Tarlanın arsaya dönüşmesi malikin elinde değildir
Vasıf değişikliği bir dilekçeyle olmuyor: önce alanın uygulama imar planına girmesi, sonra imar uygulamasının yapılması gerekiyor.
Tarlayı siz arsa yapamazsınız, idare yapar
Sık duyduğumuz cümle şu: "Tarlamı arsaya çevirmek istiyorum, nereye başvurayım?" Doğru cevap, hoşa gitmese de nettir: tek başınıza yapabileceğiniz bir işlem yok. Tapuda tarla yazan bir taşınmazın arsaya dönüşmesi iki koşula bağlıdır.
- Alanın uygulama imar planı kapsamına alınması.
- O alanda imar uygulamasının (parselasyonun) yapılması.
Bu ikisi olduktan sonra tapu sicilinde cins değişikliği işlenir. İmar uygulaması sonucunda oluşan parseller idarece resen tescil edilir; bunun dışındaki hallerde cins değişikliği talebi kadastro ve tapu müdürlüğüne yapılır.
Plan hiyerarşisini bilmek burada işinize yarar: 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli nazım imar planı Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ilçe belediyesinin yetkisindedir. Yapılaşma hakkını 1/1000 belirler. Bir alanda nazım plan olup uygulama planı henüz yapılmamış olabilir; bu durumda "planımız var" cümlesi doğru ama eksiktir.
Süreç hangi sırayla işler
Aşağıdaki sıra, bir tarım arazisinin imarlı arsaya dönüşme yolunun genel çerçevesidir. Her adım yıllar sürebilir ve hiçbiri kendiliğinden bir sonrakini garanti etmez.
Tarım tarafındaki izin
Tarım arazisinin plana konu edilebilmesi için 5403 sayılı Kanun kapsamında tarım dışı amaçlı kullanım izni gerekir. Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazilerinde bu izin kural olarak verilmez.
Üst ölçekli plan
Alanın nazım imar planına girmesi gerekir. Ankara'da 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli planlar Büyükşehir Belediye Meclisi kararıyla onaylanır ve bir ay askıya çıkar; bu sürede itiraz edilebilir.
Uygulama imar planı
1/1000 ölçekli uygulama imar planı ilçe belediyesince hazırlanır ve onaylanır. Fonksiyon, emsal, kat sayısı ve çekme mesafeleri bu planda belirlenir.
İmar uygulaması ve tescil
Parselasyon yapılır, kamusal alanlar ayrılır, yeni imar parselleri oluşur ve tescil edilir. Cins değişikliği bu aşamanın sonucudur, başlangıcı değil.
İki farklı yol: ifraz-tevhit ile 18. madde uygulaması
| Konu | İfraz ve tevhit | İmar uygulaması (3194 sayılı Kanun m.18) |
|---|---|---|
| Kim başlatır | Malik | İdare: belediye; belediye ve mücavir alan dışında valilik |
| Malikin rızası | Gerekir | Aranmaz |
| Düzenleme ortaklık payı | Bu yolla kesinti yapılamaz | Düzenlemeden önceki yüzölçümünün en fazla yüzde 45'i |
| Nerede yapılabilir | İmar planı olan alanda, yalnız parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde | İmar hududu içindeki binalı veya binasız arsa ve araziler |
| Onay mercii | Belediye encümeni; belediye dışında il idare kurulu | İdarenin kararı, oluşan parseller resen tescil edilir |
| Kanuni süreler | Onay en geç 30 gün; tescil için 15 gün içinde tapuya bildirim; tapu bir ay içinde sonuçlandırır | Uygulamanın kapsamına göre değişir, kanunda tek bir süre yoktur |
Çerçeve 3194 sayılı İmar Kanunu'ndan derlenmiştir. Güncel metin için mevzuat.gov.tr'ye, parselinize özgü durum için Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü'ne başvurun.
Düzenleme ortaklık payı: kaç metrekare kaybedersiniz
18. madde uygulamasında, parselin düzenlemeden önceki yüzölçümünden bedelsiz olarak bir pay düşülür. Buna düzenleme ortaklık payı, kısaca DOP denir. Bu payla karşılanacak yerler kanunda tek tek sayılmıştır: yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri, karakol, eğitim tesisi, kreş, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma durakları, sağlık tesisi, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis, teknik altyapı ve trafo, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, resmî kurum alanı ve otogar. Bu paylar başka maksatla kullanılamaz.
Kanuni üst sınır yüzde 45'tir. İhtiyaç daha azsa kesinti daha düşük olur; ama yüzde 45 aşılamaz.
Rakamla görmek
10.000 m² tarlanız imar uygulamasına girdiğini ve DOP oranının üst sınırdan uygulandığını varsayalım. Elinize 5.500 m² imarlı arsa geçer. "Tarla arsa olunca metrekare fiyatı kaç katına çıkar" hesabı yapılırken bu kesintinin düşülmesi gerekir; düşülmediğinde beklenti gerçeğin epeyce üstünde kalır.
İki not daha: Daha önce düşük oranla uygulama görmüş alanlarda, sonraki uygulamada oranı yüzde 45'e tamamlayacak ilave kesinti yapılabilir. Ayrıca kamu ortaklık payı ve bedele dönüştürme gibi ayrı kalemler de doğabilir; bunların parselinizde nasıl işleyeceğini uygulamayı yapan idareden sorun.
İmar beklentisi bir olasılıktır. Plan yapılmayabilir; yapılsa da yargı kararıyla iptal edilebilir. Bunun bu bölgede somut örneği var: Bayındır Barajı, yani Mavi Göl çevresini kapsayan planlarda daha önce mahkeme kararıyla iptal yaşanmıştır ve sonraki planlar bu gerekçeler dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Satıcının süre vermesi hukuken hiçbir şey ifade etmez; sözleşmeye yazılsa bile idarenin plan yapma yetkisini bağlamaz. Doğrulamayı şu üç yerden yapın:
- planaski.ankara.bel.tr — askıya çıkarılan plan ve plan değişiklikleri; planlar bir ay askıda kalır ve bu sürede itiraz edilebilir.
- Ankara Büyükşehir Belediyesi E-İmar — Mamak dahil pek çok ilçenin uygulama imar planı görüntülenebilir.
- Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü — parsel bazında bağlayıcı bilgi ve ıslak imzalı imar durum belgesi.
Tarım tarafını atlamayın
- Önce arazinin sınıfını öğreninMutlak, özel ürün, dikili, sulu ya da marjinal tarım arazisi mi? Bu tek bilgi, o arazide ileride ne yapılabileceğini belirler. Kaynağı Tarım ve Orman İl veya İlçe Müdürlüğü'dür.
- Dört sınıfta izin kural olarak çıkmaz5403 sayılı Kanun, mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazilerinin tarımsal üretim amacı dışında kullanılamayacağını söyler. İstisnalar kanunda sayılıdır ve bireysel yapılaşmayı kapsamaz.
- Diğer arazilerde toprak koruma projesi gerekirBu dört sınıfın dışındaki tarım arazileri, toprak koruma projesine uyulması şartıyla valilikçe tarım dışı kullanıma tahsis edilebilir. Başvuru yolu, alanın belediye ve mücavir alan içinde olup olmadığına göre değişir.
- İzinsiz yapı ayrı bir konudurTarım arazisinde izinsiz yapı, metrekare başına idari para cezası ve yıkım riski doğurur; ceza yıkım yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Güncel tutarlar her yıl değişir; rakam için Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'ne danışın.
Görsel: Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Arsa olunca ne değişir
Vasıf değişikliği yalnızca değeri değil, yükümlülükleri de değiştirir. En somut kalem emlak vergisidir.
Emlak Vergisi Kanunu'na göre arazi vergisinin oranı binde bir, arsalarda binde üçtür; büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde bu oranlar yüzde yüz artırımlı uygulanır. Mamak, Ankara büyükşehir belediyesi sınırları içindedir. Yani buradaki bir tarla arazi oranından, arsa ise arsa oranından vergilenir ve arsa vasfına geçmek yıllık vergiyi üç katına çıkarır. Yürürlükteki oran ve matrah için Mamak Belediyesi'nden teyit alın.
İkinci değişiklik alıcı kitlesindedir: tarlayla ilgilenen alıcı ile imarlı arsayla ilgilenen alıcı aynı kişi değildir; fiyat, finansman ve bekleme süresi beklentileri de farklıdır. Satıştan doğacak vergi tarafı için kendi durumunuzu Gelir İdaresi Başkanlığı'na veya mali müşavirinize sorun; bu, taşınmazın vasfından çok sizin elde tutma sürenize ve edinme biçiminize bağlıdır.
Sık sorulanlar
Tarlamı arsa yaptırmak için belediyeye başvurabilir miyim?
Plan değişikliği talebinde bulunabilirsiniz, ancak talebi karara bağlamak idarenin takdirindedir ve tek parsel ölçeğinde plan değişikliği plan bütünlüğü gerekçesiyle çoğu zaman kabul görmez. Süreci ve istenen belgeleri Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden öğrenin.
Bu iş ne kadar sürer?
Tek bir süre yok. İfraz ve tevhitte kanun encümen onayı için en geç 30 gün, tapuya bildirim için 15 gün, tapu işlemi için bir ay öngörür. Ama planın hazırlanması, askı, itiraz ve olası dava süreçleri yıllar alabilir. Size kesin tarih veren birine temkinli yaklaşın.
Kaç metrekare kaybederim?
Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeden önceki yüzölçümünün en fazla yüzde 45'i olabilir. Oranı uygulamayı yapan idare belirler; ihtiyaç azsa daha düşük olur. Ayrıca kamu ortaklık payı gibi kalemler de doğabilir.
Uygulamadan sonra parselim aynı yerde mi kalır?
Uygulama sonucunda oluşan parselin konumu ve geometrisi düzenleme öncesindekiyle birebir aynı olmayabilir. 18. madde uygulamasında hak sahiplerine müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre parsel verilebilir.
Tarla vasfıyla ev yapabilir miyim?
Bu ayrı bir konu ve cevabı arazinin plandaki durumuna bağlı. Plansız alanda köy yerleşik alanı içinde olup olmadığınız belirleyicidir. Tarım arazisinde izinsiz yapı ise metrekare başına idari para cezası ve yıkım riski doğurur. Ayrıntı için bağ evi rehberimize bakın ve Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nden teyit alın.
Hisseli tarlam imar uygulamasına girerse ne olur?
Hak sahipliği payınız oranında sürer; ancak size müstakil parsel mi, hisse mi, kat mülkiyeti esasına göre pay mı verileceği uygulamanın kendisine bağlıdır. Hisseli mülkiyetin ön alım hakkı ve ortaklığın giderilmesi gibi kendi riskleri ayrıca devam eder.
Tarlanızın plandaki durumunu birlikte çıkaralım
Ada-parsel numarasını gönderin; parselin askıdaki planlara göre nerede durduğuna bakalım, hangi soruyu hangi müdürlüğe soracağınızı söyleyelim. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.