Yeni Mamak kentsel dönüşümünde hak sahibi ne yapmalı?
Mamak'ta birbirine karıştırılan iki ayrı dönüşüm var; hangisinin içinde olduğunuzu bilmeden atılan her adım zaman ve para kaybettiriyor.
Mamak'ta iki ayrı dönüşüm var, karıştırmayın
Mamak'ta “kentsel dönüşüm” denildiğinde birbirinden tamamen farklı iki süreç kastediliyor ve ikisi karıştırıldığı için yanlış kapı çalınıyor.
Birincisi, alan bazlı dönüşüm. Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin yürüttüğü Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi bu gruba girer. Burada dönüşen tek bir bina değil, ilan edilmiş bir alandır. Belediyelerin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan etme yetkisi Belediye Kanunu'ndan gelir. Süreç etaplar hâlinde yürür: alan ilanı, hak sahipliği tespiti, uzlaşma görüşmeleri, kura, tapu ve anahtar teslimi.
İkincisi, bina bazlı riskli yapı dönüşümü. Bunun dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Süreci belediye değil, malikin kendisi başlatır: Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, rapor onaylanırsa tapu siciline riskli yapı şerhi işlenir ve yıkım–yeniden yapım süreci başlar.
Aynı sokakta bir bina birinci sürecin, yanındaki bina ikinci sürecin içinde olabilir. İlk yapmanız gereken, hangisinin içinde olduğunuzu netleştirmektir.
İki süreç yan yana
| Alan bazlı dönüşüm (Yeni Mamak) | Riskli yapı dönüşümü (6306) | |
|---|---|---|
| Kim başlatır | Belediye; alan ilanı ve plan kararıyla | Malik; lisanslı kuruluşa tespit başvurusuyla |
| Kapsam | İlan edilmiş bölge, çok sayıda parsel | Tek bina veya tek parsel |
| Ölçüt | Plan kararı ve proje alanı sınırı | Yapının teknik olarak riskli bulunması |
| Kilit kavram | Hak sahipliği ve uzlaşma | Riskli yapı şerhi ve malik çoğunluğu |
| Sonuç | Kura ile konut tahsisi, tapu ve anahtar | Yeni bina; genelde kat karşılığı sözleşmesiyle |
| Nereye sorulur | Ankara Büyükşehir Belediyesi ve Mamak Belediyesi | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve e-Devlet başvuru ekranı |
Yıkım ve yeniden yapım kararı için gereken malik çoğunluğu mevzuatta değişikliğe uğradı. İşleme başlamadan önce yürürlükteki oranı ilgili idareden teyit edin.
Görsel: Modern primat · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Yeni Mamak projesi hangi bölgeleri kapsıyor?
Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi ilçenin batı ve iç kuşağında, eski gecekondu dokusu üzerinde yürüyor. Kamuoyuna duyurulan kapsamda Üreğil, Köstence, Tepecik, Araplar, Derbent, Dutluk, Boğaziçi ve Yeşilbayır bölgeleri geçiyor.
Proje tek seferde değil, etaplar hâlinde ilerliyor. Bazı etaplarda konutlar teslim edilmiş, bazılarında inşaat sürüyor, bazıları ise henüz projelendirme aşamasında. Bu yüzden “Mamak kentsel dönüşümü ne zaman bitiyor?” sorusunun tek bir cevabı yok; cevap etaba göre değişir.
Burada sayfamıza teslim tarihi, konut adedi veya ihale bedeli yazmıyoruz. Bu sayılar süreç içinde değişiyor ve eskiyen bir rakam, hak sahibini yanlış yönlendiriyor. Güncel durumu kendi etabınız için Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin proje sayfasından ve Mamak Belediyesi'nden doğrulayın; planla ilgili askı duyuruları için büyükşehir belediyesinin plan askı sayfasını takip edin.
Hak sahibiyseniz sıra şöyle işler
Aşağıdaki sıra genel akıştır; etap ve uzlaşma biçimine göre ayrıntılar değişebilir. Her adımda size verilen belgeyi saklayın.
Kendi dosyanızı çıkarın
Tapu kaydı, varsa yapı kayıt belgesi, emlak vergisi beyanı, elektrik–su abonelik kayıtları ve tebligat adresiniz. Hak sahipliği tartışmalarının çoğu belge eksikliğinden çıkıyor.
- Güncel tapu kayıt belgesi
- Varsa yapı kayıt belgesi
- Tebligat adresinin güncelliği
Hak sahipliği tespitini okuyun
İdare hak sahipliğini tespit edip tebliğ eder. Tespitte hisse, alan veya nitelik yanlış görünüyorsa itiraz süresi işler ve bu süre kaçırılırsa geri dönüşü zordur.
- Tebliğ tarihini yazın
- İtiraz süresini kaçırmayın
- İtirazı yazılı ve kayıtlı yapın
Uzlaşma ve kura
Uzlaşma görüşmesinde konut tipi, borçlanma ve ödeme koşulları konuşulur. Ardından tahsis kurası çekilir. Size düşen bağımsız bölümün konumu ve niteliği bu aşamada belirlenir.
Tapu ve anahtar teslimi
Teslimle birlikte tapunun kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğuna, iskânın alınıp alınmadığına ve üzerinizde kalan borç bakiyesine bakın. Satış veya kiralama kararını bu üç veriye göre verin.
Konut elinize geçtiğinde üç seçeneğiniz var
Hak sahiplerinin bize en sık sorduğu soru bu: otur, kirala ya da sat. Üçünün de kendi hesabı var ve karar duygusal değil, dört kalem üzerinden verilmeli.
1. Oturmak
Aidat, ısınma gideri ve emlak vergisi eski müstakil yapıdakinden farklıdır. Mamak büyükşehir belediyesi sınırları içinde olduğu için emlak vergisi oranları, büyükşehir dışındaki oranların iki katı olarak uygulanır — bu, dönüşüm sonrası bütçeyi hesaplarken en çok atlanan kalemdir. Ayrıntı için emlak vergisi rehberimize bakın.
2. Kiraya vermek
Yeni konutta kira talebi, aynı mahalledeki eski stoktan farklı oluşur; asansör, otopark ve ısıtma sistemi doğrudan kira bandını değiştirir. Kira gelirinin vergisi ve konutta uygulanan istisna için kira geliri vergisi rehberini okuyun; sözleşmeyi de baştan doğru kurun.
3. Satmak
Satışta iki teknik konu öne çıkar. Birincisi tapunun durumu: kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, alıcının kredi kullanıp kullanamayacağını doğrudan etkiler. İkincisi değer artış kazancı vergisi: iktisap tarihinden itibaren belirli bir süre dolmadan yapılan satışlarda vergi doğar ve dönüşüm konutlarında “iktisap tarihi”nin hangi tarih sayılacağı özellikle sorulmalıdır. Rakam ve süre için ilgili rehberimize bakın, tereddüt hâlinde vergi dairesine sorun.
Tapu henüz devredilmemişken el değiştiren “hak sahipliği” satışları sahada sık görülüyor. Bu tür devirlerin geçerliliği idarenin onayına ve tahsis koşullarına bağlı olabilir; alıcı da satıcı da adi bir sözleşmeyle güvence altında olduğunu sanır ama olmayabilir.
Devir yapmadan önce üç şeyi yazılı olarak öğrenin: tahsisin devredilip devredilemeyeceğini, üzerinde kalan borç bakiyesinin kime geçeceğini ve işlemin hangi belgeyle resmiyet kazanacağını. Bunları ilgili belediye biriminden sorun; gerekiyorsa avukatınıza danışın. Sözleşme öncesinde alınan yarım saatlik bilgi, yıllarca sürecek bir uyuşmazlığı önler.
Dönüşüm alanı dışındaysanız: doğu kuşağı ne kazanıyor?
Bizim çalıştığımız Bayındır, Kıbrıs Mahallesi, Kutludüğün, Ortaköy ve Kızılca hattı, Yeni Mamak dönüşüm alanının dışında kalıyor. Buna rağmen dönüşümden dolaylı olarak etkileniyor.
Birinci etki nüfus: ilçenin batısında etaplar tamamlandıkça yeni konut arzı geliyor, bu da hem talebi hem hareketliliği artırıyor. İkinci etki kamu yatırımı: TOKİ'nin Kızılca ve Ortaköy mahallelerinde etaplar hâlinde sürdürdüğü konut projesi, yedi yüz kişilik köy mahallelerine okul, ticaret ünitesi ve yol getiriyor. Bu, doğu kuşağındaki arsa talebini besleyen en somut kamu yatırımıdır.
Ama bir uyarıyı burada da tekrarlayalım: imar beklentisi bir olasılıktır, bir taahhüt değildir. Bu bölgede geçmişte onaylanmış planların bir kısmı mahkeme kararlarıyla iptal edilmiştir. Bir parsel alırken hesabınızı planın kesinleşmesi ihtimaline değil, parselin bugünkü hukuki durumuna kurun.
Dönüşüm konutu alacaksanız bakılacaklar
- Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?Tapunun türü kredi kullanımını ve devir sürecini etkiler. Kat irtifakı, binanın tamamlandığı ve iskânının alındığı anlamına gelmez.
- İskân alınmış mı?Yapı kullanma izni yoksa abonelikler geçici çözümlerle yürüyor olabilir; bu, ileride hem masraf hem satış engeli üretir.
- Satıcının borç bakiyesiHak sahibinin idareye kalan taksit borcu varsa bunun kime kalacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
- Aidat ve ortak alan yönetimiYeni sitelerde ortak alan giderleri, eski müstakil yapıdaki alışkanlığın çok üzerinde çıkabilir. Yönetim planını okuyun.
- Tapudaki şerh ve beyanlarKısıtlama, ipotek veya haciz olup olmadığını devirden önce tapu kaydından görün; ilan metnine güvenmeyin.
- Otopark ve depo tahsisiBağımsız bölüme bağlı eklenti var mı, varsa tapuda mı yoksa yönetim kararıyla mı belirlenmiş — ikisi aynı şey değildir.
Bölgeden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Modern primat · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Veronica Pierce · Public domain · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Evim Yeni Mamak projesinin içinde mi, nasıl öğrenirim?
Tapunuzdaki ada ve parsel numarasıyla Mamak Belediyesi'ne ve Ankara Büyükşehir Belediyesi'ne başvurun. Parselinizin proje alanı sınırı içinde kalıp kalmadığı, hangi plan kararına tabi olduğu ve varsa etap bilgisi ancak bu numarayla sorgulanır. Mahalle adı tek başına yeterli değildir; aynı mahallenin bir kısmı alan içinde, bir kısmı dışında kalabilir.
Binam eski ama proje alanında değil. Yine de dönüşüme girebilir miyim?
Evet, bu durumda yol bina bazlı riskli yapı sürecidir. Başvuru için apartmanın ortak kararı gerekmez; kat maliklerinden birinin başvurusu yeterlidir. Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyı inceler, rapor onaylanırsa tapu siciline riskli yapı şerhi işlenir. Sürecin güncel adımları ve destekler için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın resmî kaynaklarını esas alın.
Kira yardımı veya taşınma desteği alabilir miyim?
Mevzuatta kira yardımı ve taşınma desteği başlıkları var; ancak tutarlar, süreler ve kimin yararlanacağı yıldan yıla ve sürece göre değişiyor. Bu sayfada tutar yazmıyoruz, çünkü eskiyen bir rakam hak kaybına yol açabilir. Güncel tutar ve şartları başvurudan önce ilgili belediyeden ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın resmî kaynaklarından yazılı olarak alın.
Dönüşüm konutumu ne zaman satsam daha doğru olur?
Bunun tek bir doğrusu yok, ama karar üç veriye bağlıdır: tapunun kat mülkiyetine geçip geçmediği, iskânın alınıp alınmadığı ve iktisap tarihinizin üzerinden geçen süre. Kat mülkiyetli ve iskânlı bir bağımsız bölüm daha geniş bir alıcı kitlesine, özellikle kredi kullanacak alıcıya hitap eder. Vergi tarafı içinse değer artış kazancı kuralına bakın.
Dönüşüm bölgesinde ilanınız var mı?
Çekirdek çalışma alanımız Mamak'ın doğu kuşağı; dönüşüm bölgesindeki konutlarda da alıcı ve satıcı tarafından talep alıyoruz. Portföy sürekli değiştiği için sitede sabit liste tutmuyoruz. Elinizdeki konutu ya da aradığınız daireyi anlatın, o gün gerçekte ne olduğunu konuşalım.
Kendi durumunuzu konuşalım
Hak sahibiyseniz elinizdeki tebligatı ve tapuyu; alıcıysanız ilanın adres ve tapu bilgisini hazırlayın. Yarım saatlik bir konuşma, hangi adımın sizin için doğru olduğunu genellikle netleştiriyor.