Hisseli tapuda banka kredisi: neden çoğu zaman çıkmıyor?
Kısa cevap: bankaların büyük bölümü paya kredi kullandırmaz. Nedeni teminat, ekspertiz ve kullanım hakkında toplanan üç somut sorundur.
Önce açık konuşalım
Bir taşınmazın tamamı değil de üzerindeki bir pay satın alınıyorsa, bankaların büyük bölümü kredi kullandırmaz. “Bir banka bulunur” beklentisiyle kapora vermek, bu ürünle ilgili en sık yapılan hatadır.
Bu, kanunda yazan bir yasak değildir; bankaların kendi teminat ve değerleme politikalarından doğan bir sonuçtur. Karar bankadan bankaya, hatta şubeden şubeye değişebilir. Bu yüzden doğru cümle şudur: hisseli tapuda kredi istisnadır, kural değildir — ve bunu ödeme yapmadan önce bankanızdan yazılı olarak öğrenmeniz gerekir.
Sayfada sırasıyla şunlar var: bankanın üç itirazı, hangi tapu türünde kredinin konuşulabildiği, arsa ve tarlada durumun neden ayrıca farklı olduğu, hisseli bir mülkü kredilenebilir hale getirmenin yolları ve kapora aşamasında kendinizi nasıl koruyacağınız.
Bankanın üç itirazı
Krediyi reddeden banka genellikle uzun açıklama yapmaz. Perde arkasında hemen her zaman bu üç başlıktan biri vardır.
Teminat sorunu
Kredi, taşınmaz üzerine ipotek konarak verilir. Hissede ipotek edilen şey fiziki bir yer değil, bir orandır; borç ödenmezse bankanın satabileceği şey de yine bir paydır ve payın alıcı bulması zordur.
Değerleme sorunu
Kredili alımda değerleme (ekspertiz) raporu banka tarafından zorunlu tutulur ve SPK lisanslı değerleme uzmanınca hazırlanır. Uzmanın raporlayacağı bağımsız ve sınırları belli bir birim yoksa rapor da sağlıklı çıkmaz.
Kullanım ve mülkiyet belirsizliği
Paydaşın taşınmazı nasıl kullanacağı diğer paydaşlara bağlıdır. Üstelik ön alım hakkı ya da ortaklığın giderilmesi davası nedeniyle mülkiyet, kredinin vadesi dolmadan el değiştirebilir.
Görsel: Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
“Arsa payı” gördünüz diye hisseli sanmayın
Apartman dairesi tapularında da bir arsa payı yazar. Bu, dairenin bulunduğu arsanın ne kadarına karşılık geldiğini gösterir ve o tapuyu hisseli tapu yapmaz.
Ayrım şurada: kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuşsa tapu belirli bir bağımsız bölüme (3. kat, 7 numaralı daire gibi) aittir. Ortada fiziken tanımlı, ölçülebilir ve tek başına satılabilir bir birim vardır; bankalar bu tapularla çalışır. Kat irtifaklı tapuda ek olarak yapı kullanma izninin (iskân) alınıp alınmadığı sorulur, çünkü iskânsız yapıda abonelik ve kredi tarafında sorun çıkabilir.
Buna karşılık, bir arsa ya da tarlanın tamamı üzerinde “240/9600 pay” türünden bir kayıtla malik olduğunuzda ortada bağımsız bölüm yoktur. İlan metninde “hisseli” ibaresi geçiyorsa ya da tapu senedinde pay oranı yazıp bağımsız bölüm numarası yazmıyorsa, kredi sorusunu banka şubesine sormadan ilerlemeyin.
Hangi tapuda kredi konuşulabilir?
| Tapu durumu | Bankanın genel yaklaşımı | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Kat mülkiyetli bağımsız bölüm | Standart konut kredisi süreci işler | Ekspertiz, tapu kaydı ve borç durumu incelenir |
| Kat irtifaklı bağımsız bölüm | Genellikle değerlendirilir | İskân alınmamışsa banka ek şart isteyebilir |
| Müstakil tapulu arsa | Konut kredisi ürünü kullanılmaz; farklı ürün ve şartlar gündeme gelir | Üzerinde konut yoksa konut finansmanı mantığı işlemez |
| Hisseli arsa veya tarla | Çoğunlukla kredi kullandırılmaz | İstisna varsa bile yazılı ön onay alınmadan ödeme yapılmamalı |
| Kooperatif üyeliği veya hisse belgesi | Tapu devri olmadan taşınmaz teminatı kurulamaz | Elinizdeki belgenin tapu olup olmadığını tapu kaydından doğrulayın |
Tablo genel piyasa uygulamasını özetler; her banka kendi politikasını uygular ve politikalar değişebilir.
Boş arazide mesele sadece hisse değil
Hisseli olmasa bile arsa ve tarla, konut kredisinin doğal konusu değildir. Konut finansmanı adı üstünde bir konutun edinilmesi için kurgulanmıştır; boş arazide bankanın alışık olduğu üç unsur birden eksiktir:
- Değerleme dayanağı: raporda karşılaştırılacak bir yapı yoktur; değer imar durumuna, emsale ve konuma göre çok geniş bir aralıkta oynar.
- Sigorta: zorunlu deprem sigortası kapsamdaki binalar için aranır; boş arazi bu kapsamda değildir.
- Nakit akışı: arazi kira geliri üretmez, buna karşılık her yıl emlak vergisi gideri doğurur.
Bu nedenle arsa ve tarla alımlarında finansman genellikle nakit, satıcıyla anlaşılan vade ya da konut kredisi dışındaki ürünler üzerinden kurulur. Ürün adları, vadeler ve şartlar bankaya göre değiştiği için burada oran ya da limit yazmıyoruz; bunları doğrudan şubeden, işlem tarihinde teyit ettirin.
Hisseli mülkü kredilenebilir hale getirmenin yolları
Her biri gerçekten uygulanabilir; hangisinin sizin parselinizde işlediği tapu kaydına ve imar durumuna bağlıdır.
Payı bağımsız parsele dönüştürmek
Parsel plana uygun biçimde ayrılır ve taksim yapılırsa ortaya kendi numarası olan bir taşınmaz çıkar; banka artık tanımlı bir teminata bakar. Tarım vasıflı arazilerde bu kapının çoğu zaman kapalı olduğunu hesaba katın.
- Süreç belediye encümeni ve tapu müdürlüğünden geçer
- Bir paydaşın imzası eksikse dosya ilerlemez
Taşınmazın tamamının maliki olmak
Diğer payları devralırsanız kredi önündeki temel engel ortadan kalkar; artık ortada pay değil, bütün bir taşınmaz vardır.
- Yüksek nakit gerektirir
- Satmak istemeyen tek paydaş planı bozar
Taşınmazın tamamına ipotek
Paydaşların tamamı kabul ederse taşınmazın bütünü üzerinde ipotek kurulabilir. Bu, bankanın önündeki teminat sorununu çözer; ancak diğer paydaşları sizin borcunuz için risk almaya ikna etmeniz gerekir.
- İpotek işlemi tapu müdürlüğünde yapılır
- Harç oranını işlem tarihinde teyit edin
Kat mülkiyetine geçmek
Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulması, payı bağımsız bölüme dönüştürür. Yapı ruhsatı ve iskân durumu bu yolun ön şartıdır.
- Yapının ruhsatlı ve projesine uygun olması gerekir
- İskân alınmadan kat mülkiyeti kurulmaz
Uygulamada en çok mağduriyet, kredi çıkacağı varsayılarak ödeme yapılmasından doğuyor. Üç adımı atlamayın:
- Tapu kaydını ve üzerindeki şerh, beyan, ipotek, haciz kayıtlarını görün; taşınmazın hisseli olup olmadığını ilanla değil tapu kaydıyla doğrulayın.
- Bankaya ada-parsel ve pay bilgisiyle başvurup, bu taşınmazın kredilendirilip kredilendirilmediğini ödeme yapmadan önce sorun. Sözlü teyitle yetinmeyin.
- Kapora ya da satış vaadi sözleşmesine, kredinin çıkmaması hâlinde ödenen tutarın ne olacağını açıkça yazdırın. Bu şart yoksa risk tamamen alıcıdadır.
Bankaya giderken yanınızda olsun
- Güncel tapu kaydıPay oranı, malik listesi ve takyidat bilgisini gösteren kayıt. Bağımsız bölüm numarası var mı, ilk buna bakılır.
- Ada-parsel bilgisiİl, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarası olmadan ne ekspertiz ne ön değerlendirme yapılabilir.
- İmar durumuArsa alımında parselin fonksiyonu ve yapılaşma hakkı, bankanın değer görüşünü doğrudan etkiler.
- Yapı varsa ruhsat ve iskânRuhsatsız yapı, hem kredi hem abonelik tarafında engel üretir.
- Paydaşların tutumuTaşınmazın tamamına ipotek düşünülüyorsa, paydaşların yazılı kabulü baştan konuşulmalıdır.
Kredi kararı, teminat politikası ve ürün şartları bankaya aittir ve zaman içinde değişir. Bu sayfa yalnızca genel işleyişi anlatır; kesin bilgiyi çalıştığınız bankadan, tapu tarafını Tapu Müdürlüğü’nden alın. Sözleşme metinlerini imzalamadan önce bir hukukçuya okutmanızı öneririz.
Sık sorulanlar
Hisseli tapuya konut kredisi çıkar mı?
Genel uygulama çıkmadığı yönündedir. Bankalar teminat olarak fiziken tanımlı bir bağımsız bölüm ya da müstakil taşınmaz arar; pay bu tanıma girmez. İstisnai bir uygulamayla karşılaşırsanız, şubeden yazılı ön onay almadan ödeme yapmayın.
Bütün paydaşlar kabul ederse kredi alabilir miyim?
Paydaşların tamamının katılımıyla taşınmazın bütünü üzerinde ipotek kurulabilir ve bu, bankanın en büyük itirazını ortadan kaldırır. Yine de kredi kararı bankanındır; başvurudan önce bu senaryoyu şubeye açıkça anlatın.
Kat irtifaklı tapum var, bu hisseli sayılır mı?
Hayır. Kat irtifakında tapu belirli bir bağımsız bölüme aittir, arsa payı yalnızca o bölümün arsadaki karşılığını gösterir. Bankaların bu tapularla çalışmasında kural olarak sorun çıkmaz; sorulan asıl şey yapı kullanma izninin alınıp alınmadığıdır.
Hisseli tarlaya tarımsal kredi kullanabilir miyim?
Tarımsal kredilerde değerlendirme farklı kriterlerle yapılır ve teminat yapısı da farklı kurgulanabilir. Bu, konut kredisiyle aynı süreç değildir; ürünün kapsamını ve teminat şartlarını doğrudan ilgili bankadan sorun.
Krediyi hisse için değil, hissemi teminat göstererek başka amaçla alabilir miyim?
Teminat olarak gösterilen şey yine bir pay olacağı için aynı sorun geçerlidir. Bu nedenle payın teminat gücü düşüktür; bankalar çoğunlukla kabul etmez.
Kredi çıkmazsa verdiğim kapora geri gelir mi?
Bu tamamen taraflar arasındaki sözleşmeye bağlıdır. Kapora ya da satış vaadi metnine “kredi onaylanmazsa ödenen tutar iade edilir” şartını yazdırmadıysanız iade tartışmalı hale gelir. Sözleşmeyi imzalamadan önce bu maddeyi mutlaka ekletin.
Baktığınız taşınmazın tapusu ne diyor?
İlan metnine değil tapu kaydına bakarak başlıyoruz: hisseli mi, bağımsız bölüm mü, üzerinde şerh var mı. Kredi ihtimalini konuşmadan önce bunu netleştirelim. Danışmanınız Beytullah Öztürk, telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.