Kiralama ve Kira Yönetimi: Kiracı Bulmaktan Teslim Tutanağına
Mamak'ta konut, dükkân ve depo kiralamasında ilanı, gösterimi, kiracı elemesini, sözleşmeyi ve teslimi belgeye bağlayarak yürütüyoruz.
Kiralamada asıl iş, anahtar teslim edildikten sonra başlar
Bir mülkü kiraya vermek, ilan verip anahtarı uzatmak değildir. Sorunların büyük kısmı aynı yerlerden çıkar: sayaç endeksi yazılmamıştır, demirbaş listesi tutulmamıştır, depozitonun hangi durumda iade edileceği konuşulmamıştır, artış maddesi kanunun izin verdiğinden yüksek yazıldığı için geçersiz kalmıştır.
Biz işi üç ayak üzerine kuruyoruz: doğru kiracıyı bulmak, sözleşmeyi mevzuata uygun kurmak ve teslimi belgeye bağlamak. Mülk sahibi de kiracı da aynı belgeyi imzalar; bir yıl sonra tartışılacak konu kalmaz.
Mamak'ta kiralık pazarı tek tip değildir. Abidinpaşa, Tuzluçayır, Kayaş ve Natoyolu çevresinde apartman dairesi; Samsun yolu aksında ve Lalahan tarafında depo, atölye ve iş yeri; Bayındır ile Kıbrısköy tarafında müstakil ev ve bağ evi kiralaması konuşulur. Kiracının ilk sorduğu soru da her birinde değişir: ısınma, servis, su, yol.
Kiralama süreci: altı adım
Konutta, dükkânda ve depoda sıra aynıdır; yalnızca sorulan sorular ve istenen belgeler değişir.
Mülkü görme ve kira bandı
Mülkü yerinde görüyor, aynı mahallede benzer büyüklük ve durumdaki taşınmazların güncel kiralanma seviyesini karşılaştırıyoruz. Piyasanın üzerindeki rakam, boş geçen her ayda zaten kaybettirir.
Kiralamaya hazırlık
Boya, temizlik, musluk ve priz gibi küçük eksikler kiracı görüşmesinde en çok pazarlık doğuran kalemlerdir.
- Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin durumu
- DASK poliçesinin geçerliliği
- Varsa aidat borcu ve yönetim planı kuralları
İlan ve gösterim
İlanı taşınmazın kendi fotoğrafıyla ve doğru bilgilerle hazırlıyoruz. Gösterim sırasında taşınmaz gösterme belgesi düzenlenir; yönetmeliğe göre gösterme hizmeti için bedel istenemez.
Kiracı elemesi
Kimlik, gelir durumu ve önceki kiracılık geçmişine ilişkin makul soruları kiracının rızasıyla soruyoruz. Kefil ya da ek güvence gerekip gerekmediğini birlikte karara bağlıyoruz.
Sözleşme ve depozito
Başlangıç tarihi, süre, artış, ödeme günü, depozito, demirbaş ve tahliye şartları eksiksiz yazılır. Ödemenin banka üzerinden yapılacağı da sözleşmeye geçer.
Teslim tutanağı
Anahtar sayısı, elektrik-su-doğal gaz sayaç endeksleri, demirbaş listesi ve fotoğraflar tutanağa geçer, iki taraf imzalar. Depozito tartışmasının çözüldüğü yer burasıdır.
Kira sözleşmesinde en sık yanlış yazılan üç madde
1. Kira artışı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmeye bunun üstünde bir oran yazmak o oranı geçerli kılmaz. Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 sınırı geçici maddelerle getirilmişti ve 1 Temmuz 2024'ten sonra yürürlükte değildir. Oran her ay değiştiği için sayfaya sabit sayı yazmıyoruz: TÜİK'in ilgili ay için açıkladığı on iki aylık ortalama değişim oranına bakın. Beş yıldan uzun süren veya beş yılın sonunda yenilenen sözleşmelerde bedel, anlaşma olsun olmasın, endeks ile taşınmazın durumu ve emsal kiralar birlikte gözetilerek hâkim tarafından belirlenebilir.
2. Depozito
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence (depozito) bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilmişse, kiracının onayı olmadan çekilmemek üzere bankada vadeli bir tasarruf hesabında tutulması kuraldır. Uygulamada bu adım çoğu zaman atlanır ve iade zamanı tartışmaya döner.
3. Tahliye taahhüdü
Kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için taşınmazın tesliminden sonra, yazılı ve tarihli olarak verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün, tarihi boş bırakılarak imzalatılan kâğıtlar uyuşmazlıkta sahibini korumaz. Tahliye kanunda sayılan sebeplere dayanır ve dava ya da icra yoluyla yürür; sözleşmeye “istediğim zaman çıkarırım” yazmak sonuç doğurmaz.
Bu üç başlık uyuşmazlığa dönüşebilir. Somut olayınız için avukatınıza danışın; biz sözleşmeyi hazırlarken bu çerçevenin dışına çıkmıyoruz.
Kira geliri: ödeme kanalı ve beyan
Kira ödemelerinin banka veya PTT üzerinden, açıklamasında ay ve taşınmaz belirtilerek yapılmasını istiyoruz. Elden ödeme tahsilatı ispatlanamaz hale getirir; hangi ödemeler için banka kullanımının zorunlu olduğunu mali müşavirinize ya da Gelir İdaresi Başkanlığı'na teyit ettirin.
Konut kira gelirinde her yıl belirlenen bir istisna tutarı vardır. Yıllık geliriniz bu tutarın altında kalıyorsa ve başka bir beyan sebebiniz yoksa beyanname vermezsiniz. Hisseli mülkte her malik kendi payı için ayrı değerlendirilir. Tutar her yıl değiştiği için burada rakam yazmıyoruz; güncelini Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan doğrulayın.
İş yeri kiralamalarında stopaj ve fatura düzeni konut kiralamasından farklı işler. Kiracınız şirketse, sözleşmeyi imzalamadan önce mali müşavirinizle konuşun.
Görsel: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Neyi üstleniyoruz, neyi üstlenmiyoruz
- Kira tahsilatını garanti etmiyoruzKira ödenmezse ihtar ve icra takibi hukuki bir süreçtir, avukatınız yürütür. Bizim katkımız kiracıyı baştan doğru seçmek ve sözleşmeyi sağlam kurmaktır.
- Kira bedeli sözü vermiyoruzMülkünüzün kaç liraya kiralanacağını piyasa belirler. Elimizdeki karşılaştırmayı gösteririz, rakamı siz onaylarsınız.
- Tadilat üstlenmiyoruzBoya, tesisat ve tadilat işini yüklenmiyoruz. Bölgede tanıdığımız ustaları tanıştırırız, işi siz sözleşirsiniz.
- Beyanname doldurmuyoruzKira geliri beyanı mali müşavirin işidir. Biz yalnızca sözleşme ve ödeme kayıtlarını düzenli tutmanıza yardımcı oluruz.
Sık sorulanlar
Kiralamada komisyonu kim öder, ne kadardır?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kiralamaya aracılık hizmet bedeline üst sınır koyar: bedel, kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarını aşamaz. Bu bedelin taraflar arasında nasıl paylaşılacağı sözleşmeye bağlıdır; aksi kararlaştırılmadıkça eşit paylaşılır. Yani “kanunen kiracı öder” cümlesi doğru değildir. Ayrıca taşınmazı gösterme hizmeti için ayrıca bedel istenemez.
Depozitoyu kiranın son ayına saydırabilir miyim?
Depozito peşin kira değildir; mülkün sözleşmedeki durumda teslim edilmesi şartıyla geri verilmek üzere alınan bir güvencedir. Kiracının son ay kirasını ödemeyip depozitodan düşmesi, çıkışta hasar çıktığında ev sahibini güvencesiz bırakır. Teslim tutanağı bu tartışmanın panzehiridir.
Kiracım çıkmıyor, ne yapabilirim?
Tahliye kanunda sayılan sebeplere dayanmak zorundadır: kira bedelinin ödenmemesi üzerine usulüne uygun ihtar, geçerli bir tahliye taahhüdü, malikin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa gibi. Süreç dava ya da icra yoluyla yürür ve avukatla yürütülmelidir. Kilidi değiştirmek veya eşyayı dışarı çıkarmak suç oluşturur.
Boş dükkânımı kaç günde kiralarsınız?
Süre sözü vermiyoruz. Konum, cephe, aylık gider ve talep ettiğiniz bedel süreyi belirler. Yapabileceğimiz şey, benzer taşınmazların ne kadar sürede kiralandığını anlatmak ve bedeli buna göre birlikte belirlemektir.
Anahtarı sizde bırakabilir miyim?
Bırakabilirsiniz. Anahtar teslim aldığımız her taşınmazı yazılı olarak kayda geçiriyor, gösterim sonrasında mülkün kapalı ve kilitli bırakıldığını teyit ediyoruz. Kiracı adaylarını taşınmaza yalnız göndermiyoruz.
Konuyla ilgili görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Jarosław Ceborski jarson · CC0 · Wikimedia Commons · Shixart1985 · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons · Shixart1985 · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons · Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · batu_insaat · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali tavsiye değildir. Mevzuat ve istisna tutarları değişebilir. Sözleşmenizin somut hükümleri için avukatınıza, vergi tarafı için mali müşavirinize danışın.
Mülkünüzü konuşalım
Nerede, kaç oda, hangi durumda — bunları söyleyin; aynı mahalledeki güncel kiralanma seviyesini ve kiralamaya hazırlık listesini birlikte çıkaralım.