Arazi işini konut gibi yürütmüyoruz
Arsa ve tarlada alıcı azdır, karar belgeye dayanır ve satış uzun sürer. Hizmetimiz bu üç gerçeğe göre kurulu.
Arazi aracılığı, konut aracılığına benzemez
Bir daire ilana çıktığında alıcı kitlesi geniştir, karşılaştırma kolaydır ve karar çoğu zaman haftalar içinde verilir. Arsa ve tarlada üç şey birden değişir.
- Alıcı sayısı azdır. Doğru alıcıyı beklemek satışın normal parçasıdır; fiyat kırmak her zaman çözüm değildir.
- Karar belgeye dayanır. Alıcı arsayı beğenmez, imar durumunu beğenir. Belgeyi hazır sunmayan satıcı, alıcısını kararsızlığa terk eder.
- Mülkiyet çoğu zaman paylıdır. Mamak'ın doğu kuşağında mirastan gelmiş, çok paydaşlı parseller yaygındır; satışın önündeki asıl engel fiyat değil, paydaşları aynı masaya oturtmaktır.
Arsa ile tarlanın hukuken farklı iki şey olduğunu ve neyin değiştiğini rehberlerimizde ayrıntılı yazdık; bu sayfada anlattığımız şey, o farkı sizin dosyanızda nasıl yönettiğimiz.
Dört adımda ilerliyoruz
Alıcı da olsanız satıcı da olsanız iskelet aynı; içindeki iş değişiyor.
Dosyayı açıyoruz
İlk iş ada ve parsel numarası. Adres tek başına yetmez; kırsal mahallelerde aynı yol üzerinde onlarca parsel bulunur. Numara elimize geçtiği anda kaydı okumaya başlıyoruz.
Belgeleri tamamlıyoruz
Eksik belge, arazi tarafında pazarlığı en çok geciktiren şey. Neyin eksik olduğunu ve kimin alabileceğini baştan listeliyoruz.
- Tapu kaydı ve takyidat sayfası
- Belediyeden yazılı imar durumu
- Hisseli parsellerde paydaş listesi ve iletişim
Araziye gidiyoruz
Haritadaki parsel ile sahada gösterilen yer örtüşmüyorsa geri kalan her şey anlamsızdır. Gösterme hizmeti için bedel alınmaz; öncesinde taşınmaz gösterme belgesi düzenlenir.
- Sınırın haritayla karşılaştırılması
- Yola cephe ve fiilî geçişin nasıl sağlandığı
- Eğim, zemin ve altyapının parsele uzaklığı
Pazarlık ve devir
Fiyat mutabakatından sonra tapu sürecini planlıyoruz; masrafların taraflar arasındaki paylaşımı aracılık sözleşmesinde yazılı olur, devir günü sürprize bırakılmaz.
Hangi taraftaysanız işimiz değişiyor
| Konu | Alıcı tarafındaysanız | Satıcı tarafındaysanız |
|---|---|---|
| İlk toplantı | Bütçe, kullanım amacı ve kabul ettiğiniz mesafe | Satış nedeniniz, aciliyetiniz ve elinizdeki belgeler |
| Belge işi | Beğendiğiniz parselin kaydını ve imar durumunu okuyup özetlemek | Alıcının soracağı belgeleri ilandan önce hazır etmek |
| Paydaş durumu | Hisseli seçenekte ne aldığınızı ve ön alım riskini anlatmak | Paydaşları bilgilendirmek, satış kararında bir arada tutmak |
| Fiyat | Bandın nereden geldiğini göstermek, kapora öncesi ikinci görüş | Gerçekçi bandı gerekçesiyle koymak; beklemenin maliyetini konuşmak |
| Sunum | Aynı ölçütle karşılaştırılmış birkaç seçenek | Parselin fotoğrafı, konumu ve belge özetiyle düzgün bir ilan |
Aynı işlemde hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı hizmet bedeli alınmaz; hizmet bedeli tek olup aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır.
Kapsamadığımız işler ve doğru muhatapları
- İmar durum belgesini almakBaşvuruyu malik ya da vekili yapar. Biz belgenin nereden alınacağını ve içindekini okumayı üstleniyoruz; Mamak'taki taşınmazlar için muhatap Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü'dür.
- İfraz, tevhit ve aplikasyonParselin bölünmesi, birleştirilmesi ya da sınırının araziye aplike edilmesi harita mühendisliği işidir; yetkili büro ya da kadastro müdürlüğü yürütür.
- Hukuki mütalaa ve davaOrtaklığın giderilmesi, ön alım davası, miras uyuşmazlığı gibi konularda görüş vermiyoruz; bunlar avukatın işidir. Böyle bir durum varsa size söylüyoruz.
- Resmî değerleme raporuBankaya ya da resmî bir işleme sunulacak rapor SPK lisanslı bir kuruluşça hazırlanır. Bizim verdiğimiz şey gerekçeli bir piyasa değeri görüşüdür.
Paydaşlı parsellerde işin çoğu insan işidir
Bayındır, Kıbrısköy (resmî adı Kıbrıs Mahallesi), Üreğil, Kutludüğün ve Ortaköy hattında karşımıza çıkan parsellerin önemli kısmı paylı mülkiyette. Bu parsellerde satışı kilitleyen şey genellikle alıcı bulmak değil; bir paydaşın şehir dışında olması, bir diğerinin fiyatta ayrışması, bir başkasının vekâlet vermemesi.
Böyle bir dosyada zamanımızın büyük kısmı belgeye değil telefona gidiyor: paydaşları bulmak, aynı rakamda buluşturmak, kimin nasıl vekâlet vereceğini planlamak. Satış üçüncü kişiye yapılacaksa diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılması gerektiğini de baştan hatırlatıyoruz — bu adım atlandığında sorun devirden sonra çıkıyor.
Görsel: Zeynel Cebeci · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Konuyla ilgili görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Zeynel Cebeci · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Ankara'nın her ilçesinde çalışıyor musunuz?
Dürüst cevap: her yerde aynı derinlikte değil. Ofisimiz Mamak Bayındır'da; Mamak'ın doğu kuşağı ile Elmadağ, Bala, Kalecik ve Çubuk yönünde yerinde gösterim yapabiliyoruz. Beypazarı, Nallıhan ya da Şereflikoçhisar gibi uzak ilçelerde "yerinde bakarız" demek gerçekçi olmaz; böyle bir talepte bunu peşinen söyleriz.
Portföyünüzde olmayan bir ilana da bakar mısınız?
Bakarız. Alıcı tarafında çalıştığımız dosyaların bir kısmı başka ofislerin ilanları üzerinden ilerliyor. İlanın kimde olduğu, tapu ve imar tarafında ne göründüğünü değiştirmiyor.
Hizmet bedeli nasıl hesaplanıyor?
Alım satıma aracılıkta hizmet bedeli oranı, sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü aşamaz; bu bir toplam üst sınırdır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. Taşınmazı gösterme hizmeti için ise hiçbir bedel talep edilemez. Bedel ve paylaşım her dosyada yazılı sözleşmede yer alır.
Tarlamı satmak istiyorum ama hisseliyim, ne yapmalıyım?
İlk iş paydaş listesini ve herkesin niyetini netleştirmek. Paydaşlar birlikte satmaya razıysa süreç çok daha hızlı ve fiyat çok daha iyi olur; çünkü alıcı hisse değil, taşınmazın tamamını alır. Yalnızca kendi payınızı satacaksanız ön alım hakkı ve bildirim yükümlülüğü devreye girer; bunu baştan planlıyoruz.
Alıcı tarafında mısınız, satıcı tarafında mı?
Ada-parsel bilgisini ve hangi tarafta olduğunuzu yazın; dosyayı ona göre açalım. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.