Ev Alırken Ödenecek Masrafların Tam Listesi
Alıcıyı en çok zorlayan şey masrafın büyüklüğü değil, hesapta olmayan kalemin devir günü ortaya çıkmasıdır.
Masrafları üç kümede düşünün
Ev alırken çıkan giderleri tek bir yüzdeye indirmek mümkün değildir; çünkü kalemlerin bir kısmı kanunla, bir kısmı bankayla, bir kısmı da sözleşmeyle belirlenir. Ancak hepsini üç kümede toplayabilirsiniz:
- Kapora ve sözleşme öncesi harcamalar — büyük ölçüde kontrol masrafıdır ve geri gelmez, ama en ucuz sigortadır.
- Devir günü ödenen kalemler — tapu harcı, hizmet bedelleri, zorunlu sigorta, kredi varsa banka masrafları.
- Devirden sonra çıkanlar — bildirim, abonelik, taşınma, aidat ve demirbaş devri.
Aşağıdaki tabloda kalemleri ve kimin ödediğini bir arada bulacaksınız. Sayfada bilerek vermediğimiz rakamlar var: bunların nedenini ilgili başlıkta açıkladık.
Bu sayfada neler var
- Bütün kalemlerin tek tabloda özeti
- Tapu harcı: matrahı ve düşük beyanın üç maliyeti
- Masraf takvimi: kapora öncesi, devir günü, devir sonrası
- Kimsenin bütçeye koymadığı küçük kalemler
- Arsa veya tarla alıyorsanız listenin nasıl değiştiği
- Emlakçı hizmet bedelinde yaygın yanlış
Kalem kalem masraf tablosu
| Kalem | Nasıl belirlenir | Uygulamada kim öder |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20, toplamda binde 40. Matrah, emlak vergisi değerinin altına inemez. | Kanunen iki taraf ayrı ayrı; uygulamada çoğu zaman alıcıya bırakılır ve bu bir pazarlık konusudur |
| Tapu döner sermaye hizmet bedeli | TKGM'nin yıllık tarife cetveline göre; bir gösterge rakamının bölge katsayısıyla çarpımıdır, işlem başına alınır | Genellikle alıcı |
| DASK (zorunlu deprem sigortası) | Konut nitelikli taşınmazlarda zorunlu. Tapu müdürlüğü, işlem tarihi itibarıyla geçerli poliçe belgelenmedikçe tescil yapamaz | Poliçeyi malik yaptırır; devirde alıcı kendi adına düzenletir |
| Ekspertiz (değerleme) raporu | Kredi kullanılıyorsa bankanın SPK lisanslı değerleme şirketine yaptırdığı rapor | Genellikle krediyi kullanan |
| İpotek tesis harcı | İpotekle sağlanan borç miktarı üzerinden binde 4,55 | Krediyi kullanan |
| Kredi tahsis ücreti ve sigortalar | Bankadan bankaya değişir; hayat sigortası ve konut sigortası istenebilir | Krediyi kullanan |
| Emlakçı hizmet bedeli | KDV hariç satış bedelinin en çok yüzde 4'ü. Bu bir toplam üst sınırdır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit paylaşır | Alıcı ve satıcı |
| Noter masrafları | Vekâletname, satış vaadi sözleşmesi gibi işlemlerde. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi ayrıca harca tabidir | Talep eden taraf |
| Abonelik açılışı ve güvence bedelleri | Elektrik, su ve doğal gaz dağıtım şirketlerinin tarifelerine göre | Alıcı |
| Aidat, yakıt avansı ve demirbaş borcu | Yönetim planına göre; devir tarihine kadar olan kısım satıcıya aittir | Devir tarihine kadar satıcı, sonrası alıcı |
| Taşınma ve yerleşme | Nakliye, asansörlü taşıma, boya-badana, kilit değişimi | Alıcı |
Harç oranları ve tarifeler değişebilir; devir gününden önce Tapu Müdürlüğü'nden ve TKGM'nin yürürlükteki tarife cetvelinden teyit alın. Döner sermaye hizmet bedeli için bu sayfada rakam vermiyoruz: ülke geneli tek bir tutar yoktur, bedel bölge katsayısına göre değişir ve yıl içinde güncellenebilir. Yetki alanı dışındaki bir müdürlükte yapılan işlemlerde bu bedel katlanarak uygulanır.
Tapu harcı ve matrahı
Tapu harcı, satış işlemlerinde devreden ve devralandan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır; toplamda binde 40, yani yüzde 4 eder. Konut, iş yeri, arsa ve tarla arasında oran farkı yoktur.
Asıl önemli kural matrahta gizlidir: harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. 4 Aralık 2025 tarihli 7566 sayılı Kanunla ilgili tarife bendinin lafzı değiştirilerek gerçek devir bedeli öne alındı; sonuç matematiksel olarak aynı kaldı, ancak vurgu artık gerçek satış bedelindedir. Cebrî icra ve ortaklığın giderilmesi satışlarında satış bedeli, kamulaştırmada ise takdir edilen bedel esas alınır.
İki hatırlatma:
- Harçlar Kanunu'na ekli tarife, Cumhurbaşkanı'na bu orandaki nispeti artırma ve indirme yetkisi verir ve bu yetki geçmişte fiilen kullanılmıştır. Devir gününde geçerli oranı Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
- Nispi harçlar için kanunda bir asgari tutar da belirlenmiştir; çok düşük bedelli işlemlerde harç bu tabanın altına inmez.
Harcın hesabını ve devir günü akışını ayrıntılı anlattığımız sayfa: Tapu harcı ve devir günü masrafları.
"Tapuda düşük gösterelim, harçtan kazanırız" teklifi hâlâ çok yaygın. Kazanç görünen kısım tek seferliktir, maliyeti ise üç ayrı yerden çıkar:
- Harç farkı, gecikme faizi ve ceza. Tespit hâlinde eksik harç, üzerine faiz ve ceza eklenerek istenir.
- İleride satarken vergi. Bir gayrimenkulü edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsanız değer artışı kazancı vergisi doğar. Bu hesapta alış maliyetiniz tapuda yazan düşük bedeldir; yani kazancınız kâğıt üzerinde şişer ve daha çok vergi ödersiniz.
- İspat sorunu. Sözleşme geçersiz sayılır ya da bir uyuşmazlık çıkarsa, gerçekte ödediğiniz bedeli göstermek zorlaşır.
Bu konuyu pazarlığın ilk gününde netleştirin; devir sabahı tartışılacak bir konu değildir.
Para ne zaman çıkıyor?
Aynı toplam, farklı günlere dağılır. Nakit planınızı bu üç aşamaya göre yapın.
Kapora ve sözleşme öncesi
Bu aşamadaki harcamalar küçüktür ama alım kararınızı belirler. Kapora verdikten sonra öğrenilen bir kusur, bu masrafların defalarca üstündedir.
- Tapu kaydı ve takyidat (şerh-beyan) kontrolü
- İmar durumu belgesi başvurusu
- Arsa ve tarlada aplikasyon krokisi
- Gerekiyorsa avukat veya danışman görüşü
Devir günü
Ödemelerin büyük kısmı burada toplanır ve çoğu işlem öncesinde yatırılır; makbuzlar tapu müdürlüğüne sunulur. Randevu saatinden önce bütün belgelerin hazır olması gerekir.
- Tapu harcı (alıcı ve satıcı payları)
- Döner sermaye hizmet bedeli
- Konutta işlem günü geçerli DASK poliçesi
- Kredi varsa ipotek harcı ve banka masrafları
Devirden sonra
Tapu elinize geçtiğinde iş bitmez. Buradaki kalemleri atlamak, ilerideki devir ve abonelik işlemlerinde sorun çıkarır.
- Belediyeye emlak vergisi bildirimi
- Elektrik, su ve doğal gaz aboneliği
- Aidat, yakıt avansı ve demirbaş devri
- Taşınma ve yerleşme giderleri
Bütçeye genellikle yazılmayan kalemler
- Ortak alan borcu ve yakıt avansıSite veya apartman yönetiminden, devir tarihi itibarıyla borç bulunmadığına dair yazı isteyin. Isıtma sistemi payı ve demirbaş borcu da bu yazıda görünmelidir.
- Abonelik üzerindeki eski borçlarAboneliği kendi adınıza taşımadan önce sayaç üzerindeki açık borcu kontrol edin. Devralınan abonelikte sürpriz çıkabilir.
- Kilit, güvenlik ve küçük tadilatKilit değişimi ve temel güvenlik önlemleri ilk hafta yapılır. Boya, badana ve zemin işleri bütçenin en kolay taşan kalemidir.
- Beyaz eşya bağlantı ve montaj işleriPerde, mutfak ölçüsü, klima ve kombi bağlantıları taşınma haftasına sıkışır ve toplamda küçümsenmeyecek bir tutar tutar.
- Peşinat ile ilk taksit arasındaki nakit boşluğuKredi kullanıyorsanız peşinat, masraflar ve taşınma aynı aya denk gelir; ilk taksit ise hemen ardından başlar. Bu köprü dönemi için ayrı bir tampon bırakın.
- İskân ve kat mülkiyeti kontrolüKat irtifakı üzerinden alım yapıyorsanız iskân (yapı kullanma izni) ve kat mülkiyetine geçiş süreci ileride masraf doğurabilir. Alım öncesinde binanın hangi aşamada olduğunu sorun.
Konut değil arazi alıyorsanız liste değişir
Mamak'ın doğu mahallelerinde — Bayındır, resmî adı Kıbrıs Mahallesi olan Kıbrısköy, Kutludüğün, Üreğil — alımların önemli bir kısmı konut değil arsa, tarla veya bağ-bahçe üzerinedir. Bu işlemlerde masraf listesi hem kısalır hem uzar.
Listeden düşenler
- DASK aranmaz. Zorunlu deprem sigortası binalar içindir; arsa, tarla ve arazi kapsam dışıdır.
- Ekspertiz zorunlu değildir. Banka istemedikçe değerleme raporu gerekmez. Tek istisna: taraflardan biri yabancı uyruklu gerçek kişiyse, TKGM'nin genelgesi gereği SPK yetkili kuruluşlarınca hazırlanmış değerleme raporu aranır ve rapor düzenlendiği tarihten itibaren üç ay geçerlidir.
Listeye eklenenler
- Aplikasyon krokisi. Lisanslı harita kadastro mühendislik bürolarından (LİHKAB) veya kadastro müdürlüğünden alınır; parselin köşe noktaları zeminde işaretlenir. Üç soruyu burada cevaplarsınız: satıcının gösterdiği yer tapudaki parsel mi, komşu yapı sizin parselinize taşmış mı, yüzölçümü ilandaki gibi mi? Kapora ödemeden önce yaptırın.
- İmar durumu belgesi. Bağlayıcı olan, ilçe belediyesinden ıslak imzalı alınan belgedir; Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin E-İmar ekranı bilgilendirme amaçlıdır.
- Belediyeden emlak beyan değeri ve borcu yoktur yazısı. Arsa ve tarlada da istenir.
- Tarım arazisinde sınıf teyidi. Arazinin mutlak, dikili, sulu ya da marjinal tarım arazisi olup olmadığını Ankara İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden sorun. Bu bir masraf değil, ama bu adımın atlanması en pahalı hatadır.
Arazi tarafında nelere bakıldığını topladığımız sayfa: Arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler.
İnternette sıkça "alıcıdan yüzde 4, satıcıdan yüzde 4" ya da "her taraftan yüzde 4" yazar. Bu doğru değildir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesine göre alım satıma aracılık hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz; bu bir toplam üst sınırdır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir.
Aynı maddeye göre alıcı ve satıcı ile ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa dahi yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir. Kiralamada ise hizmet bedeli, bir aylık kira bedelini aşamaz.
Bir nokta daha: yönetmelik, taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında bedel talep edilemeyeceğini açıkça söyler. Yüzde 4 bir tavandır; her işlemde tavana çıkılması zorunlu değildir ve üzerinde anlaşılan bedel sözleşmeye yazılır.
Sık sorulanlar
Tapu masrafını kim öder, alıcı mı satıcı mı?
Kanun, harcı devreden ve devralandan ayrı ayrı alır; yani her iki tarafın da bir payı vardır. Uygulamada bu yükün tamamının alıcıya bırakılması yaygındır ama bu kanunun değil pazarlığın sonucudur. Kimin ne ödeyeceğini sözleşmede yazılı hâle getirin.
Toplamda ne kadar masraf çıkar, bir yüzde verebilir misiniz?
Tek bir yüzde vermek yanıltıcı olur. Harç oranı bellidir ama döner sermaye bedeli bölgeye göre, kredi masrafları bankaya göre, hizmet bedeli sözleşmeye göre, taşınma ve tadilat ise evin durumuna göre değişir. Doğru yöntem şudur: devir gününden önce bu sayfadaki tabloyu satır satır kendi işleminize göre doldurun ve her kalemi ilgili kurumdan sorun.
Kredi kullanmazsam hangi masraflar düşer?
Ekspertiz ücreti, ipotek tesis harcı, kredi tahsis ücreti ve bankanın istediği sigortalar listeden düşer. Tapu harcı, döner sermaye hizmet bedeli ve konutta DASK ise kredi olsun olmasın ödenir.
Satıcının DASK poliçesi işimizi görür mü?
Poliçenin işlem tarihi itibarıyla geçerli olması şarttır; süresi dolmuş poliçe kabul edilmez ve tapu müdürlüğü bu belge olmadan tescil yapamaz. Devirden sonra poliçeyi kendi adınıza geçirin ve her yıl yenileyin. Ayrıntı: DASK zorunlu deprem sigortası.
Emlak vergisini aldığım yıl ben mi ödeyeceğim?
Hayır. Mükellefiyet, değişikliğin olduğu tarihi takip eden bütçe yılından başlar; aldığınız yılın vergisi satıcının borcudur. Buna karşılık geçmiş yılların ödenmemiş vergisinden devreden ile devralan birlikte sorumlu tutulduğu için, devirden önce belediyeden borcu yoktur yazısını isteyin. Konunun tamamı: emlak vergisi rehberi.
Kapora verdim, vazgeçersem parayı geri alır mıyım?
Bu, ödediğiniz paranın hukuken ne olarak kararlaştırıldığına bağlıdır; "kapora" kelimesi tek başına sonucu belirlemez. Ödemeyi yapmadan önce yazılı bir metin hazırlayın ve vazgeçme hâlinde ne olacağını açıkça yazın. Konuyu satış vaadi sözleşmesi ve kapora sayfasında ele aldık.
Bakmayı düşündüğünüz bir yer varsa masraf listesini birlikte çıkaralım
Kredi kullanıp kullanmayacağınıza, taşınmazın konut mu arazi mi olduğuna ve tapunun durumuna göre liste değişir. Ne ödeyeceğinizi devir gününde değil baştan bilmeniz gerekir. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; harç, tarife ve sigorta tutarları için Tapu Müdürlüğü ve ilgili kurumlardan teyit alın.