Mamak'ta hisseli arsa: ne satın alıyorsunuz, neyi alamıyorsunuz
Hisseli tapuda arsanın bir köşesine değil, bir orana malik olursunuz. Mamak'ta bu çok yaygın — nedenini ve sonuçlarını açık yazdık.
Hisse, arsanın bir köşesi değildir
Hisseli tapuda satın aldığınız şey belirli bir fiziki alan değil, taşınmazın tamamı üzerindeki bir orandır. Tapuda "şu ada, şu parselde 1/8 pay" yazar; "parselin kuzeydoğu köşesindeki 500 metrekare" yazmaz. Satıcı size arazide bir yer gösterse bile, o gösterim hukuken bağlayıcı bir sınır oluşturmaz.
Bu ayrımı baştan anlatmamızın sebebi şu: Mamak'ın doğu kuşağında hisseli tapu yaygın ve bunu saklamanın kimseye faydası yok. Kıbrısköy (resmî adıyla Kıbrıs Mahallesi), Kutludüğün ve Bayındır çevresinde satışa çıkan parsellerin bir bölümü hisseli. Yaygınlığın iki basit nedeni var: eski köy arazilerinin kuşaklar boyunca miras yoluyla bölünmesi ve alıcının düşük giriş bedeliyle bölgeye girmek istemesi.
Hisse almak kendiliğinden yanlış bir karar değil. Yanlış olan, hisse aldığını bilmeden hisse almak. Bu sayfa, kararı bilerek verebilmeniz için.
Müstakil tapu ile hisseli tapu arasındaki fark
| Konu | Müstakil tapu | Hisseli tapu |
|---|---|---|
| Mülkiyet | Taşınmazın tamamı tek malike aittir | Taşınmazın tamamı üzerinde oransal paya malik olunur |
| Kullanım | Malik parselin tamamını serbestçe kullanır | Kullanım ancak paydaşların katıldığı bir taksim/kullanım düzeniyle belirlenir |
| Satış | Serbesttir; kimseye bildirim gerekmez | Pay üçüncü kişiye satıldığında diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilir |
| Kredi ve ipotek | Bankalar için standart bir işlemdir | Bankalar hisseli tapuya kredi vermekte genellikle isteksizdir |
| Anlaşmazlık çıkarsa | Konu yoktur | Paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir; sonuç satış olabilir |
| Yeniden satış | Alıcı havuzu geniştir | Alıcı havuzu dardır; satış süresi uzar |
Paydaşlar arasındaki satışlarda ön alım hakkı söz konusu değildir; hak, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde doğar.
Ön alım (şufa) hakkı pratikte nasıl işliyor
Türk Medeni Kanunu'na göre paylı mülkiyette bir paydaş payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilir. Yani siz bir hisse satın aldığınızda, aynı parselin diğer paydaşları dava açarak o payı sizin yerinize alabilir.
Bildirim ve süreler
Satışın paydaşlara duyurulması gerekir ve bu duyuru noter kanalıyla yapılır; bildirimi alıcı da satıcı da gönderebilir. Sürenin işlemesi bu bildirimle başlar: hak, bildirimden itibaren üç ay içinde kullanılmazsa düşer; bildirim hiç yapılmasa bile satışın üzerinden bir yıl geçtiğinde hak sona erer. Ön alım hakkından feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.
2025 sonunda değişen şey
24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanun'la Medeni Kanun'un ilgili maddelerinde iki önemli değişiklik yapıldı. Birincisi: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz. İkincisi ve bizim işimizi doğrudan ilgilendireni: dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir ve ön alım hakkı sahibi, bu rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini belirlenen süre içinde yatırmakla yükümlüdür; yatırmazsa pay adına tescil edilemez.
Bunun anlamı büyük. Eskiden ön alım hakkı sahibi, tapuda gösterilen bedeli yatırarak payı alabiliyordu; bu da düşük bedel gösterilen satışlarda alıcı için gerçek bir tehlikeydi. Artık ölçüt piyasa değeridir. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı ise tapuya şerh verilirse her malike karşı ileri sürülebilir ve şerhin etkisi on yılda sona erer.
Somut dosyanız için avukatınıza danışın; buradaki anlatım genel bilgilendirmedir.
Hisseli satışlarda "tapuda düşük gösterelim, harç az olsun" teklifiyle sık karşılaşılır. Üç sebeple kabul etmeyin.
Bir: Tapu harcının matrahı, taşınmazın emlak vergisi değerinin altına inemez; kazanç düşündüğünüz kadar olmayabilir. İki: İleride satarken, düşük gösterilen alış bedeli değer artış kazancı hesabında aleyhinize çalışır. Üç: Gerçek bedeli tapuya yazmak, bir uyuşmazlık çıktığında ödediğiniz parayı ispat etmenin en sağlam yoludur.
Ayrıca alım öncesinde tapu müdürlüğünden takyidat belgesi alın. Satıcının kendi borçları nedeniyle payı üzerinde haciz ya da ipotek bulunabilir; bu kayıtlar takyidat belgesinde görünür ve satın aldıktan sonra öğrenmek istemeyeceğiniz türden bilgilerdir.
Hisse almadan önce üç şeyi öğrenin
Üçünün cevabı, aynı fiyattaki iki hisseyi birbirinden tamamen ayırır.
Kaç paydaş var, paylar nasıl dağılmış?
Üç paydaşlı bir parselle otuz paydaşlı bir parsel aynı şey değildir. Paydaş sayısı arttıkça hem karar almak hem ileride ifraz veya satış yapmak zorlaşır.
- Toplam paydaş sayısı ve payların oranı
- Paydaşlar aile mi, birbirinden bağımsız kişiler mi
- Daha önce ortaklığın giderilmesi talebi olmuş mu
Fiilî kullanım düzeni var mı?
Paydaşlar arasında kimin nereyi kullanacağını belirleyen bir taksim/kullanım anlaşması varsa ve bu tapuya şerh edilmişse, sizin durumunuz çok daha güçlüdür.
- Yazılı bir kullanım sözleşmesi var mı
- Sözleşme tüm paydaşların katılımıyla mı yapılmış
- Tapu kütüğüne şerh verilmiş mi
Taşınmazın vasfı ne?
Taşınmaz tarım arazisi vasfındaysa ek bir sınır devreye girer: tarım arazilerinde asgari büyüklüklerin altında hisselendirme yapılamaz, pay ve paydaş adedi artırılamaz.
- Tapuda cins: arsa mı, tarla mı
- Tarım vasfındaysa devir işlemi tapuda yapılabiliyor mu
- Yeter gelirli arazi büyüklüğü şerhi var mı
Hisseli parselleri hisseli olduğunu söyleyerek gösteriyoruz
Elimizdeki portföyde hisseli parseller var ve bunu ilan başlığında saklamıyoruz. Size bir hisse gösterirken paydaş sayısını, payın oranını ve kullanım düzeninin olup olmadığını baştan söyleriz. Bütçenizi ve amacınızı paylaşın; hisse sizin için doğru araç değilse bunu da açıkça belirtiriz.
Sık sorulanlar
Hisseli arsa alınır mı, alınmaz mı?
Duruma göre. Paydaş sayısı az, paylar arasında bir kullanım düzeni kurulmuş, taşınmaz ifraz edilebilecek nitelikte ve siz uzun vadeli bekleyebiliyorsanız makul olabilir. Buna karşılık kısa vadede satmayı, kredi kullanmayı veya parseli tek başınıza kullanmayı planlıyorsanız hisse doğru araç değildir. Düşük giriş bedeli, kontrolü ve likiditeyi kaybetme pahasına gelir.
Hisseli tapuya kredi çıkar mı?
Bankalar hisseli tapuya kredi vermekte genellikle isteksizdir. Taşınmaz ayrıca tarım arazisi vasfındaysa ihtimal daha da düşer. Kesin cevabı çalıştığınız bankadan, taşınmazın tapu ve imar bilgileriyle birlikte alın; genel bir vaatle hareket etmeyin.
Hisseyi müstakil tapuya çevirebilir miyim?
Yol var ama otomatik değil. İki temel yöntem, tüm paydaşların anlaşmasıyla yapılan taksim ve taşınmazın imar mevzuatına göre ifrazıdır. Her ikisi de taşınmazın niteliğine ve büyüklüğüne bağlıdır; tarım arazilerinde asgari bölünme büyüklüğü sınırı ayrıca devreye girer. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir ve bu genellikle taşınmazın satışıyla sonuçlanır.
Diğer paydaşlar payı elimden alabilir mi?
Ön alım hakkını süresi içinde ve usulüne uygun kullanırlarsa evet, dava yoluyla alabilirler. Ancak 2025 sonundaki değişiklikle artık ödemeleri gereken tutar tapuda yazan bedel değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir. Bu, uygulamada ön alım davasını daha maliyetli hale getirmiştir. Riski en aza indirmenin yolu, satın almadan önce paydaşların feragatinin alınıp alınamayacağını konuşmaktır.
Hisseli parselin üstüne yapı yapabilir miyim?
Tek başınıza hayır. Yapı yapılabilmesi için hem taşınmazın imar durumunun buna izin vermesi hem de paydaşların muvafakati gerekir. Taşınmaz tarım arazisi vasfındaysa ayrıca tarım mevzuatı devreye girer. "Ben kendi payıma yaparım" yaklaşımı, hem paydaşlarla hem idareyle sorun üretir.
İlanda hisseli olduğu yazmıyorsa nasıl anlarım?
Tapu kaydına bakarak. İlan metni değil, tapu belirleyicidir; hisseli tapuda pay/payda oranı açıkça yazar. Bir satıcı veya aracı bu bilgiyi paylaşmaktan kaçınıyorsa, bu tek başına yeterli bir uyarı işaretidir.
Baktığınız hissenin tapu tarafını konuşalım
Ada-parsel ve pay bilgisini gönderin; paydaş yapısını, ön alım riskini ve ileride ne yapabileceğinizi birlikte değerlendirelim. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.