Mamak'ta satılık daire: önce hangi kuşakta olduğunuza bakın
Mamak tek bir daire pazarı değil. Dönüşen batı kuşağı, siteli orta kuşak ve kırsal doğu kuşağı bambaşka kurallarla çalışır.
Mamak tek bir daire pazarı değil, üç ayrı pazar
Mamak 1983'te Çankaya'dan ayrılarak ilçe oldu ve bugün altmışı aşkın mahalleden oluşuyor. Bu mahalleler tek bir konut pazarı kurmuyor; ilçede birbirinden ayrı üç kuşak var ve her birinde "satılık daire" başka bir şey anlatıyor.
Batı ve iç kuşak — dönüşen doku
Abidinpaşa, Demirlibahçe, Saimekadın, Tuzluçayır, Gülveren, Akdere, Şahintepe, Mutlu, Cengizhan, Durali Alıç, Başak, General Zeki Doğan ve Türközü bu kuşakta. Ankara merkezine en yakın Mamak burasıdır; buna karşılık stokun önemli bölümü eski gecekondu dokusu üzerine kurulmuş, yoğun apartman yapısıdır. Burada bir daireye bakarken sorulacak ilk soru binanın yaşı değil, binanın ve parselin dönüşüm karşısındaki durumudur.
Orta kuşak — site tipi stok
Küçük Kayaş, Yeni Bayındır, Zirvekent, Ege, Ekin, Şafaktepe, Boğaziçi, Kutlu ve Yeşilbayır'da tablo değişir: daha yeni, çoğu zaman site içinde, otoparklı ve sosyal donatılı stok. Aile alıcısının Mamak'ta ilk baktığı yer genellikle burasıdır.
Doğu kuşağı — dairenin asıl ürün olmadığı yer
Bayındır, Kıbrısköy (resmî adıyla Kıbrıs Mahallesi), Kutludüğün, Lalahan, Karşıyaka, Ortaköy, Kızılca, Gökçeyurt, Kusunlar, Köstence ve Yukarı İmrohor'da aranan şey daire değil; arsa, tarla, bağ evi ve müstakil evdir. Bu mahallelerde "daire" ilanı gördüğünüzde yapının tapuda nasıl göründüğünü ayrıca sormanız gerekir.
Ofisimiz bu doğu kuşağının içinde, Bayındır Mahallesi'nde. Batı ve orta kuşakta da çalışıyoruz; ancak hangi kuşakta olduğunuzu ve o kuşağın kendi kurallarını baştan söylüyoruz.
Portföy sürekli değişiyor
Elimizdeki daireler haftadan haftaya değişiyor; bu sayfaya sabit bir liste koymuyoruz. Aradığınız oda sayısını, bütçe bandınızı ve mahalleyi söyleyin, o an gerçekten mevcut olanı anlatalım.
Metro yok, Başkentray var — ve bir uzatma hattı yapımda
Mamak, Ankara'nın büyük merkez ilçeleri içinde metro hattı bulunmayan ilçedir. Ankara Metrosu ve Ankaray hatlarının hiçbiri ilçe sınırına girmez; aktarma Ankara Garı, Kurtuluş veya Yenişehir üzerinden yapılır. Bir ilanda "metroya yürüme mesafesi" ifadesi görürseniz bunu mutlaka sorgulayın.
Buna karşılık banliyö hattı Başkentray (B1 Sincan–Kayaş) ilçeyi boydan boya geçer. Mamak sınırlarındaki istasyonlar batıdan doğuya: Demirlibahçe, Saimekadın, Mamak, Bağderesi, Üreğil, Köstence ve Kayaş. Kayaş aynı zamanda yüksek hızlı tren durağıdır.
Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin Dikimevi–Natoyolu raylı sistem uzatma hattının yapım sözleşmesi 2025'te imzalandı ve temeli aynı yıl atıldı. Hat; Abidinpaşa, Aşık Veysel, Tuzluçayır, General Zeki Doğan, Fahri Korutürk, Cengizhan, Akşemsettin ve Natoyolu istasyonlarını kapsıyor, tünel ve istasyon altyapı çalışmaları sürüyor. Açılış tarihi için ilan metnine değil, ABB ve EGO'nun kendi duyurularına bakın.
Karayolunda dört aks belirleyici: Natoyolu Caddesi, Samsun Yolu / 19 Mayıs Bulvarı, Ankara Çevre Yolu ve Hüseyingazi tarafını besleyen Turgut Özal 2 Bulvarı. Bir daireyi beğendiyseniz, işe gittiğiniz saatte o yolu bir kez kendiniz deneyin.
Görsel: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Tapuda ne yazıyor, sizin için ne anlama geliyor
| Tapudaki durum | Alıcı için anlamı | Ne yapmalı |
|---|---|---|
| Kat irtifakı | Bağımsız bölümler proje üzerinden kurulmuştur; yapı kullanma izni alınmamış olabilir. | İskânın alınıp alınmadığını Mamak Belediyesi'nden sorun. |
| Kat mülkiyeti | Yapı tamamlanmış, bağımsız bölüm kendi başına tapuya bağlanmıştır. | En rahat durum; yine de takyidat listesini isteyin. |
| Arsa payı / hisse | Bağımsız bölüm değil, parselde oransal pay satın alıyorsunuz. | Kredi ve yeniden satış zorlaşır; paydaş sayısını ve varsa taksim sözleşmesini görün. |
| Riskli yapı şerhi | Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli ilan edilmiştir. | Sürecin hangi aşamada olduğunu ve malikler kararını yazılı öğrenin. |
| İpotek, haciz, beyan | Taşınmaz üzerinde kısıtlama vardır. | Devirden önce terkin planını satıcıyla yazılı netleştirin. |
Şerh ve beyanları, malikin muvafakatiyle tapu müdürlüğünden alacağınız takyidat belgesinden görebilirsiniz. Parselin konumu ve yüzölçümü için TKGM'nin Parsel Sorgu uygulaması ücretsizdir; malik ve şerh bilgisi orada görünmez.
Mamak'ın eski dokusunda birçok yapı, imar barışı döneminde alınmış Yapı Kayıt Belgesi ile el değiştiriyor. Bu belge yapının kayıt altına alındığını gösterir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskân) ile aynı şey değildir. Kentsel dönüşüm, kat mülkiyetine geçiş ve yeniden yapılaşma süreçlerinde sonucu farklı olabilir.
Bakacağınız dairede bu belge varsa kapsamını ve o parselde ne anlama geldiğini Mamak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit edin; sözlü bilgiyle ilerlemeyin.
Teklif vermeden önce dört adım
Bu dört adımı atlamadan ilerleyen alıcı, devir gününde sürprizle karşılaşmıyor.
Tapu kaydını okuyun
Fiyat konuşmadan önce belgeye bakılır. Tapunun ne dediğini görmeden verilen her rakam tahmindir.
- Ada, parsel, bağımsız bölüm numarası
- Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi
- Hisse var mı, paydaş sayısı kaç
- Şerh, beyan, ipotek, haciz
Binanın izin dosyasına bakın
Daire güzel olabilir; sorun çoğu zaman dairede değil binanın dosyasındadır.
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni var mı
- Yapı Kayıt Belgesi varsa kapsamı ne
- Riskli yapı tespiti yapılmış mı
- Asansör ve ortak alan bakım kayıtları
Aidat, borç ve vergiyi sorun
Aylık gider tablosu, fiyat pazarlığından daha uzun süre cebinizi etkiler.
- Aidat neyi kapsıyor, ödenmemiş borç var mı
- Belediyeden emlak vergisi borcu yoktur yazısı
- Mamak büyükşehir sınırındadır: meskende emlak vergisi oranı büyükşehir dışına göre iki kat uygulanır
- Vergi taksitleri mart–mayıs ve kasım dönemlerindedir
Devir gününü planlayın
Emlakçıda veya noterde imzalanan satış sözleşmesi mülkiyeti geçirmez; tapu müdürlüğünde tescil şarttır.
- Başvuru ve harç ödemesi Web-Tapu üzerinden yapılabilir
- Konutta geçerli DASK poliçesi zorunludur
- Belediyeden emlak vergisi değeri (rayiç) belgesi
- Ödeme yönteminin ve anahtar tesliminin yazılı takvimi
Mamak'ta hangi mahalleye bakıyorsunuz?
Aşağıdaki sayfalarda her mahallenin kendi konumunu, ulaşımını ve arazi dokusunu ayrı ayrı anlatıyoruz.
- Abidinpaşa — Natoyolu aksının başlangıcı; yapımdaki hattın ilk istasyonunun adını taşıyor.
- Tuzluçayır — iç kuşağın yoğun ve köklü mahallesi, dönüşüm gündeminin ortasında.
- Kayaş — Başkentray'ın doğu uç noktası; istasyon aynı zamanda yüksek hızlı tren durağı.
- Hüseyingazi — Turgut Özal 2 Bulvarı aksı; adını Hüseyin Gazi Dağı'ndan alıyor.
- Üreğil — Mamak Belediyesi hizmet binasının ve millet bahçesinin bulunduğu, kendi tren istasyonu olan mahalle.
- Yeni Bayındır — Samsun Yolu üzerinde, orta kuşağın konut alanlarından.
- Bayındır — ofisimizin bulunduğu mahalle; Mavi Göl'ün adını aldığı yer.
- Kıbrısköy — resmî adıyla Kıbrıs Mahallesi; kanyonu ve arkeolojik alanıyla bilinir.
- Kutludüğün, Lalahan, Karşıyaka, Kusunlar, Ortaköy, Kızılca, Gökçeyurt, Yukarı İmrohor — kırsal karakterini koruyan mahalleler; burada ürün daire değil arazidir.
Kentsel dönüşüm etaplarının hangi mahalleleri kapsadığını ayrı bir sayfada topladık: Yeni Mamak kentsel dönüşüm.
Bu mülk tipinden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · batu_insaat · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Jarosław Ceborski jarson · CC0 · Wikimedia Commons · Shixart1985 · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons · Shixart1985 · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons
Mamak'ta daire alırken sık sorulanlar
Mamak'ta metro var mı?
Hayır. Ankara Metrosu ve Ankaray hatlarının hiçbiri Mamak sınırına girmiyor. İlçedeki raylı sistem, Başkentray banliyö hattıdır (Demirlibahçe, Saimekadın, Mamak, Bağderesi, Üreğil, Köstence, Kayaş). Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin Dikimevi–Natoyolu uzatma hattı yapım aşamasındadır; açılış tarihini ABB ve EGO duyurularından takip edin.
İskânı olmayan bir daire alınır mı?
Alınabilir ama bilerek alınmalıdır. Yapı kullanma izni bulunmayan binalarda kat mülkiyetine geçiş, bazı abonelikler ve kredi süreçleri zorlaşabilir. Önce binanın ruhsat ve iskân durumunu Mamak Belediyesi'nden öğrenin; sonra fiyat konuşun. Ayrıntı için iskân belgesi rehberimize bakabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm alanındaki bir daireyi almak mantıklı mı?
Bu, dönüşümün hangi aşamada olduğuna bağlıdır. Riskli yapı tespiti yapılmış mı, maliklerin kararı çıkmış mı, sözleşme imzalanmış mı — bunlar birbirinden çok farklı durumlar. Belediyenin ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın açıkladığı etap bilgilerini resmî kaynaktan doğrulayın; kimseden teslim tarihi taahhüdü almayın.
Mamak'ta emlak vergisi oranı nedir?
Mamak büyükşehir belediyesi sınırları içindedir. Emlak Vergisi Kanunu'na göre büyükşehir sınırlarında oranlar, büyükşehir dışındaki oranların iki katı uygulanır; yani meskende geçerli oran binde ikidir. Vergi iki taksitte, mart–mayıs ve kasım dönemlerinde ödenir. Tutarınız için Mamak Belediyesi'ne başvurun.
Krediyle alacağım; nelere dikkat etmeliyim?
Banka, taşınmaz için SPK lisanslı kuruluşça hazırlanmış değerleme raporu ister ve rapor değeri anlaştığınız bedelin altında çıkabilir. Ayrıca hisseli tapularda ve kat mülkiyeti kurulmamış bazı yapılarda bankalar kredi vermekte isteksiz olabilir. Başvurudan önce tapu kaydını bankanıza gösterin.
Aradığınız daireyi tarif edin, gerisini biz araştıralım
Hangi mahalle, kaç oda, hangi bütçe bandı ve en önemlisi hangi şart olmazsa olmaz — bunları söyleyin. Elimizde uygun bir şey yoksa "yok" deriz; olmayan portföyü var gibi göstermeyiz. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.