Gayrimenkulünüzü birlikte satalım
Tapunuzu, imar durumunuzu ve parselin zemindeki hâlini birlikte inceleriz; fiyatı ve sunumu ondan sonra konuşuruz.
Satış, fiyat konuşmadan önce başlar
Mamak'ın doğu kuşağında — Bayındır, Kıbrısköy (resmî adıyla Kıbrıs Mahallesi), Üreğil, Kutludüğün, Lalahan, Gökçeyurt ve Kızılca çevresinde — arsa, tarla, hobi bahçesi, bağ evi, daire ve iş yeri sahipleriyle çalışıyoruz.
Görüşmeye fiyattan değil, mülkün iki hâlini karşılaştırarak başlıyoruz: tapuda ne yazıyor, zeminde ne var? Çünkü alıcı hisseli bir parselde fiyattan önce tapunun durumunu sorar. Cevabı hazır olan ilan daha az soruyla ilerler; cevabı belirsiz olan ilan, fiyatı ne olursa olsun bekler.
Danışmanınız Beytullah Öztürk. Tek iletişim kanalımız 0532 529 91 41 numarası ve aynı numaradaki WhatsApp hattı; form doldurmanız ya da e-posta yazmanız gerekmiyor.
Satış süreci dört adımda ilerler
Her adımın sonunda ne yaptığımızı ve sırada ne olduğunu size söyleriz; sonradan sürpriz belge ya da sürpriz masraf çıkarmayız.
Tanışma ve yerinde inceleme
Mülkü yerinde görürüz. Arazi işlerinde bu adım telefonla geçilmez.
- Tapu senedi ya da ada-parsel numarası
- Parselin zemindeki sınırları ve komşu kullanımlar
- Yol cephesi, elektrik ve su erişimi
Belge ve kayıt kontrolü
Satışı yavaşlatacak ne varsa ilan yayına girmeden önce ortaya çıksın istiyoruz.
- Tapu kaydındaki şerh, beyan, ipotek ve haciz durumu
- İmar durumu; gerekiyorsa aplikasyon krokisi
- Hisseli ise paydaş sayısı ve önalım ihtimali
Fiyat ve sunum
Fiyat aralığını gerekçesiyle veririz; kararı siz verirsiniz.
- Ücretsiz ön değerlendirme ile fiyat aralığı
- Mülkün kendi fotoğrafları — temsilî görsel kullanmayız
- İlanda bulunması zorunlu bilgilerin tamamlanması
Yetki, gösterme ve tapu
Yazılı olmayan aşama yok; sözleşmelerin bir nüshası sizde kalır.
- Yetkilendirme ve alım satıma aracılık sözleşmesi
- Her alıcı için ayrı taşınmaz gösterme belgesi
- Web Tapu üzerinden başvuru, tapu müdürlüğünde imza
Görsel: Zeynel Cebeci · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Tarla satmak, daire satmaktan farklıdır
Dairede alıcı metrekareyi ve katı sorar; tarlada parselin nerede başlayıp nerede bittiğini sorar. Bu yüzden arazi satışlarında iki belge işi hızlandırır:
- Aplikasyon krokisi: Parsel köşe noktalarının zeminde yeniden ölçülüp işaretlenmesidir. Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) ya da kadastro müdürlüğü yapar. Gösterdiğiniz arazi ile tapudaki parselin aynı yer olduğunu ortaya koyar; komşu tecavüzünü ve yüzölçümü farkını da görünür kılar.
- Parsel sorgu çıktısı: parselsorgu.tkgm.gov.tr adresinde parselin konumu ve yüzölçümü ücretsiz görüntülenir, harita dosyası olarak dışa aktarılabilir. Malik ve şerh bilgisi bu ekranda görünmez; onun için tapu müdürlüğünden takyidat belgesi alınır.
Tapuda cinsi tarla olan bir yeri bölerek satmayı düşünüyorsanız 5403 sayılı Kanun'un bölünemez büyüklük kuralı devreye girer. Parselinizin bölünüp bölünemeyeceğini işleme girişmeden önce Tarım ve Orman İlçe Müdürlüğü'nden teyit ettirin.
Satıştan önce hazırlayacağınız belgeler
| Belge | Nereden alınır | Ne işe yarar |
|---|---|---|
| Tapu senedi veya ada-parsel bilgisi | Tapu Müdürlüğü · Web Tapu (e-Devlet) | Mülkiyetin, hisse oranının ve yüzölçümünün teyidi |
| Takyidat (şerh-beyan) belgesi | Tapu Müdürlüğü | İpotek, haciz ve şerhlerin görülmesi |
| Emlak vergisi değeri ve borcu yoktur yazısı | Mamak Belediyesi emlak servisi | Devirde istenir; harcın alt sınırını gösterir |
| İmar durumu belgesi | Mamak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü | Arsada yapılaşma hakkının ıslak imzalı kanıtı |
| Yapı kullanma izin belgesi (iskân) | Belediye | Binalarda kullanıma uygunluğun belgesi |
| DASK poliçesi | Sigorta acentesi | Bina ve mesken devrinde zorunlu; arsa ve tarlada aranmaz |
| Kimlik ve vesikalık fotoğraf | — | Tapu işlem günü için |
Liste; taşınmazın cinsine, malikin durumuna ve işlem türüne göre değişir. İşlem gününden önce Tapu Müdürlüğü'nden ve belediyeden güncel listeyi teyit edin.
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu'ndaki önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Satış, noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilir; hak, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Paydaşlar arasındaki satışta önalım söz konusu değildir.
24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla önemli bir değişiklik yapıldı: önalım davasında ölçüt artık tapuda gösterilen bedel değil, hâkimin belirlediği rayiç bedel. Yani tapuda düşük bedel göstermek ne satıcıyı ne alıcıyı koruyor; yalnızca risk ekliyor.
Bizden ne bekleyin, neyi beklemeyin
- Mülkü göstermek ücretsizdirTaşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında bedel talep edilmesini yasaklıyor. Alıcıya mülkünüzü göstermemiz için sizden ayrıca ücret istemeyiz.
- Hizmet bedeli işin başında yazılırMevzuat, alım satımda hizmet bedeline toplam bir üst sınır koyar: sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördü. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel taraflar arasında eşit paylaşılır. Rakam işin başında sözleşmeye yazılır.
- Fiyat ve süre garantisi vermeyizHiçbir danışman "şu fiyata, şu sürede satarım" diyemez. Size söyleyebileceğimiz şey, fiyatı hangi gerekçeyle önerdiğimiz ve mülkü gezen alıcıların ne dediğidir.
- İlan bilgileri eksiksiz girilirYönetmelik; ilanda il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisine, yetki belgesi numarasına, taşınmazın imar ve tapu durumu ile büyüklüğüne yer verilmesini zorunlu tutuyor. Üzerinde ipotek, haciz benzeri kısıtlama bulunup bulunmadığı da bu kapsamda.
Satıcıların en çok sorduğu beş şey
Mülkümü aynı anda birkaç ofise verebilir miyim?
Yetkilendirme sözleşmesi tek yetkili olacak şekilde de, olmayacak şekilde de düzenlenebilir; hangisini imzaladığınız sözleşmenizde yazar. Bilinmesi gereken kural şu: yetki süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme devre dışı bırakılıp alıcıyla doğrudan anlaşılırsa, o işletme yine hizmet bedeline hak kazanır.
Satıştan vergi öder miyim?
Taşınmazı edindiğiniz tarihten itibaren beş tam yıl dolmadan satarsanız oluşan reel kazanç, değer artış kazancı olarak beyana konu olabilir; alış bedeli Yİ-ÜFE ile endekslenir ve satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarı düşülür. Beş yıl dolduysa kazanç beyan edilmez. Miras ya da bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda bu beş yıl kuralı uygulanmaz. Kendi durumunuz için mali müşavirinize veya vergi dairesine danışın.
Tapuda düşük bedel göstermek işime yarar mı?
Hayır. Tapu harcı gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır ve emlak vergisi değerinin altında olamaz; düşük beyan tespit edilirse harç farkı gündeme gelir. Hisseli taşınmazda ise önalım davasında ölçüt rayiç bedel olduğu için düşük beyan artık koruma da sağlamıyor.
Alıcı kapora vermek istiyor, nasıl yapalım?
Taşınmaz mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğünde resmî senetle devredilir; emlak ofisinde imzalanan sözleşme mülkiyeti geçirmez. Bağlayıcılık isteniyorsa noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenir; bu sözleşme devir borcu doğurur ve tapu kütüğüne şerh edilebilir. Kaporanın kime, hangi taşınmaz için ve cayma hâlinde ne olacağı yazılı olsun.
Ofise gelmeden başlayabilir miyim?
Evet. Tapunuzun fotoğrafını ve varsa konum pinini WhatsApp'tan gönderin; ilk incelemeyi yapıp eksik belgeleri söyleyelim. Ancak mülkü yerinde görmeden fiyat aralığı vermiyoruz.
Satış kararınızı vermeden önce bir telefon
Fiyatı hemen konuşmak zorunda değilsiniz; önce belgelerin durumunu konuşalım. Ön değerlendirme ücretsizdir ve bizimle çalışma zorunluluğu doğurmaz. 0532 529 91 41