Mamak'ta kiralık daire: sözleşmeyi imzalamadan önce
Kirada Mamak'ta farkı üç kalem yaratıyor: ısınma tipi, aidatın gerçekte neyi kapsadığı ve işe ulaşmanın aylık maliyeti.
Mamak'ta kiralık arayışı neden hızlı ilerlemek zorunda
Mamak'ta kiralık ilan havuzu, satılık havuzuna göre belirgin biçimde dardır. Bunun pratik sonucu şudur: koşullarınıza uyan bir daire çıktığında karar süreniz kısa olur. Bu sayfada size "acele edin" demiyoruz; hazırlıklı gelin diyoruz.
Hazırlıklı gelmek şu demek: kimlik ve gelir belgeniz elinizde olsun, kefil ya da ek güvence konusunda ne yapabileceğinizi önceden bilin, taşınabileceğiniz en erken tarihi netleştirin. Bu üç şey hazırsa, uygun daire çıktığında bir gün içinde karara varabilirsiniz.
İkinci gerçek şu: Mamak'ta iki farklı kiralık stok var. Batı ve iç kuşakta (Abidinpaşa, Tuzluçayır, Gülveren, Akdere, Saimekadın hattı) daha eski, çoğunlukla apartman tipi daireler; orta kuşakta (Küçük Kayaş, Yeni Bayındır, Ege, Ekin, Şafaktepe, Boğaziçi, Yeşilbayır) site içinde, aidatlı ve daha yeni daireler. İkisinin aylık toplam maliyeti, sadece kira rakamına bakarak karşılaştırılamaz.
Kiralıkta liste yayımlamıyoruz
Kiralık daireler çok hızlı el değiştiriyor; burada sabit bir liste yayımlamak sizi boşa umutlandırmak olur. Aradığınız oda sayısını, bütçenizi ve hangi tarihte taşınmak istediğinizi söyleyin; o an gerçekten boş olanı size anlatalım.
Daireyi gezerken yirmi dakikada bakılacaklar
Kiralık dairede karar çoğu zaman tek bir ziyarette veriliyor. O ziyaretin verimli geçmesi için sırayla şunlara bakın.
Isınma sistemini görün
Mamak'ın eski dokusunda ısınma tipi, aylık gideri kira kadar etkileyebiliyor.
- Doğalgaz kombi mi, merkezi sistem mi, katı yakıt mı
- Pencere ve dış cephe yalıtımı ne durumda
- Merkezi sistemse gider paylaşımı nasıl yapılıyor
- Kombi ve petek bakımını kimin yaptıracağı
Ortak alanı ve aidatı sorun
Aidat kelimesi her binada aynı şeyi kapsamıyor. Kapsamını yazılı öğrenin.
- Aidata su, ısınma, asansör, temizlik dahil mi
- Otopark ve depo kullanımı var mı
- Site yönetimi mi, apartman yönetimi mi
- Ödenmemiş ortak gider borcu bulunuyor mu
Ulaşımı kendiniz deneyin
Haritadaki mesafe ile sabah trafiğindeki süre aynı şey değil.
- En yakın Başkentray istasyonuna yürüme süresi
- Natoyolu, Samsun Yolu veya Turgut Özal 2 Bulvarı üzerindeki durak
- Metro aktarması gerekiyorsa toplam süre
- Okul, market ve sağlık ocağı mesafesi
Mevcut durumu belgeleyin
Anahtarı teslim alırken çektiğiniz fotoğraflar, çıkarken en güçlü belgenizdir.
- Demirbaş listesini sözleşmeye ekleyin
- Sayaç endekslerini yazılı kayda geçirin
- Mevcut çizik, leke ve arızaları fotoğraflayın
- Aboneliklerin devri için gereken belgeleri sorun
Kira sözleşmesinde net yazılması gereken kalemler
| Kalem | Neden önemli | Belirsiz kalırsa |
|---|---|---|
| Aidatın kime ait olduğu ve kapsamı | Aylık gerçek maliyeti bu belirler. | Her ay yeniden tartışma çıkar. |
| Isınma gideri ve paylaşım yöntemi | Merkezi sistemde pay hesabı bina yönetimine göre değişir. | Kış aylarında beklenmedik fatura gelir. |
| Güvence bedeli (depozito) ve iade koşulu | Ne zaman, hangi şartla, ne kadar sürede iade edileceği açık olmalı. | Tahliye sonrası iade uzar ve ihtilaf doğar. |
| Demirbaş listesi ve mevcut hasar | Çıkarken neyin sizden isteneceğini bu liste belirler. | Var olan eksikler size fatura edilir. |
| Artış kuralı | Yenilenen dönemde kiranın nasıl hesaplanacağı yazılmalı. | Yıl sonunda pazarlık sıfırdan başlar. |
| Aboneliklerin devri | Elektrik, su ve doğalgazın kimin adına olacağı. | Eski borç yeni kullanıcıya yansıyabilir. |
| Tahliye ve fesih bildirimleri | Bildirimin ne kadar önce ve hangi yolla yapılacağı. | Taraflar farklı süre bekler, taşınma planı bozulur. |
Sözleşme iki nüsha imzalanır ve her iki tarafta da imzalı bir nüsha kalır. Elinizdeki nüshanın fotoğrafını çekip saklamak, kaybolma ihtimaline karşı en basit önlemdir.
Kira artışı ve komisyon: mevzuat gerçekte ne diyor
Artış oranı
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar bir anlaşma yapmamışsa kira bedeli, aynı üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından belirlenir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise, anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani beşinci yıldan sonra TÜFE tavanı tek başına belirleyici değildir.
Bu sayfada size bir yüzde yazmıyoruz. Oran her ay değişiyor ve buraya yazdığımız gün eskiyor. Sözleşmenizin yenileneceği aya ait on iki aylık ortalama TÜFE değerini TÜİK'in kendi yayımından kontrol edin.
Emlakçı hizmet bedeli
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesine göre kiralamaya aracılık hizmetinde alınacak hizmet bedeli, kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. Bu bedelin taraflar arasında nasıl paylaşılacağı ise mevzuatla değil, sözleşmeyle belirlenir. "Kuralı böyledir" diye anlatılan sabit bir paylaşım oranı yoktur; kim ne ödeyecekse yetkilendirme sözleşmesinde yazılı olmalıdır.
Bizim yaklaşımımız: hizmet bedelini ve kimin ödeyeceğini daireyi göstermeden önce söylüyoruz. Anahtar teslimi aşamasında sürpriz bir kalem çıkmıyor.
Konut kira gelirinde her yıl belirlenen bir istisna tutarı vardır. Yıllık mesken kira geliriniz o yılın istisna tutarının altında kalıyorsa ve başka bir beyan sebebiniz yoksa beyanname verilmez. Hisseli konutta her malik kendi payı bakımından ayrı değerlendirilir.
İstisna tutarı ve beyan takvimi her yıl değişiyor; bu sayfada rakam yazmıyoruz. Yürürlükteki tutar için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın güncel yayımına bakın veya mali müşavirinize sorun. Kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması ise hem kiracı hem ev sahibi için ispat kolaylığı sağlar.
Görsel: Jarosław Ceborski jarson · CC0 · Wikimedia Commons
Kirayı tek başına değil, aylık toplamla hesaplayın
Mamak'ta iki daire arasındaki kira farkı, çoğu zaman aidat ve ısınma farkıyla kapanıyor. Orta kuşaktaki bir site dairesinin kirası biraz daha yüksek görünürken aidatı ısınmayı ve suyu kapsıyor olabilir; iç kuşaktaki daha uygun görünen bir dairede ise kışın ısınma gideri tabloyu tersine çevirebilir.
Karar verirken dört kalemi toplayın: kira + aidat + ısınma + ulaşım. Dördüncü kalem Mamak'ta özellikle önemli, çünkü ilçede metro yok. Başkentray istasyonuna yürüyerek gidebiliyorsanız aylık ulaşım gideriniz de yol süreniz de belirgin şekilde düşer. Aksi hâlde otobüs artı aktarma hesabına girersiniz.
Bir de kışı hesaba katın. İlçenin doğusu ve tepelik mahalleleri kar yağışında farklı davranır; oturmayı düşündüğünüz sokağın kışın nasıl olduğunu komşulara sormak, ilan fotoğrafına bakmaktan çok daha bilgilendiricidir.
Bu mülk tipinden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · batu_insaat · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Jarosław Ceborski jarson · CC0 · Wikimedia Commons · Shixart1985 · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons · Shixart1985 · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons
Kiralıkta sık sorulanlar
Depozito ne kadar olabilir?
Konut kiralarında güvence bedeli sözleşmeyle belirlenir ve Türk Borçlar Kanunu bu konuda bir üst sınır ile güvencenin nasıl tutulacağına ilişkin kurallar öngörür. Miktarı, hangi durumda kesinti yapılacağını ve iade süresini sözleşmede açıkça yazdırın. Tereddüdünüz varsa sözleşmeyi imzalamadan önce bir hukukçuya danışın.
Kira artışında hangi oranı esas alacağım?
Yenilenen dönemde uygulanacak artış, önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay değişir; sözleşmenizin yenilendiği aya ait değeri TÜİK'in yayımından teyit edin. Beşinci yıldan sonra hâkim, emsal kira bedellerini de gözetir.
Kiralamada emlakçı hizmet bedelini kim öder?
Mevzuat yalnızca üst sınırı koyar: kiralamaya aracılık hizmet bedeli, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını aşamaz. Paylaşım ise sözleşmeye bağlıdır. Sabit bir "kural" olduğunu söyleyen anlatıma güvenmeyin; kimin ne ödeyeceği yazılı olsun.
Mamak'ta ulaşım kiralık kararını ne kadar etkiler?
Belirgin biçimde etkiler, çünkü ilçede metro hattı yok. Başkentray istasyonlarına (Demirlibahçe, Saimekadın, Mamak, Bağderesi, Üreğil, Köstence, Kayaş) yürüme mesafesindeki daireler hem süre hem gider olarak avantajlı. Diğer bölgelerde Natoyolu ve Samsun Yolu otobüs aksları belirleyici.
Eşyalı daire bulunur mu?
Mamak'ta eşyalı kiralık, eşyasıza göre çok daha az. Eşyalı arıyorsanız arama süresini uzun tutun ve demirbaş listesini sözleşmeye eklemekte ısrar edin; eşyalı kiralamada anlaşmazlıkların büyük bölümü bu listenin eksik tutulmasından çıkıyor.
Kiralık arıyorsanız da, kiraya verecekseniz de arayın
Kiracıysanız hangi tarihte taşınmak istediğinizi, ev sahibiyseniz dairenin durumunu ve beklentinizi söyleyin. Hizmet bedelini ve kimin ödeyeceğini işin başında konuşuyoruz. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.