Hisseli tapudan müstakil tapuya: taksim, ifraz ve dava yolu

Hisseli tapu, hukuk dilinde paylı mülkiyet demektir. Tapuda adınıza yazılan şey arazinin belli bir köşesi değil, taşınmazın tamamı üzerindeki bir orandır: 1/8 pay, 240/9600 pay gibi. Tarlanın kuzey ucunda çitle ayrılmış bir yeri yıllardır siz kullanıyor olsanız bile, tapu sicilinde o alan sizin adınıza kayıtlı değildir.

Müstakil tapu ise bunun tersidir: taşınmazın kendi ada ve parsel numarası vardır, maliki tektir, satışında başka kimseye sormak gerekmez. “Hisseyi müstakile çevirmek” dediğimiz şey, aslında iki ayrı işlemden birine denk gelir: ya paydaşlık bitirilir ve herkes kendi parselini alır, ya da paylar tek elde toplanır.

Bu sayfada şunları bulacaksınız:

• Müstakil tapuya giden üç yol ve hangisinin size uyduğu
• Paydaşlar anlaştığında tapuda ve belediyede ne oluyor
• Anlaşma olmadığında açılan ortaklığın giderilmesi davasının gerçek sonucu
• Bölünmesi hukuken mümkün olmayan parseller — Mamak tarafında sık karşılaşılan durum
• İşleme başlamadan toplamanız gereken belgeler

En sağlıklı yol budur ve mahkemeye hiç uğramaz. Sıra şöyledir:

1. Parselin durumu tespit edilir. Tapu kaydı ve üzerindeki şerh-beyanlar, ada-parsel bilgisi, imar durumu ve arazinin tapudaki cinsi (arsa mı, tarla mı) çıkarılır. Zemindeki sınırın tapudaki parselle örtüşüp örtüşmediği aplikasyon krokisiyle görülür; bu krokiyi Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) ya da kadastro müdürlüğü düzenler.
2. Ayırma projesi hazırlanır. Harita mühendisi, parselin plana uygun biçimde nasıl bölüneceğini gösteren dosyayı (değişiklik beyannamesi ve ekleri) hazırlar.
3. Belediye onayı alınır. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ifraz ve tevhit işlemleri belediye encümeni kararıyla onaylanır; bu sınırların dışında yetki il idare kurulundadır. İmar Kanunu, onayın başvurunun ilgili birime ulaşmasından itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılmasını, tescil için de 15 gün içinde tapuya bildirilmesini öngörür.
4. Tapu müdürlüğünde taksim yapılır. Yeni parseller tescil edildikten sonra paydaşlar, hangi parselin kime kalacağını gösteren taksim işlemini tapuda birlikte imzalar. Bu adım tamamlanmadan ortada hâlâ paylı mülkiyet vardır.

Masraf tarafında ifraz, taksim ve birleştirme işlemleri için tapu harcı, taşınmazın kayıtlı değeri üzerinden nispi olarak alınır (Harçlar Kanunu’na ekli 4 sayılı tarife, I/6-a bendi); ayrıca döner sermaye ücreti ve harita mühendisliği bedeli doğar. Oranlar ve tarifeler değişebildiği için işlem tarihinde geçerli tutarı Tapu Müdürlüğü’nden teyit ettirin.

Parselin bölünmesi mümkün değilse akla gelmeyen ama çok işe yarayan seçenek budur. Diğer paydaşların paylarını satın alırsanız parsel yine tek parsel olarak kalır, ama tapuda tek malik siz olursunuz — yani fiilen müstakil mülkiyet elde edersiniz.

Bu yolun iki pratik avantajı var. Birincisi, paydaşlar arasındaki pay satışlarında ön alım (şufa) hakkı doğmaz; ön alım, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde gündeme gelir. İkincisi, imar veya tarım mevzuatının ifraz eşikleri burada devreye girmez, çünkü ortada yeni bir parsel oluşturma işlemi yoktur.

Dezavantajı ise nakit gereksinimidir ve tek bir paydaşın satmamakta direnmesi bütün planı kilitleyebilir. Küçük paydaş sayısının olduğu parsellerde denemeye değer; onlarca paydaşlı arazilerde çoğu zaman gerçekçi değildir.

Bu davayı paydaşlardan herhangi biri, diğerlerine sormadan açabilir. Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. 7445 sayılı Kanunla 1 Eylül 2023’ten bu yana önce arabulucuya gitmek zorunludur; arabuluculukta uzlaşma çıkmazsa son tutanakla dava yoluna geçilir.

Mahkemenin izlediği sıra nettir: önce taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığına bakılır. İmar mevzuatı, tarım arazisi eşikleri veya arazinin fiilî durumu buna izin vermiyorsa — arsa ve tarlaların çoğunda durum budur — satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir. Taşınmaz satış memurluğu eliyle açık artırmayla satılır ve bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.

İki şeyi baştan bilmekte fayda var. Birincisi, artırmada oluşan rakam ile aynı taşınmazı serbestçe satsanız alacağınız rakam genellikle aynı olmaz. İkincisi, yargılama giderlerini davayı açan peşin öder; giderler sonunda paydaşlara payları oranında yüklenir. Yani “anlaşamıyoruz, mahkeme halletsin” demenin bir bedeli vardır.

Hisseli bir taşınmazda mülkün kaderi tek başınıza sizin elinizde değildir. Hiç tanımadığınız bir paydaş, size sormadan satış sürecini başlatabilir.

Mamak’ın doğu köy kuşağında satılan payların önemli bir kısmı, tapuda tarla yazan taşınmazlar üzerindeki hisselerdir. Bu parsellerde “ileride ifraz ederiz, herkes kendi tapusunu alır” cümlesi çoğu zaman gerçekleşmez; çünkü tarım arazisinde asgari büyüklüğün altında ayırma ve hisselendirme kanunen yapılamaz.

Bölgeye özgü ikinci bir kısıt daha var: plan notları. Kıbrıs Mahallesi (yaygın kullanımıyla Kıbrısköy) tarafındaki vadi için hazırlanan koruma amaçlı planda ayırma sonrası oluşacak parsellere hektar ölçeğinde alt sınır getirilmiştir. Elinizdeki pay birkaç yüz metrekareye karşılık geliyorsa, o payın plan kapsamında ayrı bir parsele dönüşme ihtimali yoktur — ölçüleri ifraz ve tevhit rehberimizde ayrıntısıyla verdik.

Pratikte bu bölgede paydaşların yaptığı şey, taşınmazı bölmek yerine kullanım (taksim) sözleşmesi düzenlemektir: kimin nereyi kullanacağı noterde yazılı hale getirilir, mümkünse tapuya şerh düşülür. Bu belge mülkiyeti bölmez, ama paydaşlar arasındaki kullanım tartışmasını büyük ölçüde bitirir ve ileride açılabilecek bir davada fiilî taksimin kanıtı olur.

Parsel bazında bağlayıcı bilgi tek yerden alınır: Mamak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü. Bölgede sık duyulan “imar geliyor” söylentisinin karşılığı varsa, Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin askı duyurularında görünür; askıdaki plan henüz kesinleşmemiş plandır ve bu bölgede geçmişte yargı kararıyla iptal edilen planlar olmuştur.