Kira gelirinde istisna kime işler, beyan ne zaman verilir
Konut kirası, iş yeri kirası ve tarla kirası aynı beyannameye girer; ama üçünün istisnası ve gider hesabı aynı değildir.
Her şey üç ayrımın üzerine kurulu
Kira geliri vergisinde kafa karışıklığının neredeyse tamamı, birbirine benzeyen ama sonucu tümüyle değiştiren üç sorudan doğuyor:
- Konut kirası mı, iş yeri kirası mı? Konut olarak kiraya verilen taşınmazlarda yıllık bir istisna var; iş yeri kirasında yok.
- Kiracınız kaynakta vergi kesiyor mu? Kiracı vergi mükellefi bir işletme ya da kurumsa, ödeme sırasında stopaj (tevkifat) yapar. O zaman beyan mantığı da değişir.
- Giderinizi götürü mü, gerçek mi düşeceksiniz? Bu seçim yılın tamamını ve bütün taşınmazlarınızı bağlar.
Bu sayfada neler var
- Vergi dilinde kira gelirinin kapsamı ve tahsil esası
- Bedelsiz kiraya vermede emsal kira bedeli
- Konut istisnasından kim yararlanır, kim yararlanamaz
- Götürü ve gerçek gider karşılaştırması
- Konut ile iş yeri kirasının tablo halinde farkı
- Mart beyanı ve Mamak'a özgü pratik notlar
Kira geliri vergi dilinde ne demek
Kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu'nda gayrimenkul sermaye iradı adıyla geçer; kısaltması GMSİ'dir. Kapsamı daire ve dükkândan geniştir: arsa, tarla, bağ, bahçe, depo, garaj, ahır ve bunların eklentileri de bu başlık altındadır.
Bölgemizde sık rastlanan bir örnek üzerinden bakalım: tarlasını başka bir üreticiye ekmesi için kiraya veren malikin elde ettiği bedel zirai kazanç değil, kira geliridir. Toprağı kendisi ekseydi zirai kazançtan söz edecektik; kiraya verdiği için gayrimenkul sermaye iradı elde ediyor. Bu ayrım, konutlara tanınan istisnadan yararlanıp yararlanamayacağını doğrudan belirler.
Gelir, tahsil edildiği yılın geliridir
Kira geliri tahakkuk ettiği değil, tahsil edildiği yılda beyan edilir. Tahsil edemediğiniz kirayı beyan etmezsiniz; sonradan icra ya da dava yoluyla tahsil ederseniz, tahsil ettiğiniz yılın geliri sayılır. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ise ilgili yılların geliri olarak değerlendirilir. Üç yıllığı peşin alınan bir kira, tek yılda beyan edilmez.
Bedelsiz ya da çok düşük bedelle kiraya verirseniz
Taşınmazını bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakan ya da emsaline göre belirgin biçimde düşük bedel alan malikler için emsal kira bedeli esası vardır: vergi değerinin kanunda belirlenen bir oranı kira geliri sayılır. Kanunda sayılan istisnalar da var; en sık karşılaşılanı, konutun mal sahibinin usulüne (anne, baba, büyükanne, büyükbaba), füruuna (çocuk, torun) veya kardeşine ikamet için tahsis edilmesidir; bu istisna her biri için yalnızca bir konut ile sınırlıdır. Boş kalan taşınmazın muhafaza amacıyla bedelsiz olarak bırakılması da ayrıca düzenlenmiştir. Yürürlükteki oran ve istisnaların tam listesi için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Kira Geliri Rehberi'ne bakın.
Konut istisnası kime işler, kime işlemez
İstisna tutarı her yıl yeniden belirlenir ve Gelir Vergisi Genel Tebliği ile duyurulur. Rakamı ezberlemek yerine kuralı bilmek işe yarar: tutarı beyan edeceğiniz yıl için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın rehberinden alın.
Yalnızca konut kirasında
İstisna, mesken olarak kiraya verilen taşınmazlar içindir. Dükkân, depo, ofis, arsa ve tarla kirası bu istisnadan yararlanmaz.
- Ölçü, taşınmazın fiilen konut olarak kullanılmasıdır
- İş yeri kirasında tutar ne olursa olsun istisna yoktur
Kişiye özel ve yıllıktır
İstisna, o yıl elde edilen konut kira gelirinin toplamına bir kez uygulanır; her ev için ayrı ayrı değil.
- Üç konutunuz varsa üç istisna olmaz
- Gelir toplamı tutarı aşarsa gelirin tamamı beyan edilir, istisna beyanda düşülür
Hisseli konutta her malik ayrı yararlanır
Ortak mülkiyette her paydaş kendi payına düşen kirayı ayrı beyan eder ve istisnayı kendi beyannamesinde kullanır.
- Kirayı bir paydaşın toplaması vergi tarafını değiştirmez
- Payların oranı tapudaki hisse oranıdır
İstisnadan yararlanamayacaklar
Kanun üç grubu kapsam dışında bırakır; bunlardan biriyseniz konut kiranızın tamamı vergiye girer.
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar
- İstisna haddinin üzerinde konut kirası elde edip beyan etmeyen ya da eksik beyan edenler
- Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile ticari, zirai ve mesleki kazançları toplamı kanunda belirlenen tutarı aşanlar
Götürü gider mi, gerçek gider mi
Beyan edilecek tutarı bulurken brüt kira hasılatınızdan gider düşersiniz. İki yöntemden birini seçersiniz; seçim o yılın tamamı ve bütün taşınmazlarınız için geçerlidir, taşınmaz başına farklı yöntem uygulanmaz.
Götürü gider
Hasılatın kanunda belirlenen sabit bir oranını, belge aramadan gider yazarsınız (yürürlükteki oran yüzde 15'tir; beyandan önce güncel oranı Gelir İdaresi Başkanlığı rehberinden doğrulayın). Hakları kiraya verenler bu yöntemi seçemez. Bir önemli kısıt daha var: götürü yöntemi seçen mükellef, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez.
Gerçek gider
Belgelendirdiğiniz giderleri düşersiniz. Sık kullanılan kalemler:
- Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
- Yönetim gideri ve sigorta bedelleri
- Kiraya verilen taşınmaz için alınan borçların faizleri
- Konut olarak kiraya verilen bir taşınmazda, iktisap bedelinin kanunda belirlenen oranı — iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle ve yalnızca o taşınmazın hasılatına uygulanmak üzere
- Ödenen emlak vergisi, harçlar ve şerefiyeler
- Bakım, onarım ve idame giderleri
- Amortisman
- Kiraladığı taşınmazı kiraya verenlerde ödenen kira
Kritik ayrıntı: gerçek gider yöntemini seçen ve istisnadan da yararlanan mükellef, giderin istisnaya isabet eden kısmını indiremez. Bu, en sık gözden kaçan hesap hatasıdır.
Hangisi avantajlı
Kredi faizi, büyük bir onarım ya da yüksek aidat gibi belgeli gerçek gideriniz varsa gerçek gider genellikle daha avantajlıdır. Belgeniz azsa götürü daha pratiktir. Karar, iki hesabı yan yana koymakla verilir; tahminle değil.
Konut kirası ile iş yeri kirası arasındaki fark
| Konu | Konut (mesken) | İş yeri |
|---|---|---|
| Yıllık istisna | Var; tutar her yıl yeniden belirlenir | Yok |
| Kiracı stopaj yapar mı | Kiracı vergi mükellefi bir işletme veya kurumsa yapar; ev kiralayan gerçek kişi kiracı yapmaz | Kiracı vergi mükellefiyse yapar |
| Beyan ölçüsü | Yıllık konut kira geliri istisna tutarını aşıyorsa beyanname verilir | Stopaja tabi brüt kira toplamı, o yıl için belirlenen beyan sınırını aşıyorsa beyanname verilir |
| Kesilen vergi ne olur | Kesinti varsa hesaplanan vergiden mahsup edilir | Kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir |
| Gider yöntemi | Götürü veya gerçek | Götürü veya gerçek |
| Arsa, tarla ve depo kirası | Bu sütuna girmez | İstisnasız; kira geliri olarak beyan edilir |
Tablo genel çerçeveyi özetler. İstisna tutarı, beyan sınırı ve stopaj oranı her yıl yeniden belirlendiği için beyandan önce Gelir İdaresi Başkanlığı'nın ilgili yıl Kira Geliri Rehberi'nden doğrulayın.
Kira tahsilat ve ödemelerinin banka ya da PTT aracılığıyla yapılması ve belgelendirilmesi zorunludur. Kapsam ve tutar sınırı yıllar içinde genişledi; bugünkü durumu işlemden önce Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan teyit edin.
Belgesiz tahsilat, yalnızca ev sahibine değil kiracıya da özel usulsüzlük cezası kesilmesine yol açabilir. Cezadan bağımsız olarak da banka kaydı işinize yarar: kira uyuşmazlığında ödemenin yapıldığını ya da yapılmadığını gösteren en sağlam kayıt budur.
Mart ayı ve Hazır Beyan Sistemi
Kira geliri, elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık beyannameyle bildirilir. Beyanı, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden vergi dairesine gitmeden verebilirsiniz. Sistem kira, ücret ve menkul sermaye iradı gibi bilinen gelirleri önceden doldurur; siz kontrol eder, eksikleri tamamlar ve onaylarsınız. Tahakkuk eden vergi iki eşit taksitte, Mart ve Temmuz aylarında ödenir.
Geç kalmanın maliyeti gecikme faizinden ibaret değil
İstisna haddinin üzerinde konut kirası elde ettiği hâlde bunu beyan etmeyen ya da eksik beyan edenler, kanun gereği istisnadan yararlanma hakkını kaybeder. Yani beyan edilmeyen kira sonradan tespit edildiğinde, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinin yanında istisna da uygulanmaz. Bu, geciken beyanın en pahalı sonucudur.
Beyan takvimi resmî tatiller nedeniyle kayabildiğinden, o yılın kesin tarihlerini Gelir İdaresi Başkanlığı'nın duyurularından kontrol edin.
Mamak'ta kiraya verilen her şey daire değil
İlçenin batı ve orta kuşağında — Abidinpaşa, Tuzluçayır, Küçük Kayaş, Yeni Bayındır çevresi — klasik daire kirası hâkim; orada konut istisnası doğrudan gündeme gelir. Doğu kuşağında ise (Bayındır, Kıbrıs Mahallesi, Üreğil, Kutludüğün, Lalahan) kiraya verilen şey çoğu zaman bir bağ evi, müstakil ev, depo, ahır ya da doğrudan tarlanın kendisidir. Buradan üç pratik sonuç çıkıyor:
- Tarla ve arsa kirası konut istisnasından yararlanmaz. Gelir yine beyan edilir, ama mesken için tanınan istisna uygulanmaz. Yıllık tutar küçük görünse bile beyan yükümlülüğünüzü mali müşavirinize kontrol ettirin.
- Bir yapının konut sayılması fiilî kullanımına bağlıdır. Tapuda cinsi tarla olan bir parseldeki yapıyı konut olarak kiraya vermeyi düşünüyorsanız, o yapının ruhsat ve imar durumunu ayrıca sorgulayın. Ruhsatsız yapıda kira ilişkisi kurmak vergiden bağımsız, kendi başına bir risktir.
- Hisseli parselde kira da hissesine göre beyan edilir. Paydaşlardan biri kirayı tek başına tahsil ediyor olsa bile, vergi bakımından her paydaş kendi payına düşen tutarı beyan eder.
Yeni Mamak kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerine ödenen kira yardımının vergisel durumu ayrı bir sorudur ve genel bir cevabı yoktur; bağlı olduğunuz vergi dairesine sorun.
Görsel: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
İstisna tutarı, beyan sınırları ve gider oranları yıllık olarak yeniden belirlenir. Bu sayfa kuralı ve mantığı anlatır; beyan edeceğiniz yılın rakamlarını Gelir İdaresi Başkanlığı'nın ilgili yıl rehberinden alın ve tereddütlü bir kaleminiz varsa mali müşavirinize danışın.
Sık sorulanlar
Tek evim var ve kirası düşük, yine de beyanname vermeli miyim?
Yıllık brüt konut kira geliriniz o yılın istisna tutarını aşmıyorsa ve beyan gerektiren başka bir geliriniz yoksa beyanname vermezsiniz. Tutar aşılıyorsa gelirin tamamı için beyanname verilir; istisna beyan sırasında düşülür.
Kiracı stopaj yaptı, ayrıca beyanname verecek miyim?
İş yeri kirasında kiracı vergi mükellefiyse ödeme sırasında stopaj yapar. Yıllık brüt kira toplamınız o yıl için belirlenen beyan sınırını aşıyorsa yıllık beyanname verirsiniz ve kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir. Sınır her yıl değiştiği için rakamı beyan döneminde kontrol edin.
Depozito kira geliri sayılır mı?
Depozito, iade edilmek üzere alınan bir güvence bedelidir; alındığı yıl kira geliri olarak beyan edilmez. Sözleşme sonunda kiradan ya da zarardan mahsup edilirse, mahsup edilen kısım o yılın kira geliri olarak dikkate alınır.
Evi çocuğuma bedelsiz verdim, emsal kira bedeli çıkar mı?
Konutun mal sahibinin usulüne, füruuna veya kardeşine ikamet için tahsis edilmesi hâlinde emsal kira bedeli esası uygulanmaz; bu istisna her biri için yalnızca bir konutla sınırlıdır. Aynı kişiye ikinci bir konut tahsis ederseniz kural değişir.
Götürü giderden gerçek gidere ne zaman dönebilirim?
Götürü gider yöntemini seçen mükellef, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Büyük bir onarım planlıyorsanız bu kısıtı seçim yaparken hesaba katın.
Kiracım kirayı ödemiyor, ödenmeyen ayları da beyan edecek miyim?
Kira geliri tahsil esasına tabidir; tahsil edemediğiniz tutarı beyan etmezsiniz. Sonradan icra veya dava yoluyla tahsil ettiğinizde, tahsil ettiğiniz yılın geliri olarak beyan edersiniz.
Kiraya verme tarafını konuşalım
Beyanı mali müşaviriniz yapar; bizim işimiz öncesi: taşınmazın hangi kullanımla, hangi bedelle ve nasıl bir sözleşmeyle kiraya verileceği. Mamak'ta bir daireniz, bağ eviniz ya da deponuz varsa arayın, gerçekçi bir kira bandı ve kiracı ön eleme yöntemi konuşalım. 0532 529 91 41.