Mamak'ta bağ evi alırken asıl soru: yapının kaydı var mı?
Bağ evinde aslında iki şey satın alırsınız: arazi ve üzerindeki yapı. İkisinin hukuki durumu ayrı ayrı sorgulanır.
Bağ evinde iki ayrı taşınmaz alıyorsunuz
Arsa ve tarla ilanlarında konu tek başına topraktır. Bağ evinde ise iki şey birden el değiştirir: arazinin kendisi ve üzerindeki yapı. Bu ikisinin hukuki durumu birbirinden bağımsızdır ve ayrı ayrı sorgulanması gerekir.
Sahada en sık karşılaşılan tablo şudur: arazi tapulu ve sorunsuzdur, ama üzerindeki ev tapuda hiç görünmez. Tapu kaydında cins hâlâ "tarla" veya "bağ" yazar, bina ise kayıt dışıdır. Alıcı evi görüp fiyatı ona göre öder, ancak resmî olarak yalnızca araziyi satın almış olur. Bu fark, ilk bakışta hiçbir sorun çıkarmaz; sorun kredi kullanmaya, abonelik açtırmaya, sigortalamaya veya birkaç yıl sonra satmaya kalktığınızda çıkar.
Bu sayfada bağ evini bir manzara ya da hayal olarak değil, iki belgeyle birlikte anlatacağız. Manzarayı zaten kendiniz göreceksiniz.
Mamak'ın doğusunda bağ-bahçe geleneği yeni değil
Mamak'ın batısı gecekondu dokusu üzerine kurulmuş yoğun bir konut bölgesi. Doğusu ise bambaşka: dalgalı bozkır, seyrek ağaç, geniş parseller ve eskiden beri süren bir bağ-bahçe kültürü. İlçenin resmî tanıtımında geçen yaylalar bu kültürün izidir — güneyde Bayındır Yaylası, güneydoğuda Kutludüğün ve Hamurcuk, güneybatıda Çatıkbağı, doğuda Kocacık, İkipınar ve Akpınar.
Rakım da bir ayrıntı değil. İlçenin ortalama yüksekliği bin metrenin epey üzerinde; en yüksek noktası Körpınar Tepesi. Bu, yazın şehir merkezine göre daha serin ama kışın erişimi zorlaşabilen bir coğrafya demek. Bağ evi bakarken yolun kış aylarında nasıl durduğunu sormak, manzarayı sormak kadar önemlidir.
Bağ evi ilanlarının yoğunlaştığı mahalleler ilçenin doğu kuşağında: Bayındır'ın eski köy dokusu, Kutludüğün'ün güneydoğuya uzanan geniş sınırları, Kızılca, Gökçeyurt, Ortaköy ve Kıbrısköy'ün vadiye bakan kesimleri. Buralarda parsel büyüklükleri birkaç yüz metrekareden hektarlara kadar değişiyor ve yapıların önemli bir bölümü aile içinde kuşaklar boyunca kullanılmış.
Görsel: Can Kırış · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Yapı için isteyeceğiniz dört şey
Dördü de yoksa, satın aldığınız şey bir ev değil, bir arazi ve üzerindeki risktir.
Yapı ruhsatı
Yapının hangi izinle yapıldığını gösteren temel belgedir. Taşınmaz tarım arazisi vasfındaysa yapı için valilik izni de ayrıca aranır; belediye ruhsatı tek başına yeterli olmayabilir.
Yapı kullanma izni (iskân)
Ruhsatlı yapının, projesine uygun tamamlandığını gösterir. İskânsız bir yapıda abonelik, kredi ve satış tarafında zorluk çıkması olağandır.
Tapuda cins tashihi
Arazi üzerine yapılan bina tapuya işlendiğinde taşınmazın cinsi güncellenir. Tapuda hâlâ "tarla" yazıyorsa, resmî kayıtta o ev yoktur.
Abonelik sözleşmeleri
Elektrik, su ve varsa doğal gaz aboneliğinin kimin adına, hangi tarihte açıldığını görün. İzinsiz yapılara abonelik tesisi kısıtlanmıştır; mevcut abonelik yapının durumu hakkında fikir verir.
Satıcının en sık kullandığı güven cümlelerinden biri şudur: "Belediyeye vergisini veriyoruz, kaydı var." Vergi beyanı bir bildirim işlemidir; yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ya da tapudaki cins kaydı yerine geçmez. İdareye beyanda bulunmuş olmak, o yapının imar ve tarım mevzuatına uygun olduğunu göstermez.
Bina vergisi tarafındaki çerçeve de şöyle: kanun meskenler için binde bir, mesken dışındaki binalar için binde iki oran öngörüyor; Ankara gibi büyükşehirlerde bu oranlar iki katına çıkıyor. Taşınmazınızda hangi tarifenin işlediğini ve varsa borç durumunu Mamak Belediyesi'nden öğrenin.
Kayıtlı yapı ile kayıt dışı yapı arasındaki fark
| Konu | Ruhsatlı ve iskânlı yapı | Kayıt dışı yapı |
|---|---|---|
| Tapuda görünürlük | Cins tashihi yapılmış, bina tapu kaydında yer alır | Tapuda yalnızca arazi görünür; ev resmî kayıtta yoktur |
| Kredi ve ipotek | Bankanın değerlemeye alması mümkündür | Değerlemede bina dikkate alınmaz; finansman pratikte kapalıdır |
| Abonelik | Elektrik, su ve doğal gaz sözleşmesi normal yolla açılır | Abonelik tesisi kısıtlanmıştır; mevcut abonelik de güvence değildir |
| Sigorta | Bina sigortalanabilir; zorunlu deprem sigortası kapsamı sorgulanır | Kayıt dışı yapının sigortalanması sorun çıkarır |
| Yeniden satış | Alıcı belgeyi görüp karar verir; süreç kısalır | Her yeni alıcı aynı soruyu sorar; satış süresi uzar, fiyat baskılanır |
| İdari risk | Projeye uygunluk korunduğu sürece yok | Durdurma, idari para cezası ve yıkım yükümlülüğü gündeme gelebilir |
Zorunlu deprem sigortası binalar için düzenlenir; arsa ve tarlada aranmaz. Yapınızın kapsama girip girmediğini sigorta şirketinizden teyit edin.
Bağ evi portföyü belge durumuna göre değişiyor
Bölgede bağ evi arzı var, ama hepsi aynı değil. Bir kısmı ruhsatlı ve tapuda kayıtlı, bir kısmı yalnızca arazi olarak satılıyor. Size hangisini gösterdiğimizi baştan söyleriz. Bütçenizi ve kullanım amacınızı (hafta sonu mu, sürekli oturum mu) paylaşın, ona göre bakalım.
Bu mülk tipinden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Zeynel Cebeci · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Can Kırış · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Yavuz Saç · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · I.Sáček, senior · CC0 · Wikimedia Commons · O jaguara · CC BY-SA 3.0 · Wikimedia Commons · Mocmuk · CC0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Bağ evi ile hobi bahçesi aynı şey mi?
Değil. Hobi bahçesi genellikle üzerinde yapı olmayan (ya da olmaması gereken) bir arazi parçasının satışıdır. Bağ evinde ise mevcut bir yapı vardır ve asıl mesele o yapının kaydıdır. İkisinin altında yatan arazi hukuku benzerdir, ama sorulacak sorular farklıdır.
Bağ evine konut kredisi çıkar mı?
Uygulamada zordur. Banka değerleme aşamasında tapuda kayıtlı olmayan bir binayı hesaba katmaz; taşınmaz tarım arazisi vasfındaysa ve hisseli tapuya sahipse ihtimal daha da düşer. Bütçenizi peşin ödeme varsayımıyla kurmanız daha gerçekçi olur. Kesin cevabı çalıştığınız bankadan alın.
Suyu kuyudan geliyor deniyor, buna güvenebilir miyim?
Kuyunun varlığı ile o kuyunun belgeli olması ayrı şeylerdir. Yeraltı suyu kullanımı izne tabidir; belgesiz kuyu ileride kapatma ve ceza konusu olabilir. Satıcıdan kuyu belgesini isteyin, yoksa durumu ilgili kurumdan teyit edin.
Bağ evi miras kaldı, satmak istiyorum. Neye dikkat etmeliyim?
Önce tapuda intikalin yapılmış olması gerekir; mirasçılar adına tescil yapılmadan satış yürümez. İkincisi, miras yoluyla taşınmaz çoğu zaman hisseli hale gelir ve payın üçüncü kişiye satışında diğer paydaşların ön alım hakkı devreye girer. Üçüncüsü, miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışında değer artış kazancındaki beş yıl kuralı uygulanmaz. Kendi dosyanız için mali müşavirinize ve avukatınıza danışın.
Yola ve kış şartlarına dair neye bakmalıyım?
Parsele fiilen nasıl girildiğine, geçişin bir başkasının arazisinden olup olmadığına ve varsa geçiş hakkının tapuya kayıtlı olup olmadığına bakın. Mamak'ın doğu kuşağı yüksek rakımlı; kış aylarında yol bakımının nasıl yürüdüğünü mahalleden sorun. Yaz günü güzel görünen bir yol, ocak ayında bambaşka olabilir.
Beğendiğiniz bağ evinin belgelerine birlikte bakalım
Tapu fotoğrafını ve varsa ruhsat-iskân belgelerini gönderin; neyin kayıtlı, neyin kayıtsız olduğunu ayıklayalım. Danışman: Beytullah Öztürk. Telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.