Mamak'ta satılık tarla: vasıf, bölünme sınırı ve alım öncesi kontrol
Tarla, arsanın ucuz hali değil; ayrı bir hukuki rejimdir. Mamak'ın doğusunda tarım arazisi alırken kararı değiştiren şeyler burada.
Tarla, arsanın ucuz hali değildir
Tarla arayan çoğu kişi aslında iki farklı şeyden birini istiyor: ya toprakla uğraşacak, ya da düşük bir giriş bedeliyle uzun vadede beklemek istiyor. İkisi de makul. Sorun, tarlanın "daha ucuz arsa" sanılmasıyla başlıyor.
Tapuda cinsi tarla olan bir taşınmaz, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun kapsamındadır. Bu kanun taşınmazın nasıl bölüneceğini, nasıl kullanılacağını ve üzerine ne yapılabileceğini ayrı ayrı düzenler. Yani tarlada sizin karşınızda yalnızca belediye değil, valilik ve İl Tarım ve Orman Müdürlüğü de vardır.
Mamak'ta tarım arazisi dokusu ilçenin doğusunda toplanıyor: Bayındır, Kutludüğün, Ortaköy, Kızılca, Gökçeyurt, Kusunlar, Karşıyaka ve Kıbrısköy'ün plan dışında kalan kesimleri. Bu mahallelerin bir kısmı 2008'e kadar belde ya da köydü; arazi düzeni de o dönemden kalma. Parseller kimi yerde birkaç yüz metrekare, kimi yerde hektarlarla ölçülüyor ve ikisi aynı mahalle içinde yan yana bulunabiliyor.
Görsel: İyiyou https://www.kutludugun.com · CC0 · Wikimedia Commons
Aynı tarla değil: sınıfı kararı değiştirir
Kanun tarım arazilerini sınıflara ayırır ve bu sınıf, ileride o araziyle ne yapıp yapamayacağınızın çerçevesini çizer.
En katı korumanın olduğu grup mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazileridir; bunlarda tarımsal üretim dışı kullanım kural olarak kapalıdır. Kanunda sayılan istisnalar dar tutulmuş ve kamu yararı kararına bağlanmış kullanımlarla sınırlıdır — bireysel bir bahçe evi bu listede yoktur.
Bu dört grubun dışında kalan araziler ise ancak bir toprak koruma projesi hazırlanması ve valilik izni alınması koşuluyla tarım dışı kullanıma açılabilir. Tarımsal amaçlı yapılar da yine izne bağlıdır.
Pratik sonuç şu: bir tarlaya bakarken sorulacak ilk soru "kaç metrekare" değil, "bu arazi hangi sınıfta" olmalı. Cevabı satıcı değil, Ankara İl Tarım ve Orman Müdürlüğü verir.
5403 sayılı Kanun asgari tarımsal arazi büyüklüğü diye bir eşik koyar. Mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde bu eşik 2 hektar (20.000 m²), dikili arazilerde 0,5 hektar (5.000 m²), örtü altı tarımı yapılanlarda 0,3 hektar (3.000 m²) olarak belirlenmiştir. Eşiğin altına inecek şekilde ifraz, hisselendirme ve paydaş sayısını artırma yasaktır; eşiğe ulaşmış arazi ise kanunun deyimiyle "bölünemez eşya" sayılır.
Buna ek olarak il ve ilçe bazında ayrı ayrı saptanmış bir "yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü" daha vardır; sulu, kuru, dikili ve örtü altı için farklı değerler içerir ve tapuya şerh konulmak üzere bildirilir. Mamak satırındaki değerleri burada yayımlamıyoruz — kendi parseliniz için bunu Ankara İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden teyit alın.
Bunun sahadaki karşılığı şudur: "500 m² tarla tapulu" diye anlatılan çoğu ilan, bağımsız bir parsel değil bir hisse satışıdır. Bu kendiliğinden kötü bir şey değil — ama ne satın aldığınızı bilmeniz gerekir.
Tarla portföyü hareketli
Bölgede tarla arzı mevsimlik dalgalanır ve aynı parsel uzun süre beklerken bir diğeri haftasında satılır. Bu yüzden burada sabit liste yok. Ne kadarlık bir alan, hangi mahalle ve hangi amaç için düşündüğünüzü söyleyin; elimizde uyanı da, uymadığı için önermeyeceğimizi de söyleriz.
Kapora ödemeden önce yapılacak dört iş
Sıra önemli. Üçüncü adımda çıkan bir cevap, ilk ikisini boşa çıkarabilir.
Parseli haritada bulun
TKGM'nin Parsel Sorgu uygulaması ücretsizdir; il-ilçe-mahalle seçip ada/parsel girerek ya da harita üzerinden tıklayarak konumu, yüzölçümünü ve sınırları görürsünüz.
- Sonuç PDF olarak indirilebilir
- Parsel sınırı KML olarak dışa aktarılıp arazide açılabilir
- Malik ve şerh bilgisi bu ekranda GÖRÜNMEZ
Zeminde işaretletin
Aplikasyon, parsel köşelerinin arazide yeniden ölçülüp işaretlenmesidir; sonucunda resmî bir aplikasyon krokisi düzenlenir. Lisanslı harita kadastro büroları (LİHKAB) veya kadastro müdürlüğü yapar.
- Gösterilen yer ile tapudaki parsel aynı mı
- Komşu duvarı, çiti veya yapısı içeri taşmış mı
- İlandaki yüzölçümü gerçekle uyuşuyor mu
Vasfı kuruma sordurun
Arazinin sınıfını ve tarım dışı kullanım imkânını İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden öğrenin. Satıcının "burası zaten bahçe olmuş" cümlesi hukuki bir bilgi değildir.
- Mutlak / marjinal / dikili / özel ürün / sulu ayrımı
- Yeter gelirli büyüklük şerhi var mı
- Daha önce alınmış bir tarım dışı kullanım izni var mı
Kaydı ve erişimi kontrol edin
Tapu müdürlüğünden alınan takyidat belgesi, ipotek ve haciz kadar amaç dışı kullanım şerhini de gösterir. Yol ve su ayrı bir başlıktır.
- İpotek, haciz, irtifak, şerh ve beyanlar
- Parsele fiilen nasıl giriliyor, geçiş hakkı kayıtlı mı
- Su varsa kaynağı ne; kuyu varsa belgesi mevcut mu
Tarla ile arsa arasında pratikte ne değişir
| Konu | Tarla (tarım arazisi) | Arsa (uygulama imar planı içinde) |
|---|---|---|
| Belirleyici mevzuat | 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu | 3194 sayılı İmar Kanunu ve uygulama imar planı |
| Yapı için muhatap | Valilik / İl Tarım ve Orman Müdürlüğü | Mamak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü |
| Bölünme | Asgari büyüklüklerin altında ifraz ve hisselendirme yasak | İmar mevzuatına göre ifraz ve tevhit mümkün |
| Emlak vergisi | Arazi oranı binde bir; büyükşehir sınırlarında iki katı | Arsa oranı binde üç; büyükşehir sınırlarında iki katı |
| Finansman | Konut kredisi kullanılamaz; arsa/arazi ürünleri sınırlı | Konut kredisi yine yok; arsa kredisi koşulları daha rahat |
| Değeri belirleyen | Toprak sınıfı, su, yol, parsel bütünlüğü | Emsal, kat adedi, yol cephesi, plan fonksiyonu |
Vergi oranları ve harçlar yıllara göre değişebilir. Kendi taşınmazınız için yürürlükteki tarifeyi Mamak Belediyesi'nden ve Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
Bu cümleyi bölgede sık duyarsınız ve neredeyse her seferinde aynı şeyi anlatır: elde tapu yoktur. Mera vasıflı bir taşınmaz özel mülkiyete geçemez; arazi yıllardır sürülüyor, otlatılmıyor ya da başka bir amaçla kullanılıyor olsa da vasfı usulünce kaldırılıp Hazine adına tescil edilmedikçe satışa konu edilemez. 2B olarak anılan yerler de orman sınırı dışına çıkarılmış Hazine taşınmazlarıdır; el değiştirmeleri kendi mevzuatına, hak sahipliğine ve bedel şartlarına tabidir ve süreç Milli Emlak üzerinden yürür.
Asıl bilinmesi gereken kural ise şu: Hazine, orman ve mera nitelikli yerler ile devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlar uzun süreli kullanımla, yani zilyetlikle mülk edinilemez. Kırk yıllık bir kullanım bile tapu iptal ve tescil davası açma hakkı doğurmaz. Kısacası: tapu gösterilemeyen bir yer satılık değildir.
Bu mülk tipinden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Zeynel Cebeci · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Melih Rustu CALIKOGL… · CC BY-SA 3.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Aldığım tarlaya ev yapabilir miyim?
Kural olarak hayır. İzin alınmadan yapılan yapı kaçak yapıdır; valilik faaliyeti durdurur, iş bitmişse kullanıma izin çıkmaz ve mal sahibine idari para cezası kesilir. Ceza dikilen yapının değil, el atılan alanın büyüklüğü üzerinden hesaplandığı için beton zemin, çit ve dolgu da hesaba girebilir — üstelik ödemek yıkım yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bu başlığın ayrıntısını hobi bahçesi sayfamızda ayrıca anlattık.
Tarlayı arsaya çevirebilir miyim?
Bu, kişisel bir başvuruyla olan bir işlem değil. Taşınmazın imar planı kapsamına alınması ve imar uygulaması yapılması gerekir; süreç planlama kararlarına bağlıdır ve yıllar alabilir, hiç gerçekleşmeyebilir. "Yakında arsa olur" cümlesini bir vaat olarak değil, bir olasılık olarak dinleyin. Askıdaki planları planaski.ankara.bel.tr'den takip edebilirsiniz.
Miras kalan tarlayı kardeşlerimle nasıl paylaşırız?
Kanun mirasçılara birkaç yol tanıyor: arazinin bir mirasçıya (veya yeter gelirli büyüklüğü karşılıyorsa birden fazla mirasçıya) devri, aile malları ortaklığına devri, mirasçıların pay oranında ortak olduğu bir limited şirkete devri ya da üçüncü kişilere devri. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur ve hâkim ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devre karar verebilir. Somut dosyanız için avukatınıza danışın.
Tarlada su ve elektrik nasıl çözülüyor?
Parselin yanından hat geçmesi ile o parsele abonelik tesis edilebilmesi ayrı şeylerdir. İzinsiz yapılara abonelik verilmesi kısıtlanmıştır; "aboneliği sonra hallederiz" sözüne dayanarak alım yapmayın. Kuyu varsa belgesini isteyin — yeraltı suyu kullanımı izne tabidir, ilgili kurumdan teyit edin.
Mamak'ta tarla almak mantıklı mı?
Amacınıza bağlı. Tarım yapacaksanız toprak sınıfı ve su erişimi belirleyicidir. Yatırım içinse dürüst çerçeve şu: tarla nakit akışı üretmez, likiditesi düşüktür, kredi ile alınması zordur ve imar beklentisi bir olasılıktır. Beş yıldan uzun süre bekleyebilecek ve o parayı ara dönemde kullanmayacak biri için anlamlı olabilir. "Kısa sürede ikiye katlar" cümlesi bir analiz değil, bir satış vaadidir.
Baktığınız tarlayı birlikte kontrol edelim
Ada ve parsel numarasını gönderin; konumu, yüzölçümünü ve neyi teyit etmeniz gerektiğini beraber çıkaralım. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.