Miras kalan tarla, arsa veya evi mirasçılar adına tapuya geçirmek
Miras ölümle kendiliğinden geçer; ama satmak, kredi çekmek ve paylaşmak için tapu kaydının mirasçılar adına düzeltilmesi gerekir.
Miras ölümle geçer, tapu kendiliğinden düzelmez
Bir yakınınız vefat ettiğinde taşınmazın mülkiyeti ölüm anında mirasçılara geçer; bunun için bir işlem yapmanız gerekmez. Ama tapu kaydı kendiliğinden değişmez. Kayıt hâlâ vefat eden kişinin adınadır ve o hâliyle satış, ipotek, kat karşılığı sözleşme gibi hiçbir tasarruf işlemi yapılamaz.
İntikal, tapu kaydını mirasçılar adına düzeltme işlemidir. Bu rehberde sırayla şunlar var:
- Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) nereden alınır
- Veraset ve intikal vergisi beyanı
- Tapuda intikal başvurusu
- Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet farkı
- Mirasçılardan biri satmak istemezse ne olur
- Miras kalan tarlada bölünmezlik kuralı ve Mamak eşikleri
Aşağıdaki bilgiler genel niteliktedir, hukuki görüş değildir. Miras hukukunda her dosya kendine özgüdür; vasiyetname, mirastan feragat, mirasın reddi veya yurt dışında yaşayan mirasçı varsa mutlaka bir avukatla çalışın.
İntikal işlemi: dört adım
Sıra önemlidir. İkinci adım tamamlanmadan yola çıkarsanız, satış aşamasında beklenmedik bir engelle karşılaşabilirsiniz.
Mirasçılık belgesi
Kimlerin mirasçı olduğunu ve pay oranlarını gösteren belgedir. Nüfus kayıtlarından mirasçılık tereddütsüz anlaşılıyorsa noterler de düzenleyebilir; vasiyetname, yabancılık unsuru veya kayıtlarda karışıklık varsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
- Noter veya sulh hukuk mahkemesi
- Tüm mirasçıları ve payları gösterir
- e-Devlet'te mirasçılık belgesi sorgulama hizmeti bulunur
Veraset ve intikal vergisi
Beyanname, kural olarak vefat eden kişinin son ikametgâhının bağlı olduğu vergi dairesine verilir; taşınmazın bulunduğu yere değil. Beyan süresi, ölümün ve mirasçıların nerede bulunduğuna göre değişir.
- Vergi dairesine beyanname
- Kanundaki istisna tutarı her yıl güncellenir
- Süre ve tutar için vergi dairesinden teyit alın
Tapuda intikal
Mirasçılık belgesiyle taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne başvurulur. Kayıt, aksi kararlaştırılmadıkça mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir.
- Web Tapu veya ALO 181 ile randevu
- Harç ve döner sermaye bedeli işlem günü tahsil edilir
- İstenen belgeler işlem türüne göre değişir
İsterseniz paylı mülkiyete geçiş
Mirasçılar anlaşırsa elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilebilir. Bu adımdan sonra her mirasçı kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir.
- Tapuda tüm mirasçıların katılımıyla
- Anlaşma yoksa mahkeme kararıyla
- Pay satışında ön alım hakkı devreye girer
Elbirliği mülkiyeti mi, paylı mülkiyet mi?
| Konu | Elbirliği (iştirak) mülkiyeti | Paylı (hisseli) mülkiyet |
|---|---|---|
| Payın durumu | Pay oranları bellidir ama pay bağımsız değildir; mal ortaklığa aittir. | Herkesin belirli oranda, bağımsız olarak tasarruf edebileceği bir payı vardır. |
| Satış | Hiçbir mirasçı tek başına satamaz; tüm mirasçıların katılımı gerekir. | Her paydaş kendi payını tek başına satabilir. |
| Ön alım (şufa) hakkı | Söz konusu değildir. | Pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar dava açabilir. |
| Kredi ve ipotek | Uygulamada mümkün değildir. | Bankalar genellikle isteksizdir; hisseli taşınmaza kredi çoğu zaman çıkmaz. |
| Ortaklığın giderilmesi | Mirasçılardan herhangi biri dava açabilir. | Paydaşlardan herhangi biri dava açabilir. |
İntikalden sonra tapu, aksi kararlaştırılmadıkça elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir. Paylı mülkiyete geçiş ayrı bir işlemdir ve satıştan önce yapılması, çoğu ailede zaman ve para kazandırır.
Mirasçılardan biri satmak istemiyorsa
Doğu Mamak'ta en sık karşılaştığımız tablo şu: tarla ya da bağ yerinde duruyor, mirasçılar farklı şehirlerde, biri satmak istiyor, biri istemiyor. Elbirliği mülkiyetinde oybirliği aranır; tek bir mirasçının imzalamaması işlemi durdurur.
Üç yol vardır
- Anlaşarak paylı mülkiyete geçmek. Tüm mirasçılar tapuda bir araya gelir; elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilir. Bundan sonra satmak isteyen kendi payını satar, istemeyen payını elinde tutar. En hızlı ve en ucuz yol budur.
- Miras payının devri. Bir mirasçı, terekedeki payını başka bir mirasçıya veya üçüncü kişiye devredebilir. Üçüncü kişiyle yapılan devir sözleşmesinin noterde düzenlenmesi gerekir. Dikkat: burada devredilen şey belirli bir taşınmaz değil, terekedeki paydır; devralan üçüncü kişi doğrudan malik olmaz, paylaşmaya katılma hakkı kazanır.
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası. Mirasçılardan herhangi biri açabilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 1 Eylül 2023'ten bu yana bu davalarda arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.
Üçüncü yolun bedeli yüksektir. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığına bakar; taşınmaz bölünemiyorsa satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir ve taşınmaz icra ya da satış memurluğu eliyle açık artırmayla satılır. Açık artırmada oluşan bedel, çoğu zaman serbest piyasada elde edilebilecek bedelin altında kalır. Yargılama giderlerini davayı açan peşin yatırır; sonunda giderler paydaşlara payları oranında yüklenir.
Kısacası dava bir çözüm değil, çözümsüzlüğün faturasıdır. Mirasçılar arasında masaya oturmak her zaman daha ucuza gelir.
Miras kalan tarlada bölünmezlik kuralı
Miras kalan taşınmaz tarım arazisi ise işin içine 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu girer. Bu kanun, tarım arazilerinin belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilmesini (bölünmesini), hisselendirilmesini, pay ve paydaş sayısının artırılmasını yasaklar. Belirlenen büyüklüğe erişmiş araziler bölünemez eşya niteliği kazanır.
Mirastaki karşılığı şudur: tarım arazisi mirasçılar arasında serbestçe parçalara ayrılamaz. Kanun, mirasçılara şu seçenekleri sunar:
- Arazinin bir mirasçıya devri — yeter gelirli büyüklüğü karşılıyorsa birden fazla mirasçıya da devredilebilir,
- Aile malları ortaklığına devri,
- Mirasçıların miras payları oranında ortak olacağı bir limited şirkete devri,
- Üçüncü kişilere devri.
Mirasçılar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Hâkim, ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devre karar verir; araziyi talep eden mirasçı yoksa satışına karar verir.
Görsel: Maurice Flesier · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Mamak için yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri
| Arazi türü | Mamak için büyüklük |
|---|---|
| Sulu arazi | 70 dekar |
| Kuru arazi | 200 dekar |
| Dikili arazi (bağ, meyve bahçesi) | 10 dekar |
| Örtü altı (sera) | 3 dekar |
Değerler 5403 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı listeden okunmuştur; liste il ve ilçe bazında ayrı ayrı belirlenmiştir. Bunun yanında ülke genelinde geçerli asgari tarımsal arazi büyüklükleri ayrı bir eşiktir: mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar (20 dekar), dikili arazilerde 0,5 hektar, örtü altı arazilerde 0,3 hektar. Mevzuat değişebildiği için işlem yapmadan önce Ankara İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden teyit alın.
- Satış aşamasında vergi ilişiği aranır. Uygulamada, miras yoluyla geçen bir taşınmaz üçüncü kişiye devredilirken vergi dairesinden alınan ilişik kesme yazısı istenir. Beyanı geciktirmek satışı da geciktirir.
- Mirasçı sayısı zamanla artar. İntikal yapılmadan mirasçılardan biri de vefat ederse tereke ikinci kez dallanır. Yirmi yıl önce üç imzayla çözülecek iş, bugün on beş imza isteyebilir.
- Emlak vergisi yükümlülüğü sürer. Taşınmazın vergisi ödenmeye devam etmelidir. Mamak büyükşehir belediyesi sınırları içinde olduğu için emlak vergisi oranları, büyükşehir dışındaki oranların iki katı uygulanır. Bildirim ve borç durumu için Mamak Belediyesi'ne başvurun.
- Kaçak yapı riski. Miras kalan tarlaya yıllar içinde eklenmiş baraka, konteyner ya da bağ evi varsa satış aşamasında sorun çıkabilir. Tarım arazisinde izinsiz yapılaşma, idari para cezası ve yıkım sebebidir; Mamak Belediyesi bu yönde denetim yapmaktadır.
Başvuru öncesi toplayacaklarınız
- Mirasçılık belgesiNoterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınan, tüm mirasçıları ve pay oranlarını gösteren belge. İşlemin temeli budur; eksik veya hatalı bir belge tüm süreci geri çevirir.
- Kimlik belgeleriİşleme katılacak mirasçıların T.C. kimlik kartları. Bir mirasçı adına vekil hareket edecekse düzenleme şeklinde ve işlem için yetki içeren vekâletname gerekir.
- Taşınmaz bilgileriTapu senedi ya da il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarası. Elinizde tapu yoksa TKGM Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr) üzerinden parseli bulabilir, mahalle ve ada-parsel bilgisini doğrulayabilirsiniz.
- Veraset ve intikal vergisi işlemleriBeyanname ve vergi dairesinden alınan yazılar. Beyan süresi, istisna tutarı ve ödeme takvimi için bağlı olduğunuz vergi dairesine sorun; bu değerler her yıl güncellenir.
- Binalı taşınmazda DASKMesken ve apartman içindeki iş yerleri için zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Tarla ve arsa gibi üzerinde bina bulunmayan taşınmazlarda bu şart aranmaz.
- Güncel belge listesiTapu müdürlüğünün istediği belgeler işlem türüne ve taşınmazın niteliğine göre değişir. Randevudan önce Web Tapu üzerinden ya da doğrudan müdürlükten güncel listeyi teyit edin.
Doğu Mamak'ta miras: neden bu kadar çok hisseli tapu var?
Bayındır, resmî adıyla Kıbrıs Mahallesi (halk arasında Kıbrısköy), Üreğil, Kutludüğün, Gökçeyurt ve Kızılca gibi mahalleler eski köy yerleşimleridir. Buradaki tarla ve bağların büyük bölümü kuşaklar boyunca miras yoluyla el değiştirdi; birçoğunda intikal hiç yapılmadı ya da yapıldıysa da paylaşıma gidilmedi. Bugün ilanlarda gördüğünüz “hisseli tapu”ların önemli bir kısmının arkasında bu tarih vardır.
Satıcı için anlamı: elinizdeki taşınmazı satılabilir hâle getirmenin ilk adımı fiyat değil, kayıt düzenidir. İntikali tamamlanmış, mirasçıları belli ve ulaşılabilir bir taşınmaz her zaman daha hızlı ve daha iyi bedelle satılır. Alıcı da, banka da, tapu müdürlüğü de aynı şeye bakar: kayıt temiz mi, imzalar tam mı?
Alıcı için anlamı: “miras hissesi” olarak satılan bir yer alıyorsanız, satın alma kararından önce üç şeyi öğrenin — tapuda intikal yapılmış mı, kaç paydaş var, arazide fiilî bir taksim (herkesin kullandığı belli bir yer) bulunuyor mu? Bu üç sorunun cevabı, ileride yaşayacağınız her şeyi belirler.
Sık sorulanlar
İntikal yapmazsak ne olur?
Mülkiyet zaten sizindir; ölümle kendiliğinden geçmiştir. Ama tapu kaydı vefat eden kişinin adına kaldığı için satış, ipotek, kat karşılığı sözleşme gibi hiçbir işlem yapılamaz. Ayrıca zaman geçtikçe mirasçı sayısı artar ve imza toplamak zorlaşır. Vergi yükümlülükleri de ortadan kalkmaz.
Mirasçılık belgesini noterden alabilir miyim?
Nüfus kayıtlarından mirasçılık ve pay oranları tereddütsüz anlaşılıyorsa noterler de düzenleyebilir. Vasiyetname varsa, mirasçılar arasında yabancı uyruklu biri bulunuyorsa ya da nüfus kayıtlarında karışıklık varsa sulh hukuk mahkemesine başvurmanız gerekir.
Veraset ve intikal vergisi beyannamesini nereye veririm?
Kural olarak vefat eden kişinin son ikametgâhının bağlı olduğu vergi dairesine verilir; taşınmazın bulunduğu yere değil. Beyan süresi ölümün nerede gerçekleştiğine ve mirasçıların nerede bulunduğuna göre değişir. Süreyi, o yıl geçerli istisna tutarını ve ödeme takvimini vergi dairesinden ya da mali müşavirinizden teyit edin.
Mirasçılardan birine ulaşamıyoruz, satabilir miyiz?
Elbirliği mülkiyetinde hayır; işlem tüm mirasçıların katılımını gerektirir. Ulaşılamayan mirasçı varsa yol genellikle mahkemeden geçer: ortaklığın giderilmesi davası açılır ve tebligat usulleri mahkemece işletilir. Bu dava öncesinde arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Somut durumunuz için bir avukatla görüşün.
Miras kalan tarlayı mirasçılar arasında bölebilir miyiz?
Tarım arazilerinde bölünme serbest değildir. 5403 sayılı Kanun, belirlenen büyüklüklerin altında ifraz ve hisselendirmeyi, pay ve paydaş sayısının artırılmasını yasaklar. Mirasçılar araziyi bir mirasçıya, aile malları ortaklığına, kendi kuracakları bir limited şirkete ya da üçüncü kişiye devretmeyi kararlaştırabilir. Anlaşma olmazsa hâkim ehil mirasçıya devre, talep eden yoksa satışa karar verir.
Miras kalan evi satarsak değer artış kazancı vergisi öder miyiz?
Gelir Vergisi Kanunu, değer artış kazancını düzenlerken bedelsiz (ivazsız) olarak edinilen taşınmazları kapsam dışında bırakır. Miras yoluyla edinilen taşınmaz bu yönüyle satın alınan taşınmazdan farklıdır. Bununla birlikte kendi durumunuzda başka kalemler (örneğin ticari kazanç ölçütleri) gündeme gelebilir; satıştan önce vergi dairesine veya mali müşavirinize danışın.
Miras kalan yeri satmadan önce kaydına bakalım
Mamak ve çevresinde miras kalan tarla, arsa veya konutunuz varsa; tapunun mevcut durumunu, kaç paydaş bulunduğunu ve satışa hazır hâle gelmesi için hangi adımların gerektiğini birlikte gözden geçirebiliriz. Hukuki görüş vermiyoruz; ama nereden başlanacağını gösterebiliriz.