Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı: Getiri Vaadi Değil, Karar Desteği
Ankara ve Mamak'ta yatırım amacıyla taşınmaz alacak kişiyle vadeyi, nakit akışını ve belge üzerindeki riskleri açık açık konuşuyoruz.
Getiri hesaplamıyoruz; kararınızın dayandığı varsayımları açık ediyoruz
Yatırım danışmanlığı adı altında en sık duyulan cümle şudur: “Şu kadar sürede şu kadar kazandırır.” Biz bu cümleyi kurmuyoruz. Bir taşınmazın gelecekteki değeri imar kararına, altyapı yatırımına ve o gün karşınıza nakiti olan bir alıcının çıkmasına bağlıdır; hiçbiri bir emlak ofisinin taahhüt edebileceği şey değildir.
Yaptığımız iş şu: bütçenizi ve vadenizi (parayı ne kadar süre bağlı tutabileceğinizi) konuşuyoruz, bu vadeye uymayan ürünleri baştan eliyoruz, kalanlarda tapu ve imar riskini belge üzerinden gösteriyoruz. Karar sizin; bizim işimiz kararın hangi varsayımlara dayandığını görünür kılmak.
Mamak'ın doğusunda — Bayındır, Kıbrısköy (resmî adıyla Kıbrıs Mahallesi), Üreğil, Kutludüğün, Lalahan — ürün çoğunlukla arsa, tarla ve bağ evidir; batısında ise apartman ve kentsel dönüşüm pazarı vardır. İki pazarın vadesi de riski de aynı değildir.
Bir yatırım görüşmesi bizde nasıl ilerler
Sıralama her müşteride aynı: önce amaç, en sonda fiyat. Fiyatla başlayan görüşmeler genellikle yanlış üründe biter.
Amaç ve vade
Parayı korumak mı, aylık gelir üretmek mi, çocuğa arsa bırakmak mı? Ve bu parayı kaç yıl bağlı tutabilirsiniz? Bu iki cevap ürün tipini belirler.
- Vade birkaç yılla sınırlıysa arsa masaya konmaz
- Aylık gelir isteniyorsa konut, dükkân veya depo konuşulur
Bütçe ve finansman
Peşin bütçe ile kredili bütçe aynı şey değildir. Hisseli tapuya ve imarsız araziye konut kredisi şartlarında finansman bulunamaz; bunu görüşmenin sonunda değil başında söylüyoruz.
- Kredi kullanılacaksa ekspertizi kaldıracak taşınmazlar ayrılır
- Tapu harcı ve devir günü giderleri bütçeye eklenir
Ürün eleme
Arsa, tarla, hobi bahçesi, daire, dükkân ve depo farklı risk taşır. Amacınıza uymayan tipleri listeden çıkarmak, listeye yeni ilan eklemekten değerlidir.
- Tarım arazisinde yapılaşma kural olarak yasaktır
- Hisseli parsel ucuz görünür, satarken kontrolü elinizden alır
Belge kontrolü
Tapu kaydı, takyidat (şerh, haciz, ipotek gibi kısıtlamalar) ve imar durumu görülmeden fiyat pazarlığına girilmez.
- Tapu kaydı ile ada-parsel teyidi
- İlçe belediyesinden ıslak imzalı imar durumu belgesi
Yerinde görme
Yola cephe, kot farkı, elektrik ve su hattına uzaklık, komşu kullanımlar yerinde görülür. Uydu görüntüsü zemini ve yolu anlatmaz.
Devir ve sonrası
İş, tapu devriyle bitmez: iktisap tarihi, emlak vergisi bildirimi ve elde tutma süresi sonradan takip edilmesi gereken bilgilerdir.
Aynı bütçe, üç ayrı risk profili
| Ölçüt | Arsa | Tarla | Konut |
|---|---|---|---|
| Aylık gelir | Yoktur | Tarımsal kiralama mümkündür, tutar düşüktür | Kira geliri üretir |
| Satış hızı | İmar durumuna göre değişir, aylar sürebilir | Alıcı kitlesi en dar olan tiptir | Alıcı havuzu en geniş olan tiptir |
| Finansman | Konut kredisi şartlarında kredi bulunmaz | Genellikle bulunmaz | İskânlı ve müstakil tapuluysa konut kredisine uygundur |
| Yıllık gider | Emlak vergisi | Emlak vergisi; boş kalırsa sınır ve otlanma sorunları | Emlak vergisi, aidat, bakım, DASK |
| Başlıca risk | Beklenen imarın gelmemesi; imar uygulamasında düzenleme ortaklık payı kesintisi | Yapılaşma yasağı ve bölünemez büyüklük kuralı | Yıpranma, kiracı ve deprem riski |
| Uygun vade | Uzun — parayı yıllarca bağlayabilen için | Uzun; tarımsal kullanım niyeti varsa daha anlamlı | Orta — gelir ilk aydan başlar |
Mamak büyükşehir belediyesi sınırları içindedir; emlak vergisi oranları büyükşehir dışındaki oranların iki katı uygulanır. Yürürlükteki oranı Mamak Belediyesi emlak servisinden teyit edin. Tablo genel çerçevedir; her parsel kendi imar durumuyla değerlendirilir.
Bayındır Barajı (Mavi Göl) çevresi için Ankara Büyükşehir Belediyesi'nde planlama çalışmaları yürüyor. Aynı bölgede geçmişte yapılan planların bir kısmı mahkeme kararlarıyla iptal edilmiştir. Yani beklenti gerçektir, ancak hukuken istikrarlı değildir ve bunu size söylemeyen kişi eksik bilgi veriyordur.
Askıdaki planları planaski.ankara.bel.tr üzerinden kendiniz görün. 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli nazım imar planı Büyükşehir'in, yapılaşma hakkını belirleyen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ise ilçe belediyesinin yetkisindedir. Bir alanda nazım plan bulunup uygulama planı henüz yapılmamış olabilir; nazım plan tek başına o parselde yapı yapılabileceği anlamına gelmez.
Görsel: Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Arazi yatırımında kararı belgeyle sahanın kesiştiği yerde verin
Bir parselin fotoğrafı ile o parselde durmak arasındaki fark, çoğu zaman fiyat farkından büyüktür. Yerinde şunlara bakıyoruz:
- Ulaşılabilirlik: Parsele giden yol stabilize mi, kışın kullanılabiliyor mu? Yatırımlık arazide bunu ancak yerinde görürsünüz.
- Kot: Yol kotuna göre çukurda veya dik yamaçta kalan parselde yapı maliyeti başka olur.
- Altyapı: Elektrik direği ve su hattı ne kadar uzakta? Bağlantı masrafı alıcıya aittir.
- Komşu kullanım: Bitişikteki ahır, kırma-eleme tesisi veya yüksek gerilim hattı satarken karşınıza çıkar.
- Sınır: Mera, orman ve dere yatağı yakınındaki parsellerde kadastro ölçüsüyle fiilî kullanım çoğu zaman örtüşmez.
- Şehirle bağ: Bayındır ve Kıbrısköy hattına Samsun yolundan ulaşılır; Kızılay–Dikimevi tarafından 355 numaralı Kıbrıs Köyü otobüsü bölgeye çalışır. Toplu taşımanın varlığı, ileride alıcı bulmayı doğrudan etkiler.
Bu hizmetin kapsamadığı şeyler
- Getiri veya kâr tahminiYüzdeli getiri tablosu hazırlamıyoruz. Böyle bir tablo, gerçekleşmesi bize bağlı olmayan varsayımlar üzerine kurulur ve kâğıt üzerinde hep güzel görünür.
- Resmî değerleme raporuBankaya veya mahkemeye sunulacak ekspertiz raporunu Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşları düzenler. Biz piyasa karşılaştırması yaparız.
- Hukuki temsilDava, ihtarname ve sözleşme yazımı avukatlık işidir. Riskli gördüğümüz noktayı söyler, avukatınıza yönlendiririz.
- Vergi hesabı ve beyanDeğer artış kazancı ve kira geliri beyanı mali müşavirin işidir; biz yalnızca hangi tarihlerin önem taşıdığını hatırlatırız.
Sık sorulanlar
Yatırım danışmanlığı için ayrıca ücret alıyor musunuz?
Hizmet bedeli, alım satıma ya da kiralamaya aracılık ettiğimizde yetkilendirme sözleşmesinde yazılı olan bedeldir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik bu bedele üst sınır koyar; taraflar arasında nasıl paylaşılacağı sözleşmeyle belirlenir. Aynı yönetmeliğe göre taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında bedel talep edilemez.
Arsa mı almalıyım, daire mi?
Cevabı sizin vadeniz belirler. Aylık gelire ihtiyacınız varsa arsa yanlış araçtır: gelir üretmez, her yıl emlak vergisi doğurur ve acil nakit gerektiğinde hızlı satılamayabilir. Parayı uzun süre bağlayabiliyorsanız arsa masaya konabilir.
Hisseli arsa daha ucuz, neden çekiniyorsunuz?
Hisseli tapuda parselin belirli bir bölümüne değil, tamamı üzerinde paya sahip olursunuz. Satarken diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkı devreye girer; paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davasıyla taşınmaz açık artırmayla satılabilir. Düşük giriş bedeli, kontrol kaybı pahasına gelir.
Aldığım taşınmazı kısa sürede satarsam ne olur?
Gelir vergisi mevzuatında bedelsiz iktisap dışındaki taşınmazlar için beş yıllık bir süre vardır; iktisap tarihinden itibaren beş yıl dolmadan yapılan satışta değer artış kazancı doğabilir. Bu yüzden tapuda gösterilen bedelin gerçek bedel olması önemlidir. Hesabı mali müşavirinizle yapın.
Konuyla ilgili görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · batu_insaat · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Veronica Pierce · Public domain · Wikimedia Commons
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi tavsiyesi değildir. Vergi oranları, harçlar ve istisna tutarları her yıl değişebilir. Somut işleminiz için Tapu Müdürlüğü, ilgili belediye, mali müşaviriniz ve avukatınızla teyit edin.
Almadan önce konuşalım
Bütçenizi ve parayı ne kadar süre bağlayabileceğinizi söyleyin; size uymayan seçenekleri baştan eleyelim. Bu görüşmede getiri vaadi duymayacaksınız.