Satış vaadi ve kapora: tapu gününe kadar geçen süreyi güvenceye almak
Anlaşma ile tapu günü arasındaki birkaç hafta, alım satımın en kırılgan aralığıdır. Bu aralığı yazılı hâle getirmenin doğru yolu var.
Bu rehberde ne var?
Bir taşınmazda anlaşma sağlandıktan sonra tapu gününe kadar çoğu zaman birkaç hafta geçer. Kredinin çıkması, belgelerin toplanması, paydaşların bir araya gelmesi zaman alır. Alıcı için de satıcı için de en kırılgan aralık burasıdır: geçerli bir sözleşme yok, para verilmiş, tapu hâlâ karşı tarafta.
Bu sayfa o aralığın nasıl yazılı hâle getirileceğini anlatıyor.
- Satış vaadi sözleşmesi ne yapar, ne yapmaz
- Neden noterde ve neden “düzenleme şeklinde”
- Tapuya şerh: en çok atlanan adım
- Kapora, pey akçesi (bağlanma parası), cayma parası ve avans farkı
- Para vermeden önce yapılacak kontroller
- Mamak'ta arsa, tarla ve hisse alımında dikkat edilecekler
Aşağıdaki bilgiler genel niteliktedir; bağlayıcı hukuki görüş değildir. İmza atmadan önce sözleşmenizi bir avukata okutmanızı öneririz.
Satış vaadi sözleşmesi nedir, ne değildir?
Türk Medeni Kanunu'na göre taşınmaz mülkiyeti tapu siciline tescille kazanılır ve mülkiyetin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlıdır. Bunun pratik karşılığı tek cümledir: emlak ofisinde ya da iki taraf arasında kâğıda dökülen “satış sözleşmesi” sizi malik yapmaz.
Bu boşluğu dolduran araç taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Noterde yapılır ve imza onayı (tasdik) değil, düzenleme şeklinde yapılması gerekir; yani metni noter kaleme alır, tarafların iradesini tespit eder ve altına kendi imzasını koyar.
Ne yapar
- Satıcıya taşınmazı devretme, alıcıya devralma borcu doğurur.
- Taraflardan biri tapuya gelmezse diğeri mahkemeye başvurup tescil isteyebilir; mülkiyet mahkeme kararıyla da geçebilir.
- Ödeme takvimi, teslim zamanı, hangi masrafı kimin ödeyeceği ve cayma hâlinde ne olacağı yazılı hâle gelir.
Ne yapmaz
- Sizi malik yapmaz. Sözleşme imzalandıktan sonra da taşınmaz satıcının adındadır.
- Tek başına, satıcının taşınmazı bir başkasına satmasını fiilen engellemez. Bunu engelleyen şey bir sonraki başlıktır.
- İmar durumu, tarım mevzuatı veya kredi uygunluğuyla ilgili engelleri ortadan kaldırmaz. Vaad ettiğiniz şey satıştır; taşınmazın hukuki durumu değişmez.
Vaadin yerine getirilmesi için dava açma hakkı süresiz değildir; sözleşmeden doğan alacaklar zamanaşımına tabidir. Yıllarca çekmecede bekletilen bir vaad sözleşmesi işlevsiz hâle gelebilir — süreler için bir hukukçuya danışın.
Anlaşmadan tapuya: dört adım
Sıra önemlidir. Birinci adımı atlayıp ikinciye geçmek, en pahalı hatalardan biridir.
Ön kontroller
Para ve imza öncesi kayıt kontrolü. Bu adımda harcanan bir gün, sonraki aylarca sürecek bir davadan ucuzdur.
- Güncel tapu kaydı (takyidat) belgesi
- Malik ve varsa vekâlet teyidi
- Ada, parsel ve yüzölçümü doğrulaması
- İmar durumu veya tarım arazisi sınıfı
Noterde düzenleme
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır. Metinde ne yazdığı, sonradan çıkacak tartışmanın tamamını belirler.
- Taşınmazın ada ve parsel bilgisi
- Bedel ve ödeme takvimi
- Teslim zamanı ve masraf paylaşımı
- Cayma hâlinde sonuçlar
Tapuya şerh
Noterden çıkan sözleşmeyle tapu müdürlüğüne başvurulur ve sözleşme taşınmazın sayfasına işlenir.
- Taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğü
- Şerh harca tabidir
- Döner sermaye hizmet bedeli ayrıca alınır
Tapu günü
Asıl devir tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Vaad sözleşmesi burada amacına ulaşır.
- Web Tapu üzerinden başvuru ve randevu
- Harç ve döner sermaye ödemesi
- Resmî senedin imzalanması
- Şerhin terkini
Kapora, pey akçesi, cayma parası ve avans
| Terim | Ne anlama gelir | Cayma hâlinde |
|---|---|---|
| Kapora (günlük konuşmada) | Kanunda bu adla bir kurum yoktur. Verilen paranın hukuken ne olduğunu, altına imza attığınız metin belirler. | Belirsiz. Yazılı bir metin yoksa tartışma kaçınılmazdır. |
| Bağlanma parası (pey akçesi) | Sözleşmenin kurulduğunu göstermek için verilen paradır. Aksi kararlaştırılmadıkça satış bedelinden düşülür. | Sözleşmeye bağlılığın işareti sayılır. İadesi, tarafların yazdığı hükme ve sözleşmenin geçerli kurulup kurulmadığına göre değişir. |
| Cayma parası | Taraflara sözleşmeden dönme hakkı tanımak için kararlaştırılan paradır. Yani cayma burada bir hak olarak baştan kabul edilmiştir. | Sonucu sözleşme belirler. Uygulamada “veren caymışsa parayı bırakır, alan caymışsa aynı tutarı ekleyerek iade eder” biçiminde yazıldığı görülür. |
| Avans / ön ödeme | Satış bedelinin peşin ödenen kısmıdır; ayrı bir işlevi yoktur. | Satış gerçekleşmezse iadesi gerekir. |
Bağlanma parası ve cayma parası, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiş iki ayrı kurumdur. Sizin olayınızda hangisinin geçerli olduğunu belirleyen şey paranın adı değil, imzaladığınız metnin içeriğidir. Ödemeden önce metni bir avukata gösterin.
Tapuya şerh: rehberdeki en önemli beş dakika
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, tapu müdürlüğüne başvurularak taşınmazın kaydına şerh edilebilir. Şerh, sözleşmeyi iki kişi arasındaki bir sözden çıkarır: tapuyu inceleyen herkes o taşınmaz üzerinde bir satış vaadi bulunduğunu görür.
Şerhsiz bir vaad sözleşmesinde satıcı taşınmazı bir başkasına satarsa, elinizde tazminat talebi kalır ama taşınmaz kalmaz. Şerh, bu riski büyük ölçüde kapatır. Sözleşmeyi yaptırıp şerhi atlamak, yapılan işin yarısını boşa harcamaktır.
Bilmeniz gereken üç ayrıntı
- Şerh süresiz sanılır, değildir. Tapu mevzuatı, şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz ya da irtifak hakkı kurulmazsa şerhin terkin edilebileceğini öngörür. Uzun vadeli bir vaad kurguluyorsanız bunu hesaba katın.
- Şerh harca tabidir. Harç, sözleşmede yazan bedel üzerinden hesaplanır; bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden az, iki katından çok olamaz. Yürürlükteki oranı ve döner sermaye hizmet bedelini işlem günü tapu müdürlüğünden teyit edin — harç tarifeleri her yıl güncellenir.
- Başvuru yeri. Şerh, taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünde işlenir. Yetki alanı dışından işlem yapılabilen hâllerde döner sermaye bedeli farklılaşır; randevu almadan önce müdürlüğe sorun.
Devir tamamlandığında şerh amacına ulaşmış olur ve terkin edilir. Satış gerçekleşmezse şerhin kaldırılması ayrı bir işlemdir ve masrafı vardır; bunu sözleşmeyi yaparken konuşun.
Kapora ödemeden önce yapılacak yedi kontrol
- Güncel takyidat belgesiTapu kaydındaki haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, kamulaştırma, kira ve irtifak kayıtlarını görün. Kritik ayrıntı: belgeyi ödeme gününde yeniden alın. Bir hafta önce temiz olan kayda bugün haciz konmuş olabilir.
- Malik ve vekâlet teyidiParayı, sözleşmede malik olarak yazan kişinin banka hesabına gönderin. İşlem vekâletle yapılacaksa vekâletnamenin düzenleme şeklinde olduğunu ve azledilmediğini noterden teyit ettirin.
- Ada, parsel ve yüzölçümüTKGM Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr) ücretsizdir. İl, ilçe, mahalle seçip ada-parsel girerek ya da doğrudan harita üzerinden sorgulayabilirsiniz. İlanda yazan yüzölçümü ile kayıttaki rakamı karşılaştırın.
- İmar durumuArsa alıyorsanız Mamak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden imar durumu belgesi isteyin. Yapılaşma koşulları sözlü bilgiyle değil, belgeyle öğrenilir.
- Tarım arazisi sınıfıTapu cinsi tarla ise Ankara İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden arazinin sınıfını ve tarım dışı kullanım durumunu sorun. “Hobi bahçesi” bir tapu cinsi değildir; satılan şey hukuken tarım arazisi olabilir.
- Zeminde aplikasyonTarla ve şehir dışı parsellerde, satıcının gösterdiği yer ile tapudaki parselin aynı olduğunu aplikasyon krokisiyle doğrulayın. İşlemi lisanslı harita kadastro mühendislik büroları (LİHKAB) veya kadastro müdürlüğü yapar.
- Kredi ve takvimKrediyle alıyorsanız ön onayı ve ekspertiz takvimini kapora öncesinde netleştirin. Arsa ve tarlada kredi koşulları konut kredisinden farklıdır; “nasılsa çıkar” varsayımıyla bağlanan kapora en sık yaşanan kayıplardan biridir.
Sahada en sık karşılaşılan üç hata:
- Elden nakit ödeme. Ödemeyi banka kanalıyla, açıklamasına ada ve parsel numarasını yazarak yapın; dekontu saklayın. Nakit ödemede paranın verildiğini ispat yükü sizdedir.
- Şekle uygun olmayan kâğıt. Taşınmaz satışına ilişkin ön sözleşme resmî şekle tabidir. Adi yazılı bir kapora metnine dayanarak “cayarsan para yanar” demek çoğu zaman hukuken karşılıksız kalır; şekle aykırı sözleşmede ödenen paranın iadesi gündeme gelir. Sonuç somut olayın koşullarına göre değişebilir — ödemeden önce bir hukukçuya danışın.
- Malik olmayan kişiye ödeme. Para, kayıttaki malike veya usulüne uygun vekiline ödenmelidir. “Ortağım adına alıyorum”, “tapu babamın üstünde” gibi ifadeler tek başına yeterli değildir.
Mamak'ta arsa, tarla ve hisse alımında kapora
Mamak'ın doğu kuşağında — Bayındır, resmî adıyla Kıbrıs Mahallesi (halk arasında Kıbrısköy), Üreğil, Kutludüğün ve çevresinde — satışa çıkan taşınmazların önemli bölümü tarla vasıflıdır ve çoğu zaman hisseli satılır. Yani kapora burada sık sık bir “yer” için değil, bir pay için ödenir.
Bu tek cümle ödeme öncesi soru listesini değiştirir:
- Tapu cinsi tarla mı, arsa mı? Aradaki fark yapılaşma iznini, kredi ihtimalini ve emlak vergisi oranını doğrudan etkiler.
- Hisseli ise satış vaadi sözleşmesi, diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkını ortadan kaldırmaz. Pay üçüncü kişiye satıldığında bu hak doğar.
- Fiilî bir taksim var mı? Herkesin kullandığı yer belli mi, sınırlar çitle ayrılmış mı? Bu, hisseli taşınmazlarda ileride en çok tartışılan konudur.
- Sözleşmeyi Ankara'daki herhangi bir noterde düzenletebilirsiniz; şerh başvurusu ise taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne yapılır. Randevu için Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) veya ALO 181 kullanılabilir.
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanarak o payı dava yoluyla kendilerine geçirebilir. Türk Medeni Kanunu'nda 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra, ön alım davasında ödenecek bedel tapuda gösterilen satış bedeli değil, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeldir. Aynı değişiklikle, cebrî artırmayla yapılan satışlarda ön alım hakkının kullanılamayacağı düzenlendi.
Pratik sonucu şudur: tapuda düşük bedel göstermek artık kimseyi korumaz; üstelik düşük beyan başlı başına vergi riskidir. Ön alım hakkı hak düşürücü sürelere tabidir ve satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi bu süreleri etkiler. Kendi durumunuz için güncel kanun metnine ve bir hukukçuya başvurun.
Sık sorulanlar
Emlak ofisinde imzaladığımız satış sözleşmesi geçerli mi?
Taşınmaz mülkiyetini geçirmez. Mülkiyet ancak tapu müdürlüğünde resmî senetle ve tescille geçer. Ön sözleşme olarak geçerli olan tek biçim, noterde düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Ofiste imzalanan metin, tarafların neyi konuştuğunu gösteren bir belge olabilir; ancak tapuyu bağlamaz.
Kapora verdim, satıcı vazgeçti. Param geri gelir mi?
Cevap, imzaladığınız metne ve o metnin geçerli olup olmadığına bağlıdır. Ortada geçerli bir satış vaadi sözleşmesi varsa, sözleşmede cayma için ne kararlaştırıldığına bakılır. Ortada yalnızca adi yazılı bir kapora kâğıdı varsa, sözleşme şekle aykırı olduğu için ödenen paranın iadesi gündeme gelir. Kesin bir cevap için metni bir avukata gösterin.
Kapora ne kadar olmalı?
Mevzuatta bir oran ya da tavan yoktur; taraflar serbestçe belirler. Tutarın kendisinden daha önemlisi, paranın neyin karşılığı olduğunun ve cayma hâlinde ne olacağının yazılı olmasıdır. Tutarı yüksek tutmak, geçersiz bir metinle birleştiğinde koruma sağlamaz.
Satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmek zorunda mıyım?
Zorunlu değil, ama şerhsiz sözleşme yalnızca taraflar arasında sonuç doğurur. Şerh, sözleşmeyi tapu kaydına işleyerek üçüncü kişilere karşı da görünür kılar. Ödediğiniz tutar ciddiyse şerhi atlamayın.
Vaad sözleşmesiyle taşınmazı kullanabilir veya kiraya verebilir miyim?
Sözleşme mülkiyeti devretmediği için kullanım hakkı kendiliğinden doğmaz. Taşınmazı devirden önce kullanacaksanız (örneğin araziyi ekecek, dükkânı açacaksanız) bunun sözleşmede ayrıca ve açıkça kararlaştırılması gerekir. Aksi hâlde tapu gününe kadar taşınmaz satıcının tasarrufundadır.
Şerh koydurmak ne kadara mal olur?
Şerh harcı, sözleşmede yazan bedel üzerinden hesaplanır ve bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden az, iki katından çok olamaz. Buna ayrıca döner sermaye hizmet bedeli eklenir. Harç oranları ve döner sermaye tarifesi her yıl güncellendiği için burada rakam vermiyoruz; işlem gününde tapu müdürlüğünden teyit alın.
Sözleşmeyi imzalamadan bir kez daha bakalım
Mamak ve çevresinde alım satım yapıyorsanız, kapora ödemeden önce tapu kaydını ve parselin durumunu birlikte gözden geçirebiliriz. Telefonla ya da WhatsApp'tan ulaşın; hukuki görüş vermiyoruz, ama nereye bakmanız gerektiğini gösterebiliriz.