Tarlaya bağ evi yapmanın izin zinciri
Cevap parselden parsele değişiyor. Değişmeyen tek şey şu: “ruhsatsız yapılır” cümlesi hiçbir parsel için doğru değil.
Üç ihtimal var, ikisi izne bağlı, biri hiç yok
Bu sorunun tek kelimelik cevabı yoktur, çünkü “tarla” hukuken tek bir şey değildir. Aynı ilçede yan yana duran iki parselden birinde ruhsatlı yapı mümkünken diğerinde hiçbir şekilde mümkün olmayabilir. Belirleyici olan üç şeydir: arazinin tarımsal sınıfı, parselin imar planı karşısındaki durumu ve yapmak istediğiniz yapının amacı.
Kabaca üç ihtimal vardır. Parsel mutlak, özel ürün, dikili veya sulu tarım arazisi sınıfındaysa tarımsal üretim dışı kullanım kural olarak kapalıdır. Bu sınıfların dışındaki tarım arazilerinde, toprak koruma projesine uyulması şartıyla valilik tarım dışı kullanıma tahsis edebilir. Parsel imar planı içine alınıp arsa vasfına geçmişse artık soru tarım mevzuatının değil, imar planının konusudur.
Bu sayfada neler var
- Birbirine karıştırılan üç ayrı izin türü
- İmar planı bulunmayan alanlarda geçerli ölçüler
- İzinsiz yapının parasal ve hukuki bedeli
- Mamak'a özgü, çoğu yerde yazılmayan nokta
- Satın almadan önce sorulacak beş soru
Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Bir parsel için karar vermeden önce Mamak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile Tarım ve Orman İlçe Müdürlüğü'ne başvurun.
Üç ayrı kapı, üç ayrı kurum
Sahada üçü tek bir kelimeyle, “izin”, karşılanıyor. Oysa biri alınıp diğeri alınmadığında yapı yine kaçak sayılır.
Tarımsal amaçlı yapı izni
Ahır, kümes, depo, sera gibi tarımsal üretimin parçası olan yapılar için. Projesine uyulması şartıyla valilikçe verilir.
- Muhatap: valilik ve İl Tarım ve Orman Müdürlüğü
- Yapının tarımsal amaca hizmet etmesi aranır
- Konut amaçlı kullanımı kapsamaz
Tarım dışı kullanım izni
Arazinin tarımsal üretim dışına çıkarılması. Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazilerinde kural olarak verilmez.
- Toprak koruma projesine uyulması şarttır
- Valilik tahsis eder
- İzin çıkmadan yapılan iş, izinsiz iştir
Yapı ruhsatı
Yapının kendisi için alınan izin. Tarım tarafındaki izinler alınmış olsa bile ruhsat ayrıca gerekir.
- Muhatap: ilgili belediye veya il özel idaresi
- Ruhsatsız yapı, İmar Kanunu bakımından kaçak yapıdır
- Parselin büyük olması muafiyet getirmez
İmar planı bulunmayan alanlarda geçerli sınırlar
İmar planı bulunmayan alanlarda bir ailenin oturmasına mahsus bağ veya sayfiye evi yapımı, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nde düzenlenmiştir. Yönetmeliğin aradığı ölçüler alıcıların en çok merak ettiği kısımdır ve çoğu ilanda hiç anlatılmaz.
Önemli bir uyarı: bu ölçülerin uygulanıp uygulanmayacağı, parselin belediye sınırı, mücavir alan ve köy yerleşik alanı karşısında nerede kaldığına göre değişir. Yönetmelik plansız alanları kendi içinde ayrı bölümlere ayırır. Bu nedenle aşağıdaki tabloyu bir hak listesi olarak değil, idareye sorarken elinizde tutacağınız bir çerçeve olarak okuyun.
Bağ ve sayfiye evinde aranan ölçüler
| Konu | Yönetmelikteki sınır | Pratikte ne demek |
|---|---|---|
| Taban alanı | İnşaat, parsel yüzölçümünün yüzde 5'ini geçemez | 10 dönümlük bir parselde taban alanı 500 m² ile sınırlıdır |
| Toplam inşaat alanı | İki katta toplam 250 m²'yi aşamaz | Parsel ne kadar büyük olursa olsun bu tavan değişmez |
| Yükseklik | Saçak seviyesinin tabii zeminden yüksekliği 6,50 metreyi aşamaz | Fiilen iki kat ile sınırlı bir yapı |
| Çekme mesafesi | Yapı, yola ve parsel sınırlarına 5,00 metreden fazla yaklaşamaz | Her yönden en az 5 metre boş bırakılır |
| Kullanım amacı | Bir ailenin oturmasına mahsus bağ veya sayfiye evi | Çok birimli, sitevari kurgular bu tanımın dışındadır |
Kaynak: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği. Yönetmelik değişebilir ve her parsele aynı bölüm uygulanmaz; parselinize hangi hükmün uygulandığını ilgili idareden yazılı olarak sorun.
5403 sayılı Kanun'un 21. maddesi, arazi kullanımına izinsiz başlanması ya da alınan izne aykırı kullanım hâlinde valiliğin işi tamamen durduracağını, iş tamamlanmışsa kullanıma izin verilmeyeceğini düzenler. İdari para cezası, yapının değil kullanılan veya zarar verilen alanın her metrekaresi üzerinden hesaplanır. Bu ayrım kritiktir: beton yol, havuz, çit ve dolgu yapılan alanlar da hesaba katılabilir. Büyük ova koruma alanlarında ceza iki katı uygulanır.
Cezanın tebliğinden sonra izin alınmazsa izinsiz yapıların yıkılması ve arazinin tarımsal üretime uygun hâle getirilmesi için süre verilir; yapılmazsa yaptırım sürer ve eski hâle getirme masrafı da malikten istenir. Ayrıca ruhsatsız yapı İmar Kanunu bakımından ayrıca yıkım ve idari para cezası konusudur; koşulları oluştuğunda Türk Ceza Kanunu'nun imar kirliliğine neden olma suçunu düzenleyen hükmü de gündeme gelebilir. Bu son nokta hukuki değerlendirme gerektirir; somut olayda bir avukata danışın.
Kanunda yazılı metrekare tutarları kanuni taban tutarlardır; idari para cezaları her yıl yeniden değerleme oranında artırıldığı için uygulanacak güncel tutar daha yüksektir. Kesin rakam için ilgili valiliğe ve İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'ne sorun.
Görsel: Zeynel Cebeci · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Mamak'ta atlanan bir ayrıntı
Plansız alanlara ilişkin hükümlerin bir bölümü, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerler için yazılmıştır. Ankara'da 6360 sayılı Kanun sonrasında köyler mahalleye dönüştü ve ilçelerin tamamı büyükşehir belediyesi sınırları içinde kaldı. Mamak'ın Bayındır, Kıbrıs Mahallesi, Kutludüğün, Ortaköy ve Kızılca gibi kırsal karakterli mahalleleri de bu kapsamdadır.
Bunun pratik sonucu şudur: internette dolaşan “tarlaya şu ölçülerde ev yapılır” anlatılarının bir kısmı, Mamak'taki bir parsele olduğu gibi uygulanmayabilir. Hangi hükmün geçerli olduğunu ada-parsel numarasıyla Mamak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne sormadan, bir yapı hakkı olduğunu varsaymayın.
Bölgede ikinci bir katman daha var: Kıbrıs Vadisi ve çevresinde koruma statüleri ile Bayındır Barajı çevresini kapsayan üst ölçekli planlama çalışmaları bulunuyor. Koruma statüsü ve plan kararları, tarım mevzuatından bağımsız olarak yapılaşmayı kısıtlayabilir.
Beş soru, beş belge
Beşinin de cevabı bir belgeye dayanmalı. Sözlü cevap alıyorsanız cevap yok demektir.
Tapuda cinsi ne yazıyor?
Tarla, bağ, arsa ya da başka bir cins. Bu tek kelime, izleyeceğiniz mevzuat yolunu belirler.
- Tapu müdürlüğünden kayıt örneği
- Müstakil mi hisseli mi
- Şerh ve beyanlar
Arazinin tarımsal sınıfı ne?
Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu sınıflarında tarım dışı kullanım kural olarak kapalıdır.
- Tarım ve Orman İlçe Müdürlüğü
- Toprak etüdüne dayanan resmî kayıt
- İlandaki tanım değil
Parsel plan içinde mi?
Uygulama imar planı içinde mi, köy yerleşik alanında mı, plansız alanda mı — üçü ayrı sonuç verir.
- Mamak Belediyesi'nden imar durumu belgesi
- Yapılaşma hakkını 1/1000 plan belirler
- Askıdaki planlar ayrıca izlenir
Üzerinde yapı var mı, ruhsatlı mı?
Mevcut yapı ruhsatsızsa yıkım ve ceza yükümlülüğü taşınmazla birlikte devam edebilir.
- İdarede açılmış dosya var mı
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belgesi
- Kaçak yapı varsa fiyat pazarlığı değil, hukuki risk konusudur
Altyapı fiilen bağlanabilir mi?
Elektrik, su ve doğal gaz aboneliği bugünün kurallarına göre kurulabiliyor mu, ilgili kurumdan sorun.
- Ruhsatsız yapıya abonelik bağlanmaması gündeme gelir
- Komşu parselden çekim kalıcı çözüm değildir
- Yol ve geçiş hakkı ayrıca kontrol edilmeli
Sık sorulanlar
Tarlam büyük, o yüzden ruhsat gerekmez mi?
Parselin büyüklüğü ruhsat muafiyeti getirmez. Yapı için ilgili idareden ruhsat alınması gerekir; ayrıca yapının niteliğine göre tarım tarafındaki izin de aranır. “Belli bir büyüklüğün üzerinde ruhsat istenmiyor” şeklindeki yaygın bilgi doğru değildir.
Konteyner, karavan veya prefabrik de izne tabi mi?
Yapının taşınabilir olması onu izinden muaf tutmaz. Değerlendirme, kullanılan alan ve fiilî kullanım üzerinden yapılır. Nitekim 5403 sayılı Kanun'daki idari para cezası, yapının değil kullanılan veya zarar verilen alanın metrekaresi üzerinden hesaplanmaktadır.
Kuyu açabilir, çit çekebilir miyim?
Yeraltı suyu kullanımı ayrı bir izin konusudur ve DSİ mevzuatına tabidir. Çit, dolgu ve beton saha gibi düzenlemeler ise arazinin fiilî kullanım alanını genişlettiği için idari değerlendirmede hesaba katılabilir. İkisi için de işlem yapmadan önce ilgili kuruma sorun.
Komşum yapmış, bana neden olmuyor?
Aynı yolda olmak aynı hukuki durumda olmak demek değildir. Komşu parselin arazi sınıfı farklı olabilir, plan sınırının içinde kalabilir ya da yapı hakkında henüz işlem başlatılmamış olabilir. Bir yapının bugün ayakta duruyor olması, o yapının hukuka uygun olduğunu göstermez.
İzin çıkarsa evi istediğim gibi yapabilir miyim?
Hayır. İzin çıksa bile taban alanı oranı, toplam inşaat alanı tavanı, yükseklik ve çekme mesafeleri gibi sınırlar geçerlidir. Bu ölçüler, parselin hangi statüde olduğuna göre imar planından ya da yönetmelikten gelir.
Yapı kayıt belgesi bu sorunu çözer mi?
Yapı kayıt belgesi kendi kanunundaki koşullara, kapsamına ve başvuru dönemine bağlıdır; her yapı ve her tarih için verilen genel bir af değildir. Elinizdeki parsel için ne anlama geldiğini varsaymak yerine ilgili idareye sorun.
Yapı sorusunu belgeyle cevaplayalım
Baktığınız parselin ada ve parsel numarasını iletin; tapu cinsi, arazi sınıfı ve imar durumu bakımından hangi kapıya gidileceğini birlikte netleştirelim. Bu bilgi için alım şartı aramıyoruz. Telefon: 0532 529 91 41.