Payınızı satarken tapu müdürlüğünde ne oluyor?
Hisseli satışta zorlayan şey imza değil, imzadan önceki sıradır: kaydı okumak, satılabilirliği doğrulamak ve paydaşlara bildirim.
Önce tek soruyu cevaplayın: pay mı, paylaşılmamış miras mı?
Hisseli satışta yolun ikiye ayrıldığı yer, tapunun ilk satırıdır.
Adınızın yanında bir pay oranı yazıyorsa paylı mülkiyet vardır. Payınızı satmak için diğer paydaşlardan izin almanız gerekmez; alıcıyı kendiniz bulur, tapuda kendi payınızı devredersiniz. Diğer paydaşların devreye girdiği yer izin değil, satıştan sonra doğan ön alım hakkıdır.
Tapuda elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyet yazıyorsa — çoğunlukla paylaşılmamış mirasta olur — tablo tersine döner. Payların oranı belirli olmadığı için mirasçılardan biri tek başına "kendi hissesini" satamaz. Önce veraset belgesi alınıp intikalin tapuya işlenmesi, ardından mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da paylı mülkiyete geçilmesi gerekir. Bu ayrımı atlayan satıcı, alıcı bulduktan sonra haftalarca bekler.
Bu sayfada neler var
- Satışın altı adımı, sırasıyla
- Hisseli dosyaya giren ek belgeler
- Paydaşların muvafakati konusundaki yaygın yanlış
- İlanda "hisseli" ibaresini yazmanın satışa etkisi
- Satıştan sonra kapanmayan iki dosya: vergi bildirimi ve değer artış kazancı
Satışın altı adımı
Sıra bozulduğunda kaybedilen şey genellikle para değil, randevu günü oluyor.
Tapu kaydını ve pay oranını netleştirin
Alıcıyla fiyat konuşmadan önce kaydın tamamını görün. Payın metrekare karşılığını da bu aşamada hesaplayın.
- Takyidat sayfasında ipotek, haciz, tedbir var mı
- Tarımsal nitelik veya bölünemez büyüklük şerhi var mı
- Parselin yüzölçümü ile pay oranınızın çarpımı ilanla uyuşuyor mu
Payın devredilebilir olduğunu doğrulayın
Arazi tarım vasfındaysa hisse devri her zaman mümkün değildir; bunu en başta öğrenin.
- 5403 sayılı Kanun eşiğin altında hisselendirmeyi ve paydaş sayısını artırmayı yasaklar
- Arazi sınıfını Tarım İl veya İlçe Müdürlüğü'nden sorun
- İşlemin yapılıp yapılamayacağını tapu müdürlüğüne önceden sorun
Bedeli ve masraf paylaşımını yazın
Sözlü mutabakat devir gününde dağılır. Kimin neyi ödeyeceği alım satıma aracılık sözleşmesinde yazılı olmalıdır.
- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedelinin paylaşımı
- Ödemenin banka üzerinden ve tapu işlemiyle aynı gün yapılması
- Tapuda gösterilecek bedel: gerçek satış bedeli
Satışı paydaşlara noterden bildirin
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirim ön alım süresini işletmeye başlatır.
- Bildirim yapılmazsa belirsizlik satıştan sonra da sürer
- Paydaş ön alımdan feragat edecekse feragat resmî şekilde yapılıp tapuya şerh edilir
- Alıcınız bu adımı soracaktır; hazırlıklı olun
Web-Tapu'dan başvurun
Başvuru, belge yükleme, harç ve döner sermaye ödemesinin büyük kısmı çevrim içi tamamlanabiliyor.
- webtapu.tkgm.gov.tr veya e-Devlet üzerinden başvuru
- Randevu için ALO 181 çağrı merkezi de kullanılabilir
- Adımlar SMS ile bildirilir
Randevu günü resmî senedi imzalayın
Mülkiyet tescille geçer. Müdürlükte resmî senet okunur, imzalanır ve alıcı adına yeni kayıt oluşur.
- İmzadan önce senetteki pay oranını ve bedeli kontrol edin
- Vekâletle işlem yapılacaksa noterden düzenleme şeklinde vekâletname gerekir
- İşlem sonrası kaydın yeni hâlini görüntüleyin
Hisseli satışta dosyaya giren ek kalemler
| Durum | Ne gerekiyor | Nereden |
|---|---|---|
| Payın oranı ve taşınmazın kimliği | Tapu senedi ya da ada-parsel bilgisi, pay oranı | Web-Tapu; konum ve yüzölçümü için parselsorgu.tkgm.gov.tr |
| Tapu kaydındaki kısıtlamalar | Takyidat (şerh-beyan) belgesi | Tapu müdürlüğü; malikin muvafakatiyle |
| Arazi tarım vasfındaysa | Arazi sınıfı ve bölünemez büyüklük şerhi kontrolü | Ankara İl / Mamak İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü |
| Ön alım hakkı | Satışın paydaşlara bildirimi, varsa feragat | Noter; feragat resmî şekilde yapılıp tapuya şerh edilir |
| Emlak vergisi değeri | Vergi değerini gösterir belge ve borcu yoktur yazısı | Taşınmazın bağlı olduğu belediye; Mamak'taki taşınmazlarda Mamak Belediyesi |
| Miras yoluyla gelen pay | Veraset belgesi ve intikalin tapuya işlenmesi | Noter ya da sulh hukuk mahkemesi, ardından tapu müdürlüğü |
| Vekâletle işlem | Düzenleme şeklinde vekâletname | Noter |
Liste hisseli satışta sık istenen kalemleri özetler; dosyanıza özel kesin listeyi randevudan önce webtapu.tkgm.gov.tr üzerinden veya ALO 181'den teyit edin. Bina ve bağımsız bölümlerde ayrıca geçerli DASK poliçesi aranır; arsa ve tarlada DASK istenmez.
Paylı mülkiyette payınızı satmak için diğer paydaşların muvafakatini almak zorunda değilsiniz. Bu cümle çok dolaşır ve çoğu satıcıyı gereksiz yere pazarlık masasına oturtur.
İzin gerekmemesi, satışın paydaşları hiç ilgilendirmediği anlamına gelmez. Pay üçüncü bir kişiye satıldığında diğer paydaşların ön alım hakkı doğar; satışın onlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir ve süresi içinde açılacak dava payı el değiştirtebilir. Yani paydaşın rolü "satışı durdurmak" değil, "satılan payı aynı şartlarla kendi üstüne almak"tır.
Elbirliği mülkiyetinde ise tablo tersidir: mirasçılar ancak birlikte hareket ederek tasarrufta bulunabilir. Tapunuzda hangisinin yazdığını bilmeden ilana çıkmayın.
İlanda "hisseli" yazmak satışı zorlaştırmaz, hızlandırır
Hisseli olduğunu yazmayan ilan, alıcıyı yalnızca tapu kaydını gördüğü ana kadar oyalar. O an geldiğinde alıcı sadece o parselden değil, satıcıdan da vazgeçer. Sahada en çok zaman kaybettiren şey budur.
Doğrusu, alıcının kafasındaki soruları ilan metninde peşinen cevaplamaktır: pay oranı nedir, metrekare karşılığı nedir, kaç paydaş var, tapudaki cins tarla mı arsa mı, yol ve elektrik durumu nedir, imar durumu nedir. Bu bilgileri veren ilan az ama gerçek alıcı getirir.
Ayrıca bu bir tercih meselesi de değil: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, ilanlarda il, ilçe, mahalle ile ada ve parsel bilgilerinin, yetki belgesi numarasının ve işletme adının kolay okunabilir şekilde yer almasını arar; yetkilendirme sözleşmesi bulunmayan taşınmaz için ilan verilemez. Bu yüzden portföye aldığımız her hisseli parselde tapu kaydını görmeden ilan yayımlamıyoruz.
Satıştan sonra kapanmayan iki dosya
1. Emlak vergisi bildirimi
Vergi değerini değiştiren bir sebep doğduğunda — satın alma bunlardan biridir — taşınmazın bulunduğu belediyeye emlak vergisi bildirimi verilir. Bildirim, olayın gerçekleştiği bütçe yılı içinde verilir; olay yılın son üç ayında olmuşsa olay tarihinden itibaren üç ay içinde verilir. Paylı mülkiyette bildirim münferiden verilir, yani her paydaş kendi payı için ayrı bildirimde bulunur; elbirliği mülkiyetinde müşterek ya da münferit verilebilir.
Mamak büyükşehir belediyesi sınırları içindedir; bu nedenle emlak vergisi oranları büyükşehir dışındakilerin iki katı uygulanır: arsada binde 6, arazide binde 2. Kendi taşınmazınızın vergi değeri için Mamak Belediyesi'ne başvurun.
2. Değer artış kazancı
Gayrimenkulü edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsanız, elde ettiğiniz reel kazanç gelir vergisine tabidir. Alış bedeli Yİ-ÜFE ile endekslenir, ilgili yıl için belirlenen istisna tutarı düşülür, aşan kısım beyan edilir. Beş yıl dolduysa kazanç ne olursa olsun bu vergi doğmaz. Miras ya da bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda beş yıl kuralı hiç uygulanmaz.
İstisna tutarı her yıl güncellenir; kendi işlem yılınıza ait rakamı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın ilgili yıl rehberinden ya da mali müşavirinizden teyit edin.
Harç tarafında ne oluyor
Tapu harcı, payın satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir; matrah taşınmazın emlak vergisine esas değerinin altına inemez. Oran değişebildiği için tutarı işlem öncesinde Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin. Bunun yanında döner sermaye hizmet bedeli ödenir; tutarı yıl içinde güncellenir ve Web-Tapu başvurusunda görürsünüz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut işleminiz için avukatınıza ve mali müşavirinize danışın.
Sık sorulanlar
Payımı önce diğer paydaşlara teklif etmek zorunda mıyım?
Kanun size böyle bir teklif zorunluluğu getirmiyor; payınızı doğrudan üçüncü bir kişiye satabilirsiniz. Ancak paydaşların ön alım hakkı bu satışla birlikte doğar. Uygulamada satıştan önce paydaşlarla konuşup tavırlarını öğrenmek, sonradan açılacak bir davanın sürprizini ortadan kaldırır.
Paydaşlardan biri payı almak isterse ne olur?
Paydaşlar arasındaki satışta ön alım hakkı doğmaz; işlem daha basittir. Fiyatta anlaşırsanız bu, alıcı havuzunun en pratik ucudur.
Tapuda düşük bedel göstersek olmaz mı?
Olmaz. Yasal olmadığı gibi artık işinize de yaramaz: 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra ön alım davasında ölçüt tapuda yazan bedel değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir. Üstelik düşük gösterilen alış bedeli, taşınmazı sonradan satacak kişinin değer artış kazancı hesabında aleyhine çalışır.
Miras kalan payımı satabilir miyim?
Tapuda elbirliği mülkiyeti yazıyorsa tek başınıza satamazsınız. Önce veraset belgesi alınıp intikal tapuya işlenmeli; sonrasında mirasçılar birlikte satabilir veya paylı mülkiyete geçildiğinde her mirasçı kendi payını satabilir. Tarımsal arazilerde miras için ayrı kurallar işler.
Alıcım kredi kullanmak istiyor, süreç uzar mı?
Uzayabilir. Bankalar hisseli tapuda kredi vermekte genellikle isteksizdir ve her banka farklı davranır. Alıcınızdan bankasının parsel özelinde ön onayını istemek, ikinizi de boş yere bekletmemenin en kısa yoludur.
Satış sözleşmesini emlak ofisinde imzalasak yeter mi?
Yetmez. Taşınmaz mülkiyeti tapu müdürlüğünde resmî senetle ve tescille geçer. Noterde yapılabilen tek işlem taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir; o da mülkiyeti devretmez, yalnızca devir borcu doğurur ve tapuya şerh edilebilir.
Payınızı satmayı mı düşünüyorsunuz?
Tapu fotoğrafını gönderin; kaydı okuyup satılabilir olup olmadığını ve hangi belgelerin gerektiğini söyleyelim. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.