Tapu harcı nasıl hesaplanır, devir günü cebinizden ne çıkar?
Harcın matrahı, yürürlükteki oran, devir gününde ödenen diğer kalemler ve düşük beyanın neden tasarruf değil ertelenmiş bir masraf olduğu.
Bu rehber neyi kapsıyor
- Tapu harcının matrahı: hangi rakam üzerinden hesaplanıyor
- Yürürlükteki oran ve oranın neden sabit sayılmaması gerektiği
- Devir gününde ödenen kalemlerin listesi ve kimden çıktığı
- Satış dışındaki tapu işlemlerinin harç karşılıkları
- Düşük beyanın üç ayrı sonucu
- Mamak'ta hangi belge nereden alınır
Aşağıdaki oran ve tutarlar 2026 yılı mevzuatına göre yazılmıştır. Harç tarifesi her yıl güncellenir; işlem tarihinde geçerli değerleri Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, mali veya hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Tapu harcı: tek bir ödeme değil, iki ayrı mükellefiyet
Tapu devrinde ödenen en büyük kalem tapu harcıdır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin I/20-a bendi bu harcın devreden ve devralan için ayrı ayrı alınmasını öngörür. Yürürlükteki oran taraflardan her biri için binde 20'dir; iki taraf birlikte bakıldığında toplam yük satış bedelinin yüzde dördüne denk gelir.
Buradaki ayrı ayrı ifadesi önemlidir. Bu, tek bir harcın ikiye bölünmesi değil, alıcı ve satıcı için iki bağımsız yükümlülüktür. Taraflar aralarında harcın tamamını bir tarafın ödemesini kararlaştırabilir; bu anlaşma aralarında geçerlidir, ama kanundan doğan mükellefiyeti ortadan kaldırmaz.
Matrah: harç hangi rakam üzerinden hesaplanıyor?
Harç, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Cümleyi tersinden okumak daha kolay: esas olan tapuda beyan ettiğiniz gerçek satış bedelidir, ancak bu bedel belediyenin emlak vergisine esas aldığı değerin altına inemez. Beyanınız daha düşükse harç emlak vergisi değeri üzerinden alınır.
Bu bendin lafzı 4/12/2025 tarihli 7566 sayılı Kanun ile değiştirildi. Hesabın sonucu matematiksel olarak aynı kaldı, fakat metnin vurgusu artık gerçek satış bedeline geçti.
Asgari harç
2026 yılı için tapu ve kadastro işlemlerinde nispi harçların en az tutarı 346,10 TL'dir (98 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği, Resmî Gazete 31/12/2025). Düşük bedelli işlemlerde hesap bu tabanın altına inmez.
Satış dışındaki hâller
Cebrî icra yoluyla ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluyla yapılan satışlarda satış bedeli, kamulaştırmada ise takdir edilen bedel esas alınır.
Harçlar Kanunu'nun (4) sayılı tarifesindeki 20/a bendi, buradaki kanuni nispeti bir katına kadar artırma, onda birine kadar indirme yetkisini Cumhurbaşkanı'na veriyor. Bu, kâğıt üzerinde kalmış bir hüküm değildir: 2017 ve 2018'de konut ve iş yerlerinde geçici indirimlerle fiilen kullanılmıştır, o indirimlerin süreleri dolmuştur.
Yani bugün geçerli olan oran gelecek için garantili değildir. İşleminizden önce yürürlükteki oranı Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
Harcı hesaplamanın dört adımı
Sıra önemli. Yapılan hataların çoğu, ilk adımı atlayıp doğrudan orana geçmekten çıkıyor.
Matrahı belirleyin
Gerçek satış bedeli ile taşınmazın emlak vergisine esas değerini yan yana koyun. Harç, bu ikisinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
- Emlak vergisine esas değeri belediyeden yazıyla alın
- Hisseli taşınmazda matrah, devredilen payın değeridir
- Trampa ve takasta da bir bedel beyanı gerekir
Yürürlükteki oranı uygulayın
Oranı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı uygulayın. Aynı matrahtan iki ayrı harç çıkar.
- İşlem tarihinde geçerli oranı teyit edin
- İki tarafın harcı ayrı tahakkuk eder, ayrı ödenir
Asgari harcı kontrol edin
Hesap, o yıl için belirlenen asgari nispi harcın altına düşemez. Düşük bedelli küçük parsellerde bu taban devreye girer.
- 2026 için asgari nispi harç 346,10 TL
- Tutar her yıl genel tebliğle güncellenir
Harç dışı kalemleri ekleyin
Devir günü ödenen tek şey harç değildir. Döner sermaye hizmet bedeli ayrı bir kalemdir ve müdürlüğe göre değişir.
- Döner sermaye hizmet bedeli
- Binalarda işlem günü geçerli DASK poliçesi
- Belediyeden alınacak belgeler
- Varsa ipotek harcı ve ekspertiz ücreti
Devir günü ödenen kalemler
| Kalem | Kimden çıkar | Neye göre hesaplanır |
|---|---|---|
| Tapu harcı — alıcı | Alıcı | Beyan edilen devir bedeli (emlak vergisi değerinin altına inemez) üzerinden, yürürlükteki oranla |
| Tapu harcı — satıcı | Satıcı | Aynı matrah, aynı oran; ayrı tahakkuk eden bağımsız bir mükellefiyet |
| Döner sermaye hizmet bedeli | Uygulamada çoğunlukla alıcı | Gösterge rakamının müdürlüğün bölge katsayısıyla çarpımıdır; ülke geneli tek bir tutar yoktur |
| DASK (zorunlu deprem sigortası) | Malik | Bina ve bağımsız bölümlerde zorunludur; arsa, tarla ve arazide aranmaz |
| Belediye belgeleri | Satıcı | Emlak vergisine esas değer belgesi ve emlak vergisi borcu bulunmadığına dair yazı |
| Emlak danışmanlığı hizmet bedeli | Sözleşmede kararlaştırıldığı gibi | Satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördü toplam üst sınırdır; aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit paylaşır |
| Ekspertiz (değerleme) raporu | Krediyi kullanan taraf | Bankanın çalıştığı SPK lisanslı kuruluşun tarifesine göre |
| İpotek tesis harcı | Kredi kullanan alıcı | İpotekle sağlanan borç miktarı üzerinden |
| Noter masrafı | İhtiyaç duyan taraf | Vekâletname veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenecekse |
Döner sermaye hizmet bedeli tapu harcından ayrı ve bağımsız bir kalemdir; işlem başına alınır, il ve ilçeye göre değişir ve yetki alanı dışındaki bir müdürlükte yapılan işlemlerde daha yüksek uygulanır. Güncel tutar için TKGM'nin yürürlükteki döner sermaye tarife cetveline bakın; internette dolaşan tek rakamlı tutarlar çoğunlukla blog kaynaklıdır. Masrafların taraflar arasında nasıl paylaşılacağı serbestçe kararlaştırılabilir, ancak aracılık sözleşmesinde bu paylaşımın yazılı olması zorunludur.
Satış dışındaki tapu işlemlerinde harç
| İşlem | 2026 tarifesindeki karşılığı |
|---|---|
| Satış — devreden ve devralan için ayrı ayrı | Binde 20 |
| İpotek tesisi | İpotekle sağlanan borç üzerinden binde 4,55 (tacirler arası ipotekte bu harç yüzde elli oranında uygulanır) |
| İfraz, taksim ve tevhit (birleştirme) | Kayıtlı değer üzerinden binde 11,38 |
| Bağış ve ivazsız intikaller | Kayıtlı değer üzerinden binde 68,31 |
| Mirasçılar arasında taksim | Kayıtlı değer üzerinden binde 22,77 |
| Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi | Sözleşmedeki bedel üzerinden binde 6,83 |
| Tescil veya şerhin terkini | 504,80 TL |
| Cins tashihi (ayrı bent kapsamındakiler dışında) | 2.371,80 TL |
Kaynak: 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarife; maktu tutarlar 2026 yılı için 98 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile belirlenmiştir. Tarife her yıl yeniden yayımlanır — işlem öncesi Tapu Müdürlüğü'nden veya mevzuat.gov.tr'deki güncel metinden teyit alın.
Tapuda gerçek satış bedelinin altında bir rakam beyan etmek üç ayrı yerden geri döner.
Birincisi vergi tarafı. Beyan, matrahın alt sınırının altına inemez; aradaki fark tespit edildiğinde Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre gecikme faiziyle ve cezalı olarak tahsil edilir.
İkincisi ileride satarken. Taşınmazı beş yıl dolmadan elden çıkarırsanız, değer artışı kazancı hesabında iktisap bedeli olarak tapudaki düşük rakam görünür. Bugün ödenmeyen harç, yarın daha yüksek gelir vergisi olarak önünüze gelir.
Üçüncüsü hisseli tapuda. Eskiden ön alım (şufa) davası açan paydaş, tapuda gösterilen düşük bedeli yatırarak payı alabiliyordu. 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi değişti: artık ölçüt tapudaki bedel değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir. Düşük beyanın hisseli satışta sağladığı sözde avantaj da böylece ortadan kalkmış, geriye yalnızca riski kalmıştır.
Mamak'ta devirden önce hangi belge nereden alınır
Harcın matrahının alt sınırı emlak vergisine esas değer olduğu için işin ilk durağı tapu müdürlüğü değil belediyedir. Mamak'taki bir taşınmaz için emlak vergisine esas değer belgesini ve emlak vergisi borcu bulunmadığına dair yazıyı Mamak Belediyesi'nin emlak servisinden alırsınız. İmar durumu belgesi ise ayrı bir kapıdır: Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü.
Büyükşehir farkını atlamayın
Mamak, büyükşehir belediyesi sınırları içindedir. Emlak Vergisi Kanunu'ndaki oranlar büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlarda yüzde yüz artırımlı uygulanır. Bu nedenle geçerli oranlar şöyledir: mesken binde 2, diğer binalar binde 4, arazi binde 2, arsa binde 6. İnternetteki genel içeriklerin çoğu büyükşehir dışındaki oranları yazar; Mamak için bunları ikiye katlayarak okuyun.
Arsa mı, tarla mı — devir sonrasını da değiştirir
Bayındır, Kıbrısköy (resmî adı Kıbrıs Mahallesi), Üreğil ve Kutludüğün çevresinde satılan parsellerin önemli bir bölümü tapuda arsa değil tarla ya da arazi vasfındadır. Bu ayrım yalnızca imar tarafını değil emlak vergisi oranını da değiştirir. Ayrıca bu parsellerde bina bulunmadığı için DASK aranmaz; DASK yalnızca binalar ve bağımsız bölümler için zorunludur.
Hisseli parselde matrah payın değeridir
Bölgede hisseli satış yaygındır. Hisseli bir taşınmazda harç, parselin tamamının değil devredilen payın değeri üzerinden hesaplanır. Emlak vergisi bildirimi de paylı mülkiyette her paydaş tarafından münferiden verilir.
Ödemeyi tapuya gitmeden yapabilirsiniz
Web-Tapu üzerinden (webtapu.tkgm.gov.tr ve e-Devlet) başvuru yapılabiliyor, belgeler yüklenebiliyor, harç ve döner sermaye ödemesi çevrimiçi tamamlanabiliyor. Müdürlüğe yalnızca ıslak imza aşaması için gidiliyor. Bu, ilçe merkezine uzak mahallelerdeki taraflar için bir günü ikiye bölmekten kurtarır.
Masrafları kim ödeyecek sorusunun doğru zamanı
Masraf paylaşımı çoğu zaman tapu randevusundan bir gün önce, telefonda konuşulur. Yanlış zamandır. O noktada taraflardan biri çoktan kapora vermiştir ve pazarlık gücü kalmamıştır.
Doğru zaman, fiyatta anlaşıldığı andır. Alım satıma aracılık sözleşmesinde tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ile satıcı arasında nasıl paylaşılacağının yazılması zaten zorunludur. Sözleşmede bu satır boş bırakılırsa, boşluğu genellikle itiraz edemeyecek taraf doldurur.
Aynı şey danışmanlık hizmet bedeli için de geçerlidir. Mevzuat bir üst sınır koyar: satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördü. Bu oran toplam üst sınırdır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. Taşınmazı gezdirme hizmeti karşılığında ise bedel talep edilemez.
Sık sorulanlar
Tapu harcını alıcı mı öder, satıcı mı?
İkisi de. Kanun harcı devreden ve devralan için ayrı ayrı öngörür. Taraflar aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir ve uygulamada bu sık olur; ancak bu anlaşma kanundan doğan mükellefiyeti değiştirmez, yalnızca kimin cebinden çıkacağını belirler. Anlaşmayı sözleşmeye yazdırın.
Emlak vergisine esas değer ile piyasa değeri aynı şey mi?
Değil. Belediyenin emlak vergisine esas aldığı değer, vergi ve harç hesabında kullanılan bir alt sınırdır; taşınmazın piyasada ne ettiğini göstermez. Harcın matrahı bu değerin altına inemez, ama gerçek satış bedeli bunun üstündeyse esas alınan gerçek bedeldir.
2026'da tapu harcı arttı mı?
Oran değişmedi, matrah yükseldi. 4/12/2025 tarihli 7566 sayılı Kanun, Emlak Vergisi Kanunu'nun geçici 23. maddesini yeniden yazarak 2026 bina ve arazi vergi değerlerine kanuni bir tavan getirdi. Aynı maddede, emlak vergi değeri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülüklerin de bu maddeye göre belirlenen değerler üzerinden uygulanacağı belirtiliyor. Harcın alt sınırı emlak vergisi değeri olduğundan sonuç doğrudan tapu harcına yansıdı. Kendi taşınmazınızın güncel değerini belediyeden veya e-Devlet üzerinden öğrenin.
Arsa veya tarla alırken DASK gerekli mi?
Hayır. Zorunlu deprem sigortası bina ve bağımsız bölümler içindir; arsa, tarla ve arazide aranmaz. Bina veya mesken devrinde ise poliçenin işlem günü itibarıyla geçerli olması şarttır — süresi dolmuş poliçeyle tapu müdürlüğü tescil işlemini yapamaz.
Evi aldığım yılın emlak vergisini ben mi öderim?
Hayır. Emlak vergisi mükellefiyeti, değişikliğin olduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlar. 2026'da satın alan kişi 2026 yılı emlak vergisinden sorumlu değildir, 2027'den itibaren mükellef olur. Buna karşılık satın alma bildirimini aynı bütçe yılı içinde belediyeye vermeniz gerekir; olay yılın son üç ayında gerçekleşmişse süre olay tarihinden itibaren üç aydır.
Döner sermaye hizmet bedeli ne kadar?
Tek bir ülke geneli rakamı yoktur. Ücret, bir gösterge rakamının müdürlüğün bölge katsayısıyla çarpılmasıyla bulunur; bu yüzden il ve ilçeye göre değişir. Yetki alanı dışındaki bir müdürlükte işlem yapılırsa daha yüksek tahsil edilir. Güncel tutarı TKGM'nin yürürlükteki tarife cetvelinden veya işlemi yapacağınız tapu müdürlüğünden öğrenin.
Devir gününe hazırlanırken kalan sorularınızı sorun
Elinizdeki taşınmazın tapu kaydını ve durumunu anlatın; hangi kalemin sizden, hangisinin karşı taraftan çıkacağını birlikte çıkaralım. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.