Tapu dolandırıcılığına karşı adım adım kontrol listesi
Dolandırıcılığın çoğu tapu müdürlüğünde değil, ondan önceki haftada olur. Bu liste o haftada nelere bakılacağını anlatıyor.
Mülkiyet yalnızca tapu müdürlüğünde el değiştirir
Türk Medeni Kanunu iki cümleyle bütün tabloyu kuruyor. Birincisi: taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır. İkincisi: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Bunun pratik karşılığı şudur: emlak ofisinde imzalanan bir "satış sözleşmesi", elden yazılan bir senet ya da tanık huzurunda yapılan bir anlaşma mülkiyeti geçirmez. Ne kadar para ödendiği, kaç kişinin imzası olduğu bunu değiştirmez.
Noterde yapılabilen tek geçerli işlem taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. O da mülkiyeti devretmez; yalnızca devir borcu doğurur ve tapuya şerh edilebilir. Şerh edilmemiş bir satış vaadi, üçüncü kişilere karşı sizi korumaz.
- Dört adımda doğrulama: taşınmaz, kayıt, kişi, para
- "Zilyetlikten tapu çıkar" aldatması
- Uyarı işaretleri tablosu
- Vekâletle satışta üç kontrol
- Karşınızdaki emlak ofisini kontrol etmek
- Mamak çevresinde tekrar eden kalıplar
Dört adımda doğrulama
Sırayı bozmayın. Her adım bir öncekinin doğru olduğunu varsayar.
Taşınmazı doğrulayın
Size gösterilen arazi ile tapudaki parselin aynı yer olduğunu kimse söylemez; ölçtürürsünüz. Arazi satışlarında en sık karşılaşılan aldatma budur.
- TKGM Parsel Sorgu ile ada, parsel ve yüzölçümünü karşılaştırın
- Parsel sınırını KML olarak indirip harita uygulamasında arazide açın
- Kapora vermeden önce lisanslı harita kadastro bürosuna aplikasyon yaptırın
- Komşu duvar veya çitin parsele taşıp taşmadığına bakın
Kaydı doğrulayın
Parsel Sorgu ekranında malik ve şerh bilgileri görünmez. Kaydın üstündeki yükleri yalnızca güncel takyidat belgesi gösterir.
- Takyidat belgesini malikin muvafakatiyle tapu müdürlüğünden alın
- Belgeyi tapu randevusu günü bir kez daha yenileyin
- Ekran görüntüsü veya fotokopiyle yetinmeyin
- Hisseli kayıtta paydaş listesini ve payların durumunu okuyun
Kişiyi doğrulayın
Kayıttaki malik ile karşınızdaki kişi aynı olmayabilir. Vekâletle yapılan satışlar bu yüzden ayrı bir dikkat ister.
- Kimlik belgesindeki bilgilerle tapu kaydını satır satır karşılaştırın
- Malikle en az bir kez doğrudan görüşün
- Vekâletname varsa kapsamını okuyun ve düzenleyen noterden geçerliliğini teyit edin
- Mirasçılar satıyorsa veraset belgesini ve intikalin yapılıp yapılmadığını görün
Parayı ve işlemi doğrulayın
Ödeme ile devir arasındaki her gün risktir. Bu aralığı kapatmak, sözleşmeye güvenmekten daha etkilidir.
- Ödemeyi banka kanalıyla ve açıklamalı yapın; elden nakit izi bırakmaz
- Bakiyeyi devir işleminin tamamlandığı gün ödeyin
- Başvuruyu Web-Tapu üzerinden başlatın; taraflar kimlik numarasıyla eşleşir
- İşlem sonunda tapu senedini elinize alın, sadece sözlü teyide güvenmeyin
Bu cümle sahada en sık duyulan ve en pahalıya patlayan vaattir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile Hazine, orman ve mera taşınmazları zilyetlik yoluyla kazanılamaz. Yirmi yıl, kırk yıl kullanmış olmak tapu iptal ve tescil davası açma hakkı vermez.
Mera vasıflı bir taşınmaz özel mülkiyete konu olamaz; fiilen mera niteliğini yitirmiş olsa bile hukuken mera olmaya devam eder. Orman sınırları dışına çıkarılmış Hazine taşınmazlarının satışı ise kendi özel mevzuatına, hak sahipliğine ve bedel şartlarına tabidir; süreç Millî Emlak üzerinden yürür, bir kişiden satın alınarak tamamlanmaz.
Tapusuz bir yer için para ödemeden önce parselin kime ait olduğunu ve vasfını tapu müdürlüğünden öğrenin.
Uyarı işaretleri: ne gördüğünüzde ne düşünmelisiniz
| Karşılaştığınız durum | Ne anlama gelebilir | Ne yapmalı |
|---|---|---|
| Fiyat çevresindeki benzerlerin çok altında | Kamulaştırma şerhi, planda yol veya park fonksiyonu, yola cephesizlik, tarımsal kısıt | Önce takyidat ve imar durumu; fiyat pazarlığı sonra |
| "Bu fiyat sadece bugün geçerli" baskısı | Kontrol yapmanıza vakit bırakmama amacı | Aceleyi baştan reddedin; kontrol listesi bitmeden kapora yok |
| Tapu senedinin aslını değil sadece fotoğrafını görüyorsunuz | Belge başkasına ait veya güncel değil olabilir | Güncel takyidat belgesini tapu müdürlüğünden isteyin |
| Satış vekâletle yapılıyor, malikle hiç görüşmediniz | Vekâlet azledilmiş veya kapsamı dışında kullanılıyor olabilir | Düzenleyen noterden teyit alın, malikle doğrudan görüşün |
| Ödeme elden ve dekontsuz isteniyor | Uyuşmazlık çıktığında ödemeyi ispat edemezsiniz | Banka kanalıyla ve açıklamalı ödeyin |
| "Tapusu yok ama zilyetlik var" | Hazine, mera veya orman arazisi olabilir | Parselin malikini ve vasfını tapu müdürlüğünden öğrenin |
| Kooperatif üyeliği veya hisse senedi devrediliyor | Devredilen şey taşınmaz mülkiyeti değildir | Tapuda tescil olmadan mülkiyet geçmez; ne aldığınızı yazılı olarak netleştirin |
| Hisseli parselde "şu köşe sizin olacak" deniyor | Hisseli tapuda belirli bir fiziki yere değil, orana malik olursunuz | Paydaşların tamamının katıldığı yazılı bir kullanım düzeni yoksa bu söz havada kalır |
| Arazi, tapudaki parselden farklı bir yerde gösteriliyor | Sınır hatası ya da kasıtlı yanıltma | Aplikasyon krokisi olmadan ödeme yapmayın |
| İlanda yetki belgesi numarası ve parsel bilgisi yok | İlan mevzuata uygun düzenlenmemiş olabilir | Bilgileri sorun; verilmiyorsa ilerlemeyin |
Bu işaretlerin tek başına bulunması her zaman kötü niyet anlamına gelmez; ikisi bir arada görünüyorsa duraklamak için yeterli sebeptir.
Vekâletle yapılan satışta üç kontrol
Vekâletle satış tek başına şüpheli bir şey değildir; yurt dışındaki, hasta ya da uzaktaki malikler için olağan bir yoldur. Riskli olan, vekâletnamenin kontrol edilmemesidir.
1. Şekil
Taşınmaz devri için düzenleme şeklinde vekâletname gerekir. Elde yazılmış bir yetki kâğıdı ya da imzası onaylanmış basit bir belge bu iş için yeterli değildir.
2. Kapsam
Vekâletnamede taşınmazın satışına ilişkin yetkinin açıkça yer alması gerekir. "Her türlü işlemi yapmaya yetkilidir" gibi genel ifadelerle yetinmeyin; hangi taşınmaz için hangi yetkinin verildiğini okuyun. Bedeli tahsil yetkisinin olup olmadığı ayrı bir sorudur ve parayı kime ödeyeceğinizi belirler.
3. Yürürlük
Bir vekâletname sonradan azledilmiş olabilir; kâğıdın kendisi bunu göstermez. Belgeyi düzenleyen noterden vekâletin hâlen geçerli olup olmadığını teyit edin. Aynı şekilde malikle en az bir kez doğrudan görüşün — telefon ya da görüntülü görüşme yeterlidir, ama araya hep aynı kişinin girmesi kabul edilmemelidir.
Miras yoluyla gelen taşınmazlarda ise ayrı bir kontrol vardır: mirasçılardan biri, diğerlerinin payını devretme yetkisine sahip değildir. Veraset belgesini ve tapudaki intikalin tamamlanıp tamamlanmadığını görün.
Anlaşma ile tapu randevusu arasında geçen süre, tarafların birbirine güvenmek zorunda kaldığı aralıktır. Bu aralığı kısaltmak ve belgelendirmek, sonradan dava açmaktan çok daha ucuzdur.
Kapora, pey ve cayma parası aynı şey değildir; ödediğiniz paranın hangi hukuki nitelikte olduğunu ve hangi şartlarda iade edileceğini yazılı olarak belirleyin. Alım kesinleşmiş ama devir ileri bir tarihe kalmışsa, noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenletip tapuya şerh ettirmek bu aralıktaki en güçlü korumadır.
Ödemelerin tamamını banka kanalıyla ve neye ilişkin olduğunu yazarak yapın. Bakiyeyi devir işleminin tamamlandığı gün ödeyin. Devirden önce paranın tamamını ödemek, satıcının işlemi tamamlamasını hukuken zorunlu kılmaz — sadece sizin elinizi zayıflatır.
Karşınızdaki emlak ofisini de kontrol edin
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, aracılık yapan işletmelere somut yükümlülükler getiriyor. Bunları bilmek, alıcının elindeki en kolay filtredir.
- İlanda yetki belgesi numarası bulunmalı. Yönetmelik, ilanlarda yetki belgesi numarasının, yetki belgesindeki işletme adı veya unvanının, taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerinin ve iletişim bilgisinin kolay okunabilir şekilde yer almasını istiyor.
- Yetkilendirme sözleşmesi olmayan taşınmaza ilan verilemez. Bir ofis, satmaya yetkili olmadığı bir taşınmazı ilan ediyorsa sorun ilanla sınırlı değildir.
- Taşınmazı gezdirmenin bedeli yoktur. Yönetmelik, taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemeyeceğini açıkça söylüyor.
- Hizmet bedelinin üst sınırı bellidir. Alım satıma aracılıkta hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü aşamaz. Bu oran toplam üst sınırdır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. "Her taraftan ayrı ayrı yüzde dört" uygulaması yönetmeliğe aykırıdır.
- Sözleşme yazılı olmalı. Alım satıma aracılık sözleşmesinde tapu kaydı bilgileri, satış bedeli ve ödeme yöntemi, hizmet bedeli ile tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların taraflar arasındaki paylaşım usulü yer alır.
Bu kurallar sektörün tamamına uygulanır. Bir ofise bunları sormak olağan bir alıcı davranışıdır ve sorunuzu rahatsız edici bulan yerde ilerlemeyin.
Görsel: Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Mamak çevresinde tekrar eden üç kalıp
"İmar geliyor" vaadi. Bayındır Barajı çevresinde plan çalışmaları gerçektir, ancak bölgede geçmişte planların mahkeme kararlarıyla iptal edildiği de bir gerçektir. Beklenti üzerinden fiyatlanmış bir parsel alıyorsanız, o beklentinin bugünkü hukuki durumunu Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden ve Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin askıya çıkarılan planlar sayfasından parsel bazında teyit ettirin. Satıcının anlattığı plan yürürlükte olmayabilir.
Hobi bahçesi ve kooperatif satışları. Tapuda "hobi bahçesi" diye bir cins yoktur; bu ilanların çoğu tarım arazisi üzerindeki hissedir. Tarım arazisine izinsiz yapılan yapı ve tesisler için idari para cezası, 20 Haziran 2026'da yayımlanan 7584 sayılı Kanun ile kullanılan veya zarar verilen alanın metrekaresi başına ciddi biçimde artırıldı; aynı düzenleme izinsiz yapılara elektrik, su ve doğal gaz aboneliği tesis edilmesini de yasakladı. "Sonradan bağlarız" cümlesi artık karşılıksızdır.
Koruma alanında yapılaşma beklentisi. Kıbrıs Vadisi'ndeki koruma amaçlı planın rekreasyon alanı notunda, mülkiyet kamu eline geçmeden yapılaşmaya geçilemeyeceği yazılıdır. Bu tür bir alanda parsel satın alıp yapı yapma vaadi verilen her durumda plan notunu kendiniz okuyun.
Sık sorulanlar
Emlakçıda imzaladığım satış sözleşmesi beni korur mu?
Mülkiyeti geçirmez. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli değildir; resmî şekil de tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senettir. Devri ileri bir tarihe bırakıyorsanız korunma yolu, noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenletip bunu tapuya şerh ettirmektir.
Sahte tapu senedini nasıl anlarım?
Belgenin kendisine bakarak anlamaya çalışmayın; kaydın kaynağına gidin. Tapu müdürlüğünden alınan güncel takyidat belgesi, elinizdeki kâğıdın doğruluğunu da ortaya koyar. Kendi taşınmazınız için e-Devlet üzerindeki Tapu Bilgileri Sorgulama servisini kullanabilirsiniz; başkasının taşınmazı için malikin muvafakati gerekir.
Kapora verdim, vazgeçtim. Param geri gelir mi?
Cevap, ödediğiniz paranın nasıl kararlaştırıldığına bağlıdır. Kapora, pey akçesi ve cayma parası farklı sonuçlar doğurur. Bu yüzden para elden çıkmadan önce hangi şartlarda iade edileceğinin yazılı olması gerekir. Yazılı bir şey yoksa uyuşmazlık ispat meselesine döner.
Vekâletname geçerli mi, nasıl kontrol ederim?
En kesin yol, vekâletnameyi düzenleyen noteri arayıp belgenin hâlen geçerli olup olmadığını, azledilip azledilmediğini sormaktır. Ayrıca vekâletnamenin düzenleme şeklinde olduğundan ve taşınmazın satışına ilişkin yetkiyi açıkça içerdiğinden emin olun.
Hisseli bir parselde bana gösterilen yeri satın alıyor muyum?
Hayır. Hisseli tapuda belirli bir fiziki yere değil, taşınmazın tamamı üzerinde bir orana malik olursunuz. Paydaşların hangi bölümü kimin kullanacağına dair anlaşması ancak tamamının katıldığı yazılı bir düzenlemeyle anlam kazanır. Sözlü "şu köşe sizin" cümlesinin tapuda karşılığı yoktur.
Dolandırıldığımı düşünüyorum, ne yapmalıyım?
İşlemi durdurun, elinizdeki tüm belge, mesaj ve ödeme kayıtlarını saklayın ve gecikmeden Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunun; acil bir durum varsa kolluğa başvurun. Tapu kaydına ilişkin bir işlem söz konusuysa durumu taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne de bildirin. Hukuki süreç için bir avukattan destek alın.
Kararı vermeden önce bir kez daha bakalım
Almayı düşündüğünüz taşınmazın ada ve parsel bilgisini gönderin; kaydında ve konumunda gördüğümüzü, göremediğimizi ve hangi kurumdan neyi teyit etmeniz gerektiğini açıkça söyleyelim. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.