Tarla alırken neye bakılır: toprak, tapu ve izinler
Tarlada kuralı koyan belediye değil tarım mevzuatıdır. Arazi sınıfı, bölünemezlik kuralı ve izinler alım kararının tamamını belirler.
Tarla almak, arsa almanın küçük ölçekli hali değildir
Tarım arazisi alırken yön gösteren kural seti bambaşkadır. Bir arsada muhatabınız çoğunlukla ilçe belediyesinin imar birimidir; tarlada ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve onu uygulayan Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü devreye girer. Bu kanun, arazinin ne kadar küçük parçalara ayrılabileceğini, hangi arazinin tarım dışında kullanılamayacağını ve izinsiz kullanımın sonucunu düzenler.
Bu yüzden tarla ilanına bakarken sorulacak ilk soru fiyat değil şudur: bu parselin arazi sınıfı nedir ve tapuda satılabilir bir bütün mü satılıyor?
Bu sayfada sırayla
- Cins hanesi ile arazi sınıfı ayrımı
- Arazi sınıfı ve alıcı için anlamı
- Kapora vermeden önce dört adım
- Bölünemezlik ve hisselendirme yasağı
- Tarlaya ev yapılır mı
- Tarlaya özgü mülkiyet tuzakları
- Su, yol ve erişim
- Mamak ve çevresinde durum
- Vergi tarafı
Tapunun cins hanesi ile arazi sınıfı aynı şey değil
Tapu kütüğünde bir taşınmazın cinsi "tarla", "bağ", "bahçe", "zeytinlik" ya da "ham toprak" olarak yazılabilir. Bu, taşınmazın adıdır. Onun yanında bir de arazi sınıfı vardır ve alıcı için asıl belirleyici olan budur: arazi mutlak mı, özel ürün mü, dikili mi, marjinal mi; ayrıca sulu mu, kuru mu?
Bu sınıflandırma tapuda gözle okunmaz. Kaydı tutan yer Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü'dür ve ada-parsel numarasıyla sorulur.
Kanunun temel kuralı şudur: mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Bunların dışında kalanlar ise ancak bir toprak koruma projesine uyulması şartıyla ve valilik kararıyla tarım dışı kullanıma tahsis edilebilir. Tarımsal amaçlı yapılar için de valilik izni gerekir. Yani izin bir istisnadır, kural değildir.
Arazi sınıfı, kural ve alıcı için anlamı
| Arazi sınıfı | 5403 sayılı Kanun'un kuralı | Alıcı için pratik anlamı |
|---|---|---|
| Mutlak tarım arazisi | Tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz | Tarım dışı kullanım izni beklemeyin; parselin geleceği tarımdır |
| Özel ürün arazisi | Tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz | Belirli ürünler için elverişli arazi; koruma düzeyi yüksektir |
| Dikili tarım arazisi | Tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz | Bağ ve meyveliğe elverişlidir; bölünme eşiği daha küçüktür ama yapı için yine izin şarttır |
| Sulu tarım arazisi | Tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz | Sulama yatırımı yapılmış alan; korumanın en katı uygulandığı yer burasıdır |
| Marjinal tarım arazisi | Toprak koruma projesine uyulması şartıyla valilikçe tarım dışı kullanıma tahsis edilebilir | İzin ihtimali var, ama kendiliğinden doğmaz; başvuru, proje ve karar gerekir |
Bir parselin hangi sınıfa girdiği arazide gözle anlaşılmaz; kayıt Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü'ndedir ve güncel durum oradan teyit edilir.
Kapora vermeden önce dört adım
Bu dört adımın hiçbiri pahalı değil. Pahalı olan, atlanmasıdır.
Parseli haritada bulun
Ada ve parsel numarasını alın, TKGM Parsel Sorgu'dan (parselsorgu.tkgm.gov.tr) sınırı dışa aktarıp Google Earth'te açın. Gezdiğiniz yerin doğru yer olduğunu görmenin en hızlı yolu budur.
- Yüzölçümü ve komşulukları ekranda görürsünüz
- Sınır KML biçiminde indirilebilir
- Malik ve şerh bilgisi bu ekranda yer almaz
Arazi sınıfını sorun
Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü'ne ada-parsel ile başvurun. Bu tek soru, parselin üzerinde ne yapılabileceğini büyük ölçüde belirler.
- Mutlak, özel ürün, dikili, marjinal ayrımı
- Sulu mu kuru mu
- Varsa tarım dışı kullanım izni geçmişi
Takyidatı ve şerhleri okuyun
Tapu Müdürlüğü'nden malikin muvafakatiyle alınan takyidat belgesi, üzerindeki tüm şerh ve beyanları gösterir.
- "Yeter gelirli tarımsal arazi" niteliği tapuya şerh edilir
- İpotek, haciz ve satış vaadi kayıtları
- Hisseli ise pay oranı ve paydaş sayısı
Sınırı ölçtürün
Tarlalarda sınırlar yıllar içinde fiilen kayar; sürülen alan tapudaki alanla örtüşmeyebilir. Aplikasyonu LİHKAB büroları ya da Kadastro Müdürlüğü yapar.
- Komşunun sürerek genişlemiş olma ihtimali
- İlandaki dönüm ile tapudaki yüzölçümü farkı
- Şehir dışı parselde bu işlem kapora öncesine alınmalı
5403 sayılı Kanun'un 8. maddesi tarım arazilerinde bir taban belirler: asgari tarımsal arazi büyüklüğü mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Aynı madde açık bir yasak koyar: tarım arazileri belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, pay ve paydaş adedi artırılamaz.
Bunun üzerine bir de "yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü" gelir. Bu değer, kanuna ekli (1) sayılı listede her il ve ilçe için ayrı ayrı ve sulu, kuru, dikili, örtü altı arazi için farklı belirlenmiştir. Araziler bu büyüklüğün altında ifraz edilemez; nitelik tapuya şerh konulmak üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Baktığınız parselin bulunduğu ilçenin listedeki satırını, işlemden önce Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nden teyit ettirin.
Sahadaki karşılığı şudur: "1.000 m², müstakil tapulu tarla" biçimindeki ilanların önemli bir kısmı fiilen bir hisse satışıdır; çünkü o büyüklükte bağımsız bir tarım parseli oluşturmak çoğu yerde mümkün değildir. Hissede parselin belirli bir köşesine değil, tamamı üzerinde bir orana sahip olursunuz. Ayrıntı: bölünemez büyüklük ve hisseli tapu nedir.
Tarlaya ev, bağ evi ya da konteyner yapılır mı?
Kural olarak hayır. Tarım arazisinde tarımsal amaçlı bir yapı için bile projesine uyulmak şartıyla valilik izni gerekir; tarım dışı kullanım ise ayrı bir tahsis kararına bağlıdır. Bireysel bahçe evi, bungalov ya da konteyner bu izinlerin konusu değildir.
İzinsiz başlanan kullanımın sonucu kanunda açıkça yazılıdır: valilik işi tamamen durdurur, iş tamamlanmışsa kullanımına izin verilmez ve arazi sahibine ya da araziyi bozana kullanılan veya zarar verilen alanın her metrekaresi için idari para cezası uygulanır; büyük ova koruma alanlarında bu ceza iki katıdır. Hesabın metrekare üzerinden yapılması önemlidir: yalnız yapının oturduğu alan değil, beton yol, çit içine alınan bölüm ve dolgu yapılan yüzey de hesaba girebilir. Tutarlar her yıl güncellendiği için burada rakam yazmıyoruz; güncel tutarı Ankara İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden öğrenin.
- Ceza yıkım yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Yapının kaldırılması ve arazinin tarımsal üretime uygun hale getirilmesi istenir; masraf da mal sahibinden alınır.
- Ruhsatsız yapıya abonelik bağlanmaz. "Elektriği, suyu sonra hallederiz" cümlesinin karşılığı yoktur.
- Mevcut kaçak yapı sizin sorununuz olur. Üzerinde izinsiz yapı bulunan bir parseli alan kişi, cezanın ve yıkım masrafının muhatabı haline gelebilir.
Konunun tamamı için tarlaya bağ evi yapılır mı ve hobi bahçesi yasal mı sayfaları var. Vasıf değişikliği ise bir başvuruyla değil plan kararıyla olur: tarla arsaya nasıl çevrilir.
Tarlaya özgü mülkiyet tuzakları
- Bölünemezlik şerhiTapuda yeter gelirli tarımsal arazi niteliğine ilişkin şerh varsa, o parselin ileride bölünerek satılması ya da paylaştırılması beklentisi baştan yanlıştır.
- Mera, orman ve 2BMera özel mülkiyete konu olmaz; fiilen mera niteliğini yitirmiş olsa bile hukuken meradır. Orman ve Hazine taşınmazları da uzun süreli kullanımla kazanılmaz; "kırk yıldır bizim, zilyetlikten tapu çıkar" söylemi çoğu vakada gerçek dışıdır.
- MuhdesatParselin üzerindeki ağaçlar, kuyu ya da bina başka bir kişiye ait olabilir ve tapuya beyan olarak işlenmiş olabilir. Toprağı almak, üzerindekini almak anlamına gelmez.
- Kiracı ya da ortakçıTarla fiilen bir başkası tarafından ekiliyor olabilir. Devirden sonra hasat ve ürün hakkı konusunda kimin ne talep edeceği önceden yazılı olarak netleşmelidir.
- Tamamlanmamış intikalMiras kalan tarlalarda paylaşım çoğu zaman yıllarca yapılmaz. Satış tüm mirasçıların katılımını gerektirir; bir mirasçının sözü işlemi bağlamaz.
Su, yol ve erişim: tarlanın değerini asıl bunlar belirler
İki komşu parselden biri sulu, diğeri kuru olabilir ve fark hem verimde hem fiyatta karşılığını bulur. Ancak sulama vaadi sözle geçmez.
- Sulama kaynağı nedir? Kuyu, gölet, dere ya da sulama hattı. Parselde kuyu varsa ruhsatını sorun; yoksa kuyu açma ve yeraltı suyu kullanımının şartlarını Devlet Su İşleri ile Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'ne danışın. İzinsiz açılan kuyular yaptırıma tabidir.
- Yol tapuda var mı, arazide var mı? Kadastro yolu haritada görünüp fiilen açılmamış olabilir; ya da yıllardır kullanılan yol komşu parselin içinden geçiyor olabilir. İkincisi kalıcı bir hak değildir.
- Parselin şekli ve eğimi. Uzun ve dar bir parsel, aynı metrekaredeki kare parsele göre makineyle işlemeye çok daha az elverişlidir.
- Komşu kullanımlar. Bitişikte taş ocağı, büyük hayvancılık tesisi ya da yüksek gerilim hattı bulunması arazinin kullanımını ve satılabilirliğini etkiler.
- Elektrik. Tarımsal sulama aboneliği kendi başına bir süreçtir; hattın parsele uzaklığı maliyeti belirler.
Bölgede tarla pazarı nasıl işliyor
Mamak'ın doğu kuşağı kırsal karakterini koruyan mahallelerden oluşur: Bayındır, Kıbrıs Mahallesi (halk arasındaki adıyla Kıbrısköy), Kutludüğün, Üreğil, Ortaköy, Gökçeyurt ve Kızılca. Burada satılan ürün daire değil; arsa, tarla ve bağ-bahçedir. Parseller küçüktür ve ilanların önemli bir bölümü hisseli tapuludur. Şehrin kenarında olmak fiyatı yukarı çeker, ama tarım mevzuatını değiştirmez: bu parseller de aynı bölünemezlik ve kullanım kurallarına tabidir.
Ankara ölçeğinde tarla piyasası ilçeden ilçeye ciddi biçimde farklılaşır: Bala ve Polatlı gibi ilçelerde gerçek tarımsal üretim ölçeğinde geniş parseller bulunur, Mamak'ta parseller küçüktür. "Ne amaçla alıyorum" sorusu, hangi ilçeye bakmanız gerektiğini de belirler.
Sorulacak yerler nettir: arazi sınıfı ve izinler için Ankara İl Tarım ve Orman Müdürlüğü ile bağlı ilçe müdürlüğü, tapu ve şerhler için Tapu Müdürlüğü, plan durumu için Mamak Belediyesi.
Görsel: Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Vergi tarafında tarlaya özgü olanlar
Emlak vergisinde arazi ile arsa aynı kefeye konmaz. Kanuni oran arazide binde 1'dir ve büyükşehir belediyesi sınırları içinde yüzde yüz artırımlı uygulanır; Mamak bu sınırların içinde kaldığı için buradaki bir tarla binde 2 üzerinden vergilenir. Taşınmaz ileride imar planına girip arsa vasfını kazanırsa oran da arsa oranına geçer. Yürürlükteki oranı belediyenin emlak servisinden teyit edin.
Devir gününde ödenen tapu harcı ve döner sermaye bakımından tarla ile arsa arasında fark yoktur; kalemlerin tamamı tapu harcı ve devir masrafları sayfasında. Satış tarafında ise beş yıl kuralı işler: taşınmazı edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsanız reel kazanç beyana tabidir. Zorunlu deprem sigortası tarlada aranmaz, çünkü DASK binalar içindir.
Tarım arazilerine ilişkin kurallar son yıllarda birden fazla kez değişti ve idari para cezası tutarları her yıl güncelleniyor. Bu sayfa kavramları ve kontrol sırasını anlatır; somut bir parsel için karar vermeden önce Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü ile Tapu Müdürlüğü'nden yürürlükteki durumu yazılı olarak teyit edin.
Sık sorulanlar
Tarla almak için çiftçi olmak şart mı?
Tarım arazisi satın almak, satışın kendisi bakımından çiftçi olma şartına bağlı değildir; asıl kısıtlar bölünemezlik kuralı ve arazinin kullanım biçimindedir. Miras yoluyla intikalde ise durum farklıdır: mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa mahkeme, araziyi işletebilecek durumdaki mirasçıya devrine karar verebilir. Kendi durumunuz için Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü'nden teyit alın.
Tapuda "bölünemez" niteliğine ilişkin şerh varsa ne olur?
Bu şerh, parselin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüyle ilgili sınırın altına inecek şekilde ifraz edilemeyeceğini gösterir. Taşınmazın tamamının satılmasına engel değildir; engellediği şey parçalanarak satılmasıdır. Dolayısıyla "ileride böler, parça parça satarım" planı üzerine yatırım kurulmamalıdır.
Hisseli tarlada kendi payıma çit çekip kullanabilir miyim?
Pay, parselin belirli bir bölümüne değil tamamına ilişkin bir orandır. Fiili kullanım ancak paydaşların katıldığı bir kullanım anlaşmasıyla düzenlenir ve bu anlaşmanın tapuya şerh edilmesi önemlidir. Ayrıca çit, beton ve benzeri müdahaleler tarım arazisinde ayrıca izin konusudur; kullanım anlaşması, kamu hukukundan doğan izin gereğini ortadan kaldırmaz.
Tarlada kaçak yapı varsa satın alsam ne olur?
Yapı sizinle birlikte gelir, sorumluluk da öyle. İzinsiz kullanım tespit edildiğinde işlem taşınmaz üzerinden yürür; yıkım, eski hale getirme talebi ve idari para cezası gündeme gelebilir. Satın almadan önce takyidat kaydını inceleyin ve ilçe tarım müdürlüğüne parsel hakkında işlem bulunup bulunmadığını sorun.
Bakmayı düşündüğünüz tarlayı belgeleriyle konuşalım
Ada ve parsel numarasını iletirseniz arazi sınıfı, tapu kaydı ve bölünemezlik tarafında nelerin sorulacağını birlikte gözden geçirelim. Bir şey satın almak zorunda değilsiniz.