Parseli bölmek ve birleştirmek: ifraz ile tevhit nasıl işler?
İkisi de parselin sınırını değiştirir ama farklı sonuç doğurur. Nerede yapılabildiğini, kimin onayladığını ve neyi çözmediğini anlatıyoruz.
İki kelime, iki ayrı işlem
İfraz (ayırma), tapuda tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın iki ya da daha fazla parsele bölünmesidir. İşlem bittiğinde eski parsel numarası kapanır, yerine yeni parsel numaraları tescil edilir.
Tevhit (birleştirme), birbirine bitişik ve aynı imar adasında yer alan parsellerin tek bir parselde toplanmasıdır. Sonuçta tek bir yeni parsel numarası doğar. Birden fazla malik varsa, birleşen taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet kurulur — yani tevhit çoğu zaman hisseyi bitirmez, aksine yeni bir paydaşlık üretir.
Bu ikisi sıklıkla birbirine ve iki komşu kavrama karıştırılır: cins değişikliği taşınmazın tapudaki vasfını değiştirir (tarla iken arsa yazılması gibi), imar uygulaması ise bir bölgedeki bütün parsellerin plana göre yeniden düzenlenmesidir. Aşağıdaki tablo dördünü ayırıyor.
Sayfanın kapsamı: nerede yapılabilir, kim onaylar, ne kadar sürer, ne kadar masraf çıkar, hangi durumlarda hiç yapılamaz.
İfraz, tevhit ve komşu işlemler
| İşlem | Ne yapar | Kim başlatır | Sonuç |
|---|---|---|---|
| İfraz (ayırma) | Bir parseli birden fazla parsele böler | Malik veya maliklerin tamamı | Yeni ada-parsel numaraları tescil edilir |
| Tevhit (birleştirme) | Bitişik parselleri tek parsel yapar | İlgili parsellerin malikleri | Tek parsel; birden çok malik varsa paylı mülkiyet |
| Cins değişikliği | Tapudaki vasfı günceller (arsa, bina, tarla) | Malik | Mülkiyet ve sınır değişmez, kayıt güncellenir |
| İmar uygulaması (18. madde) | Bölgedeki parselleri plana göre topluca düzenler | İdare; malikin rızası aranmaz | Yol, park, okul gibi alanlar için düzenleme ortaklık payı kesilir |
Dördü birbirinin yerine geçmez; bir parselde aynı anda birkaçı gündeme gelebilir.
Nerede yapılabilir? Parselasyon planı meselesi
Arsa alıcısının en pahalıya öğrendiği kural burada. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre imar planı bulunan alanlarda öncelikle parselasyon planının yapılması esastır ve ifraz ile tevhit işlemleri, ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Yani bölgede imar planı olması tek başına yetmez; parselasyon yapılmamışsa ayırma talebiniz sonuçlanmaz.
Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz ve tevhidin de imar planına ve imar mevzuatına uygun olması gerekir. Aynı madde bir de ters yönlü bir yetki tanır: tek başına yapılaşmaya elverişli olmayan imar parselleri için maliklere tebligat çıkarılır ve verilen üç aylık sürede malikler kendi aralarında uzlaşamazsa, birleştirme ve ayırma işlemini idare kendiliğinden yapabilir.
Onay kimde, süre ne kadar?
Kanunun 16. maddesi bu iki soruyu ayrı ayrı cevaplıyor:
- Onay mercii: belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni; bu sınırların dışında il idare kurulu.
- Karar süresi: başvurunun ilgili birime ulaşmasından itibaren en geç 30 gün.
- Tapuya bildirim: tescil ya da terkin için 15 gün.
Uygulamada toplam süreyi belirleyen asıl etken bu takvim değil, dosyanın eksiksiz gitmesidir. Eksik evrakla giden dosya kuyruğa yeniden girer.
Bir ifraz veya tevhit dosyası nasıl ilerler?
Adımların sırası bozulduğunda dosya en baştan döner. Özellikle ilk adım atlanırsa hem para hem zaman kaybı olur.
İmar ve parselasyon kontrolü
İlçe belediyesinden imar durumu belgesi alın; alanda parselasyon planının tescilli olup olmadığını ve plan notlarındaki asgari parsel büyüklüğünü sorun.
Ölçüm ve teknik dosya
Harita mühendisi ya da LİHKAB, zeminde ölçüm yaparak ayırma veya birleştirme projesini ve değişiklik beyannamesini hazırlar.
Belediye encümeni kararı
Dosya belediyeye sunulur; encümen kararı olmadan tapu müdürlüğü tescil işlemi yapmaz.
Kadastro kontrolü ve tescil
Kadastro müdürlüğünün kontrolünden sonra yeni parseller tapu siciline tescil edilir ve tapu senedi yenilenir.
Tapuda “tarla” yazan bir taşınmazda talebiniz imar mevzuatına gelmeden önce 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na takılır. Kanunun 8. maddesi, tarım arazilerinde belirlenen asgari büyüklüğün altına inen bölmeyi de, hisselendirmeyi de, paydaş sayısını çoğaltan devri de yasaklar. Ölçüler arazi sınıfına göre değişir ve hektarla ifade edilir; taban değerleri ayrı bir rehberde tablo hâlinde topladık.
İkinci katman ilçe bazındadır: yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü listeye bağlanmıştır ve bu nitelik tapuya şerh edilir. Yani ifrazın önünü kesen kural, çoğu zaman belediyede değil tarım idaresindedir. Parselinizin sınıfını ve tabi olduğu eşiği tarım idaresine sorarak öğrenin; “komşu parselde yapılmış” bilgisi ölçüt değildir.
İfraz bir imar uygulaması değildir — bu neyi değiştirir?
Yatırımcının en çok karıştırdığı nokta budur. İfraz ve tevhit, mevcut parselin plana uygun biçimde yeniden şekillendirilmesidir; imar uygulaması (parselasyon) sayılmaz ve bu nedenle düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaz.
18. madde uygulaması ise bambaşka bir mekanizmadır: idare yürütür, malikin rızası aranmaz ve yol, park, yeşil alan, okul gibi kamusal alanlar parsellerden bedelsiz alınan payla karşılanır. Bu paya düzenleme ortaklık payı denir; kanun yüzde 45’in üzerine çıkılmasına izin vermez. Nasıl hesaplandığını tarla-arsa dönüşümü rehberinde bulabilirsiniz.
Farkın pratik karşılığı şu: tapuda tarla yazan bir taşınmaz genellikle ifrazla arsaya dönüşmez; dönüşüm, alanın uygulama imar planı kapsamına girmesi ve düzenlemenin yapılmasıyla olur. Bu nedenle “bölerim, arsa olur” cümlesi ile “planı gelir, uygulama görür” cümlesi aynı şey değildir.
Mamak’ta ifraz sorusu genellikle nerede tıkanıyor?
Bayındır, Kıbrıs, Ortaköy ve Kutludüğün hattında ifraz talebi çoğu zaman iki yerden birine takılır. Birincisi arazinin tarım vasfıdır; ikincisi plan notlarıdır.
Somut bir örnek: Kıbrıs Mahallesi tarafındaki Kıbrıs Vadisi için Mamak Belediyesi’nce hazırlanan koruma amaçlı imar planında rekreasyon alanlarında ifrazda asgari parsel büyüklüğü 10.000 m², özel rekreasyon alanlarında 5.000 m² olarak belirlenmiştir. Aynı planda rekreasyon alanları için “mülkiyet kamu eline geçmeden yapılaşmaya geçilemez” notu bulunur. Böyle bir alanda küçük parsel oluşturma beklentisi, plan değişmediği sürece karşılık bulmaz.
Tevhit ise burada bazen çözüm üretir: yola cephesi olmayan ya da tek başına yapılaşmaya elverişli olmayan iki komşu parsel birleştirildiğinde kullanılabilir bir parsel ortaya çıkabilir. Bunun mümkün olup olmadığını parsel bazında Mamak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü söyler.
Görsel: Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Masraf ve belge tarafında ne çıkıyor?
- Tapu harcıİfraz, taksim ve birleştirme işlemleri Harçlar Kanunu’na ekli 4 sayılı tarifede nispi harca tabidir. Yürürlükteki oranı ve asgari tutarı Tapu Müdürlüğü’nden teyit edin.
- Döner sermaye ücretiTapu ve kadastro işlemlerinde alınan hizmet bedeli her yıl güncellenir; işlem gününde sorulmalıdır.
- Mühendislik bedeliÖlçüm, proje ve değişiklik beyannamesi için harita mühendisliği ya da LİHKAB ücreti doğar; tarife TKGM tarafından belirlenir.
- İmar durumu belgesiIslak imzalı belge ilçe belediyesinden alınır; bazı belediyeler başvuruda aplikasyon krokisi de ister.
- Maliklerin katılımıPaylı mülkiyette işlem, paydaşların tamamının iradesiyle yürür. Tek imza eksikse dosya tamamlanmaz.
Buradaki anlatım mevzuatın genel çerçevesini özetler. Plan notları parselden parsele değişir, mevzuat ve tarifeler güncellenir. İşleme girmeden önce ilçe belediyesinin imar müdürlüğünden, Tapu Müdürlüğü’nden ve arazi tarım vasfındaysa İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nden yazılı teyit alın; uyuşmazlık ihtimali varsa bir hukukçuya danışın.
Sık sorulanlar
İfraz ile hisseli tapu müstakil tapuya dönüşür mü?
Dönüşebilir, ama tek başına ifraz yetmez. Parsel bölündükten sonra paydaşların hangi yeni parseli kimin alacağını gösteren taksim işlemini tapuda yapması gerekir. Bu adım atlanırsa yeni parsellerin her birinde paydaşlık aynen devam eder.
Tevhit yaparsam hissem büyür mü?
Hayır. Tevhitte parsellerin yüzölçümleri toplanır ve birleşen taşınmazda her malikin payı, getirdiği taşınmazın değeri ve yüzölçümü esas alınarak belirlenir. Mülkiyet bir yerden diğerine kaymaz; sadece tek parsel numarası altında toplanır.
İmar planı var ama parselasyon yok. Ne yapabilirim?
Bu durumda ifraz ve tevhit talebi karşılanmaz. İzlenecek yol, alanda parselasyon planının yapılmasını beklemek ya da idareye başvurmaktır. Bölgenizde yeni bir plan hareketi olup olmadığını Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin askı duyurularından takip edebilirsiniz; itiraz hakkı yalnızca askı süresi içinde kullanılabilir.
İfraz sonrası her parsele ruhsat alınabilir mi?
Otomatik değil. Yeni parselin yapılaşabilmesi için imar planındaki fonksiyona, asgari parsel büyüklüğüne, çekme mesafelerine ve emsal değerlerine uygun olması gerekir. İmar durumu belgesi bu değerleri gösterir; ruhsat aşamasında ayrıca proje ve zemin etüdü aranır.
Kadastro parselini doğrudan ifraz edebilir miyim?
Uygulama imar planı ve tescilli parselasyon planı bulunmayan alanlarda ifraz talepleri, plansız alanlara ilişkin mevzuat ve tarım mevzuatı çerçevesinde değerlendirilir; çoğu tarım arazisinde asgari büyüklük engeli devreye girer. Parselinizin hangi rejime tabi olduğunu belediyeye sorarak öğrenin.
İfraz işlemi ne kadar sürer?
Mevzuattaki takvim yalnızca onay ve bildirim aşamasını bağlar; ölçüm, proje hazırlığı, evrak tamamlama ve kadastro kontrolü bunun dışındadır. Bu nedenle sabit bir gün sayısı vermek doğru olmaz. Süreyi kısaltan tek şey, dosyanın belediyeye eksiksiz gitmesidir.
Parselinizde ifraz ya da tevhit mümkün mü, bakalım
Ada-parsel numarası ve tapu kaydıyla başlıyoruz; imar durumunu ve plan notlarını birlikte okuyup gerçekçi seçeneği konuşuyoruz. Mavi Göl Emlak, Bayındır Mahallesi, Mamak.