Kira Artışında Yasal Üst Sınır Nasıl Belirlenir?
Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.
Kural tek cümlede
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi şöyle diyor:
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Cümlenin içindeki üç kelime her şeyi belirliyor: yenilenen dönem, on iki aylık ortalama ve geçmemek. Yani sınır süren bir sözleşmenin yenilenmesi için geçerlidir, aylık ya da yıllık enflasyon değil on iki aylık ortalamaya göre değişim oranı esastır ve taraflar anlaşsa bile bu tavanın üzerine çıkılamaz.
Bu sayfada bilerek sabit bir yüzde yazmıyoruz. Oran her ay değişir; bir sayfaya çakılan yüzde birkaç hafta içinde yanlış bilgiye dönüşür. Doğru kaynak, Türkiye İstatistik Kurumu'nun ilgili ay için açıkladığı tüketici fiyat endeksi bültenidir: tuik.gov.tr.
Bu sayfada
- Dört adımda hesap
- Hangi durumda hangi kural işler
- Yüzde 25 tavanı meselesi
- Üst sınırın üzerinde zam istenirse
- Zam tavanı ile piyasa kirası aynı şey değil
- Sık yapılan altı hata
- Sık sorulanlar
Dört adımda hesap
Hesabın kendisi basit; hata neredeyse her zaman yanlış ayı ya da yanlış oranı almaktan çıkıyor.
Kira yılınızın ayını bulun
Artış, sözleşmenin başladığı ay esas alınarak yılda bir kez yapılır. Ocak ayı değil, sizin sözleşmenizin ayı.
Doğru oranı alın
Türkiye İstatistik Kurumu'nun o aya ait bülteninde yer alan, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı satırına bakın. Aylık ya da yıllık değişim oranı bu hesabın oranı değildir.
Mevcut kirayı çarpın
Yöntemi göstermek için varsayımsal bir örnek: kira 10.000 TL ve oran yüzde 20 olsaydı, yeni bedel 10.000 x 1,20 = 12.000 TL olurdu. Buradaki yüzde gerçek bir oran değil, yalnızca örnektir.
Yazılı bildirin
Yeni bedeli kira yılı başlamadan önce yazılı olarak bildirmek, sonradan çıkacak itirazların çoğunu baştan keser.
Hangi durumda hangi kural işler?
| Durum | Uygulanan kural |
|---|---|
| Sözleşmede bir artış oranı kararlaştırılmışsa | Kararlaştırılan oran geçerlidir, ancak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını aşan kısmı geçersizdir |
| Sözleşmede artış maddesi yoksa | Bedel, aynı üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir |
| Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde | Bedel; on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hâkim tarafından belirlenir. Sonraki her beş yılın sonunda aynı yol izlenir |
| Yeni bir kiracıyla yapılan yeni sözleşmede | Üst sınır uygulanmaz; bedel taraflarca serbestçe kararlaştırılır |
| Kira bedeli yabancı para üzerinden kararlaştırılmışsa | Kendi özel kurallarına tabidir; bu sayfadaki hesap doğrudan uygulanmaz, hukuki görüş alın |
Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344. Kural, konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından geçerlidir. Kanun metni için mevzuat.gov.tr.
Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25'lik üst sınır, Türk Borçlar Kanunu'na eklenen iki geçici maddeyle getirilmişti. Bu geçici düzenlemelerin süresi 1 Temmuz 2024'te doldu ve sonrasında yenilenmedi. Bugün geçerli olan tek üst sınır, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
İnternette hâlâ yüzde 25'ten söz eden çok sayıda sayfa var; bunlar güncelliğini yitirmiş içeriklerdir. Bir emlak ofisinin ya da sitenin size verdiği oranı değil, Türkiye İstatistik Kurumu'nun ilgili ay için açıkladığı oranı esas alın.
Üst sınırın üzerinde zam istenirse ne olur?
Sözleşmede yazsa bile üst sınırı aşan kısım geçerli değildir. Kiracı açısından pratik yol, kanuni sınıra denk gelen tutarı ödemeye devam etmek ve bunu belgelemektir. Ödemenin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması, sonradan ileri sürülecek kira ödenmedi iddiasına karşı elinizdeki en güçlü belgedir.
Taraflar anlaşamıyorsa uyuşmazlık kira bedelinin tespiti davasına taşınabilir. Burada zamanlama belirleyicidir: davanın hangi tarihte açıldığına ve kiraya verenin süresinde yazılı bildirim yapıp yapmadığına göre, yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı değişir. Süreler dar olduğu için bu adıma geçmeden önce bir avukatla görüşün.
İki kavramı karıştırmamak gerekir. Kira tespiti, bedelin güncel duruma göre belirlenmesidir. Uyarlama ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü değişiklikler nedeniyle edimin çekilmez hâle gelmesine dayanır ve ayrı koşullara bağlıdır. Yüzde tavanı bu ikisinin yerine geçmez.
Not: kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Kendi durumunuz için adliyedeki arabuluculuk bürosundan bilgi alabilirsiniz.
Zam tavanı ile piyasa kirası aynı şey değil
Masaya en çok şu cümleyle geliniyor: Aynı apartmanda benzer daire çok daha yükseğe kiraya verildi. Bu doğru olabilir ve yine de süren bir sözleşmedeki zam tavanını değiştirmez. Çünkü iki ayrı ölçüden söz ediyoruz.
Mevcut kiracı için ölçü, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Yeni kiracı ile kurulan sözleşmede ise bedel serbestçe belirlenir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Yeni Kiracı Kira Endeksi tam olarak bu ikinci grubu ölçer; Temmuz 2026 bülteninde Ankara'da yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış yüzde 28,6 olarak açıklandı.
İki oranın birbirine yakın çıkması da mümkündür, açılması da. Ev sahibi için doğru soru tavan kaç değil, sözleşmeyi sürdürmenin mi yoksa boşluk ve yeni kiracı riskini almanın mı daha akıllıca olduğudur.
Sık yapılan altı hata
- Yıllık enflasyonu kullanmakBültendeki yıllık değişim oranı ile on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı farklı satırlardır. Hesapta ikincisi esas alınır.
- Ocak ayında zam yapmakKira yılı, sözleşmenin başladığı ayda başlar. Takvim yılıyla karıştırmak hem erken hem yanlış oranla zam yapılmasına yol açar.
- Sözleşmedeki oranı tavan sanmakSözleşmede yüzde 40 yazması onu geçerli kılmaz. Kanuni sınırın üzerindeki kısım geçersizdir.
- Zammı sözlü konuşmakYeni bedeli yazılı bildirmemek, ertesi yıl hem tutarı hem başlangıç tarihini tartışmalı hâle getirir.
- Beş yıl kuralını atlamakBeşinci yılın sonunda emsal kira bedelleri de devreye girer; bu dönemde hesap yalnızca endekse bakılarak yapılmaz.
- Aidatı kiraya karıştırmakOrtak gider ve aidattaki artış, kira artışı değildir. İkisi ayrı kalemdir ve ayrı hesaplanır.
Sık sorulanlar
Kira artışı yılda kaç kez yapılır?
Yılda bir kez, kira yılının yenilendiği dönemde. Sözleşmenin ortasında, enflasyon yükseldi gerekçesiyle ara zam yapılamaz.
Türkiye İstatistik Kurumu bülteninde hangi satıra bakacağım?
Tüketici fiyat endeksinde on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı satırına. Aynı bültendeki aylık değişim ve yıllık değişim oranları başka şeyleri ölçer ve kira artışı hesabında kullanılmaz.
Ev sahibim zam yapmayı unuttu, sonradan geriye dönük isteyebilir mi?
Artış hakkı kendiliğinden bir borç doğurmaz; talep edilmediği sürece fiilen uygulanmamış olur. Geçmiş dönemler için talepte bulunulup bulunulamayacağı somut olaya, yapılan bildirimlere ve zamanaşımına göre değişir. Böyle bir talep aldıysanız hukuki görüş alın.
Beş yılını dolduran kiracının zammı farklı mı hesaplanır?
Evet. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda bedel; endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu, tavanın kendiliğinden kalktığı anlamına gelmez; belirlemeyi mahkemenin yapacağı anlamına gelir.
İş yeri kirasında da aynı tavan var mı?
Çatılı iş yeri kiraları bu kuralın kapsamındadır. Ancak kiralananın niteliği (örneğin üzerinde yapı bulunmayan arsa ya da tarla kirası) değiştiğinde uygulanacak hükümler de değişebilir. Sözleşmenizin hangi kapsama girdiğini bir hukukçuya doğrulatın.
Zam oranını emlak ofisinden öğrenebilir miyim?
Yöntemi ve hesabı birlikte konuşabiliriz, ancak oranın kaynağı Türkiye İstatistik Kurumu'dur. Size bir yüzde söyleyen her kaynağın hangi aya ait olduğunu sorun; kira artışında yanlış ay, yanlış tutar demektir.
Hesabı birlikte yapalım
Kiraya veren ya da kiracı olun, hangi ayın oranını kullanacağınız ve bildirimin nasıl yapılacağı birkaç dakikalık bir konudur. Mamak ve çevresindeki kiralamalarda takıldığınız yeri arayarak ya da WhatsApp'tan yazarak sorun.