Ekspertiz raporu ne işe yarar, ne zaman zorunludur?
Ekspertiz, SPK lisanslı bir uzmanın taşınmazı hem hukuken hem yerinde inceleyip değer biçtiği resmî bir belgedir.
Ekspertiz raporu tam olarak nedir
Ekspertiz raporu, doğru adıyla gayrimenkul değerleme raporu, bir taşınmazın belirli bir tarihteki değerini ve hukuki-fiziki durumunu belgeleyen resmî bir rapordur. Raporu, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarında çalışan lisanslı değerleme uzmanları hazırlar.
Emlak ofisleri, müteahhitler ve bankaların kendi şubeleri bu raporu düzenleyemez. Bir gayrimenkul danışmanı size bölgeyi bilerek gerekçeli bir fiyat görüşü verebilir — nitekim biz de bunu yapıyoruz — ama bu görüş resmî değerleme raporunun yerine geçmez ve bankaya sunulamaz.
Raporun iki ayrı çıktısı olduğunu bilmek işinizi kolaylaştırır:
- Değer: taşınmazın rapor tarihindeki takdir edilen piyasa değeri.
- Uygunluk görüşü: taşınmazın mevzuata, tapu kaydına ve onaylı projesine uygun olup olmadığı; kredi teminatı olmaya elverişli olup olmadığı.
Alıcıların çoğu yalnızca birinci çıktıyı bekler. Oysa süreçlerin kilitlendiği yer genellikle ikincisidir: değer yeterli çıkar, ama rapor "projeye aykırılık var" veya "yapı kullanma izni bulunmuyor" der ve kredi orada durur.
Hangi durumda zorunlu, hangi durumda değil
| Durum | Rapor zorunlu mu | Kim ister, kim seçer |
|---|---|---|
| Nakit (kredisiz) satış | Yasal bir zorunluluk yok | Kimse istemez; taraflar isterse kendi güvenliği için yaptırabilir |
| Konut kredisiyle alım | Fiilen zorunlu | Banka ister ve kuruluşu kendi anlaşmalı listesinden seçer |
| Mevcut evinizi teminat göstererek kredi kullanma | Fiilen zorunlu | Banka ister, teminat gösterilen taşınmaz için rapor düzenlenir |
| Yabancı uyruklu tarafın bulunduğu tapu devri | İstenir | Tapu işlemi için SPK lisanslı kuruluşça hazırlanmış rapor aranır |
| Mahkeme, kamulaştırma ve benzeri resmî dosyalar | Dosyanın türüne göre istenir | İlgili merci belirler |
| Emlak ofisinin ön değerlendirmesi | Rapor değildir | Fiyat kararınıza yardımcı bir görüştür, resmî işlemde kullanılmaz |
Ekspertiz raporunun tüm konut satışlarına yaygınlaştırılmasına dair düzenleme tartışmaları basında zaman zaman gündeme geliyor. Yürürlükte olan bir zorunluluk bulunup bulunmadığını işleminizden önce bankanızdan veya Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
Raporun içinde ne var
Değerleme uzmanı taşınmazı üç ayrı katmanda inceler. Rapor, bu üç katmanın sonuçlarını tek bir değere bağlar.
1. Hukuki inceleme
- Tapu kaydı: malik, hisse durumu, yüzölçümü, taşınmazın cinsi
- Takyidat: ipotek, haciz, şerh, beyan ve irtifak kayıtları
- İmar durumu ve taşınmazın plandaki konumu
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
- Bağımsız bölümün onaylı mimari projeye uygunluğu
2. Yerinde fiziki inceleme
- Binanın yaşı, yapı tarzı, ortak alanları ve genel bakım durumu
- Bağımsız bölümün katı, brüt ve net alanı, cephesi, ısıtma sistemi
- Konumun ulaşım, altyapı ve çevre özellikleri
- Fotoğraflar ve konum bilgisi
3. Değer takdiri
Uzman, taşınmazın türüne göre bir veya birkaç yöntemi birlikte kullanır ve sonuçları karşılaştırır. Rapor sadece bir rakam vermez; o rakama nasıl ulaşıldığını da gösterir. Raporu okurken en çok işinize yarayacak bölüm, kullanılan emsallerin listesidir: hangi taşınmazların hangi fiyatlarla karşılaştırıldığını orada görürsünüz.
Değer nasıl bulunur
Üç klasik yaklaşım var. Hangisinin ağırlıklı kullanılacağı taşınmazın türüne göre değişir.
Emsal karşılaştırma
Benzer taşınmazların yakın dönemdeki fiyatları üzerinden değer bulunur. Konutta en çok kullanılan yöntemdir; emsal bulmanın zor olduğu yerlerde güvenilirliği düşer.
Maliyet yaklaşımı
Arsanın değeri ile yapının yeniden inşa maliyeti toplanır, yapının yıpranma payı düşülür. Özellikli ve emsali olmayan yapılarda öne çıkar.
Gelir yaklaşımı
Taşınmazın getirebileceği kira geliri üzerinden değer hesaplanır. Dükkân, iş yeri ve kiraya verilen konutlarda anlamlıdır.
Kredili alımda ekspertiz raporunu banka sipariş eder ve rapor bankanın kredi kararına dayanak olmak üzere düzenlenir. Ücretini genellikle krediyi kullanan taraf ödese de, raporun size verilip verilmeyeceği bankanın uygulamasına bağlıdır.
Bu yüzden başvuru sırasında tek bir cümleyle sorun: "Rapor sonuçlandığında bir örneğini alabilecek miyim?" Cevabı olumluysa raporu isteyin; içindeki emsal listesi ve tespitler, o taşınmaz hakkında elde edeceğiniz en tarafsız belgedir.
Değer düşük çıktı ya da rapor olumsuz geldi
İki farklı sonuç birbirine karıştırılıyor. Ayırmak gerekir.
Değer beklenenden düşük çıktı
Kredi tutarı ekspertiz değeri üzerinden hesaplandığı için düşük değer doğrudan kullanabileceğiniz krediyi azaltır. Elinizde kalan seçenekler şunlardır:
- Raporun gerekçesini isteyin; hangi emsallerin kullanıldığına bakın.
- Raporda maddi bir hata varsa (yanlış metrekare, yanlış kat, eksik otopark, yanlış bağımsız bölüm) bankaya yazılı olarak bildirin.
- Satıcıyla fiyatı yeniden konuşun.
- Aradaki farkı peşin tamamlayın.
- Başka bir bankaya başvurun. Yeni banka yeni bir rapor ister, yeni bir ücret doğar ve sonuç aynı da çıkabilir.
Rapor "krediye uygun değil" dedi
Bu, değerden bağımsız bir sonuçtur ve pazarlıkla çözülmez. En sık sebepleri: binanın yapı kullanma izninin bulunmaması, bağımsız bölümün onaylı projeye aykırı olması (çatı katının daireye çevrilmesi, bodrumun bağımsız bölüm olarak kullanılması, balkonun kapatılması), tapudaki cins ile fiili kullanımın uyuşmaması, tapuda kaldırılmamış kısıtlayıcı kayıtlar.
Bu durumda yapılacak iş fiyat konuşmak değil, aykırılığın giderilip giderilemeyeceğini öğrenmektir. Cevap belediyeden ve tapu müdürlüğünden gelir.
Görsel: Shixart1985 · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons
Emsalin az olduğu yerde değerleme zorlaşır
Ekspertizin en çok zorlandığı yer, karşılaştırılacak örneğin az olduğu yerdir. Mamak'ın doğu kuşağındaki Kutludüğün, Gökçeyurt, Kızılca ve Ortaköy gibi mahallelerde satış işlemi sayısı düşüktür; uzman emsali daha geniş bir alandan almak zorunda kalır ve bu, değeri iki yöne birden çekebilir.
Aynı sebeple portallarda gördüğünüz mahalle ortalamalarını rapor beklentinize çevirmeyin. O ortalamalar istenen fiyatlardan hesaplanır; tapuda gerçekleşen bedel değildir ve ilan sayısı az olan mahallelerde tek bir ilan ortalamayı savurabilir.
Arsa ve tarlada işin doğası büsbütün değişir: aynı mahallede yan yana duran iki parselden biri uygulama imar planı içinde, diğeri plansız tarım arazisi olabilir ve bu tek fark değeri birbirinden koparır. "Mahalle metrekare fiyatı" ile parselinizin değeri aynı şey değildir.
Ulaşım tarafında da gerçekçi olmak gerekir. Mamak'ta metro hattı işletmede değildir; ilçenin raylı bağlantısı Başkentray banliyö hattının Demirlibahçe, Saimekadın, Mamak, Bağderesi, Üreğil ve Kayaş istasyonlarıdır. Yapım çalışmaları süren Dikimevi–Natoyolu hattı bugünkü değerlemede bir vaat olarak yer almaz; rapor bugünkü durumu ölçer.
Sık sorulanlar
Emlak ofisi ekspertiz raporu verebilir mi?
Hayır. Resmî değerleme raporunu yalnızca SPK tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlar ve lisanslı değerleme uzmanları düzenleyebilir. Bir emlak ofisinin verdiği fiyat görüşü değerlidir ama bankaya, mahkemeye veya tapu işlemine sunulamaz.
Ekspertiz ücretini kim öder?
Uygulamada krediyi kullanan taraf öder. Tutar bankaya, taşınmazın türüne ve konumuna göre değişir. Başvuru öncesinde bankanızın güncel tarifesini sorun; kredi çıkmasa bile bu ücretin iade edilip edilmeyeceğini de aynı anda öğrenin.
Rapor ne kadar süre geçerlidir?
Değerleme, raporda yazan tarihe ait bir tespittir. Bankalar belirli bir süre geçtikten sonra güncel rapor ister; bu süre kurumdan kuruma ve mevzuata göre değişir. Kesin süreyi kredi kullanacağınız bankadan öğrenin.
Ekspertiz değeri ile emlak vergisine esas değer aynı şey mi?
Değil. Belediyenin emlak vergisine esas aldığı değer vergi ve harç hesabında kullanılan bir alt sınırdır; taşınmazın piyasadaki karşılığını göstermez. İkisini ayrı tutun; ayrıntı için rayiç bedel rehberimize bakın.
Nakit alıyorum, yine de yaptırmalı mıyım?
Zorunlu değil. Ama yüksek bedelli, hisseli ya da imar durumu karışık bir taşınmaz alıyorsanız bağımsız bir uzmanın hukuki ve fiziki incelemesi ödediğiniz ücretin çok üzerinde koruma sağlayabilir. Karar sizin; zorunluluk yok.
Rapor değeri düşük çıkarsa itiraz edebilir miyim?
Raporda somut bir maddi hata varsa bunu bankaya yazılı olarak bildirebilirsiniz. "Değer bence daha yüksek" şeklindeki bir itiraz sonuç vermez; itirazın metrekare, kat, bağımsız bölüm, eklenti gibi ölçülebilir bir yanlışa dayanması gerekir.
Ekspertize girmeden önce belgeleri konuşalım
Bir taşınmazın raporda takılıp takılmayacağı çoğu zaman tapusuna ve binanın belgelerine bakınca baştan görülür. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.