Arsa alırken neye bakılır: belgeden zemine kontrol listesi
Tapuda "arsa" yazması tek başına yapılaşma hakkı vermez; o hakkı imar durumu belgesi gösterir. Sırayla nereye bakılacağını yazdık.
Asıl soru fiyat değil: bu parselde ne yapılabilir?
Arsa alımında insanları zarara sokan şey çoğu zaman pahalı almak değil, yanlış varsaymaktır. En sık rastlanan varsayım şu: "Tapuda arsa yazıyor, o halde inşaat yapılır." Oysa cins hanesi taşınmazın adını söyler, ne kadar yapı hakkı olduğunu söylemez. Yapı hakkını uygulama imar planı belirler ve bu hak, ilçe belediyesinden alınan imar durumu belgesiyle yazılı hale gelir.
Aşağıdaki sıra, bir parsele kapora bırakmadan önce elinizde olması gereken belgeleri ve o belgelerde neye bakılacağını anlatıyor. Konu tarla, bağ veya bahçe ise kurallar tamamen değişir; onu tarla alırken dikkat edilmesi gerekenler sayfasında yazdık.
Bu sayfada sırayla
- Arsa ile arazi arasındaki çizgi
- Sözleşmeden önce dört adım
- Hangi belge hangi soruyu cevaplar
- Tapu kaydında okunacak satırlar
- "Yakında imara girecek" cümlesi
- Zeminde yedi kontrol
- Hisseli arsada payın anlamı
- Mamak'ta işleyen düzen
- Devir günü ve sonrası
Arsa ile arazi arasındaki çizgi
Kısaca: arsa, imar planı sınırları içinde kalan ve parselasyonu yapılmış taşınmazdır. Arazi ise plan dışında kalan, tapuda tarla, bağ, bahçe, ham toprak gibi cinslerle kayıtlı taşınmazdır. Aradaki fark yalnızca isim farkı değildir; vergiden kredi olanağına, satılabilirlikten üzerine ne yapılabileceğine kadar her şeyi değiştirir.
İkinci ayrım kadastro parseli ile imar parseli arasındadır: birincisi mülkiyeti gösterir, ikincisi plana göre yeniden düzenlenip yola ve altyapıya bağlanmış parseldir. Ayrıntı: kadastro parseli ve imar parseli farkı.
Vergi tarafında da fark somuttur. Emlak vergisinde arsa oranı arazi oranının üç katıdır ve her iki oran da büyükşehir belediyesi sınırları içinde yüzde yüz artırımlı uygulanır. Mamak bu sınırların içinde olduğu için buradaki bir arsa binde 6 üzerinden vergilenir. Yürürlükteki oranı ve taşınmazın vergi değerini ilgili belediyenin emlak servisinden teyit edin.
Sözleşmeden önce izlenecek dört adım
Sıra önemlidir. Belgeyi görmeden arazi gezmek zaman kaybı, araziyi görmeden belge toplamak da para kaybıdır.
Ada ve parsel numarasını isteyin
İlan başlığı değil, ada ve parsel numarası konuşur. Numarayı aldıktan sonra TKGM'nin ücretsiz Parsel Sorgu uygulamasında (parselsorgu.tkgm.gov.tr) parseli haritada görebilirsiniz.
- Konum, yüzölçümü ve komşu parseller ekranda görünür
- Sınır KML biçiminde indirilip Google Earth'te açılabilir
- Malik ve şerh bilgisi bu ekranda görünmez
Tapu kaydını ve takyidatı okuyun
Parsel sorgunun göstermediği kısım burada. Takyidat, taşınmazın üzerindeki şerh ve beyanların dökümüdür.
- Belge, malikin muvafakatiyle Tapu Müdürlüğü'nden alınır
- e-Devlet'teki tapu sorgusu yalnızca kendi taşınmazınızı gösterir
- Hisseli ise pay oranı ve paydaş sayısı burada yazar
Islak imzalı imar durumu belgesini alın
Yapı hakkını gösteren tek bağlayıcı belge budur ve ilçe belediyesinden alınır.
- Mamak'taki parseller için başvuru yeri Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü'dür
- Belgede fonksiyon, emsal (KAKS), TAKS, kat adedi ve çekme mesafeleri yazar
- Çevrimiçi imar ekranları belge yerine geçmez
Sınırı zeminde ölçtürün
Aplikasyon, tapudaki parsel köşelerinin arazide yeniden işaretlenmesidir; sonucunda resmî aplikasyon krokisi düzenlenir.
- İşlemi LİHKAB büroları veya Kadastro Müdürlüğü yapar
- Satıcının gösterdiği yer ile tapudaki parsel aynı mı, burada anlaşılır
- Komşunun duvarı ya da çiti parsele taşmış mı, burada görünür
Hangi belge hangi soruyu cevaplar
| Belge | Nereden alınır | Cevapladığı soru |
|---|---|---|
| Parsel sorgu çıktısı | parselsorgu.tkgm.gov.tr (ücretsiz) | Parsel haritada nerede, yüzölçümü ve komşulukları ne |
| Tapu kayıt örneği ve takyidat | Tapu Müdürlüğü, malikin muvafakatiyle | Malik kim; ipotek, haciz ve şerh var mı; tam mı hisseli mi |
| İmar durumu belgesi | İlçe belediyesinin imar birimi | Parselin plandaki fonksiyonu, emsal, kat adedi, çekme mesafeleri |
| Aplikasyon krokisi | LİHKAB veya Kadastro Müdürlüğü | Tapudaki parsel zeminde tam olarak nerede, sınırda tecavüz var mı |
| Emlak beyan değeri ve borcu yoktur yazısı | İlgili belediyenin emlak servisi | Taşınmazın vergi değeri ne, birikmiş emlak vergisi borcu var mı |
| Askıdaki plan bilgisi | planaski.ankara.bel.tr | Bölgede henüz kesinleşmemiş bir plan ya da plan değişikliği var mı |
Belge adları ve istenen ek evrak belediyeden belediyeye değişebilir; başvurmadan önce ilgili müdürlükten güncel listeyi teyit edin.
Tapu kaydında durup okunması gereken satırlar
- Mülkiyet biçimiTaşınmazın tamamı mı satılıyor, yoksa bir pay mı? Hisseli ise pay oranı ve paydaş sayısı işin tamamını değiştirir.
- İpotek ve hacizAlacak güvencesi ya da icra takibi kaydı varsa, devir öncesinde bunun nasıl terkin edileceği yazılı olarak konuşulmalıdır.
- Kamu kullanımına ayrılmaPlan bir parseli yol, park, okul veya rekreasyon gibi kamu kullanımına ayırmış olabilir; böyle bir parselde özel yapılaşma söz konusu olmaz.
- İrtifak haklarıGeçit hakkı, enerji nakil hattı ya da boru hattı irtifakı kullanılabilir alanı daraltır. Kayıtta görünür, arazide çoğu zaman görünmez.
- Satış vaadi şerhiTaşınmaz noterde bir satış vaadiyle bağlanmış olabilir; şerh, sizden önce hak sahibi olan biri var demektir.
- Beyanlar hanesiKısıtlılık, koruma statüsü ve benzeri idari kayıtlar burada durur; dolu bir hane mutlaka sorulur.
Bu cümle çoğu zaman iyi niyetle söylenir. Yine de karar verirken şu üç gerçeği aynı anda görmek gerekir.
- Plan yapma yetkisi idarededir. 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli nazım imar planı Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ilçe belediyesinin yetkisindedir. Bir alanda nazım plan bulunup uygulama planı henüz yapılmamış olabilir; yapılaşma hakkını belirleyen 1/1000'dir.
- Onaylanmış plan da iptal edilebilir. Mamak'ta Bayındır Barajı çevresinde daha önce onaylanan planların bir kısmı mahkeme kararlarıyla iptal edilmiştir. Bölgede imar beklentisi gerçek, ama hukuken istikrarlı değil. Askıdaki planlar planaski.ankara.bel.tr adresinden izlenir; askı süresi içinde itiraz edilebilir.
- İmara giren parselden kesinti yapılır. Uygulama sırasında yol ve yeşil alan gibi kamu alanları için düzenleme ortaklık payı kesilir; 1.000 m² parselin tamamı size imarlı arsa olarak dönmez.
Fiyatı bugünkü hukuki duruma göre değerlendirin, beklentiye göre değil.
Zeminde yapılan yedi kontrol
Belgeler tamamsa iş bitmiş sayılmaz. Aynı sokaktaki iki parselin değeri, tapuda neredeyse aynı görünmelerine rağmen birbirini tutmayabilir.
- Yol cephesi ve fiili geçiş. Plandaki yol ile açılmış yol aynı şey değildir. Parsele bugün nasıl giriliyor, geçiş komşu parselden mi sağlanıyor? Konu yola cephesi olmayan arsa sayfasında.
- Yola göre kot ve eğim. Yoldan aşağıda ya da yukarıda kalan parselde istinat duvarı ve hafriyat maliyeti çıkar; bu maliyet çoğu zaman metrekare farkından büyüktür.
- Zeminin kendisi. Mamak'ın doğu kuşağında eğim, kaya ve heyelan bakımından önlem gerektiren alanlar var. Bunu satın almadan önce sormak, ruhsat aşamasında öğrenmekten ucuza gelir.
- Elektrik ve suyun uzaklığı. Önemli olan bölgede altyapının bulunması değil, en yakın hattın parsele kaç metre uzakta olduğudur.
- Komşu kullanımlar. Bitişikte taş ocağı, hayvancılık tesisi, dere yatağı ya da yüksek gerilim hattı varsa bu, ileride satılabilirliği de etkiler.
- Sınır tecavüzü. Komşu duvarı ya da çiti parsele girmiş olabilir; aplikasyon yapılmadan göz kararıyla anlaşılmaz.
- Yüzölçümü. İlandaki metrekare ile tapudaki metrekare arasında fark çıkabiliyor; bağlayıcı olan tapudaki değerdir.
Hisseli arsada payın gerçek anlamı
Hisseli (paylı) tapuda parselin belirli bir köşesini değil, parselin tamamı üzerinde oransal bir payı satın alırsınız. Satıcının haritada işaret ettiği yer, aksine bir düzenleme yapılmadıkça hukuken sizin yeriniz değildir. Paydaşlar arasında noterde yapılan ve tapuya şerh edilen kullanım anlaşması bu boşluğu bir ölçüde kapatır; sözlü mutabakat kapatmaz.
İki hukuki sonuç özellikle önemlidir. Birincisi önalım (şufa) hakkı: Türk Medeni Kanunu m.732 uyarınca paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar aynı koşullarla o payı alma hakkına sahiptir. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; hak, kanunda öngörülen hak düşürücü süre içinde dava yoluyla kullanılır. İkincisi ortaklığın giderilmesi: paydaşlardan herhangi biri dava açarak parselin açık artırmayla satılmasını isteyebilir; bu, sizin isteğinizden bağımsız işleyen bir süreçtir.
Bankalar da hisseli tapuya kredi kullandırmakta genellikle isteksizdir; bu, yeniden satış aşamasında alıcı havuzunuzu daraltır. Ayrıntı: hisseli tapu nedir ve ön alım (şufa) hakkı.
Bunlar hisseli arsanın alınmaz olduğu anlamına gelmez. Anlamı şu: daha düşük bir giriş bedeli karşılığında likiditeden, kontrolden ve kredi olanağından ödün verirsiniz. Bu takasın farkında olarak karar verilirse sorun yoktur.
Mamak'ta arsa bakarken işleyen düzen
Mamak ikiye ayrılmış bir ilçedir. Batı ve iç kuşak yoğun konut dokusu ve kentsel dönüşüm alanıdır; doğu kuşak kırsal karakterini korur. Arsa, tarla ve bağ-bahçe pazarı büyük ölçüde bu doğu kuşağındadır: Bayındır, Yeni Bayındır, Kıbrıs Mahallesi (halk arasındaki adıyla Kıbrısköy), Kutludüğün, Üreğil, Ortaköy, Gökçeyurt ve Kızılca.
- Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin E-İmar uygulaması Mamak'ı da kapsar ve ada-parsel ile sorgulama yapmanızı sağlar. Ancak ekrandaki görüntü bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan Mamak Belediyesi'nden ıslak imzalı alınan belgedir.
- Kıbrıs Vadisi ve çevresi koruma statüsü altındadır. Koruma amaçlı plana tabi alanlarda ifrazda asgari parsel büyüklüğü ve yapı koşulları çok daha ağırdır; "bahçe evi" beklentisiyle alınan bir parsel burada o beklentiyi karşılamayabilir.
- Bayındır Barajı (Mavi Göl) çevresinde planlama çalışmaları sürüyor. Burada "plan hazırlandı mı, askıya çıktı mı, kesinleşti mi" sorularının cevabı ayrı ayrı önemlidir. Bölge için Mavi Göl (Bayındır Barajı) sayfası da var.
Devir günü ve sonrası
Emlak ofisinde ya da elde yazılan sözleşme mülkiyeti geçirmez; Türk Medeni Kanunu m.706 uyarınca taşınmaz devri resmî şekle bağlıdır. Başvuru webtapu.tkgm.gov.tr ya da e-Devlet üzerinden yapılır; imza aşamasında taraflar tapu müdürlüğünde bizzat bulunur.
Tapu harcı, satış bedeli üzerinden alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20, toplamda binde 40 olarak tahsil edilir; konut, iş yeri, arsa ya da tarla arasında oran farkı yoktur. Uygulamada yükün tamamının alıcıya bırakılması yaygındır, ama bu kanunun değil pazarlığın sonucudur. Oran Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebilir ve geçmişte fiilen değiştirilmiştir; işlem gününüzdeki oranı Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
Harcın matrahı, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir bedelidir. Bedeli düşük göstermek yalnızca vergi riski doğurmaz; ileride satarsanız değer artış kazancı hesabında da aleyhinize çalışır. Ayrıca döner sermaye hizmet bedeli ödenir.
Arsada DASK aranmaz; zorunlu deprem sigortası binalar içindir. Buna karşılık ilgili belediyeden emlak beyan değeri ve borcu yoktur yazısı istenir. Bir de süre kuralı var: taşınmazı edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsanız reel kazanç beyana tabidir. Ayrıntı: değer artış kazancı vergisi ve tapu harcı ve devir masrafları.
Buradaki oranlar bilgilendirme amaçlıdır ve yıl içinde değişebilir. Somut bir işlemden önce Tapu Müdürlüğü, ilgili belediye ve Gelir İdaresi Başkanlığı kaynaklarından yürürlükteki değerleri teyit edin.
Sık sorulanlar
Tapuda "arsa" yazıyorsa inşaat ruhsatı çıkar mı?
Otomatik olarak çıkmaz. Cins hanesi taşınmazın niteliğini gösterir; yapı hakkını uygulama imar planı belirler. Parselin plandaki fonksiyonu konut dışı olabilir, emsal çok düşük olabilir ya da parsel imar planı uygulaması görmemiş olabilir. Cevabı yalnızca ilçe belediyesinden alınan imar durumu belgesi verir.
İmar durumu belgesini e-Devlet'ten alabilir miyim?
Her belediye imar bilgilerini çevrimiçi sistemlere aynı şekilde açmıyor. Ankara'da Büyükşehir Belediyesi'nin E-İmar uygulamasından ada-parsel ile sorgulama yapabilirsiniz, ancak bu ekran bilgilendirme amaçlıdır. Islak imzalı ve bağlayıcı belge ilçe belediyesinden alınır; Mamak'taki parseller için başvuru yeri Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü'dür.
Satıcının gösterdiği yer ile tapudaki parselin aynı olduğunu nasıl anlarım?
Önce TKGM Parsel Sorgu'dan parselin sınırını KML olarak indirip Google Earth'te açın; genel konumu böyle görürsünüz. Kesin sonuç için LİHKAB'a ya da Kadastro Müdürlüğü'ne aplikasyon yaptırın; köşe noktaları zeminde işaretlenir ve resmî kroki düzenlenir. Bunu kapora ödemeden önce yaptırın.
Hisseli arsa alınır mı?
Alınabilir, ama ne aldığınızı bilerek. Payla birlikte parselin belirli bir bölümüne değil, tamamı üzerinde bir orana sahip olursunuz. Diğer paydaşların önalım hakkı vardır, herhangi bir paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir ve bankalar kredi konusunda isteksiz davranır. Paydaşlar arasında noterde yapılıp tapuya şerh edilen kullanım anlaşması riski azaltır.
Baktığınız parseli birlikte kontrol edelim
Ada ve parsel numarasını iletirseniz tapu, imar ve zemin tarafında nelere bakılacağını konuşalım. Karar vermek zorunda değilsiniz; bilgi almak için aramanız yeterli.