Taşınmazınızın gerçekçi değerini birlikte belirleyelim
Bölgede fiilen ne olup bittiğine bakarak bir fiyat bandı ve o bandın gerekçesini çıkarıyoruz; tek bir rakam söyleyip geçmiyoruz.
Değerleme mi, ekspertiz mi? İkisi aynı şey değil
Bir taşınmazın değerini öğrenmenin iki ayrı yolu var ve karıştırıldıklarında insanlar boşuna zaman kaybediyor.
Resmî değerleme (ekspertiz) raporu
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarının ve lisanslı değerleme uzmanlarının hazırladığı belgedir. Konut kredisi kullanacaksanız bankanız bu raporu ister. Tapuda yabancı uyruklu bir taraf varsa, SPK lisanslı kuruluşça hazırlanmış değerleme raporu da istenir. Mahkeme ve kamulaştırma dosyalarında da aranan budur.
Piyasa değeri görüşü
Bizim yaptığımız iş budur: taşınmazı yerinde görmek, tapu ve imar tarafını okumak, aynı mahallede aynı cinsten taşınmazlarda ne olup bittiğine bakmak ve size gerekçeli bir fiyat bandı vermek. Amaç, satışa çıkmadan ya da kapora vermeden önce rakamın nereden geldiğini görmenizdir.
Kimler bizden değer tespiti istiyor
En sık gelen dört durum: mirasçıların taksim öncesi ortak bir rakamda buluşması, paydaşların hisseli bir taşınmazı birlikte satmaya karar vermesi, kamulaştırma yazısı gelen malikin elindeki rakamı tartabilmesi ve bir ilana kapora vermeden önce ikinci görüş isteyen alıcı. Dördünde de gereken şey rapor değil, gerekçedir.
Mavi Göl Emlak SPK lisanslı bir değerleme kuruluşu değildir. Verdiğimiz görüş bankaya sunulan resmî rapor yerine geçmez. İhtiyacınız resmî raporsa bunu size açıkça söyler, doğru yere yönlendiririz.
Değeri nasıl çıkarıyoruz
Dört adım. Hiçbiri telefonda tek bir cümleyle geçilmiyor.
Tapuyu okuyoruz
Rakamdan önce belge. Tapuda ne yazdığını görmeden verilen fiyat tahmindir.
- Taşınmazın cinsi ve tapudaki yüzölçümü ile ilandaki rakam tutuyor mu
- Müstakil mi, hisseli mi; hisseliyse pay oranı ve paydaş sayısı
- Takyidat sayfasındaki kayıtlar: değeri düşüren şerhler burada saklanır
Yerinde görüyoruz
Mamak'ın doğu kuşağında yan yana iki parselin değeri birbirini tutmayabilir. Farkı fotoğraf değil, arazi gösterir.
- Eğim ve zemin: dolgu ile istinat gerekiyorsa bu maliyet fiyattan iner
- Altyapının parsele uzaklığı bir masraf kalemidir, manzara değildir
- Komşu parsellerdeki fiilî kullanım, taşınmazın alıcı kitlesini belirler
Karşılaştırıyoruz
Arsayı arsayla, tarlayı tarlayla karşılaştırıyoruz. Farklı cinsten iki taşınmazın metrekare fiyatını yan yana koymak yanıltıcıdır.
- Aynı mahallede, aynı cinste ve benzer büyüklükte örnekler
- Satılanlar kadar satılamayanlar: uzun süre bekleyen ilan da veridir
- İmar durumu farkı için düzeltme
Bandı ve gerekçesini yazıyoruz
Size tek bir rakam değil, bir alt–üst bandı ve o bandın nedenini veriyoruz.
- Hangi fiyatta hızlı alıcı bulunur, hangi fiyatta beklemek gerekir
- Değeri aşağı ve yukarı çeken kalemler ayrı ayrı
- Satmadan önce kapatılması işe yarayacak eksikler
Görsel: Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Arsa ve tarlada değer tespiti konuttan zordur
Bir dairede karşılaştırma kolaydır: aynı binada, benzer katta, benzer metrekarede örnek bulunur. Arsada ve tarlada böyle bir kolaylık yok. Aynı sokakta karşılıklı duran iki parselin tapudaki cinsi ve plan durumu farklıysa, aralarındaki fiyat farkı yüzde değil kat düzeyinde olabilir.
Hisseli tapularda ikinci bir katman var: pay üçüncü kişiye satıldığında diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkı devreye girer ve bankalar hisseli tapuya kredi vermekte genellikle isteksizdir. Bu iki gerçek, hissenin fiyatını müstakil tapulu eşdeğerinden ayırır — hisseyi müstakil tapu fiyatıyla ilana koymak satıcıyı aylarca bekletir.
Neyi kapsar, neyi kapsamaz
| Konu | Bizim ön değerlendirmemiz | SPK lisanslı değerleme raporu |
|---|---|---|
| Kim hazırlar | Bölgede çalışan gayrimenkul danışmanı | SPK lisanslı değerleme uzmanı veya yetkili kuruluş |
| Ne işe yarar | Satış ya da alış fiyatını gerçekçi belirlemek | Banka kredisi, resmî işlem, dava ve kamulaştırma dosyası |
| Bankaya sunulur mu | Hayır | Evet |
| Ücreti | Ücretsiz; satış yetkisi vermek zorunda değilsiniz | Ücretlidir |
Hangi işlem için hangi belgenin gerektiğini işleme başlamadan önce Tapu Müdürlüğü'nden ya da bankanızdan teyit edin; uygulama işlem türüne göre değişir.
Portallarda gördüğünüz metrekare ortalamaları istenen fiyatlardan hesaplanır ve o ilanların kaçının satışla sonuçlandığını göstermez. İlan sayısı az olan kırsal mahallelerde ise tek bir ilan ortalamayı savurur, bir sonraki ay geri çeker; ortaya çıkan yüzde değişim fiyat hareketi değil, ilan karmasındaki değişimdir.
Bu yüzden size bir ekran ortalaması okumuyoruz. İsterseniz baktığınız rakamı birlikte açalım — o ortalamayı hangi ilanların ürettiğine bakmak çoğu zaman rakamın kendisinden öğreticidir.
Konuyla ilgili görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · batu_insaat · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Değerlendirme için ücret alıyor musunuz?
Ön değerlendirme için ücret almıyoruz ve karşılığında bize satış yetkisi vermek zorunda değilsiniz. Değeri öğrenip satmamaya karar vermeniz de gayet makul bir sonuçtur.
Verdiğiniz rakamı bankaya sunabilir miyim?
Hayır. Banka, SPK tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşun hazırladığı değerleme raporunu ister ve bu raporu genellikle kendi anlaşmalı listesinden seçtiği kuruluşa hazırlatır. Bizim görüşümüz bu belgenin yerine geçmez.
Taşınmazı görmeden fiyat söyler misiniz?
Tapu bilgisi ve fotoğraflarla bir aralık konuşabiliriz, ama bunun tahmin olduğunu söyleyerek yaparız. Özellikle arsa ve tarlada yola cephe, eğim ve altyapı yerinde görülmeden fiyat sağlıklı olmuyor.
Emlak vergisine esas değer ile piyasa değeri aynı şey mi?
Değil. Belediyenin vergiye esas aldığı değer bir hesap tabanıdır; alıcının o taşınmaza ne ödeyeceğini anlatmaz. İkisini eşitleyen bir cümle duyarsanız, karşınızdaki kişi ya iki kavramı karıştırıyordur ya da fiyatı aşağı çekmeye çalışıyordur.
Hisseli tapum var, değerini nasıl belirliyorsunuz?
Önce paydaş sayısına, payın büyüklüğüne ve paydaşlar arasında fiilî bir kullanım düzeni olup olmadığına bakıyoruz. Sonra satışta ön alım hakkının nasıl işleyeceğini ve alıcının kredi kullanıp kullanamayacağını değerlendiriyoruz. Bu üç başlık, hissenin gerçekçi fiyatını müstakil tapudan ayıran şeydir.
Elinizdeki taşınmazın değerini konuşalım
Tapu fotoğrafını ve konumu gönderin, ne bildiğimizi ve neyi bilmediğimizi açıkça söyleyelim. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.