Paydaş, satılan payı geri alabilir mi?
Ön alım, paylı mülkiyette paydaşa tanınan öncelik hakkıdır. Tapuda tek taraflı işlemle değil, süresi içinde açılan davayla kullanılır.
Ön alım hakkı, satış olmadan doğmaz
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi tek cümlede kuralı koyar: paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilir. Eski adıyla şufa hakkı budur.
İki kelimenin altını çizmek gerekiyor. Birincisi satış: hak, payın satılmasıyla doğar. İkincisi üçüncü kişi: paydaşlardan birinin payını başka bir paydaşa satmasında ön alım hakkı doğmaz, çünkü mülkiyet zaten ortaklığın içinde kalır.
Hakkın sonucu da net: ön alım hakkını kullanan paydaş, satılan payı aynı şartlarla kendi üzerine alır. Yani hak, satışı iptal eden bir veto değil, alıcının yerine geçme hakkıdır. Bu ayrım hem alıcının hem satıcının kararını değiştirir.
Nasıl kullanılır
Ön alım hakkı tapuda dilekçeyle veya tek taraflı bir beyanla kullanılmaz. Kullanma yolu davadır ve dava, payı satın almış olan kişiye karşı açılır. Mahkeme hakkı yerinde bulursa payın, bedeli yatıran paydaş adına tesciline karar verir.
Bu sayfada neler var
- Hangi hâlde doğar, hangi hâlde doğmaz
- Süreç: satıştan tescile kadar dört aşama
- Süreler ve süreyi başlatan noter bildirimi
- 2025 sonunda değişen en kritik nokta: rayiç bedel
- Alıcı ve satıcı olarak nasıl korunursunuz
- Sözleşmeden doğan ön alım ve tapu şerhi
Ön alım hangi durumda doğar, hangi durumda doğmaz
| Durum | Ön alım hakkı |
|---|---|
| Paydaş, payını üçüncü bir kişiye satıyor | Doğar. Diğer paydaşlar hakkı kullanabilir. |
| Paydaş, payını başka bir paydaşa satıyor | Doğmaz. Kanun hakkı üçüncü kişiye satış için tanır. |
| Cebrî artırmayla satış | Kullanılamaz. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi, 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değişik hâliyle bunu açıkça belirtir. |
| 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar | Kullanılamaz. Aynı hükümle bu satışlar da kapsam dışında bırakılmıştır. |
| Ön alımdan resmî şekilde feragat edilmiş ve tapuya şerh verilmiş | Kullanılamaz. Feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. |
| Miras yoluyla intikal | Kanun "satış"tan söz eder; intikal bir satış değildir. Somut durumunuz için avukatınıza danışın. |
Tablo, sık karşılaşılan hâlleri özetler. Ön alım davaları olayın ayrıntısına duyarlıdır; karar vermeden önce tapu kaydını ve satış işlemini bir avukata inceletin.
Satıştan tescile: dört aşama
Süreç tapuda başlar, noterden geçer, mahkemede biter.
Pay üçüncü kişiye satılır
Satış tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır ve alıcı adına tescil edilir. Bu andan itibaren alıcı paydaş sıfatını kazanır, ancak konumu henüz kesinleşmiş değildir.
Satış paydaşlara noterden bildirilir
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bildirim, ön alım süresini işletmeye başlatan resmî adımdır.
Paydaş süresi içinde dava açar
Ön alım hakkı dava yoluyla kullanılır ve dava, payı satın alan kişiye karşı açılır. Süre geçtiyse hak düşer; mahkeme bunu kendiliğinden gözetir.
Bedel yatırılır, pay tescil edilir
Hâkim payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Davacı paydaş, bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür; yatırmazsa pay onun adına tescil edilemez.
Ön alım hakkı hak düşürücü süreye tabidir. Satış hak sahibine bildirildikten sonra üç ay içinde dava açılmazsa hak düşer. Bildirim hiç yapılmasa bile hak sonsuza kadar sürmez; satışın üzerinden belirli bir süre geçmesiyle her hâlde düşer.
Bu ikinci sürenin yürürlükteki değeri konusunda kaynaklarda farklı bilgiler dolaşıyor ve ilgili madde 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değiştirildi. Bu yüzden burada bir rakam yazmıyoruz: kendi olayınızdaki süreyi mevzuat.gov.tr'deki yürürlükteki Türk Medeni Kanunu metninden ya da avukatınızdan teyit edin. Sürenin dolup dolmadığı, davanın esasına girilmeden sonucu belirleyen konudur.
Alıcıysanız pratik sonuç şudur: satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi sizin de işinize yarar, çünkü belirsizliği bitiren saat ancak bildirimle işlemeye başlar.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut işleminiz için avukatınıza danışın.
2025 sonunda değişen en kritik nokta: bedel artık rayiç bedel
Hisseli tapu alan kişilerin yıllardır en çok çarptığı duvar şuydu: tapuda gerçek satış bedelinin altında bir rakam gösteriliyor, ön alım davası açan paydaş da yalnızca tapudaki o düşük bedeli yatırarak payı üstüne alabiliyordu. Aradaki fark alıcının cebinden çıkıyordu.
24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yapılan değişiklik bu dengeyi tersine çevirdi. Yeni düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bu yükümlülük yerine getirilmezse pay, ön alım hakkı sahibi adına tescil edilemez.
Bunun üç pratik sonucu var
- Düşük beyan artık kimseye kazandırmıyor. Paydaş için ucuz alma fırsatı ortadan kalktı; satıcı ve alıcı için ise düşük beyan hâlâ yasa dışı ve ileride değer artış kazancı hesabında zararlı.
- Ön alım kullanmak nakit gerektiriyor. Rayiç bedeli kesin süre içinde nakden yatıramayan paydaş, davayı açmış olsa bile payı alamaz.
- Alıcının riski ölçülebilir hâle geldi. Payı gerçek bedelle alan kişi, ön alım davasında ödediği tutara yakın bir bedelle karşılaşır.
Görsel: Zeynel Cebeci · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Alıcı ve satıcı ne yapmalı
Pay satın alıyorsanız
- Tapuda gerçek bedeli gösterin. Bugünkü hukukta bunun ön alım tarafında da somut karşılığı var.
- Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini isteyin; bildirim, belirsizliğin biteceği süreyi başlatır.
- Paydaş sayısını ve kimliklerini satın almadan önce öğrenin. Ön alım riskini yaratan şey pay değil, tanımadığınız paydaştır.
- Paydaşlardan ön alımdan feragat alınacaksa bunun resmî şekilde yapılıp tapuya şerh edilmesi gerekir; sözlü "biz karışmayız" cümlesinin hukuki bir ağırlığı yoktur.
Payınızı satıyorsanız
- Alıcıya ön alım hakkını baştan anlatın. Sonradan öğrenen alıcı satıştan cayar, önceden bilen alıcı fiyatı konuşur.
- Bildirimi ihmal etmeyin; bildirim yapılmadığında belirsizlik alıcıda kalır ve bu doğrudan fiyata yansır.
- Paydaşlardan biri payı almak istiyorsa bunu bir tehdit değil bir seçenek olarak değerlendirin: paydaşlar arası satışta ön alım hakkı doğmaz, süreç daha kısa biter.
Sözleşmeden doğan ön alım: tapudaki şerhe bakın
Şimdiye kadar anlatılan, kanundan doğan (yasal) ön alım hakkıydı; paydaş olmak dışında bir işlem gerektirmez. Bir de sözleşmeden doğan ön alım vardır: malik, belirli bir kişiye taşınmazı satması hâlinde öncelikli alma hakkı tanır.
Bu hakkın gücü tapudan gelir. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı tapu kütüğüne şerh verilirse, şerhte belirtilen sürede taşınmazı kim satın alırsa alsın ona karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi ise sonsuz değildir; on yılın geçmesiyle sona erer.
Bu yüzden bir taşınmazı almadan önce takyidat sayfasını okumak sadece ipotek ve haciz için değil, bu tür şerhler için de gereklidir. Tapunun ön yüzünde görünmeyen bir hak, satıştan sonra karşınıza çıkabilir.
Sık sorulanlar
Paydaşlar bana haber vermeden payını sattı, hakkım devam eder mi?
Bildirim yapılmamışsa üç aylık süre işlemeye başlamaz; ancak hak süresiz de değildir, satışın üzerinden geçen süreyle her hâlde düşer. Yürürlükteki süreyi ve olayınızdaki durumu gecikmeden bir avukata sorun — bu konuda beklemek, hakkı kullanmakla kaybetmek arasındaki farkı belirler.
Ön alım davasını kime karşı açıyorum?
Payı satın alan kişiye karşı. Dava satıcıya değil, tapuda yeni malik görünen alıcıya yöneltilir.
Bedeli kime ödüyorum?
Payın rayiç bedelini hâkim belirler; bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin gösterdiği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırırsınız. Yatırmazsanız pay adınıza tescil edilmez.
Hisseli tarlada veya hobi bahçesi diye satılan parsellerde de geçerli mi?
Paylı mülkiyet varsa evet, arazinin cinsi fark etmez. Bu parsellerde ayrıca 5403 sayılı Kanun'un bölünemez büyüklük kuralları da işler; iki konuyu birlikte değerlendirmek gerekir.
Ön alım hakkımdan vazgeçebilir miyim?
Ön alım hakkından feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satış için hakkı kullanmayacağınızı beyan etmeniz de mümkündür; bu beyanın şekli ve etkisi için işlemden önce noterinize ve avukatınıza danışın.
Ön alım hakkı satışı iptal ettirir mi?
Hayır. Hak, satışı geçersiz kılmaz; hakkı kullanan paydaş alıcının yerine geçer ve pay onun adına tescil edilir. Satıcı açısından satış tamamlanmış olarak kalır.
Hisseli bir parselde karar aşamasında mısınız?
Ada-parsel numarasını gönderin; tapu kaydını ve paydaş yapısını birlikte bakalım, hangi sorunun avukata sorulması gerektiğini de söyleyelim. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.