Konut kredisiyle ev almanın adım adım işleyişi
Konut kredisinde çoğu başvuru gelirden değil, satın alınan yapının tapu ve belge durumundan takılır.
Konut kredisi neyi finanse eder, banka neye bakar
Konut kredisi, satın alacağınız konutun banka lehine ipotek edilmesi karşılığında kullandırılan uzun vadeli bir kredidir. Adı üstünde: kredinin konusu bir konuttur. Arsa, tarla veya hobi bahçesi için bankalar ayrı ürünler sunar; bu ürünler her bankada bulunmaz ve koşulları konut kredisiyle aynı değildir.
Bankanın incelemesi iki koldan yürür ve ikisi birbirinden bağımsızdır:
- Sizin tarafınız: gelir belgeniz, çalışma durumunuz, mevcut kredi ve kart borçlarınız, kredi notunuz.
- Gayrimenkulün tarafı: tapu kaydı ve üzerindeki şerhler, binanın yapı kullanma izni (iskân) durumu, bağımsız bölümün onaylı projeye uygunluğu, ekspertizde çıkan değer.
Bu sayfa ikinci kolu ağırlıklı anlatır. Sebebi basit: gelir tarafı önceden hesaplanabilen bir şeydir, gayrimenkul tarafı ise satın alma kararını verdikten sonra ortaya çıkar ve alıcıları asıl orada sürpriz karşılar.
Bu sayfada ne var
- Dört aşamalı sürecin işleyişi
- Kredinin takıldığı tapu ve yapı durumları tablosu
- Ekspertiz değeri satış bedelinin altında kalırsa ne oluyor
- Tapu devri ile kredi kullandırımını aynı güne kurmak
- Kredi dışında çıkan masraf kalemleri ve Mamak özelinde pratik not
Dört aşama
Sıra bozulduğunda süreç uzuyor: ev bulmadan ön onay almamak ve ön onay olmadan kapora vermek en sık yapılan iki hata.
Ön onay ve bütçe
Ev aramaya başlamadan önce hangi bankada ne kadar kredi kullanabileceğinizi öğrenin. Ön onay bağlayıcı bir taahhüt değildir; nihai şartlar ekspertizden sonra netleşir.
- Gelir belgesi, SGK hizmet dökümü, kimlik
- Mevcut borçların aylık toplamı
- Peşinat olarak ayırabileceğiniz tutar
- Kredi dışı masraflar için ayrı bir kalem
Taşınmazı ve belgelerini seçmek
Beğendiğiniz evin belgeleri krediye uygun değilse faiz oranını konuşmanın anlamı kalmaz. Kapora vermeden önce tapuyu ve binanın iskân durumunu görün.
- Tapu örneği: cins, hisse durumu, şerh ve beyanlar
- Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi
- Binanın yapı kullanma izin belgesi var mı
- Satıcının üzerinde ipotek veya haciz var mı
Ekspertiz
Banka, taşınmazı kendi anlaşmalı listesindeki SPK lisanslı değerleme kuruluşuna incelettirir. Rapor hem bir değer söyler hem de taşınmazın krediye uygunluğunu değerlendirir.
- Tapu ve takyidat incelemesi
- İmar durumu, ruhsat ve iskân kontrolü
- Bağımsız bölümün onaylı projeye uygunluğu
- Emsal karşılaştırmasıyla değer takdiri
Kullandırım ve tapu
Kredi tutarı doğrudan size değil, tapu işlemiyle eş zamanlı olarak satıcıya ödenir. Aynı gün banka lehine ipotek tesis edilir.
- Kredi sözleşmesinin imzalanması
- Tapu müdürlüğünde satış ve ipotek işlemi
- Kredi tutarının satıcıya aktarılması
- Varsa satıcının eski ipoteğinin kaldırılması
Kredinin takıldığı tapu ve yapı durumları
| Karşılaştığınız durum | Krediye etkisi | Ne yapmalı |
|---|---|---|
| Binanın yapı kullanma izni (iskân) yok | Bankaların büyük bölümü bu binalarda kredi açmaz, açanlar ek koşul ister | Belediyeden binanın iskân durumunu sorun, sonucu bankanıza baştan bildirin |
| Tapuda kat irtifakı yazıyor | Tek başına engel değildir ama binanın iskânının henüz alınmadığını gösterir | İskân alınmış mı, alınacaksa hangi aşamada — belediyeden teyit alın |
| Hisseli (paylı) tapu | Çoğu bankada konut kredisi kullanımı mümkün olmuyor veya ek şartlara bağlanıyor | Payın müstakil tapuya dönüşüp dönüşemeyeceğine bakın, bankanızdan yazılı yanıt isteyin |
| Tapu cinsi arsa veya tarla | Konut kredisi kullanılamaz, farklı bir kredi ürünü gerekir | Bankanızın arsa kredisi olup olmadığını, koşullarını ve teminat şartını sorun |
| Üzerinde yapı bulunan tarım arazisi | Yapının ruhsatı yoksa hem kredi hem sigorta tarafı kilitlenebilir | Parselin imar ve tarım vasfını, yapının ruhsat durumunu ayrı ayrı kontrol edin |
| Tapuda riskli yapı şerhi, haciz veya ipotek kaydı | Sürecin sonuna bırakılırsa tapu günü boşa gider | Takyidat belgesini baştan isteyin, kaydın nasıl kaldırılacağını satıcıyla yazılı kararlaştırın |
Banka uygulamaları kurumdan kuruma değişir; buradaki satırlar genel eğilimi anlatır, kesin cevap kredi kullanacağınız bankadan alınır.
Kredi tutarı, pazarlıkta anlaştığınız satış bedeli üzerinden değil, ekspertiz raporundaki değer üzerinden hesaplanır. Bankaların kredi tutarını taşınmazın değerine oranlayan bir üst sınırı vardır; bu oran mevzuata ve bankanın kendi politikasına göre değişir, güncel sınırı bankanızdan öğrenin.
Değer beklediğinizin altında çıkarsa üç ihtimal kalır: aradaki farkı nakit tamamlarsınız, satıcıyla fiyatı yeniden konuşursunuz ya da işlemden vazgeçersiniz. Bu ihtimali kapora verirken hesaba katın. Sözleşmede kredinin çıkmaması halinde ne olacağı yazılı değilse kaporanın iadesi tartışmaya açılır.
Tapu devri ile kredi kullandırımını aynı güne kurmak
Kredili alımda satış ve ipotek tek bir işlem gününde birlikte yapılır. Sıralama şudur: taraflar tapu müdürlüğünde satış işlemini gerçekleştirir, aynı işlemde taşınmaz banka lehine ipotek edilir, banka ipoteğin tesis edildiğini gördükten sonra kredi tutarını satıcıya öder.
Satıcının mevcut ipoteği
Satılan evin üzerinde satıcının kendi konut kredisinden kalan bir ipotek varsa, o ipoteğin kaldırılması (fek) ile yeni ipoteğin tesisi aynı güne denk getirilir. İki banka arasındaki bu yazışma bir günde bitmeyebilir; randevu almadan önce satıcının bankasıyla konuşulup takvim çıkarılmalıdır. Bu, sürecin en çok gecikme üreten adımıdır.
Başvuru ve randevu
Tapu başvurusu ve randevu, e-Devlet üzerinden erişilen Web-Tapu sistemi (webtapu.tkgm.gov.tr) üzerinden yapılır; belge yükleme ile harç ve döner sermaye ödemesi çevrimiçi tamamlanabilir, müdürlüğe imza aşaması için gidilir. Kredi onayınızın geçerlilik süresiyle randevu tarihinin çakışmadığından emin olun.
İşlem günü aranan sigorta
Mesken niteliğindeki taşınmazlarda işlem tarihi itibarıyla geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır; süresi dolmuş poliçe kabul edilmez. Poliçeyi işlem gününden önce kontrol etmek, iptal olan randevuların en kolay önlenen sebebidir.
Kredi dışında ödeyeceğiniz kalemler
- Ekspertiz ücretiDeğerleme raporunun bedeli. Uygulamada krediyi kullanan taraf öder; tutar bankaya ve taşınmaz türüne göre değişir.
- Kredi tahsis ücretiBankanın kredi açılışında aldığı ücret. Sözleşme öncesi bilgilendirme formunda yazılı olarak görmeniz gereken kalemdir.
- Tapu harcı ve döner sermayeDevir günü ödenir. Harç matrahı beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve emlak vergisi değerinin altına inemez.
- İpotek tesis işlemiBankanın ipoteğinin tapuya işlenmesi ayrı bir tapu işlemidir; bedeli işlem günü çıkar.
- DASK poliçesiMesken niteliğindeki taşınmazlarda zorunludur ve her yıl yenilenir. Poliçenin işlem günü geçerli olması gerekir.
- Sigorta ürünleriBankanın önerdiği konut ve hayat sigortalarının zorunlu mu isteğe bağlı mı olduğunu yazılı olarak sorun, farkı bilerek karar verin.
- Danışmanlık hizmet bedeliAracılık hizmeti aldıysanız gündeme gelir. Oranı sözleşmeyle belirlenir; mevzuat yalnızca toplam üst sınır koyar.
- Taşınma ve ilk giderlerAbonelik açılışları, nakliye ve varsa tadilat. Kredi hesabınızın dışında tutmanız gereken kalemlerdir.
Doğu Mamak'ta soru faiz oranı değil, yapının belgesi
Mamak iki ayrı gayrimenkul dünyasından oluşuyor. Abidinpaşa, Tuzluçayır ve Natoyolu hattındaki batı kuşağı apartman stoğudur; burada kredi süreci Ankara'nın her yerindeki gibi işler.
Bayındır, Kıbrısköy (resmî adı Kıbrıs Mahallesi), Üreğil, Kutludüğün, Ortaköy ve Kızılca gibi doğu kuşağı mahallelerinde ise stok apartman değil; müstakil ve bahçeli evler, arsa ve tarla ağırlıklıdır. Bu tarafta kredi görüşmesi neredeyse her zaman aynı yere geliyor: parselin cinsi ne, yapının ruhsatı ve iskânı var mı, tapu hisseli mi. Bu üç sorunun cevabı belli olmadan bankayla konuşmanın pratik bir faydası olmuyor.
Yeni Mamak kentsel dönüşüm etaplarında teslim edilen konutlarda durum etaba göre değişiyor; tapunun kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğunu ve iskân durumunu etap bazında teyit etmek gerekir.
Görsel: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Kredi ön onayı beni veya bankayı bağlar mı?
Ön onay, gelir ve kredi geçmişinize bakılarak verilen bir ön değerlendirmedir; nihai onay değildir. Taşınmazın ekspertizi olumsuz çıkarsa ya da bilgilerinizde değişiklik olursa banka kararını değiştirebilir. Ön onayın geçerlilik süresini ve neyi kapsadığını bankanızdan yazılı olarak isteyin.
Ekspertiz değeri düşük çıkarsa kredi tutarı ne olur?
Kredi, satış bedeli üzerinden değil ekspertiz değeri üzerinden hesaplanır. Değer düşük çıkarsa kullanabileceğiniz kredi de düşer ve aradaki farkı peşin tamamlamanız gerekir. Bu yüzden kapora sözleşmesine kredinin çıkmaması halinin nasıl çözüleceğini yazdırmak önemlidir.
İskânı olmayan bir daireye kredi çıkar mı?
Bankaların büyük bölümü yapı kullanma izni bulunmayan binalarda kredi kullandırmıyor. Bu bir kanun yasağı değil, bankaların teminat politikasıdır; bu nedenle kurumdan kuruma değişebilir. Binanın durumunu belediyeden öğrenip krediyi kullanacağınız bankaya baştan sorun.
Hisseli tapulu bir daire için konut kredisi kullanabilir miyim?
Pratikte çoğu bankada mümkün olmuyor ya da ek şartlara bağlanıyor. Konuyu ayrı bir rehberde ele aldık: hisseli tapuya kredi çıkar mı.
Arsa veya tarla almak için konut kredisi kullanılır mı?
Hayır. Konut kredisinin konusu konuttur. Arsa için bazı bankalar ayrı bir kredi ürünü sunar; vade, teminat ve peşinat koşulları farklıdır ve her bankada bulunmaz. Tarım arazilerinde ürün ve koşullar tamamen değişir. Alım kararını vermeden önce kendi bankanızdan teyit alın.
Kredi param bana mı yatar?
Hayır. Konut kredisinde tutar, tapu devri ve ipotek tesisiyle eş zamanlı olarak satıcıya ödenir. Bu yüzden tapu randevusu, kredi onayı ve varsa satıcının ipotek fekki aynı takvime oturtulmalıdır.
Bakacağınız evin belgelerine birlikte bakalım
Beğendiğiniz taşınmazın tapu ve iskân durumunu kredi başvurusundan önce görmek hem zaman hem para kazandırıyor. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.