindeki dairelerden farklıdır; dolayısıyla tapu kaydında karşınıza çıkanlar da farklıdır.
Tarımsal nitelik kısıtları
Bölgedeki parsellerin çoğu tapuda tarla veya arazi vasfındadır. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altında ifraz ve hisselendirmeyi yasaklar ve bu nitelik tapuya şerh konulmak üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Yani "sonra böleriz" beklentisiyle alınan bir hissenin önünde çoğu zaman kaydın kendisi durur.
Koruma alanı ve kamulaştırma beklentisi
Kıbrıs Vadisi, 2020 yılında Resmî Gazete'de yayımlanan kararla nitelikli doğal koruma alanı ve sürdürülebilir koruma kontrollü kullanım alanı olarak tescil edildi; koruma amaçlı imar planları 2021'de onaylandı. Bu planın rekreasyon alanına ilişkin notunda, mülkiyet kamu eline geçmeden yapılaşmaya geçilemeyeceği açıkça yazılıdır. Böyle bir alandaki parselde tapu kaydı "temiz" görünse bile, plan kararı fiilen yapı yapmanızı engeller. Kamulaştırma şerhi ise sürecin ilerlediğini gösterir.
Plan geçmişini de okuyun
Bölgede imar beklentisi gerçek, ancak hukuken istikrarlı değildir: Bayındır Barajı çevresine ilişkin planlarda geçmişte mahkeme kararlarıyla iptaller yaşanmıştır. Bir parselin güncel askı ve plan durumunu her zaman parsel bazında Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden ve Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin askıya çıkarılan planlar sayfasından teyit ettirin. Satıcının anlattığı plan, bugün yürürlükte olan plan olmayabilir.
Hisseli tapularda paydaş kalabalığı
Bölgede hisseli satış yaygındır. Hisseli bir kayıtta yalnızca şerhlere değil, mülkiyet bölümündeki paydaş listesine de bakın: paydaş sayısı, payların büyüklüğü ve paydaşlardan herhangi birinin payı üzerindeki haciz, sonradan sizin de sorununuz hâline gelebilir.
Tapu temiz olabilir, parsel yine de sorunlu olabilir
Takyidat belgesi kaydın üstündeki yükleri gösterir; taşınmazın kendisiyle ilgili her şeyi göstermez. Şu dört gerçek tapu kaydında yazmaz:
İmar durumu. Parsele kaç kat, ne kadar taban oturumu yapılabileceği tapuda değil, ilçe belediyesinden alınan imar durumu belgesindedir. İlanda geçen "imarlı" ifadesi bir belge değildir.
Planın fonksiyonu. Parselin yol, park, okul gibi kamuya ayrılmış bir alanda kalıp kalmadığı kayıttan değil plandan okunur; kamulaştırma şerhi bazen henüz konmamış olur.
Zemindeki sınır. Kâğıttaki parsel ile satıcının gösterdiği arazi aynı yer olmayabilir. Bunu ancak lisanslı harita kadastro mühendislik bürosuna veya kadastro müdürlüğüne yaptıracağınız aplikasyon gösterir.
Fiilî kullanım. Komşunun duvarı sizin parselinize taşmış olabilir; tapu bunu bilmez.
Kısacası: takyidat kontrolü gerekli şarttır, yeterli şart değildir.
Görsel: Zeynel Cebeci · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Takyidat belgesini nereden alırım?
Taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünden. Kendi taşınmazınız için e-Devlet üzerindeki Tapu Bilgileri Sorgulama servisini de kullanabilirsiniz. Başkasına ait bir taşınmazın takyidatını görmek içinse malikin muvafakati gerekir; alıcı olarak bunu istemek olağan bir taleptir ve reddedilmesi tek başına bir uyarı işaretidir.
İpotekli bir taşınmaz satın alınabilir mi?
Alınabilir, ancak ipotek satışla kendiliğinden kalkmaz. Sağlıklı yol, kalan borcu alacaklıdan yazıyla öğrenip ödeme ile ipoteğin terkinini devir işlemiyle aynı güne planlamaktır. Terkini devirden sonraya bırakan sözlü vaatlere güvenmeyin.
Haciz şerhi varken devir yapılabilir mi?
Haciz, malikin tasarruf yetkisini kısıtlar. Uygulamada izlenen yol, borcun kapatılarak kaydın terkin edilmesi ve devrin ondan sonra yapılmasıdır. Somut durumun nasıl çözüleceği dosyaya göre değişir; kapora vermeden önce hukuki görüş alın ve tapu müdürlüğüne durumu sorun.
Aile konutu şerhi ne yapar?
Taşınmazın eşlerin aile konutu olduğunu kayda işler. Bu şerh varken malik olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan taşınmazı devredemez. Rızanın işlem günü hazır olmasını baştan planlayın; randevu günü ortaya çıkan bu eksik, çok sayıda devri son anda durdurur.
Şerh nasıl kaldırılır?
Şerhin dayandığı hak veya kısıtlama ortadan kalktığında tapu müdürlüğüne başvurularak terkin edilir; icra veya mahkeme kaynaklı kayıtlarda ilgili makamın yazısı gerekir. Terkin işleminin de bir harcı vardır: 2026 tarifesinde tescil veya şerhin terkini için 504,80 TL öngörülmüştür. Tutarı işlem öncesi teyit edin.
Beyanlar hanesindeki bir kayıt beni bağlar mı?
Beyan kural olarak yeni bir hak kurmaz, mevcut bir durumu duyurur. Ama sonucu hafif değildir: beyan kayda işlendikten sonra o durumu bilmediğinizi ileri süremezsiniz ve beyanın işaret ettiği kısıtlama çoğu zaman taşınmazın kullanımını doğrudan etkiler. Muhdesat beyanı ve tarımsal nitelik kısıtları bunun tipik örnekleridir.
Takyidat belgesini birlikte okuyalım
Elinizdeki belgenin fotoğrafını gönderin; hangi satırın ne anlama geldiğini ve hangisi için hangi kuruma gitmeniz gerektiğini söyleyelim. Hukuki görüş gerektiren bir durum varsa bunu da açıkça belirtiriz. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.