Kira Sözleşmesi Adım Adım Nasıl Hazırlanır?
Yazılı şekil, depozito sınırı, tahliye taahhütnamesi ve stopaj: kira ilişkisinde sonradan sorun çıkaran dört başlık.
Noterde yapmak zorunda mısınız?
Hayır. Kira sözleşmesi için özel bir şekil şartı aranmaz; sözlü bir anlaşmayla bile kira ilişkisi kurulur. Ancak depozito, artış, demirbaş, tahliye gibi her tartışma sonunda tek bir soruya bağlanır: yazılı olarak ne kararlaştırıldı? Bu yüzden sözleşmeyi yazılı yapın, iki nüsha düzenleyin ve her sayfayı taraflara imzalatın.
Noter zorunlu değildir; noterde düzenlenmesi imzanın ve tarihin sonradan inkârını zorlaştırır. Özellikle tahliye taahhütnamesi söz konusuysa noterin katkısı belirgindir.
Aşağıdaki bölümler, sözleşme masasında en çok atlanan noktaları sırasıyla ele alıyor.
Bu sayfada
- Sözleşme günü akışı
- Depozito (güvence bedeli) kuralı
- Tahliye taahhütnamesindeki tarih tuzağı
- Konut kirası ile çatılı iş yeri kirası farkları
- Ödeme, stopaj ve beyan
- Sözleşmede en sık atlanan maddeler
- Mamak'a özgü pratik notlar
- Sık sorulanlar
Sözleşme günü altı adımda
Anahtarın teslim edildiği gün yapılmayan hiçbir kontrol, sonradan aynı kolaylıkla yapılamaz.
Kimlikleri ve tapuyu karşılaştırın
Karşınızdaki kişi gerçekten malik mi, vekâletle mi hareket ediyor? Vekâlet varsa kiralama yetkisini kapsayıp kapsamadığına bakın.
Taşınmazı ve demirbaşları yazın
Adres, bağımsız bölüm numarası, oda sayısı ve kullanım alanı; kombi, klima, ankastre ürünler ve dolaplar markası ve mevcut durumuyla listelenir.
Bedeli, günü ve hesabı belirleyin
Aylık bedel, ödeme günü, hangi hesaba yatırılacağı ve gecikme hâlinde ne olacağı açık yazılmalıdır.
Depozitoyu kurala uygun kayda geçirin
Tutarı, hangi hâllerde kesinti yapılacağını ve iade koşulunu yazın. Ödemeyi belgeleyin.
Süre ve artış maddesini yazın
Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve yenilenen dönemde artışın nasıl hesaplanacağı belirtilir.
Sayaçları okuyun, teslim tutanağı tutun
Elektrik, su ve doğalgaz endekslerini yazın, abonelikleri devredin, evin hâlini fotoğraflayıp tutanağa ekleyin.
Güvence bedeli: sınırı ve doğru yolu
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedelini en çok üç aylık kira bedeliyle sınırlar. Üzerinde anlaşılsa dahi bu sınır aşılamaz.
Kanunun öngördüğü yol da bellidir: güvence para olarak veriliyorsa, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak ise bankaya depo edilir. Banka bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibine ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kira sona erdikten sonra kiraya veren üç ay içinde dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.
Uygulamada depozito çoğu zaman doğrudan kiraya verene ödeniyor. Bu yaygın ama kanunun tarif ettiği yol değil. Elden ya da havaleyle ödenecekse en azından şunları yapın:
- Tutarı ve iade koşulunu sözleşmeye yazın.
- Ödemeyi banka üzerinden yapın; açıklamaya depozito yazın.
- Hangi giderin depozitodan düşülebileceğini şimdiden konuşun. Olağan kullanımdan doğan yıpranma kiracıya yüklenemez; tartışmaların büyük bölümü tam olarak bu ayrımdan çıkar.
- Girişte çekilen fotoğrafları saklayın. Çıkışta karşılaştırılacak tek nesnel belge budur.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Geçerli sayılabilmesi için taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olması ve boşaltma tarihinin belirli olması aranır. Sözleşmeyle aynı anda, daha oturulmaya başlanmadan imzalatılan taahhütler bu nedenle sık sık tartışma konusu olur.
Uygulamada en çok görülen iki hata: tarih hanesinin boş bırakılıp sonradan doldurulması ve taahhüdün süresinde işleme konmaması. Taahhütteki tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya verenin o tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatması ya da dava açması gerekir; bu süre kaçırılırsa taahhüt o dönem için işlevini yitirir.
Belge kiracı açısından da ağır sonuçlar doğurur. Ne imzaladığınızı bilmeden imza atmayın; tereddüt hâlinde bir avukata danışın.
Konut kirası ile çatılı iş yeri kirası: pratik farklar
| Konu | Konut kirası | Çatılı iş yeri kirası |
|---|---|---|
| Yenilenen dönemde artış üst sınırı | Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranı | Aynı üst sınır uygulanır |
| Güvence (depozito) sınırı | En çok üç aylık kira bedeli | En çok üç aylık kira bedeli |
| Gelir vergisi kesintisi (stopaj) | Yoktur; vergi, gelir sahibinin beyanıyla işler | Kiracı vergi mükellefiyse ödediği kiradan kesinti yapar ve beyan eder |
| Kira gelirinde istisna | Konut kira geliri için yıllık bir istisna tutarı uygulanır | Konut istisnası uygulanmaz |
| Sürenin dolması | Kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar | Aynı kural geçerlidir |
Vergi tutarları ve oranları her yıl güncellenir. Güncel istisna tutarı ve kesinti oranı için Gelir İdaresi Başkanlığı'na (gib.gov.tr) başvurun.
Sözleşmenin dışında kalan üç yükümlülük
Ödemeyi bankadan yapın
Vergi mevzuatı, kira ödemelerinin banka ya da PTT gibi kuruluşlar aracılığıyla belgelendirilmesini öngörür. Kapsam ve tutar sınırları zaman içinde değiştiği için güncel durumu Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan teyit edin. Pratik tarafı ise şudur: havale açıklamasına ayı ve taşınmazı yazmak, ileride çıkacak şu ay ödenmedi tartışmasını tek başına bitirir.
Stopajı sözleşmede netleştirin
İş yeri kiralarında kiracı vergi mükellefi bir şirket ya da esnafsa, ödediği kira üzerinden gelir vergisi kesintisi yapar ve beyan eder. Bu durumda sözleşmede bedelin brüt mü net mi olduğu açıkça yazılmalıdır; bu tek cümle eksik kaldığında taraflar her ay aynı tartışmayı yaşar. Konut kiralarında stopaj yoktur. Kesinti oranı değişebildiği için güncel oranı Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan doğrulayın.
Beyanı takvime alın
Konut kira gelirinde yıllık istisna tutarını aşan gelir beyan edilir. Hisseli bir taşınmazda her malik kendi payı bakımından ayrıca değerlendirilir. Tutarlar her yıl yeniden belirlendiği için sayfada sabit bir rakam vermiyoruz; beyan döneminden önce güncel tutarı kontrol edin.
Sözleşmede en sık atlanan maddeler
- Demirbaş listesiKombi, klima, ankastre fırın, dolaplar; markası ve çalışır durumda olup olmadığı yazılmalı. Çıkışta tartışmayı bitiren madde budur.
- Artış maddesiYenilenen dönemde artışın nasıl hesaplanacağı yazılır. Yazılmasa bile kanuni üst sınır geçerlidir; ama yazılı olması bildirimi kolaylaştırır.
- Ortak gider ve aidatAidatın hangi kalemlerini kimin ödeyeceği açıkça yazılmazsa, ısınma ve büyük onarım payları tartışmaya açılır.
- Alt kira ve devir izniKiracının taşınmazı başkasına kullandırıp kullandıramayacağı belirtilmeli. Özellikle iş yeri kiralarında kritiktir.
- Tebligat adresiSözleşmeye yazılan adres, ihtar ve tebligatların ulaşacağı adrestir. Değişiklik olursa yazılı bildirim şartı konulmalı.
- Teslim ve iade hâliEvin hangi durumda teslim alındığı, hangi durumda geri verileceği fotoğraflı tutanakla belirlenir.
Görsel: Jarosław Ceborski jarson · CC0 · Wikimedia Commons
Mamak'ta kiralamada işi kolaylaştıran notlar
Mamak, Ankara'nın büyük merkez ilçeleri içinde raylı sistemi bulunmayan tek ilçedir. Bu yüzden kiracının ulaşım kriteri otobüs hatları, Natoyolu ve çevre yolu bağlantısı üzerinden şekillenir; Kayaş tarafında Başkentray banliyö hattı ayrı bir seçenek sunar. Sözleşme öncesi görüşmede ulaşımı somut konuşmak, sonradan gelen erken çıkış taleplerini azaltır.
Bayındır, Kıbrıs (halk arasında Kıbrısköy), Üreğil, Kutludüğün gibi kırsal karakterli mahallelerde kiralık stok apartman dairesinden çok müstakil ve bahçeli evdir. Bu evlerde üç başlığı sözleşmeye ayrıca yazın:
- Isınma: Doğalgazı olmayan bir evde yakıt ve bakım sorumluluğu, kira bedelinden büyük bir kalem olabilir.
- Su ve altyapı: Aboneliğin kimin adına olduğu, kuyu ya da depo kullanımı varsa bakımının kime ait olduğu.
- Bahçe: Kullanım hakkı, ağaçların ve ürünün durumu, sera veya kümes gibi eklentiler.
Sık sorulanlar
Kira sözleşmesi el yazısıyla yapılabilir mi?
Yapılabilir. Kanun kira sözleşmesi için özel bir şekil aramaz; matbu form, bilgisayar çıktısı ya da el yazısı fark etmez. Önemli olan tarafların, taşınmazın, bedelin ve sürenin açıkça yazılması ve her nüshanın imzalanmasıdır.
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Daha yüksek bir tutar üzerinde anlaşılmış olması bu sınırı ortadan kaldırmaz.
Ev sahibi depozitoyu iade etmiyor, ne yapabilirim?
Önce girişte tuttuğunuz teslim tutanağı ve fotoğraflarla, talep edilen kesintinin olağan yıpranmanın ötesinde bir zarara dayanıp dayanmadığını ortaya koyun. Sonuç alamazsanız kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir; adliyedeki arabuluculuk bürosundan kendi durumunuz için bilgi alabilirsiniz.
Bir yıllık sözleşmem bitti, ev sahibi çıkmamı isteyebilir mi?
Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sona erdirme, kanunda sayılan sebeplere (kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da iş yeri gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar gibi) ya da on yıllık uzama süresinin sonunda usulüne uygun bildirime bağlıdır.
Tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda mıyım?
Zorunlu değildir; bu bir sözleşme serbestisi konusudur. İmzalarsanız belirli bir tarihte boşaltma yükümlülüğü altına girersiniz. Tarihi boş bırakılmış bir belgeyi imzalamayın ve bir nüshasını mutlaka kendinizde saklayın.
Kiralamada emlak ofisi ne kadar hizmet bedeli alabilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, kiralamaya aracılık hizmet bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. Bedelin taraflar arasında nasıl paylaşılacağı ise sözleşmeyle belirlenir. Taşınmazın gösterilmesi karşılığında ayrıca bir bedel istenemez.
Sözleşmeyi imzalamadan önce bir göz gezdirelim
Kiraya verecek ya da kiralayacak olun, metni imzalamadan önce üzerinden geçilmesi çoğu zaman bir telefon görüşmesi kadar sürer. Mamak ve çevresindeki kiralamalar için arayın ya da WhatsApp'tan yazın.