Emlak Vergisi: Kim, Ne Zaman, Ne Kadar Öder?
Mamak, Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içindedir; bu yüzden emlak vergisi oranları büyükşehir dışındaki oranların iki katı uygulanır.
Emlak vergisi tam olarak nedir?
Emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na dayanan yıllık bir yerel vergidir ve aslında iki ayrı vergiden oluşur: binalar için bina vergisi, arsa ve araziler için arazi vergisi. Yani boş bir tarla ya da üzerinde hiçbir şey bulunmayan bir arsa da her yıl vergi doğurur; bu, arsa yatırımı yapan kişilerin bütçesine koymayı en sık unuttuğu kalemdir.
Vergiyi taşınmazın maliki öder. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı (kullanma ve yararlanma hakkı) kurulmuşsa mükellef, hak sahibidir. Malik de intifa hakkı sahibi de belirlenemiyorsa taşınmazı fiilen kullanan kişi mükellef sayılır.
Verginin muhatabı vergi dairesi değil, taşınmazın bulunduğu belediyedir. Mamak'taki bir daire, dükkân, arsa veya tarla için hem bildirim hem ödeme Mamak Belediyesi'ne yapılır.
Bu sayfada neler var
- Mamak'ta hangi oranın uygulandığı ve büyükşehir farkının nereden geldiği
- Verginin neyin üzerinden hesaplandığı: satış fiyatı değil, vergi değeri
- Taşınmaz aldıktan sonra atılması gereken üç adım
- Ödeme takvimi
- Sıfır oranlı (indirimli) meskenin kimler için geçerli olduğu
- Yeni bina kuralı ve değerli konut vergisi
- Mamak'ta arsa ve tarla sahibi için pratik not
Mamak'ta oran neden iki katı?
Emlak Vergisi Kanunu, bina vergisi oranını 8. maddede, arazi vergisi oranını 18. maddede belirler. Her iki madde de aynı cümleyi taşır: bu oranlar, 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yüzde yüz artırımlı uygulanır.
Mamak, Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içindedir. Bu yüzden internette sıkça karşınıza çıkan "emlak vergisi binde 1 ile binde 3 arasındadır" cümlesi Mamak için doğru değildir. Mamak'taki bir taşınmaz için geçerli olan, aşağıdaki tablonun sağ sütunudur.
Taşınmaz türüne göre oran
| Taşınmaz türü | Kanundaki genel oran | Mamak'ta uygulanan oran |
|---|---|---|
| Mesken (konut) | Binde 1 | Binde 2 |
| Mesken dışı bina (iş yeri, dükkân, depo) | Binde 2 | Binde 4 |
| Arazi (tarla, bağ, bahçe) | Binde 1 | Binde 2 |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 |
Kaynak: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.8 ve m.18. Oranlar ve muafiyet şartları mevzuat değişikliğiyle güncellenebilir; ödeme öncesinde Mamak Belediyesi'nden teyit alın.
Vergi neyin üzerinden hesaplanıyor?
Oran tek başına bir şey söylemez; asıl belirleyici olan matrahtır. Emlak vergisinin matrahı, taşınmazı kaça aldığınız değil, kanunun tarif ettiği vergi değeridir.
Arsa ve arazide bu değer, takdir komisyonlarının belirlediği asgari ölçüde metrekare birim değeri ile taşınmazın yüzölçümünden hesaplanır. Binalarda ise bina inşaat maliyet bedeli, binanın sınıfı, yaşı ve arsa payı hesaba girer. Bu değer piyasa fiyatının altında da kalabilir, beklediğinizin üzerine de çıkabilir.
Birim değerler dört yıllık dönemler hâlinde yeniden takdir edilir; yürürlükteki dönem 2026-2029'dur. Bu takdirin nasıl yapıldığını, kendi parselinizin değerini nereden öğreneceğinizi ve itiraz yollarını ayrı bir sayfada anlattık: Rayiç bedel nedir, itiraz nasıl edilir?
2026 için getirilen kanuni tavan
19 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun, Emlak Vergisi Kanunu'nun geçici 23. maddesini yeniden yazdı. Madde, 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerinin "2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez" biçiminde bir üst sınıra bağlandığını söyler. Aynı maddeye göre 2027, 2028 ve 2029 matrahları da bu şekilde belirlenen değerler üzerinden hesaplanır; son fıkra uyarınca bu değerler harçlar ve diğer mali yükümlülükler için de esas alınır.
Dikkat edilecek nokta şu: bu bir tavan hükmüdür. Herkesin vergi değerinin belli bir katsayıyla arttığı anlamına gelmez ve maddenin lafzının kaç katlık bir sınır getirdiği tartışılmıştır. Kendi taşınmazınızın güncel vergi değerini tahmin etmek yerine Mamak Belediyesi'nden öğrenin.
Tapuyu aldıktan sonraki üç adım
Tapu devri bittiğinde vergi tarafı bitmiş olmaz. Sırasıyla şu üç işi halledin.
Belediyeye bildirimi verin
Kanun, vergi değerini değiştiren bir olay gerçekleştiğinde (satın alma buna dâhildir) emlakın bulunduğu belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesini ister. Bildirim, değişikliğin olduğu bütçe yılı içinde verilir; olay bütçe yılının son üç ayında gerçekleşmişse olay tarihinden itibaren üç ay içinde verilir.
- Paylı (hisseli) mülkiyette her paydaş kendi payı için bildirimi münferiden verir
- Elbirliği mülkiyetinde bildirim müşterek de münferit de verilebilir
- Süresinde verilmeyen bildirim ceza ve gecikme faizi doğurabilir
İlk yılın vergisini kimin ödeyeceğini netleştirin
Mükellefiyet, değişikliğin olduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlar. Pratik karşılığı şudur: taşınmazı aldığınız yılın emlak vergisi satıcının borcudur, siz ertesi yıldan itibaren mükellef olursunuz. Bu, en çok yanlış bilinen kurallardan biridir.
- Devir günü bu konuyu yazılı olarak netleştirin
- Satıcının o yıla ait taksitleri ödediğine dair makbuzu isteyin
Borcu yoktur yazısını devirden önce alın
Kanun, devri yapılan taşınmazın devir yılına ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden devreden ile devralanı birlikte sorumlu tutar. Yani satıcının ödemediği eski vergi, tapu sizin adınıza geçtikten sonra sizin de sorununuz hâline gelebilir.
- Belediyeden borcu bulunmadığına dair yazı isteyin
- Yazının tarihi devir gününe yakın olsun
- Arsa ve tarlada da aynı kontrol yapılır
Ne zaman ödenir?
| Taksit | Ödeme dönemi |
|---|---|
| Birinci taksit | Mart, Nisan ve Mayıs ayları |
| İkinci taksit | Kasım ayı |
Kaynak: 1319 sayılı Kanun m.30 — vergi iki eşit taksitte ödenir. Belediyeler uygulamada tamamının birinci dönemde ödenmesini kabul eder. Ödemeyi hangi kanaldan yapabileceğinizi (vezne, anlaşmalı banka, belediyenin çevrimiçi tahsilat sistemi) Mamak Belediyesi'nden öğrenin.
Mamak'ta arsa binde 6, arazi binde 2 üzerinden vergilenir. Aradaki fark üç kattır ve bu fark tapudaki cins ile imar durumundan doğar. Bir tarla imar planına girip arsa vasfına geçtiğinde iki şey aynı anda olur: vergi değeri yükselir ve oran üçe katlanır.
Arsa hiçbir gelir üretmez ama her yıl vergi gideri doğurur. "Bekletirim, değerlenir" hesabı yapılırken bu yıllık gider çoğu zaman atlanır. Elinizde beş yıl tutmayı düşündüğünüz bir arsa varsa, beş yıllık vergi yükünü baştan bütçeye koyun.
Sıfır oranlı (indirimli) mesken kimler için geçerli?
- Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerGelirsizliğin belgelenmesi şarttır; belgenin nasıl düzenleneceğini belediyeden sorun.
- Geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumu aylığından ibaret olanlarEmekli aylığı dışında geliri bulunanlar bu kapsama girmez.
- Gaziler, engelliler, şehit dul ve yetimleriKanunda ayrıca sayılan gruplardır; ilgili belge belediyeye sunulur.
- Ortak şart: brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskenTürkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskene sahip olmak gerekir. Bu şart, meskene intifa hakkıyla veya hisseli olarak sahip olunması hâlinde de aranır.
- Yazlık ve dinlenme amaçlı meskende uygulanmazMuafiyet, yaz aylarında veya dinlenme amacıyla kullanılan meskenlere tanınmaz.
- Başvuru belediyeye yapılırŞartları taşımanız tek başına yetmez; durumu Mamak Belediyesi'ne bildirip belgelemeniz gerekir. Şartlarınız sonradan değişirse bunu da bildirmeniz gerekir.
Yeni bina kuralı ve değerli konut vergisi
Yeni bina, arsasından ucuza vergilenemez
Yeni inşa edilen bir binanın vergisi, o binanın arsasının veya arsa payının vergisinden az olamaz. Bu kural, inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır. Arsası pahalı, kendisi küçük yapılarda bu kural fark yaratır.
Değerli konut vergisi ayrı bir vergidir
Değerli konut vergisi emlak vergisinin yerine geçmez; mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değeri kanunda belirlenen eşiği aşarsa ek olarak doğar ve belediyeye değil vergi dairesine ödenir. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Şubat 2026 tarihli 2026 Değerli Konut Vergisi Rehberi'ne göre 2026 yılı eşiği 17.711.000 TL'dir. Beyanname, mükellefiyetin başladığı yılın şubat ayının yirminci günü sonuna kadar verilir; vergi şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. Birden fazla değerli konutu olanlar en düşük değerli tek taşınmazı için muafiyetten yararlanır.
Eşik her yıl güncellenir ve Mamak'taki tipik konutların vergi değeri bu eşiğin belirgin biçimde altındadır. Yine de kendi taşınmazınızın bina vergi değerini bilmekte fayda var; çünkü aynı değer, tapu harcınızın da alt sınırıdır.
Arsa ve tarla sahibi için pratik not
Mamak'ın doğu mahalleleri — Bayındır, resmî adı Kıbrıs Mahallesi olan Kıbrısköy, Kutludüğün, Ortaköy, Üreğil — apartman değil arazi ağırlıklı bir dokuya sahiptir. Burada emlak vergisi konuşulurken asıl soru oran değil, tapudaki cinstir.
- Tarla mı, arsa mı? Tapu kaydındaki vasıf ile taşınmazın imar planı karşısındaki durumu vergiyi belirler. Yan yana iki parselden biri arazi (binde 2), diğeri arsa (binde 6) olarak vergilenebilir.
- İmar beklentisi aynı zamanda vergi beklentisidir. Bayındır Barajı çevresindeki planlama çalışmaları bölgede uzun süredir konuşuluyor. Plan kesinleşirse yalnızca değer değil vergi de yükselir. Üstelik bu bölgede daha önceki planlar yargı kararıyla iptal edilmiştir; beklentiyi kesinlik gibi hesaplamayın. Askıdaki planlar planaski.ankara.bel.tr üzerinden takip edilir.
- Hisseli parselde herkes kendi payından sorumludur. Paylı mülkiyette bildirim münferiden verilir ve her paydaş payı oranında mükelleftir. Diğer paydaşın ödememesi sizi kendi payınız bakımından kurtarmaz, taşınmazın toplam borç görünümünü ise bozar.
- Cins değişikliğini takip edin. Tarladan arsaya geçiş, ifraz veya tevhit gibi işlemlerden sonra belediyeye yeniden bildirim vermeniz gerekir. Konuyu ayrıntılı anlattığımız sayfa: Tarla arsaya nasıl çevrilir?
Sık sorulanlar
Bu yıl ev aldım, bu yılın emlak vergisini ben mi ödeyeceğim?
Hayır. Mükellefiyet, değişikliğin olduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlar; aldığınız yılın vergisi satıcının borcudur ve siz ertesi yıldan itibaren mükellef olursunuz. Ancak kanun, ödenmemiş geçmiş yıl vergilerinden devreden ile devralanı birlikte sorumlu tuttuğu için devirden önce belediyeden borcu bulunmadığına dair yazı almanız gerekir.
Mamak'ta oran neden başka yerde okuduğum bilgiyle uyuşmuyor?
Uyuşmayan bilgi büyük ihtimalle büyükşehir dışındaki oranı yazıyor. Emlak Vergisi Kanunu, oranların büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yüzde yüz artırımlı uygulanacağını söyler. Mamak, Ankara Büyükşehir sınırları içindedir; dolayısıyla mesken binde 2, mesken dışı bina binde 4, arazi binde 2, arsa binde 6 üzerinden vergilenir.
Bildirimi vermezsem ne olur?
Belediye vergiyi yine tarh eder, ancak süresinde verilmeyen bildirim ceza ve gecikme faizi doğurabilir. Ayrıca taşınmaz belediye kayıtlarında eski malik adına görünmeye devam ettiği için ilerideki devir, ruhsat ve abonelik işlemlerinde sorun çıkar. Bildirimi geciktirdiyseniz Mamak Belediyesi'ne başvurup durumu düzeltin.
Hisseli tapuda vergiyi kim öder?
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında mükelleftir ve bildirimini münferiden verir. Elbirliği mülkiyetinde bildirim müşterek veya münferit verilebilir. Uygulamada bir paydaşın hepsini ödeyip diğerlerinden tahsil etmeye çalışması sık görülür; bunu baştan yazılı olarak kararlaştırın.
Emekliyim ve tek evim var, hiç ödemeyecek miyim?
Şartları taşıyorsanız meskeniniz için sıfır oran uygulanabilir: geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumundan alınan aylıktan ibaret olmak ve Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskene sahip olmak gerekir. Yazlık ve dinlenme amaçlı meskenlerde uygulanmaz. Muafiyet kendiliğinden işlemez; durumu belgelerle Mamak Belediyesi'ne bildirmeniz gerekir.
Arsam boş, üzerinde hiçbir şey yok. Yine de vergi öder miyim?
Evet. Arazi vergisi bina olup olmadığına bakmaz; arsa ve araziler her yıl vergilenir. Mamak'ta arsa binde 6, arazi binde 2 üzerinden hesaplanır. Boş arsa gelir üretmediği için bu doğrudan cepten çıkan yıllık bir giderdir ve yatırım hesabına dâhil edilmelidir.
Bir taşınmazın vergi tarafını konuşmak isterseniz
Bir arsanın, tarlanın ya da dairenin yıllık vergi yükü alım kararının parçasıdır. Mamak ve çevresindeki bir taşınmaz için tapudaki cinsi, imar durumunu ve bunların vergiye yansımasını birlikte gözden geçirebiliriz. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kesin tutar, muafiyet ve ödeme kanalları için Mamak Belediyesi'ne başvurun.