Aynı arazi, iki farklı parsel: hangisine bakıyorsunuz?
Tapuda parsel numaranızın olması yapı yapabileceğiniz anlamına gelmez; ikisini ayıran şey imar uygulamasıdır.
İki kavram, iki ayrı iş
Bu iki terim günlük konuşmada birbirinin yerine kullanılıyor ve "tarla aldım, ev yapamıyorum" şikâyetinin çoğu buradan çıkıyor. Aralarındaki fark tek cümleyle şudur: mülkiyet kadastroyla kurulur, yapılaşma hakkı imarla kurulur. Biri diğerinin yerine geçmez.
Kadastro parseli
Kadastro çalışmasıyla sınırları belirlenip tapu kütüğüne tescil edilmiş taşınmazdır. Mülkiyetiniz kesindir, satabilirsiniz, miras bırakabilirsiniz, ipotek verebilirsiniz. Ancak sınırları arazinin fiilî durumuna göre çizilmiştir: yola cephesi olmayabilir, geometrisi düzensiz olabilir, üzerinde ne yapılabileceği tanımlı değildir. Tapudaki cinsi çoğunlukla tarla, bağ, bahçe ya da ham toprak yazar.
İmar parseli
Uygulama imar planına ve parselasyon planına uygun olarak oluşturulmuş parseldir. Yol, park, yeşil alan, okul gibi kamusal alanlar ayrıldıktan sonra geriye kalan, yapılaşmaya konu parseldir. Yola cephesi, imar fonksiyonu ve yapılaşma koşulları (emsal, TAKS/KAKS, Yençok, çekme mesafeleri) plan tarafından tanımlıdır.
Bir kadastro parseli imar parseline ancak imar uygulamasıyla dönüşür. Bu, malikin başvurusuyla değil, alanın plana girmesi ve idarenin uygulama yapmasıyla olan bir süreçtir.
Yan yana koyunca fark
| Konu | Kadastro parseli | İmar parseli |
|---|---|---|
| Nasıl oluşur | Kadastro çalışması ve tapuya tescil | Uygulama imar planı ve parselasyon (imar uygulaması) |
| Sınırları neye göre çizilmiş | Arazideki fiilî durum ve mülkiyet | İmar planındaki ada ve yol düzeni |
| Yola cephe | Garanti değil; olmayabilir | Plan gereği tanımlıdır |
| Yapılaşma koşulları | Tanımlı değil | Emsal/TAKS/KAKS, Yençok ve çekme mesafesi tanımlı |
| İfraz ve tevhit | İmar planı olan alanda, parselasyon tescil edilmeden yapılamaz | Plana uygunsa yapılabilir |
| Düzenleme ortaklık payı (DOP) | Henüz düşülmemiş olabilir | Uygulama sırasında düşülmüştür |
| Yapı ruhsatı | Parselin plandaki durumuna bağlı; çoğu halde önce imar uygulaması gerekir | Plandaki koşullara uygun projeyle başvurulur |
Tablo genel çerçevedir. Kendi parseliniz için bağlayıcı cevap, ilçe belediyesinin İmar Müdürlüğü'nden alınan yazılı bilgidir.
Elinizdeki parselin hangisi olduğunu nasıl anlarsınız
Dört adım. İlk ikisi ücretsiz, üçüncüsü belediyeye bir başvuru, dördüncüsü sadece bir ipucu.
Tapu senedini okuyun
Taşınmazın cinsi ne yazıyor? Tarla, bağ, bahçe ya da ham toprak yazıyorsa büyük olasılıkla kadastro parselindesiniz. Arsa yazıyorsa güçlü bir işarettir ama tek başına kanıt değildir.
Belediyeye iki soru sorun
Cevabı yazılı isteyin. Bu iki soru, konuyu tahminden çıkarıp belgeye bağlar.
- Bu parsel için parselasyon planı tescil edilmiş mi?
- Parsel imar uygulaması (3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi) görmüş mü?
İmar durum belgesini isteyin
İlçe belediyesinden ıslak imzalı imar durum belgesi alın. Fonksiyon, emsal, kat sayısı ve çekme mesafeleri burada yazar. Ekrandaki bilgilendirme görüntüsü bunun yerine geçmez.
Geometriye bakın
İmar parselleri genellikle düzgün geometrili, sıralı ve yola cepheli olur; kadastro parselleri düzensiz sınırlıdır. Bu bir ipucudur, kanıt değildir; kararı yalnızca buna dayandırmayın.
Cins, taşınmazın tapu kütüğündeki niteliğidir. İmar planının o parsele verdiği fonksiyonu göstermez. Plan, tapuda arsa yazan bir parseli park, yol, rekreasyon alanı, okul alanı ya da resmî kurum alanı olarak ayırmış olabilir. Bu durumda mülkiyet sizde kalır ama o parselde konut yapamazsınız.
Tersi de olur: bir alan uygulama imar planı içine alınmış olabilir, ama parselasyon henüz yapılmadığı için elinizdeki hâlâ kadastro parselidir ve yapılaşma sırası gelmemiştir.
Fiyat konuşmadan önce imar durum belgesini isteyin. Bu tek belge, bir arsa görüşmesinde pazarlıktan daha belirleyicidir.
İmar parseli nasıl oluşur
3194 sayılı İmar Kanunu, imar planı bulunan alanlarda öncelikle parselasyon planının yapılmasını esas alır ve ifraz ile tevhit işlemlerinin ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabileceğini söyler. Yani "parseli bölelim" ya da "komşuyla birleştirelim" çözümü her yerde mümkün değildir.
Belediye ve mücavir alan içinde tevhit, ifraz ve irtifak hakkı tesisi belediye encümeni tarafından onaylanır; belediye dışında il idare kurulu onaylar. Kanun, onayın başvurunun intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılmasını, tescil için 15 gün içinde tapuya bildirilmesini ve tapu dairesinin işlemi bir ay içinde tamamlamasını öngörür.
İkinci yol, idarenin 18. madde uyarınca yaptığı arazi ve arsa düzenlemesidir. Bu uygulamada maliklerin muvafakati aranmaz ve düzenlemeden önceki yüzölçümünden bedelsiz olarak düzenleme ortaklık payı düşülür. Payın kanuni üst sınırı yüzde 45'tir; hesabın ayrıntısını ayrı bir rehberde anlattık.
Plan içinde olmak da tek başına yetmeyebilir
Bu ayrımın neden kavramsal bir ders olmadığını gösteren somut bir örnek Mamak'ın kendi içinde var.
Kıbrıs Vadisi için hazırlanan koruma amaçlı imar planında rekreasyon alanı olarak ayrılan kısımda plan notu açık: mülkiyet kamu eline geçmeden yapılaşmaya geçilemez. Aynı planda rekreasyon alanında ifrazda asgari parsel büyüklüğü 10.000 m², emsal 0,01 ve en çok 2 kat olarak belirlenmiş; özel rekreasyon alanında asgari parsel 5.000 m², emsal 0,05. Yani bir parsel plan kapsamındadır, sınırları bellidir, tapusu sizdedir — ama özel malik kendi parselinde inşaata geçemez.
Bayındır, Ortaköy ve Kutludüğün hattındaki gelişme alanı planlarında ise farklı bir gerçek var: bu bölgede daha önceki planlar mahkeme kararlarıyla iptal edilmiştir. İmar beklentisi bu bölgede gerçektir ama hukuken istikrarlı değildir. Bu yüzden "plan var" cümlesiyle "yapılaşma hakkı var" cümlesini asla aynı şey saymayın.
Tapu ve imar bağlamındaki yazışmalarda mahalle adını resmî haliyle kullanın: halk arasında Kıbrısköy denen yerin resmî adı Kıbrıs Mahallesi'dir.
Sık sorulanlar
Kadastro parselinde ev yapabilir miyim?
Duruma bağlı. Uygulama imar planı içindeki bir alanda kural, önce parselasyonun yapılmasıdır. Plansız alanlarda ise köy yerleşik alanı sınırı içinde olup olmadığınız belirleyicidir; bu, plansız tarım arazisinden tamamen farklı bir hukuki durumdur. Kesin cevabı ilçe belediyesinin İmar Müdürlüğü'nden, tarım arazisiyse ayrıca Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nden alın.
Tapumda "arsa" yazıyor, imar parseli midir?
Zorunlu olarak değil. Cins tapu kütüğündeki niteliktir; parselin imar uygulaması görüp görmediğini göstermez. Belediyeye parselasyon planının tescilli olup olmadığını sorun.
İmar parseli olduğumu tapudan anlayabilir miyim?
Tapu kaydı tek başına söylemez. İmar uygulaması sonucunda oluşan parseller yeni ada ve parsel numarasıyla tescil edilir, eski kayıt kapanır; ancak bunu doğrulamak için yine belediyeye ve kadastroya bakmak gerekir.
Daha önce imar uygulaması görmüş bir parsel yeniden uygulamaya girer mi?
Girebilir. Daha önce düşük oranla uygulama görmüş alanlarda, sonraki uygulamada oranı yüzde 45'e tamamlayacak ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Bu yüzden "bu parsel zaten uygulama gördü" cümlesi tek başına güvence değildir.
Kadastro parselim hisseliyse ne değişir?
Hisseli mülkiyet, imar durumundan bağımsız ayrı bir katmandır: payın satışında diğer paydaşların ön alım hakkı devreye girer ve bankalar hisseli tapuda kredi konusunda genellikle isteksizdir. İmar uygulamasında ise hak sahiplerine müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre parsel verilebilir; hangisinin olacağı uygulamanın kendisine bağlıdır.
İki kadastro parselini birleştirip imar parseli yapabilir miyim?
Tevhit, imar planı olan alanlarda ancak parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılabilir. Parselasyon yoksa birleştirme talebi karşılanmaz. Ayrıca birleştirme tek başına yapılaşma hakkı doğurmaz; hakkı plan verir.
Elinizdeki parselin durumuna birlikte bakalım
Tapu fotoğrafını ve ada-parsel numarasını gönderin; ne bildiğimizi ve neyi belediyeden sormanız gerektiğini açıkça söyleyelim. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.