Emlak hizmet bedelinde yasal sınır, paylaşım ve yetki belgesi
Yönetmelik tek bir toplam üst sınır koyar; taraf başına yüzde iki, o sınırın sözleşmedeki eşit paylaşımının görünümüdür.
Sık duyulan cümlenin nesi eksik
Emlak ofisine gelen herkesin duyduğu bir cümle var: "Komisyon alıcıdan yüzde 2, satıcıdan yüzde 2'dir." Bu cümle çoğu işlemde doğru sonucu verir; ama gerekçesi yanlıştır ve yanlış gerekçe masada tartışma çıkarır.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taraflara ayrı ayrı yüzde 2 yüklemez. Tek bir toplam üst sınır koyar ve bu bedelin taraflar arasında nasıl paylaşılacağını sözleşmeye bırakır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa bedel taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir. "Yüzde 2 artı yüzde 2", işte bu eşit paylaşımın satıştaki görünümüdür.
Aradaki fark neden önemli? Çünkü sınır toplamda geçerlidir. Her iki taraftan ayrı ayrı üst sınır kadar hizmet bedeli istemek, sınırı ikiye katlamak anlamına gelir ve yönetmeliğe aykırıdır.
Bu sayfada neler var
- Satış ve kiralamada yasal üst sınır
- Tek işlem, tek hizmet bedeli kuralı
- Taşınmaz gösterme neden ücretsizdir
- Aracılık sözleşmesinde bulunması gereken bilgiler
- Yetki belgesi ve ilan zorunlulukları
- Arsa ve tarla işlemlerinde bölgeye özgü notlar
Yasal üst sınır ne kadar
| İşlem | Hizmet bedeli üst sınırı | Kim öder |
|---|---|---|
| Alım satıma aracılık | Sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde 4'ü | Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir |
| Kiralamaya aracılık | Kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarı | Aynı kural geçerli: aksi yazılmadıkça eşit paylaşım |
| Taşınmazı yerinde gösterme | Bedel talep edilemez | — |
| Aracılıkla birlikte verilen diğer hizmetler | Ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa dahi yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir | — |
| Alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı sözleşme | Yine tek bir hizmet bedeli alınabilir | — |
Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, hizmet bedeline ilişkin 20. madde ile taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen 19. madde. Bunlar üst sınırdır; altında anlaşmak serbesttir. Hizmet bedeli üzerinden ayrıca katma değer vergisi hesaplanır; yürürlükteki oranı sözleşmeden önce teyit edin. Yönetmeliğin güncel metni için Resmî Gazete ve Ticaret Bakanlığı yayınlarına bakın.
Üç cümle, üç düzeltme
"Ben alıcıyım, satıcının komisyonu beni ilgilendirmez"
Sınır toplam üzerinden konulduğu için iki taraf aynı bedeli paylaşır. Sözleşmede paylaşım oranı yazılıysa o geçerlidir; yazılı bir belirleme yoksa eşit paylaşım kuralı devreye girer. Yani karşı tarafın ne ödediği, sizin ödeyeceğinizi doğrudan etkiler. Bunu baştan sormak hakkınızdır.
"Gezdirme ücreti alıyoruz"
Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. Gösterme sırasında imzaladığınız taşınmaz gösterme belgesi bir ücret belgesi değildir; hangi taşınmazın kime, hangi tarihte gösterildiğini kayıt altına alır. Belge her alıcı veya kiracı için ayrı düzenlenir; birden fazla taşınmaz için düzenlenmişse her taşınmaz için ayrı imza alınır. İmzalamadan önce hangi parselin yazıldığını okuyun.
"Emlakçıyı aradan çıkaralım, ikimiz de kârlı çıkarız"
Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmazı gösteren işletme devre dışı bırakılarak doğrudan mal sahibiyle alım satım ya da kiralama yapılırsa, işletme yine hizmet bedeline hak kazanır. Bu teklif kapanmış bir kapı değil, açılmış bir uyuşmazlık dosyasıdır; hem alıcıyı hem satıcıyı bağlar.
Aracılık sözleşmesinde neler bulunmalı
Alım satıma aracılık sözleşmesi en az üç nüsha düzenlenir. Aşağıdakiler yönetmelikte sayılan asgari içerikten öne çıkanlardır; imzalamadan önce dört başlığı da kontrol edin.
Kim yetkili
Karşınızdaki kişinin değil, işletmenin yetkisi belgeye bağlanır.
- Yetki belgesi numarası
- Sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası
Hangi taşınmaz
Adres tarifi yeterli değildir; tapu kaydı bilgisi aranır.
- Tapu kaydı bilgileri: il, ilçe, mahalle, ada ve parsel
- Taşınmazın cinsi ve adresi
- Varsa enerji kimlik belgesi bilgisi
Para tarafı
Hizmet bedeli kadar, masrafların kime ait olduğu da sözleşmeye yazılır.
- Alım satım bedeli ve ödeme yöntemi
- Hizmet bedeli
- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ile satıcı arasındaki paylaşım usulü
İş ters giderse
Uyuşmazlığın nerede ve nasıl çözüleceği baştan belli olsun.
- Cayma bedeli ve ceza koşulu
- Yetkili mahkeme ve icra dairesi
Yetki belgesi neden hizmet bedelinden önce gelir
Taşınmaz ticareti, ancak işletmesi adına yetki belgesi almış tacirler ile esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılabilir. Belge, Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılan başvuruyla alınır; başvurular Ticaret İl Müdürlüğü tarafından değerlendirilir.
Yönetmelikte aranan şartlardan biri mesleki deneyimdir. Başvuru tarihinden önceki son beş yıl içinde; ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunlarının en az altı ay, bunların dışında kalanların ise en az on iki ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olması gerekir. Taşınmaz ticaretiyle ilgili alanlardan mezun olan sorumlu emlak danışmanlarında mesleki eğitim ve mesleki deneyim şartı aranmaz. Mesleki yeterlilik belgesi, öğrenim düzeyi ve adli sicil gibi diğer şartlar da yönetmelikte düzenlenmiştir; kendi durumunuz için Ticaret İl Müdürlüğü'ne başvurun.
İlanda ne bulunmak zorunda
Yönetmelik, ilanlarda şu bilgilerin kolay okunabilir şekilde yer almasını zorunlu kılar:
- Yetki belgesi numarası
- Yetki belgesindeki işletme adı veya ticaret unvanı
- Taşınmazın bulunduğu il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri
- İletişim bilgisi
- Varsa enerji kimlik belgesi bilgisi
Ayrıca yetkilendirme sözleşmesi bulunmayan bir taşınmaz için ilan verilemez. Bir ilanda ada ve parsel görünmüyorsa ya da belge numarası yoksa, bu tek başına kötü niyet göstergesi değildir; ama o ilanın yönetmeliğin istediği asgari bilgiyi taşımadığını gösterir. Sormak sizin hakkınızdır.
Aykırılığın yaptırımı var
Yönetmelik hükümlerine aykırı hareket edenler hakkında Bakanlıkça idari para cezası uygulanır. Hangi aykırılığın hangi kanuna göre cezalandırılacağı yönetmeliğin ceza maddesinde ayrı ayrı düzenlenmiştir; ayrıntı için yönetmeliğin Resmî Gazete'de yayımlanmış güncel metnine bakın.
Yetkilendirme sözleşmesi, aracılık sözleşmesi ve taşınmaz gösterme belgesi olmadan ilerleyen bir işlemde, uyuşmazlık çıktığında kimin neyi taahhüt ettiğini gösterecek belge kalmaz.
Bu, yalnızca hizmet bedeli tartışmasını havada bırakmaz; kapora ve cayma, tapu masraflarının paylaşımı, taşınmazın teslim tarihi ve üzerindeki kısıtlamalar gibi asıl para konularını da belgesiz bırakır. Belge istemek pazarlık gücünüzü azaltmaz; tam tersine, pazarlıkta ne konuşulduğunu kanıtlayan tek şeydir.
Arsa ve tarlada hizmet bedeli nasıl konuşuluyor
Üst sınır taşınmazın cinsine göre değişmez: Bayındır'daki bir tarla ile Abidinpaşa'daki bir daire aynı kurala tabidir. Bölgede pratikte fark yaratan üç nokta var:
- Hisseli parselde yetki, pay bazındadır. Satışa konu her pay için yetkilendirme gerekir; bir paydaşın sözlü onayıyla diğer paydaşların payı ilan edilemez. Alıcıysanız, ilandaki payın kime ait olduğunu ve bütün paydaşların satışa katılıp katılmadığını daha ilk görüşmede sorun.
- Masraf paylaşımı sözleşmede yazılır. Tapu harcı ile döner sermaye hizmet bedelinin alıcı ve satıcı arasında nasıl paylaşılacağı, aracılık sözleşmesinde bulunması gereken bilgilerden biridir. Arsa ve tarla işlemlerinde bu kalem küçük değildir; masada konuşulmazsa tapu randevusunda konuşulur.
- Hesap, sözleşmedeki satış bedeli üzerinden yapılır. Tapuda düşük bedel gösterip hizmet bedelini o rakama göre hesaplama teklifi kimseye kazandırmaz: eksik harç sonradan ceza ve gecikme faiziyle istenebilir, satıcı tarafında ise düşük iktisap bedeli ileride değer artışı kazancı hesabını şişirir.
Bir de yürürlük notu: bu sayfadaki kurallar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e dayanır ve yönetmelik zaman içinde değişiklik görmüştür. Sözleşme imzalamadan önce yürürlükteki metni Resmî Gazete üzerinden ya da Ticaret İl Müdürlüğü'nden doğrulayın.
Buradaki anlatım, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in genel çerçevesini özetler ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetmelik değişikliğe uğrayabilir; somut sözleşmeniz için yürürlükteki metni ve gerekiyorsa avukatınızın görüşünü esas alın.
Sık sorulanlar
Komisyon yüzde 4 mü, yüzde 2 mi?
Yüzde 4, satışta alınabilecek toplam hizmet bedelinin katma değer vergisi hariç üst sınırıdır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa bu bedel taraflar arasında eşit paylaşılır; satışta bunun karşılığı taraf başına yüzde 2'dir. Sınırın altında anlaşmak serbesttir.
Kiralamada komisyonu kiracı mı öder?
Üst sınır, kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarıdır. Kimin ne kadar ödeyeceği sözleşmeye yazılır; yazılı bir belirleme yoksa taraflar eşit paylaşır. Piyasada bedelin tamamının kiracıya ödetildiği görülür, ancak bu bir mevzuat kuralı değil, sözleşme konusudur.
Ev gezdirme için ücret ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında bedel talep edilemez. İmzaladığınız gösterme belgesi ücretle ilgili değildir; hangi taşınmazın kime gösterildiğini kayda geçirir.
İki ayrı ofis aynı taşınmazı gösterdi, ikisine de mi ödeyeceğim?
Aynı işlem için tek bir hizmet bedeli alınabilir. İki işletme birlikte çalışıyorsa aralarında hizmet ortaklığı sözleşmesi yaparlar; bu sizin ödeyeceğiniz bedeli artırmaz. Uyuşmazlık çıkarsa gösterme belgelerinin tarihleri ve yetkilendirme sözleşmesi belirleyici olur.
Aracıyı devre dışı bırakıp doğrudan mal sahibinden alsam ne olur?
Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde bu yola gidilirse, taşınmazı gösteren işletme hizmet bedeline hak kazanır. Yani bedel ortadan kalkmaz, yalnızca uyuşmazlığa dönüşür.
Yetki belgesi numarasını nasıl doğrularım?
İşletmeden numarayı isteyin; ilanlarda zaten görünmesi zorunludur. Teyit için Ticaret İl Müdürlüğü'ne başvurabilirsiniz. Numara verilmiyorsa bunu bir soru işareti olarak not edin.
Hangi kalemin ne olduğunu baştan yazalım
Bir işleme başlamadan önce hizmet bedelini, paylaşımı ve masraf kalemlerini yazılı olarak konuşmayı tercih ediyoruz; sürprizi sonra değil, masada bitirmek daha kolay. Mamak ve çevresinde bir alım, satım veya kiralama düşünüyorsanız arayın. 0532 529 91 41.