Tapu devrinde hangi kalem, kime ait?
Hesaplayıcı size bir tahmin verir; asıl tutarı belirleyen matrah ile işlem gününde yürürlükte olan orandır.
Hesaplayıcı neyi hesaplar, neyi hesaplayamaz
Hesaplayıcıya satış bedelini yazdığınızda tapu harcının alıcı payını, satıcı payını ve toplamı görürsünüz. Bu bir ön fikirdir; ödemeyi yaparken tapu müdürlüğünün ekranında çıkan tutar esastır.
İki şeyi hiçbir hesaplayıcı bilemez:
- Taşınmazın emlak vergisi değeri. Harcın matrahı, beyan edilen satış bedeli ile taşınmazın emlak vergisi değerinden yüksek olanıdır. Bu değeri yalnızca taşınmazın bağlı olduğu belediye söyleyebilir; Mamak'taki bir parsel için adres Mamak Belediyesi'dir.
- İşlem günündeki oran. Harç oranı Harçlar Kanunu'na ekli tarifede yazılıdır, ancak bu tarifedeki nispeti belirli sınırlar içinde artırma ve indirme yetkisi Cumhurbaşkanı'ndadır ve bu yetki geçmişte konut ile iş yerlerinde geçici indirimler biçiminde kullanılmıştır. Yani oran değişebilir; işlem gününde geçerli olanı Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
Bir ayrıntı daha: harç, satış bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı hesaplanır. Bu yüzden karşınıza tek satır değil iki satır çıkar.
Devir masrafı hesaplayıcı
Alanları kendi işleminize göre doldurun. Oranlar sizin girdiğiniz değerlerdir — mevzuattaki güncel oranı teyit edin.
- Tapu harcı (tek taraf)
- —
- Döner sermaye / hizmet bedeli
- —
- Emlak hizmet bedeli
- —
- Hizmet bedeli KDV'si (%20)
- —
- Yaklaşık toplam
- —
Bu araç bir tahmin üretir, resmî tahakkuk değildir. Harç oranı ve döner sermaye bedeli mevzuatla değişir; alanları kendiniz doldurursunuz. Yürürlükteki oranı ve tutarı Tapu Müdürlüğü’nden ya da Gelir İdaresi Başkanlığı’ndan teyit edin. Ayrıca beyan edilen değer, taşınmazın emlak vergisi değerinin altında olamaz; matrah bu nedenle yazdığınız bedelden yüksek çıkabilir.
Satış bedelini olduğundan düşük göstermek yasa dışıdır; aradaki fark vergi mevzuatı uyarınca gecikme faiziyle birlikte cezalı olarak istenir. 2026 için bina ve arazi vergisine esas değerler yeniden belirlendiğinden harcın alt sınırı da yükseldi. Yani düşük beyan pek çok parselde artık tasarruf değil, yalnızca risk üretiyor.
Hisseli bir pay satın alıyorsanız risk daha da somut. Türk Medeni Kanunu'nun ön alım hükümleri 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değişti: ön alım davasında ölçüt artık tapuda gösterilen bedel değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir. Tapuda düşük bedel göstermek bu davada size hiçbir koruma sağlamaz.
Devir gününde ve çevresinde çıkan kalemler
| Kalem | Kim öder | Nereye ödenir / nereden alınır |
|---|---|---|
| Tapu harcı — alıcı payı | Alıcı | İşlemden önce, Web-Tapu ya da anlaşmalı banka üzerinden |
| Tapu harcı — satıcı payı | Satıcı | Aynı yol; harç iki taraftan ayrı ayrı alınır |
| Döner sermaye hizmet bedeli | Uygulamada genellikle alıcı | Tapu Müdürlüğü döner sermaye işletmesi; tutar yıl içinde güncellenir |
| Emlak vergisi değeri (rayiç) yazısı | Satıcı başvurur | Taşınmazın bağlı olduğu belediyenin emlak servisi |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Poliçe taşınmaza aittir; uygulamada alıcı yaptırır | Sigorta şirketi veya acentesi; bina niteliğindeki taşınmazlarda devirde aranır |
| Emlak danışmanlığı hizmet bedeli | Yetkilendirme sözleşmesinde yazdığı gibi | Hizmeti veren ofis |
| Kredili alımda değerleme ve ipotek işlemi | Alıcı | Banka ve tapu müdürlüğü; ipotek, satıştan ayrı bir tapu işlemidir |
Bu tablo kalemleri gösterir, tutarı değil. Oranlar ve bedeller yıl içinde değişebilir; işlem gününde geçerli tutarları Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
Matrahı belirleyen tek cümle
Harç, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden alınır. Sadeleştirilmiş hâli: beyan ettiğiniz bedel ile emlak vergisi değerinden hangisi yüksekse, harç onun üzerinden hesaplanır.
Bu kuralın kendi istisnaları var. Cebrî icra ve paydaşlığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluyla yapılan satışlarda satış bedeli, kamulaştırmada ise takdir edilen bedel esas alınır.
Ayrıca nispî harçlar için her yıl bir asgari tutar ilan edilir; çok düşük bedelli işlemlerde harç bu tutarın altına inmez. Yani "bedeli sembolik yazalım" yaklaşımı, matematiksel olarak da karşılığını bulmaz.
Devir gününe kadar dört adım
Bu sıra bozulduğunda en sık yaşanan şey randevunun boşa gitmesidir.
Tapu kaydını okuyun
Web-Tapu üzerinden kaydı, hissedar sayısını ve üzerindeki şerh, beyan ve takyidatları görün. İpotek, haciz ya da amaç dışı kullanım şerhi varsa pazarlığın konusu da değişir.
Belediyeden değeri alın
Satıcı, taşınmazın bağlı olduğu belediyeden emlak vergisi değerini gösteren yazıyı alır. Harcın alt sınırı bu değerdir; bu yazı olmadan hesap kesinleşmez.
Başvuru ve ödeme
Başvuru Web-Tapu ya da e-Devlet üzerinden yapılır, belgeler yüklenir, harç ve döner sermaye bedeli ödenir. Aşamalar kısa mesajla bildirilir.
Randevuda imza
Mülkiyet ancak tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle geçer. Randevu saatinde taraflar ya da vekilleri hazır olmalıdır.
Emlak ofisinde ya da noterde imzalanan bir "satış sözleşmesi" mülkiyeti geçirmez. Noterde yapılabilen geçerli işlem taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir; bu sözleşme devir borcu doğurur, tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerhin kendi harcı vardır. Mülkiyetin geçmesi için tapu müdürlüğündeki resmî senet şarttır.
Sık sorulanlar
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanun harcı iki taraftan ayrı ayrı arar: bir pay devredenden, bir pay devralandan. Piyasada tamamının alıcıya bırakıldığı da olur; bu bir pazarlık sonucudur, kanun kuralı değildir. Kimin neyi ödeyeceği yetkilendirme sözleşmesinde yazılı olmalıdır — taşınmaz ticareti mevzuatı, harç ve döner sermaye gibi masrafların taraflar arasındaki paylaşım usulünün sözleşmede yer almasını arar.
Hesaplayıcıdaki tutar ile tapudaki tutar neden farklı çıkabilir?
Üç sebepten: matrah emlak vergisi değerine göre yukarı çekilmiş olabilir, işlem gününde geçerli oran değişmiş olabilir ya da hesaplayıcıya girdiğiniz rakam nihai satış bedeli değildir. Hesaplayıcı bütçe kurmanız için vardır, ödeme dekontu yerine geçmez.
Arsa, tarla ve konutta harç oranı farklı mı?
Satış işleminde taşınmazın cinsine göre ayrı bir harç oranı düzenlenmemiştir. Cins farkı asıl olarak yıllık emlak vergisinde ortaya çıkar: arsa ile arazinin oranları farklıdır ve Mamak büyükşehir belediyesi sınırları içinde olduğu için bu oranlar iki kat uygulanır.
Miras yoluyla geçen taşınmazda da bu hesap mı geçerli?
Hayır. Miras intikali bir satış değildir; kendi işlem ve harç düzeni vardır. Ayrıca miras ya da bağış yoluyla edinilen taşınmazın satışında değer artışı kazancındaki beş yıl kuralı hiç uygulanmaz.
Döner sermaye bedeli harca dahil mi?
Hayır, ayrı bir kalemdir ve harçtan bağımsız tahsil edilir. Tutarı yıl içinde güncellenir; hesaplayıcı harcı gösterir, döner sermaye bedelini işlem günü tapu müdürlüğünden öğrenin.
Kredi kullanacaksam ek masraf çıkar mı?
Çıkar. Bankanın değerleme (ekspertiz) süreci ve ipotek tesisi ayrı masraflar doğurur; ipotek, satıştan bağımsız bir tapu işlemidir. Kredili alımda bu kalemleri bütçenize baştan ekleyin.
Mamak'ta bir devir mi var?
Parselin ada-parsel bilgisini ve konuşulan bedeli paylaşın; hangi kalemlerin çıkacağını ve hangisini kimin üstlendiğini birlikte netleştirelim.