Mülkünüz için ücretsiz ön fiyat değerlendirmesi
Yerinde inceler, bölgedeki güncel arzla karşılaştırır ve gerekçesiyle birlikte bir fiyat aralığı söyleriz; ücret almayız.
Ücretsiz olan ne, olmayan ne?
Mülkünüz için ücretsiz bir ön fiyat değerlendirmesi yapıyoruz: tapu ve imar bilgisiyle taşınmazın özelliklerini inceler, bölgedeki güncel arzla karşılaştırır ve makul bir fiyat aralığı konuşuruz. Bu görüşme için ücret almıyoruz ve karşılığında satış yetkisi vermenizi şart koşmuyoruz.
Yapmadığımız şeyi de baştan söyleyelim: resmî değerleme raporu düzenlemiyoruz. Bankaya, mahkemeye ya da yabancı uyruklu alıcıya sunulacak taşınmaz değerleme raporunu yalnızca Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşları hazırlayabilir. İhtiyacınız buysa doğru adres biz değiliz; sizi boşuna oyalamayalım.
Ön değerlendirme, satmayı düşünen kadar kararsız olan için de yararlıdır: elinizdekinin bugünkü karşılığını bilmeden satmama kararı da veremezsiniz.
Aynı mülkün dört ayrı "değeri" olur
| Değer | Kim belirler | Nerede kullanılır |
|---|---|---|
| Ön fiyat değerlendirmesi | Gayrimenkul danışmanı | İlan fiyatını ve pazarlık payını belirlemek |
| Taşınmaz değerleme (ekspertiz) raporu | SPK lisanslı değerleme kuruluşu | Kredi süreçleri, yabancıya satış, resmî ihtiyaçlar |
| Emlak vergisine esas değer | Belediyenin takdir komisyonu | Emlak vergisi; tapu harcının alt sınırı |
| Tapuda beyan edilen satış bedeli | Alıcı ve satıcı | Tapu harcının hesabı; gerçek bedel olmak zorundadır |
Bu dört değerin birbirini tutması gerekmez. Karışıklığın büyük kısmı, belediyenin vergiye esas değeri ile piyasa fiyatının aynı şey sanılmasından çıkıyor.
Fiyat aralığını neye bakarak söylüyoruz
Değerlendirme, mülkün cinsine göre değişir. Aşağıdaki başlıklar, görüşmede tek tek konuştuğumuz kalemlerdir.
Arsa, tarla ve bahçede
Arazide fiyatı belirleyen şey manzara değil, kâğıt üzerindeki haktır.
- Ada, parsel ve gerçek yüzölçümü
- Tapudaki cins: arsa mı, tarla mı
- İmar durumu; varsa emsal ve çekme mesafeleri
- Yol cephesi, ulaşım ve arazi eğimi
- Hisseli mi müstakil mi, paydaş sayısı
- Elektrik, su ve komşu kullanımlar
Konut ve iş yerinde
Burada belgeler kadar binanın kendisi ve ortak alan düzeni konuşur.
- Bina yaşı, kat, cephe ve ısıtma biçimi
- İskân (yapı kullanma izni) ve kat mülkiyeti durumu
- Aidat, ortak alanlar ve bina içi konum
- Yapı Kayıt Belgesi ile kayıt altına alınmış bölüm var mı
- Kiracılı mı, boş teslim mi
Her ikisinde de
İlan fiyatı ile gerçekleşen fiyat aynı şey değildir; aralığı ikincisine göre kurarız.
- Aynı mahallede benzer mülklerin istenen fiyatları
- Satışın aciliyeti ve ödeme biçimi
- Tapuda çözülmesi gereken şerh, ipotek veya miras işlemi
- Alıcı kitlesinin kredi kullanıp kullanamayacağı
Belediyenin bina ve arazi vergisine esas aldığı değer ayrı bir hesaptır ve piyasa fiyatını göstermez. 2026 için 7566 sayılı Kanunla bu değere bir üst sınır getirildi: 2026 vergi değeri, 2025 vergi değerinin en fazla üç katı olabilir. Bu bir artış hedefi değil tavandır; her taşınmazın değeri üç katına çıkmaz.
Kendi taşınmazınıza uygulanan değeri ve itiraz yolunu Mamak Belediyesi'nden teyit edin. Bu değerin ilan fiyatınızla doğrudan ilişkisi yoktur; yalnızca tapu harcının hesabında alt sınır işlevi görür.
Değerlendirme için sizden isteyeceklerimiz
- Ada ve parsel numarasıTapu senedinizde yazar. Kırsal mahallelerde adres tek başına yetmez; aynı yol üzerinde onlarca parsel bulunur.
- Tapu senedinin fotoğrafıHisse oranı, cins ve yüzölçümü buradan okunur. WhatsApp'tan göndermeniz yeterlidir.
- Varsa imar durumu belgesiYoksa Mamak Belediyesi'nden nasıl alınacağını anlatırız. Arsa değerlendirmesinde en belirleyici belge budur.
- Birkaç fotoğraf ve konumParselin ya da konutun fotoğrafı ile konum pini, yerinde görmeden önce bile epey şey anlatır.
- Satış zamanınızBu ay satmak ile doğru alıcıyı beklemek arasında fiyat farkı vardır. Aciliyetinizi bilmezsek yanlış aralık söyleriz.
Yüksek rakam söylemek kolaydır
Bir danışmanın en kolay yaptığı şey, mülk sahibinin duymak istediği rakamı söylemektir. Yetkiyi almanın kısa yolu budur; ama sonucu, aylarca ilanda bekleyen ve sonunda indirimle satılan bir mülktür.
Biz aralığı gerekçesiyle veriyoruz: hangi taşınmazlarla karşılaştırdık, hangi eksik fiyatı aşağı çekiyor, hangi özellik yukarı taşıyor. Katılmayabilirsiniz; o zaman daha yüksek bir fiyatla denemeyi de konuşuruz — ama neyi göze aldığınızı bilerek.
Telefonda kesin rakam vermiyoruz. Mülkü görmeden söylenen "şu kadar eder" cümlesinin bir karşılığı yok.
Sık sorulanlar
Değerlendirme gerçekten ücretsiz mi?
Evet. Ön değerlendirme için ücret almıyoruz ve sonrasında bizimle çalışma zorunluluğunuz doğmuyor. Yetkilendirme sözleşmesi imzalamak isterseniz bu ayrı bir karardır ve şartları o sözleşmede yazılı olur.
Bankaya vereceğim rapor bu mu?
Hayır. Kredi süreçlerinde banka kendi değerleme sürecini işletir ve rapor SPK lisanslı bir değerleme kuruluşunca hazırlanır. Yabancı uyruklu tarafın olduğu satışlarda da bu rapor aranır. Bizim yaptığımız, piyasa tarafından bakılmış bir fiyat görüşüdür.
Ne kadar sürede sonuç alırım?
Tapu ve imar bilgisi elinizdeyse ilk görüşmede kaba bir aralık konuşabiliriz. Netleştirmek için taşınmazı yerinde görmemiz gerekir; randevuyu telefonda ayarlarız.
Kiraya vereceğim mülk için de yapıyor musunuz?
Evet, kira bedeli için de aynı yöntemi kullanırız. Kiralamada aracılık hizmet bedelinin üst sınırı mevzuatla belirlidir: katma değer vergisi hariç bir aylık kira bedelini aşamaz.
Hisseli tapum var, değerlendirilebilir mi?
Evet. Ancak hisseli payın metrekare fiyatı, müstakil tapulu bir taşınmazınkiyle aynı kurulmaz; alıcı kitlesi dar, kredi imkânı sınırlıdır. Paydaş sayısı ve varsa aranızdaki kullanım (taksim) anlaşması fiyatı doğrudan etkiler.
Miras kalan taşınmaz için de bakıyor musunuz?
Bakıyoruz; ancak satıştan önce intikal işleminin tamamlanmış olması gerekir. Mirasçılar arasında paylaşım tartışmalıysa fiyat aralığını bilmek, konuşmayı da kolaylaştırır.
Ada-parsel bilgisini gönderin, konuşalım
Tapu fotoğrafı ve birkaç kare görüntü ilk incelemeye yeter. Yerinde görme randevusunu sonra ayarlarız. 0532 529 91 41