Tapu devri nasıl yapılır: başvurudan tescile kadar
Mülkiyet, tapu müdürlüğünde imzalanan resmî senet tescil edildiği anda geçer. Bu sayfada o ana kadar giden yolun tamamı var.
Tapu devri nedir, mülkiyet tam olarak ne zaman geçer?
Tapu devri, bir taşınmazın mülkiyetinin satıcıdan alıcıya tapu sicilindeki tescil yoluyla geçmesidir. Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesi bunu tek cümlede söyler: taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur.
Bunun pratik sonucu, çoğu alıcının beklediğinden serttir. TMK 706'ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Yani emlak ofisinde imzalanan bir satış sözleşmesi de, elden alınan kapora makbuzu da mülkiyeti geçirmez. Mülkiyeti geçiren tek belge, tapu müdürlüğünde düzenlenen ve tarafların görevli huzurunda imzaladığı resmî senettir.
Noterde yapılabilen tek geçerli ara adım taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. O da mülkiyeti devretmez; sadece devir borcu doğurur ve tapu siciline şerh edilebilir. Bu ayrımı bilmeyen alıcılar, ödemeyi yaptıkları hâlde hukuken hâlâ hiçbir şeye malik olmadan aylar geçirebiliyor.
Bu sayfada ne anlatılıyor?
- Başvurudan tescile kadar altı adım
- İmza günü tapu müdürlüğünde ne oluyor
- Hangi işlem nerede yapılır: ofis, noter, tapu müdürlüğü
- Devir günü ödenen kalemler: harç ve döner sermaye
- İmzadan önce kapatılması gereken kontroller
- Mamak'ta arsa ve tarla devrine özgü notlar
Başvurudan tescile: tapu devrinin altı adımı
Sıra bozulduğunda süreç durur. Harç tahakkuku çıkmadan imza aşamasına geçilemez, belgeler tamamlanmadan tahakkuk oluşmaz.
Ön kontrol ve anlaşma
Tapu kaydı, taşınmazın niteliği ve üzerindeki kısıtlamalar incelenir; bedel ile masrafların hangi tarafta olduğu yazıya dökülür.
- Ada, parsel ve yüzölçümü teyidi
- Şerh, ipotek, haciz kontrolü
- Masraf paylaşımının yazılı olması
Web-Tapu üzerinden başvuru
Malik, e-Devlet ya da Web-Tapu üzerinden başvuruyu açar; işlem türü seçilir ve karşı tarafın T.C. kimlik numarası girilir.
Belgelerin yüklenmesi ve incelenmesi
İstenen belgeler sisteme yüklenir. Tapu müdürlüğü sicili ve belgeleri inceler, eksik varsa tamamlanmasını ister.
Harç tahakkuku ve ödeme
İnceleme bitince tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli tahakkuk eder. Ödeme çevrim içi yapılabilir; ödenmeden tescil aşamasına geçilmez.
Randevu saati ve imza
Taraflar randevu saatinde tapu müdürlüğünde bizzat ya da vekilleriyle bulunur; resmî senet okunur ve huzurda imzalanır.
Tescil ve yeni kayıt
İmzanın ardından tescil yapılır. Mülkiyet tam olarak bu anda geçer; alıcı adına düzenlenen tapu belgesi teslim edilir.
Tapu müdürlüğünde o bir saatte ne oluyor?
Randevu saatinde alıcı ve satıcı kimlikleriyle birlikte tapu müdürlüğünde hazır bulunur. Görevli, tarafların kimliğini teyit eder, işlem sicil üzerinden son kez kontrol edilir ve resmî senet düzenlenir. Senet taraflara okunur; itiraz yoksa huzurda imzalanır.
Parayı ne zaman ödemeli?
Satış bedelinin ödenmesi tapu müdürlüğünün denetlediği bir konu değildir; bunu taraflar kendi aralarında kurgular. Uygulamada en güvenli yol, ödemeyi imza anına bağlamaktır: banka bloke çeki, imza sonrası bankada yapılan havale ya da tarafların birlikte beklediği transfer. Elden nakit ödeme hem ispat hem güvenlik açısından en zayıf yöntemdir.
Kredi kullanılacaksa
Konut ya da arsa kredisi devreye giriyorsa bankanın ipotek tesisi ile tapu devri aynı gün yürür. İpotek tesisinde, ipotekle sağlanan borç miktarı üzerinden binde 4,55 harç alınır (492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I/7-a). Bankanın ekspertiz süreci randevu tarihinden önce bitmiş olmalıdır; aksi hâlde randevu boşa gider.
Vekâletle işlem
Taraflardan biri gelemiyorsa işlem, düzenleme şeklinde hazırlanmış bir vekâletnameyle yürütülebilir. Vekâletnamenin taşınmaz satışını açıkça kapsaması gerekir; dar kapsamlı bir vekâletname çoğu zaman yeterli olmaz. Karşı taraf vekille geliyorsa, vekâletnamenin geçerliliğini ve azledilip azledilmediğini işlem gününden önce sorgulatın.
Hangi işlem nerede yapılır, sonucu nedir?
| İşlem | Nerede yapılır | Hukuki sonucu |
|---|---|---|
| Ön anlaşma, kapora, rezervasyon | Emlak ofisi veya taraflar arasında | Mülkiyeti geçirmez. Yalnızca taraflar arasında borç ilişkisi doğurur. |
| Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi | Noter | Mülkiyeti geçirmez; devir borcu doğurur ve tapu siciline şerh edilebilir. |
| Başvuru, belge yükleme, harç ödemesi | Web-Tapu / e-Devlet | İşlemi başlatır ve hazırlar; imza yerine geçmez. |
| Satış (resmî senet) ve tescil | Tapu müdürlüğü | Mülkiyet bu tescille alıcıya geçer. |
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi de harca tabidir (Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I/12).
Tapu harcının matrahı serbest değildir. Harçlar Kanunu'nun 63. maddesi gereği harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. 2026 yılı için emlak vergisine esas değerlere kanunla bir tavan getirilmiş olsa da bu değerler önceki yıla göre belirgin biçimde yükselmiştir; harcın alt sınırı da onunla birlikte yükselmiştir.
Gerçek bedelin altında beyan yasa dışıdır. Ortaya çıktığında aradaki fark, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre gecikme faiziyle ve cezalı olarak tahsil edilir. Ayrıca alıcı, ileride satarken düşük gösterilmiş alış bedeli yüzünden daha yüksek bir değer artışı kazancı vergisiyle karşılaşabilir. Kısacası kazanç gibi görünen tutar çoğu zaman ertelenmiş bir borçtur.
Devir günü hangi kalemler ödenir?
Tapu harcı
492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin I/20-a bendine göre satışta harç, devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır; yani toplamda binde 40. Konut, iş yeri, arsa ve tarla arasında oran farkı yoktur. Nispî harçların 2026 yılı için en az tutarı 346,10 TL olarak belirlenmiştir (98 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği).
Bu oran sabit bir veri değildir: aynı bent, oranı bir katına kadar artırma veya onda birine kadar indirme yetkisini Cumhurbaşkanı'na verir ve bu yetki geçmişte kullanılmıştır. İşlem tarihinde geçerli oranı Tapu Müdürlüğü'nden veya Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan teyit edin.
Döner sermaye hizmet bedeli
Harçtan ayrı, bağımsız bir kalemdir ve işlem başına alınır. Tek bir ülke geneli rakamı yoktur: bir gösterge tutarın bölge katsayısıyla çarpılmasıyla bulunur, dolayısıyla müdürlüğe göre değişir. Güncel tutar için TKGM'nin ilgili yıla ait döner sermaye ücret tarifesine bakın; internette dolaşan tek bir rakama güvenmeyin.
Kimin ödeyeceği ayrı bir konudur
Kanun harcı iki taraftan ayrı ayrı ister. Uygulamada tamamının alıcıya bırakılması yaygındır, ancak bu kanunun değil pazarlığın sonucudur. Emlak danışmanlığı hizmet bedeli ise tapu harcından tamamen ayrı bir kalemdir ve kendi mevzuatına tabidir.
İmza gününden önce kapatılması gereken beş konu
- Takyidat (şerh ve beyanlar) sorgusuİpotek, haciz, irtifak, aile konutu şerhi gibi kayıtlar taşınmazla birlikte gelir. Takyidat belgesi, malikin muvafakatiyle tapu müdürlüğünden alınır.
- Malik kimliğinin teyidiKarşınızdaki kişinin tapudaki malik ya da onun usulüne uygun vekili olduğu, imza gününden önce netleşmiş olmalı.
- Parselin zeminde bulunduğu yerÖzellikle arsa ve tarlada, gösterilen arazi ile tapudaki parselin aynı yer olduğunu aplikasyon krokisiyle doğrulatmak kapora öncesinin işidir.
- Tarım arazisinde bölünme kısıtı5403 sayılı Kanun kapsamındaki bölünemez büyüklük niteliği tapuya şerh edilir; bu şerh bazı ifraz ve pay satışı taleplerini doğrudan durdurur.
- Binalı taşınmazda DASK ve iskânMesken ve bina içi bağımsız bölümlerde geçerli DASK poliçesi aranır. Yapı kullanma izni olup olmadığı ise hem kredi hem kullanım açısından belirleyicidir.
Bayındır ve çevresinde devir işlemleri nerede takılıyor?
Ofisimizin çalıştığı kuşakta — Bayındır, Yeni Bayındır, Kıbrısköy (resmî adı Kıbrıs Mahallesi), Üreğil, Kutludüğün, Ortaköy, Gökçeyurt — devirlerin önemli bölümü daire üzerinde değil, arsa, tarla ve bağ-bahçe niteliğindeki taşınmazlar üzerinde yapılıyor. Buna özgü üç nokta var.
1. Arsa ve tarlada DASK aranmaz, belediye yazısı aranır
Zorunlu deprem sigortası binalar içindir; boş arsa ve tarlada istenmez. Buna karşılık ilgili belediyeden emlak vergisi değerini gösteren belge ve borç durumu yazısı istenir. Mamak sınırlarındaki taşınmazlar için bu belgeler Mamak Belediyesi'nden alınır.
2. Hisseli parselde önalım konusu masaya yatırılmalı
Bölgede küçük paylı satışlar yaygın. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK 732). 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla TMK 734 değiştirildi: önalım davasında ölçüt artık tapuda gösterilen bedel değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir. Bu değişiklik, hisseli satışlarda düşük beyanı hem alıcı hem satıcı için anlamsızlaştırmıştır.
3. İmara açılacak sözü devirden önce sorgulanmalı
Bu kuşakta plan ve askı hareketleri sık gündeme geliyor, ancak plan kararları parselden parsele değişiyor. Örneğin Kıbrıs Vadisi'nin koruma amaçlı imar planında, rekreasyon alanı için mülkiyet kamu eline geçmeden yapılaşmaya geçilemeyeceği yönünde, doğrudan alıcıyı ilgilendiren plan notları bulunuyor. Devirden önce parsel bazında güncel durumu Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden ve Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin askı duyurularından teyit ettirin.
Son güncelleme: 6 Eylül 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Harç oranları, maktu tutarlar ve döner sermaye bedelleri yıl içinde değişebilir.
Birincil kaynaklar: mevzuat.gov.tr (Türk Medeni Kanunu, 492 sayılı Harçlar Kanunu), webtapu.tkgm.gov.tr ve tkgm.gov.tr. İşleminize özgü belge ve tutarlar için taşınmazın bağlı olduğu Tapu Müdürlüğü'nden teyit alın.
Sık sorulanlar
Tapu devri kaç günde biter?
Tek bir süre yoktur. Belgeler eksiksizse ve müdürlüğün randevu yoğunluğu düşükse süreç birkaç iş gününde tamamlanabilir; eksik belge, mirasçı çokluğu ya da şerh terkini gerektiren durumlarda uzar. Süreyi belirleyen en büyük etken, başvuru öncesi hazırlığın ne kadar tam olduğudur.
Alıcı ve satıcının ikisi de tapuda bulunmak zorunda mı?
Ya bizzat bulunacaklar ya da düzenleme şeklinde vekâletname verdikleri vekilleri hazır olacak. İmza aşaması çevrim içi yapılamaz; Web-Tapu yalnızca o aşamaya kadar olan adımları taşır.
Emlak ofisinde imzaladığımız satış sözleşmesi beni bağlar mı?
Taraflar arasında borç doğurabilir, ancak taşınmazın mülkiyetini size geçirmez. Mülkiyetin geçmesi için tapu müdürlüğünde resmî senedin düzenlenmesi ve tescil şarttır (TMK 705 ve 706).
Satın aldığım yılın emlak vergisini ben mi öderim?
Emlak Vergisi Kanunu'na göre mükellefiyet, değişikliğin olduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlar. Yani devrin yapıldığı yılın vergisi kural olarak satıcıya aittir; alıcı ertesi yıldan itibaren mükellef olur. Ayrıca satın alma, ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesini gerektirir.
Tapuyu devraldım ama arazi gösterilen yer değilmiş, ne yapabilirim?
Bu, arsa ve tarla alımında en sık karşılaşılan sorunlardan biri ve devirden sonra çözmesi çok daha zor. Doğru sıra, kapora ödemeden önce kadastro müdürlüğü ya da lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu (LİHKAB) aracılığıyla aplikasyon yaptırmaktır. Devir sonrası uyuşmazlıklarda hukuki destek alın.
Devir gününü tek başınıza planlamak zorunda değilsiniz
Mamak ve çevresinde arsa, tarla ya da konut devri hazırlığındaysanız; hangi belgenin nereden alınacağını ve sıranın nasıl kurulacağını telefonda konuşabiliriz.