Üreğil'de arsa ve konut: mahalleyi tanıyarak bakın
Kendi banliyö tren istasyonu ve Mamak Belediyesi hizmet binası burada. Üreğil, ilçenin kırsalı değil kent tarafıdır.
Üreğil nerede, neye komşu?
Üreğil, Mamak'ın 19 Mayıs Bulvarı (Samsun yolu) aksı üzerinde, Kayaş ile Köstence arasında kalan mahallesidir. Eski adı Cireğil'dir; Kayaş, Araplar, Karaağaç ve İmrahor ile birlikte bugünkü Mamak'ı oluşturan kurucu köylerden biri sayılır. Mahallenin dokusunda bu geçmişin izi hâlâ görünür: bir tarafta eski köy çekirdeği, diğer tarafta sonradan gelmiş düzenli konut yapısı.
Emlak açısından Üreğil'i doğru konumlandırmak önemlidir. İlçenin doğusundaki Bayındır, Kıbrıs (Kıbrısköy) ve Kutludüğün hattı ham arsa ve tarla pazarıdır; batısı ise yoğun konut ve dönüşüm bölgesidir. Üreğil ikisinin arasındaki geçiş şeridinde durur ve pratikte kent tarafına daha yakındır. Burada karşınıza çıkan ürün çoğunlukla imarlı parsel, konut ve bulvar aksına bakan ticari kullanımdır; dönümlerle ölçülen kuru tarla aramak için daha doğuya gitmek gerekir.
Mahalledeki üç sabit nokta
- Mamak Belediyesi hizmet binası: Üreğil Mahallesi 1174. Cadde üzerindedir. İmar durumu, numarataj ve emlak vergisi işleriniz için gideceğiniz yer bu mahalledir — bir parsel bakarken aynı gün belediyeye uğramak mümkündür.
- Üreğil Millet Bahçesi: 19 Mayıs Bulvarı üzerindedir; mahalleyi Ankara tarafından gelen gezi trafiğine tanıtan nokta budur.
- Üreğil tren istasyonu: Başkentray banliyö hattının Mamak sınırlarındaki istasyonlarından biri.
Metrosu olmayan ilçede, kendi treni olan mahalle
Ankara metrosunun hatlarından hiçbiri Mamak'a girmez. İlçenin raylı sistemle tek bağı Başkentray'ın Sincan–Kayaş banliyö hattıdır ve Mamak sınırları içindeki istasyonlar batıdan doğuya Demirlibahçe, Saimekadın, Mamak, Bağderesi, Üreğil, Köstence ve Kayaş'tır.
Yani Üreğil, raylı sistemi olmayan bir ilçede kendi istasyonu bulunan az sayıdaki mahalleden biridir. Kayaş ise aynı hattın doğu uç noktası olmasının yanında yüksek hızlı trenin de durağıdır; Üreğil'den bir durak ötededir.
Bir uyarı: haritadaki mesafe ile yürüme süresi Üreğil'in eğimli kesimlerinde ayrışır. Baktığınız parselden istasyona bir kez yürüyün, tahmin etmeyin. Aynı şey bulvara çıkış için de geçerlidir — her sokak bulvara doğrudan bağlanmaz.
Görsel: Modern primat · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Üreğil'de aranan ve bulunan mülk tipleri
Aynı mahalle içinde bile ürün tipi sokaktan sokağa değişir. Aradığınızı en baştan tarif etmek, gezeceğiniz parsel sayısını yarıya indirir.
Konut ve villa parseli
Üreğil'de satılan arsaların önemli kısmı imar planı içinde, altyapısı çekilmiş konut parselleridir. Parseller küçüktür; tarla mantığıyla değil, yapılaşma hakkı mantığıyla değerlendirilir.
- Emsal ve kat adedi imar durumundan okunur
- Çekme mesafeleri kullanılabilir alanı belirler
- Köşe parsel ile ara parsel aynı şey değildir
Daire ve müstakil ev
Mahallede hem eski köy dokusundan kalma müstakil yapılar hem yeni apartman daireleri bulunur. İki grubun iskân, kat mülkiyeti ve tapu durumu birbirinden çok farklı olabilir.
- Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?
- İskân (yapı kullanma izni) alınmış mı?
- Ortak alan ve aidat düzeni nasıl?
Bulvara bakan ticari kullanım
19 Mayıs Bulvarı aksına yakın parsellerde dükkân ve iş yeri beklentisi yaygındır. Ticari kullanım hakkını beklenti değil, parselin plandaki fonksiyonu belirler.
- Planda konut mu, ticaret mi, karma mı?
- Otopark ve giriş çözümü var mı?
- Ruhsatta kullanım amacı ne yazıyor?
Üreğil'de imar ve tapu gerçeği
Üreğil, ilçenin doğu kuşağındaki kırsal mahallelerden farklı olarak büyük ölçüde imarlı ve altyapılı bir mahalledir. Bu, işin kolay olduğu anlamına gelmez; soruların değiştiği anlamına gelir. Kırsalda "bu tarla ne zaman arsa olur?" diye sorarsınız; Üreğil'de "bu parselde tam olarak ne kadar ve nasıl yapı yapabilirim?" diye sorarsınız.
Cevabı nereden alacaksınız
- Ada ve parsel numarasıyla başlayın. TKGM Parsel Sorgu üzerinden parselin konumunu, yüzölçümünü ve sınırlarını ücretsiz görebilirsiniz. Malik ve şerh bilgileri bu ekranda görünmez; onlar için tapu müdürlüğü gerekir.
- İmar durum belgesini alın. Yapılaşma hakkını 1/1000 ölçekli uygulama imar planı belirler. Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınacak imar durum belgesi, sözlü bilginin yerini tutan tek belgedir.
- Askıdaki plan var mı diye bakın. Plan değişiklikleri belirli sürelerle askıya çıkarılır. Bugünkü imar durumu ile birkaç ay sonrasının imar durumu, askıdaki bir değişiklik nedeniyle farklılaşabilir.
Kentsel dönüşüm çevresi
Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi ilçede çok etaplı yürüyor ve etap sınırları ilçenin çeşitli bölgelerini kapsıyor. Bu sayfada etap adı, teslim tarihi ya da konut sayısı yazmıyoruz; bu bilgiler zamanla değişir ve yanlış aktarıldığında doğrudan alım kararını bozar. Sizin sormanız gereken soru şudur: baktığım ada-parsel proje sınırı içinde mi, değil mi? Bunun tek geçerli cevabı belediyenin resmî kayıtlarıdır.
Sahada sık duyacağınız "burası dönüşüme giriyor", "imarı çıkmak üzere" gibi cümleler kendi başına bir hak doğurmaz. Bir parselin bugünkü değeri bugünkü plan durumundan doğar; gelecek beklentisi ancak resmî bir plan kararına dayanıyorsa fiyata yansıtılabilir.
Mamak'taki sel kapanlarından biri Üreğil'dedir. Bu, mahallede yüzey suyunun yönetilmesi gereken bir topografya bulunduğunu gösterir. Alt kotta ya da dere yatağına yakın bir parsele bakıyorsanız taşkın ve dere koruma kuşağı durumunu belediyeden sorun; bazı parsellerde ilgili kurumun ayrıca görüşü istenebilir.
İkincisi eğim. Eğimli parselde istinat duvarı, dolgu ve kazı maliyeti yapı maliyetine eklenir ve bu kalem küçümsenecek gibi değildir. Metrekare fiyatı ucuz görünen bir parselin toplam maliyeti, komşusundan yüksek çıkabilir. Yapı yapmayı düşünüyorsanız zemin ve eğim maliyetini teklif almadan varsaymayın.
Üreğil'de bir parseli gezerken sırayla kontrol edin
- Tapuda cinsi ne yazıyor?İlan başlığı "arsa" diyebilir; belirleyici olan tapu kaydıdır. Cins tarla ise imar değil tarım mevzuatı devreye girer.
- İmar durum belgesi güncel mi?Elinize verilen belgenin tarihine bakın. Eski tarihli bir imar durumu, aradan geçen plan değişikliğini göstermez.
- Parsel zeminde gerçekten orada mı?Aplikasyon krokisi, tapudaki parsel köşelerinin arazide yeniden ölçülüp işaretlenmesidir. Satıcının gösterdiği yer ile tapudaki parselin aynı yer olduğunu bu belge gösterir.
- Yola cephe ve girişHaritada yol görünmesi yetmez. Giriş fiilen nereden sağlanıyor ve o yol planda ne ile karşılanıyor — ikisini birlikte kontrol edin.
- Altyapının bağlantı noktasıDoğal gaz, kanalizasyon ve elektriğin sokakta olması ile parsele bağlanmış olması ayrı şeylerdir. Aradaki mesafe maliyettir.
- İstasyona ve bulvara gerçek mesafeYürüyerek ölçün. Eğim ve sokak bağlantıları yüzünden harita üzerindeki mesafe yanıltabilir.
- Borç ve takyidatBelediyeden emlak vergisi borcu yoktur yazısı, tapu müdürlüğünden şerh ve beyan durumu istenmelidir.
Üreğil portföyü sürekli değişiyor
Elimizdeki parseller satıldıkça ve yenileri geldikçe değiştiği için burada sabit bir liste tutmuyoruz. Aradığınız büyüklüğü, bütçe bandını ve konut mu ticari mi düşündüğünüzü söyleyin; tarifinize uyan ne varsa telefonda tek tek anlatalım.
Bölgeden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Modern primat · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · İyiyou https://www.kutludugun.com · CC0 · Wikimedia Commons · Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Zeynel Cebeci · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Üreğil hakkında sık sorulanlar
Üreğil, Mamak'ın kırsal mahallelerinden biri mi?
Hayır. Bayındır, Kıbrıs (Kıbrısköy), Kutludüğün ve Gökçeyurt gibi mahalleler kırsal karakterini korurken Üreğil büyük ölçüde imarlı ve altyapılı, kentsel bir mahalledir. Burada aranan ürün genellikle konut parseli, daire ve iş yeridir; ham tarla için ilçenin doğu kuşağına bakmak gerekir.
Mamak'ta metro var mı, Üreğil'e nasıl gidilir?
Ankara metrosunun hatları Mamak'a girmez. İlçedeki raylı sistem bağlantısı Başkentray banliyö hattıdır ve Üreğil'in bu hat üzerinde kendi istasyonu vardır. Karayoluyla erişim 19 Mayıs Bulvarı (Samsun yolu) üzerindendir.
Üreğil kentsel dönüşüm kapsamında mı?
Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi ilçede çok etaplı yürüyor. Bir parselin proje sınırı içinde olup olmadığı ada-parsel bazında değişir; bunu sözlü bilgiyle değil belediyenin resmî kayıtlarından teyit ettirin. Sayfada etap ve teslim bilgisi vermememizin sebebi de budur: bu veriler değişir, yanlış aktarıldığında alım kararını bozar.
Üreğil'de hisseli tapulu parsel çıkar mı?
Çıkabilir. İmarlı bir mahallede bile miras yoluyla paylı hâle gelmiş taşınmazlar bulunur. Hisseli tapuda belirli bir fiziki alana değil paya malik olursunuz ve satışta diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkı gündeme gelir. Teklif vermeden önce paydaş sayısını ve tapu kaydını görün.
Üreğil'de fiyatlar ilçenin kırsalına göre nasıl?
Sayfada rakam yazmıyoruz; fiyat, parselin imar durumuna, cephesine ve eğimine göre aynı sokakta bile değişir. Genel eğilim olarak Üreğil, ham arsa satılan doğu mahallelerine göre daha yukarıda bir bantta yer alır — çünkü burada satılan şey imarlı ve altyapılı parseldir. Baktığınız parselin gerçekçi değeri için yerinde değerlendirme isteyin.
Emlak vergisini nereye ödeyeceğim?
Mamak Belediyesi'ne. Mamak büyükşehir belediyesi sınırları içinde olduğu için emlak vergisi oranları, büyükşehir dışındaki yerlere göre iki kat uygulanır. Yürürlükteki oran ve beyan işlemleri için belediyenin emlak servisinden teyit alın.
Üreğil'de bakacağınız parseli birlikte gezelim
Aradığınız büyüklüğü ve kullanım amacınızı söyleyin; hangi sokakta ne olduğunu, imar durumunun ne dediğini ve nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlatalım. Danışmanınız Beytullah Öztürk, telefon 0532 529 91 41.