Evinizi Satışa Çıkarmadan Önce Ne Hazırlamalısınız?
Belge, fiyat, ilan ve tapu günü: satışın hızını belirleyen hazırlığın tamamı, ilan yayına girmeden önce yapılır.
Satış, ilan verilmeden önce kazanılır
Alıcı çoğu zaman fiyat yüzünden değil, cevaplanamayan sorular yüzünden vazgeçer. İskânı var mı? Tapuda ne yazıyor? Aidat borcu var mı? Kredi çıkar mı? Bu dört sorunun yanıtı ilan yayına girmeden hazır olduğunda süreç kısalır ve pazarlık sizin lehinize döner. Yanıtlar hazır değilse, alıcı sizin yerinize varsayım üretir ve varsayımlar hep fiyattan düşer.
Aşağıdaki liste, satışa çıkarmadan önce yapılacakları sırasıyla veriyor. Konut için yazıldı; arsa, tarla ve müstakil ev satışında değişen noktalar sayfanın sonunda ayrıca ele alınıyor.
Bu sayfada
- Beş aşamada hazırlık
- Belge dosyası: ne, nereden, neden
- Düşük beyan ve yanıltıcı ilan riski
- İlanda bulunması gereken bilgiler
- Fiyatı nasıl belirlersiniz
- Mamak'ta karşınıza çıkan üç özel durum
- Sık sorulanlar
Beş aşamada hazırlık
Sıralama önemli. Belge eksikken çekilen fotoğraf ve verilen ilan, çoğu zaman baştan tekrarlanıyor.
Tapu ve imar durumunu netleştirin
Güncel tapu kaydını görün: malik kim, hisse var mı, şerh ve beyan hanesinde ne yazıyor? Arsa ve müstakil evde ayrıca imar durumunu öğrenin.
Belge dosyasını toplayın
Aşağıdaki tabloda listelenen belgeleri önden hazırlayın. Tapu randevusu alındıktan sonra belge kovalamak, işlemi en çok geciktiren şeydir.
Mülkü fiziksel olarak hazırlayın
Damlatan musluk, çalışmayan priz, kapanmayan dolap kapağı gibi küçük kusurlar alıcıda büyük soru işareti bırakır. Onarımı ucuz, etkisi yüksektir.
Fiyatı emsale göre belirleyin
Aynı mahalle, benzer büyüklük, benzer kat ve bina yaşındaki gerçekleşmiş satışlara bakın. İlan fiyatı istenen bedeldir, gerçekleşen bedel değil.
İlanı ve fotoğrafları doğru kurun
Fotoğraflar taşınmazın kendisine ait olmalı, gündüz ve toplanmış hâlde çekilmelidir. Metinde yazdığınız her özelliğin karşılığı yerinde bulunmalıdır.
Belge dosyası: ne, nereden, neden
| Belge | Nereden alınır | Neden gerekli |
|---|---|---|
| Güncel tapu kaydı / tapu senedi | Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) veya e-Devlet | Malik, hisse durumu, şerh ve beyanlar buradan görülür |
| Emlak vergisi değeri (rayiç) belgesi | Bağlı olduğunuz belediye; Mamak için Mamak Belediyesi | Tapuda beyan edilecek bedelin altına inilemeyecek değeri gösterir |
| Emlak vergisi borcu bulunmadığına dair kayıt | Belediye | Devir öncesinde yapılan standart kontrollerden biridir |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi | Sigorta şirketi veya acente | Bina ve apartman içindeki bağımsız bölümlerde poliçe işlem günü geçerli değilse tapu devri yapılamaz |
| Yapı kullanma izin belgesi (iskân) | Belediyenin imar / yapı kontrol birimi | Kredili alıcı ve kat mülkiyeti bakımından belirleyicidir |
| Kimlik ve fotoğraf | Nüfus müdürlüğü / kendiniz | İşlem sırasında istenir; vekâletle işlem yapılacaksa düzenleme şeklinde vekâletname gerekir |
Belge listesi işlem türüne ve taşınmazın niteliğine göre değişebilir. Güncel liste, harç ve döner sermaye ödemesi ile randevu için webtapu.tkgm.gov.tr adresine veya ALO 181'e başvurun. Arsa ve tarlada DASK aranmaz; sigorta binaya bağlıdır.
Tapuda düşük bedel beyanı. Satış bedelini olduğundan düşük göstermek masada çoğu zaman harçtan tasarruf diye sunulur. Oysa harç beyan edilen bedel üzerinden alınır ve gerçek bedelin tespiti hâlinde eksik harç ile buna bağlı yaptırımlar gündeme gelir. Hisseli taşınmazlarda ise ön alım hakkı kullanılırken artık rayiç bedel esas alındığından, düşük beyan satıcıyı da korumaz. Kısacası bu, iki tarafın da kaybettiği bir kısayoldur.
Yanıltıcı ilan. Gerçekte olmayan bir özelliği yazmak, başka bir daireye ait fotoğraf kullanmak ya da stok görseli o taşınmazın fotoğrafı gibi sunmak, yanıltıcı tanıtım kapsamında değerlendirilebilir. Reklam Kurulu'na ulaşan şikâyetler arasında ilan görsellerinin başka dairelere ait olması da yer aldı; incelenen dosyalarda durdurma ve idari para cezası uygulandı. Ayrıca pratik sonucu şudur: yerinde görülen fark, alıcının size olan güvenini tek seferde bitirir.
İlanda bulunması gereken bilgiler
- Tapu kayıt bilgileriİl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası. Bu bilgiler taşınmazı tek bir şekilde tanımlar.
- Niteliği ve yüzölçümüTapudaki cinsi (mesken, dükkân, arsa, tarla) ile alan bilgisi. Konutta brüt ve net alan ayrımı açıkça yazılmalı.
- İmar ve yapı kullanma izni durumuTaşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, imar ve yapı kullanma izin durumunun bildirilmesini arar. İlanda ev yapılabilir, imara açılacak gibi taahhütlerden kaçının.
- KısıtlamalarÜzerinde ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamaların bulunup bulunmadığı bildirilmelidir. Ticari olarak en hassas, hukuken en gerekli kalem budur.
- Varsa enerji kimlik bilgileriAracılık sözleşmelerinde taşınmazın enerji kimlik bilgilerine yer verilmesi öngörülür.
- Bedel ve iletişimSatış bedeli ve yetkili emlak işletmesinin bilgileri. Yönetmeliğin aradığı bilgilerin tam listesi için mevzuat.gov.tr üzerinden yönetmelik metnine bakabilirsiniz.
Fiyatı nasıl belirlersiniz?
Emsal, ilan değil
Fiyatın dayanağı; aynı mahallede, benzer büyüklükte, benzer kat ve bina yaşında, benzer ısınma tipine sahip taşınmazların gerçekleşmiş satışlarıdır. Portallardaki ilan fiyatları istenen bedeli gösterir; kaçının satıldığını, kaçının aylardır beklediğini göstermez.
Yüksek başlangıç fiyatının görünmeyen maliyeti
Yüksek açılan ilan yaşlanır. İlan tarihi geriye gittikçe alıcı neden satılmıyor diye sormaya başlar ve sonradan yapılan indirimler pazarlık gücünüzü kırar. Doğru fiyatla açılan bir ilan, çoğu zaman aşağı çekilen bir ilandan daha yüksek bedelle kapanır.
Kredili alıcı ve ekspertiz
Alıcı konut kredisi kullanacaksa banka değerleme raporu ister; bu rapor SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanır ve tapu kaydını, imar durumunu, ruhsat ile iskânı, projeye uygunluğu ve piyasa değerini kapsar. Nakit satışta ekspertiz yasal bir zorunluluk değildir. Ekspertiz değerinin anlaşılan bedelin altında kalması, alıcının bulması gereken peşinatı doğrudan artırır; bu ihtimali baştan konuşmak işlemi kurtarır.
Vergi tarafı
Alış ile satış arasında beş tam yıl geçmişse, taşınmazın satışından doğan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmez. Beş yıl dolmadan yapılan satışta alış bedeli endekslenir, bulunan kazançtan o yıl için belirlenen istisna tutarı düşülür ve kalan matrah beyan edilir. İstisna tutarı her yıl değiştiği ve satışın yapıldığı yılın tutarı esas alındığı için sayfaya rakam yazmıyoruz; güncel tutarı Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan (gib.gov.tr) teyit edin. Miras ya da bağış gibi bedelsiz yollarla edinilen taşınmazın satışında değer artışı kazancı doğmaz; ancak veraset ve intikal işlemleri ayrı bir konudur.
Mamak'ta satarken karşınıza çıkan üç özel durum
1. Tapuda arsa yazıyor, üzerinde ev var. Kırsal karakterli mahallelerde çok yaygındır. Bu durumda alıcının konut kredisi kullanması zorlaşır. Yapı kayıt belgesi varsa neyi çözdüğünü, neyi çözmediğini alıcıya dürüstçe anlatın; olmadığı hâlde varmış gibi konuşmak satışı sonradan bozar.
2. Hisseli tapu. Pay satışında diğer paydaşların ön alım hakkı vardır. Satıştan önce paydaş yapısını, varsa fiili kullanım ya da taksim düzenini ortaya koymak alıcının güvenini kazandırır. Belirsizliği satış anına bırakmak, kaporanın geri dönmesiyle sonuçlanır.
3. Tarım arazisi. Tapuda tarla vasfındaki bir taşınmaz hobi bahçesi diye pazarlanamaz; bu araziye yapılaşma kural olarak yasaktır ve arazinin bölünmesi asgari büyüklük kurallarına tabidir. Mamak Belediyesi'nin ruhsatsız yapılara yönelik denetimleri sürüyor; toprak incelemesiyle tarım arazisi olduğu belirlenen yerlerde yıkım ve idari para cezası uygulandığı bildirildi. Satıştan önce arazinin durumunu Tarım ve Orman İl / İlçe Müdürlüğü'nden teyit edin.
Sık sorulanlar
Satmadan önce iskân almak zorunda mıyım?
Yasal bir zorunluluk olarak satışın önünde durmaz; ancak alıcı havuzunuzu ve fiyatı doğrudan etkiler. Kredi kullanacak alıcı için çoğu zaman belirleyicidir. Binanızın durumu için belediyenin imar birimine danışın.
Aidat ve abonelik borçları ne olur?
Devir gününe kadar olan aidat, elektrik, su ve doğalgaz borçlarının kapatılması ve sayaç endekslerinin tutanakla teslim edilmesi standart uygulamadır. Kimin neyi ödeyeceğini sözleşmede yazın; sözlü mutabakat en çok bu noktada bozuluyor.
Emlak ofisiyle çalışırsam ne kadar hizmet bedeli öderim?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, alım satıma aracılık hizmet bedelinin sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü aşamayacağını düzenler. Bu, toplam üst sınırdır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir. Oran ve paylaşım usulü aracılık sözleşmesinde yazılır. Ayrıca, taşınmazı gösterme hizmeti için sizden ya da alıcıdan ek bir ücret talep edilmesi mümkün değildir.
Fotoğrafları kendim mi çekmeliyim?
Kim çekerse çeksin, fotoğraflar satılan taşınmazın kendisine ait olmalıdır. İnternetten alınan görseller ya da başka bir dairenin fotoğrafları kullanılmaz. Gündüz saatinde, toplanmış ve aydınlık bir evde çekilen sade fotoğraflar, filtreli görsellerden daha çok işe yarar.
Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?
Bedelsiz yolla edinilen taşınmazın satışında değer artışı kazancı doğmaz. Ancak veraset ve intikal yükümlülükleri ile intikalin tapuda tamamlanmış olması ayrı konulardır. Kendi dosyanız için Gelir İdaresi Başkanlığı'na ya da bir mali müşavire danışın.
Evim ne kadar sürede satılır?
Dürüst cevap: kimse net bir süre veremez. Süreyi fiyat, belgelerin eksiksiz olması, mülkün tipi, mahalle ve dönem birlikte belirler. Süre sözü veren bir yaklaşımdan çok, ilk günden doğru fiyat ve tam dosya daha güvenilir bir yoldur.
Dosyanızı birlikte tamamlayalım
Satışa çıkarmadan önce hangi belgenin eksik olduğunu ve fiyatın emsale göre nerede durduğunu konuşmak için arayın ya da WhatsApp'tan yazın. Mamak ve çevresindeki konut, müstakil ev, arsa ve tarla satışlarında yanınızdayız.