Kat Karşılığı Danışmanlığı: Sözleşmeyi İmzalamadan Önce
Arsa sahibiyle müteahhit masaya oturmadan önce parselin gerçekte ne ürettiğini ve sözleşmede hangi başlıkların eksik kaldığını konuşuyoruz.
Kat karşılığı, arsanın parayla değil daireyle satılmasıdır
Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi, arsasının bir bölümünü müteahhide devreder; karşılığında inşa edilecek binadan bağımsız bölüm alır. Yani bu aslında bir satıştır: bedeli para değil dairedir ve bedel gelecekte ödenir. Riskin tamamı bu “gelecekte” kelimesinde saklıdır.
Bizim işimiz sözleşmeyi yazmak değil — o avukatın işidir. Bizim işimiz, siz masaya oturmadan önce arsanızın imar durumu içinde gerçekte ne ürettiğini, gelen teklifin bölgedeki benzer işlere göre nerede durduğunu ve taslakta hangi başlıkların boş bırakıldığını göstermek.
Mamak'ta kat karşılığı görüşmeleri ağırlıklı olarak ilçenin batı ve iç kuşağında yapılır: Abidinpaşa, Tuzluçayır, Gülveren, Akdere, Şahintepe, Hüseyingazi gibi eski dokunun yenilendiği mahalleler. Doğuda, Bayındır ve Kıbrısköy (resmî adıyla Kıbrıs Mahallesi) tarafında ise çoğu parselde uygulama imar planı ve talep koşulları kat karşılığını mümkün kılmaz. Orada doğru soru “müteahhit ne verir” değil, “bu parsel hangi planla ve ne zaman yapılaşmaya açılır”dır. Bunu baştan söylemek, boşa geçen aylardan iyidir.
Masaya oturmadan önce yaptığımız altı iş
Sıra önemlidir: oran pazarlığı en sona kalır, çünkü oranı belirleyen veriler ilk beş adımda toplanır.
Tapu ve paydaş tespiti
Tapu kaydı, takyidat ve paydaş listesi çıkarılır. Hisseli parselde tüm maliklerin katılımı olmadan kurulan sözleşme yürümez; kim imzalayacak, kim vekâlet verecek baştan netleşir.
İmar durumu
İlçe belediyesinden ıslak imzalı imar durumu belgesi alınır. Emsal (KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS), yükseklik ve çekme mesafeleri, arsanın kaç metrekare inşaat ürettiğini belirleyen asıl verilerdir.
Kaba fizibilite
Parselden çıkabilecek yaklaşık inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısı üzerinden konuşulur. Kesin sayıyı proje müellifi verir; bizim çıkardığımız, görüşmeye hazırlık amaçlı bir çerçevedir.
Talep tarafı
Aynı mahallede yeni dairenin satılabilirliği ve hangi büyüklüklerin arandığı değerlendirilir. Payınıza düşen daireler satılmıyorsa oran iyi görünse de iş iyi değildir.
Müteahhit incelemesi
Karşı tarafın hangi işleri bitirdiği, bölgede referansı olup olmadığı ve yapı müteahhitliği yetki belge numarasının bulunup bulunmadığı sorulur. Numaranın geçerliliğini ilçe belediyesinin yapı kontrol biriminden doğrulatın.
Sözleşme öncesi kontrol
Avukatınızın hazırladığı metni, aşağıdaki başlıklar eksik mi diye birlikte okuyoruz. Sözleşmenin hukuki sorumluluğu avukatınızdadır.
Sözleşmede mutlaka yer alması gereken başlıklar
- Bağımsız bölümler tek tek belirlenmeliHangi kattaki, hangi cephedeki, kaç numaralı bağımsız bölümün kime kalacağı sözleşmede tek tek yazılır. “Sonra kura çekeriz” cümlesi, anlaşmazlığın en sık kaynağıdır.
- Teslim süresi ve gecikme yaptırımıSüre gün olarak yazılır ve başlangıcın ruhsat tarihi mi sözleşme tarihi mi olduğu belirtilir. Gecikme halinde uygulanacak cezai şart ile kira yardımı ayrı ayrı düzenlenir.
- Arsa payının kademeli devriArsa payının tamamını başta devretmek, elinizdeki tek güvenceyi bırakmak demektir. Yaygın uygulama, payın inşaat seviyesine bağlı olarak parça parça devredilmesidir.
- Sözleşmenin şekli ve tapuya şerhTaşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi istenir; şerhin sicilde kalma süresi sınırlıdır, süreyi Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
- Mahal listesiHangi sınıf doğrama, hangi ısıtma sistemi, asansör, dış cephe kaplaması — hepsi sözleşmenin ekindeki mahal listesinde yazılır. “Birinci sınıf malzeme” ifadesi ölçülebilir değildir.
- Ruhsat, iskân ve kat mülkiyetiYapı ruhsatını kimin alacağı, iskânın (yapı kullanma izni) hangi tarafça ve ne zamana kadar alınacağı, kat irtifakının ne zaman kurulacağı yazılmalıdır. İskân alınmadan kat mülkiyetine geçilemez.
- Devir ve temlik yasağıMüteahhidin sözleşmedeki hak ve borçlarını arsa sahibinin yazılı onayı olmadan üçüncü kişiye devredememesi maddesi, çoğu taslakta eksiktir.
Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamındaki alanlarda süreç, iki tarafın serbest pazarlığıyla kurulan klasik kat karşılığından farklı yürür: hak sahipliği tespiti, uzlaşma görüşmeleri ve belediyenin açtığı arsa/kat karşılığı inşaat ihaleleri devrededir.
Parselinizin proje sınırı içinde olup olmadığını ve hak sahipliği durumunuzu Mamak Belediyesi ile Ankara Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Dairesi Başkanlığı'ndan teyit edin. Bu bölgede size özel teklif getiren tarafa, teklifin projeyle ilişkisini yazılı olarak sorun.
Paylaşım oranını ne belirler?
“Mamak'ta oran kaça kaçtır?” sorusunun tek bir cevabı yoktur, çünkü oranı arsanın büyüklüğü değil arsanın ürettiği satılabilir inşaat belirler. Aynı metrekaredeki iki parselden biri emsali ve yol cephesi sayesinde çok daha fazla bağımsız bölüm üretirken, diğeri çekme mesafeleri ve kot farkı yüzünden çok azını üretir.
- İmar hakkı: emsal, TAKS, kat adedi, çekme mesafeleri
- Parselin şekli, derinliği, yol cephesi ve kot farkı
- Mevcut yapı: yıkım maliyeti, içindeki kiracılar, tahliye süresi
- Zemin durumu ve gereken temel sistemi
- O mahallede yeni dairenin ne kadar sürede satıldığı
- Sözleşmedeki ek yükler: kira yardımı, harç ve masrafların paylaşımı
Görüşmeye oturmadan size sabit bir oran söyleyen kişiye ihtiyatla yaklaşın. Doğru sıralama önce fizibilite, sonra oran pazarlığıdır.
Sık sorulanlar
Sözleşmeyi siz mi hazırlıyorsunuz?
Hayır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem taşınmaz devri hem eser yükümlülüğü içeren karma bir sözleşmedir ve avukat tarafından hazırlanmalıdır. Biz görüşme öncesi değerlendirmeyi yapar, taslakta eksik gördüğümüz başlıkları size ve avukatınıza yazılı olarak iletiriz.
Müteahhit binayı bitirmezse ne olur?
Sonucu, sözleşmede ne yazdığı belirler. Arsa payının tamamını başta devrettiyseniz elinizde güvence kalmamış olabilir. Kademeli devir, cezai şart, teminat ve sözleşmeden dönme koşulları tam da bu ihtimal için yazılır. Uyuşmazlık yargıya taşındığında süreç yıllar alabilir; asıl koruma imzadan önceki hazırlıktır.
Arsam hisseli, kat karşılığı verebilir miyim?
Paydaşların ortak hareket etmesi gerekir; uygulamada bütün maliklerin sözleşmeye taraf olması ya da usulüne uygun vekâlet vermesi istenir. Paydaşlar anlaşamazsa gündeme ortaklığın giderilmesi gelir ve bu, parselin açık artırmayla satılmasıyla sonuçlanabilir.
Aldığım daireleri satarsam vergi çıkar mı?
Kat karşılığında edinilen bağımsız bölümlerin satışında iktisap tarihi, elde tutma süresi ve satış sayısı önem taşır; duruma göre değer artış kazancı ya da ticari kazanç değerlendirmesi gündeme gelebilir. Bu tamamen mali müşavirin değerlendireceği bir konudur; imzadan önce görüşün.
Müteahhidin yetki belgesi olup olmadığını nasıl anlarım?
Yapı müteahhitliği yetki belge numarası, ruhsat aşamasında ilçe belediyesinin yapı kontrol birimince aranır. Numarayı görüşmede isteyin ve kaydın geçerliliğini belediyeden ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın müteahhitlik kayıt sisteminden doğrulatın.
Konuyla ilgili görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Veronica Pierce · Public domain · Wikimedia Commons · Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · batu_insaat · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, teknik veya mali tavsiye değildir. Kat karşılığı sözleşmesi avukatla, fizibilite proje müellifiyle, vergi tarafı mali müşavirle yürütülmelidir.
Teklif geldiyse, imzadan önce bakalım
Elinizdeki teklifi ve tapunuzu getirin; parselin imar durumundan başlayıp maddelerin eksiklerine kadar birlikte geçelim.