Mamak'ta kiralık dükkân: kontratı imzalamadan önce ruhsatı konuşun
Yeni bir iş açacaksanız Mamak'ta kiralık dükkân seçmek bir konum kararı olduğu kadar bir ruhsat kararıdır. İkisini birlikte yürütüyoruz.
İyi dükkân, işinize ruhsat çıkan dükkândır
Kiralık dükkân arayan çoğu kişi önce yeri beğenir, sonra ruhsata bakar. Sıra tersine dönerse hem kira hem tadilat parası boşa gider: kirayı ödemeye başlarsınız ama kapı açılmaz.
Mamak'ta kiralık dükkân arayan esnafla çalışırken ilk sorumuz metrekare değil, "ne satacaksınız, ne üreteceksiniz" olur. Çünkü gıda üreten bir yerle giyim satan bir yerin, kuaförle oto servisin belge listesi aynı değildir. Yeri ona göre daraltır; ruhsat sınıfını, iskân durumunu, kira dışındaki sabit kalemleri ve devren teklif geliyorsa devrin kapsamını birlikte netleştiririz.
Kiralık dükkân listesi burada durmuyor, telefonda güncelleniyor
Kiralık ticari birimler hızla el değiştiriyor; bir hafta önceki liste bugün yanıltıcı olur. Açmayı düşündüğünüz işi, aylık kira bandınızı ve tercih ettiğiniz sokakları iletin, size o gün gerçekten boş olan yerleri anlatalım.
Yer tutmadan önceki beş adım
Bu sırayı bozmak, Mamak'ta esnafın en sık düştüğü tuzak. Kapora vermeden önce ilk üç adımı bitirin.
Ruhsat sınıfınızı öğrenin
Açacağınız işin sıhhi müessese mi, gayrisıhhi müessese mi, umuma açık eğlence yeri mi sayıldığını belediyeye sorun. Sınıf değişince istenen belge de denetleyen birim de değişir.
Adayı farklı gün ve saatlerde görün
Salı öğleden sonra boş görünen sokak cumartesi tıklım olabilir. Kapıdan geçen kişiyi kendi gözünüzle sayın, komşu esnafa ne kadar süredir orada olduklarını sorun.
Yapının kâğıtlarını isteyin
Tapu kaydı ve bağımsız bölümün cinsi, yapı kullanma izin belgesi, yönetim planı, önceki işletmenin ruhsatı. Bunlar sizde yokken imzalanan sözleşme riski tamamen size bırakır.
Maliyet tablosunu yazılı hâle getirin
Kira, aidat, ısınma, abonelik devri, tabela vergisi, sigorta ve tadilat. Aylık gerçek maliyet çoğu zaman ilandaki kiradan belirgin şekilde yüksektir.
Anahtarı tutanakla teslim alın
Teslim günü sayaç endekslerini, demirbaşları ve hasarları fotoğraflayıp imzalı tutanağa bağlayın. Çıkarken depozito tartışmasının tek panzehiri budur.
Devir görüşmelerinde sıkça "hava parası" adı altında bir ödeme talep edilir. Bu ödemenin karşılığı sözleşmede tanımlanmadığı sürece ileride geri istemeniz pratikte çok zordur.
Bir bedel ödeyecekseniz onu boşlukta bırakmayın: neyin karşılığı olduğunu yazın, devredilen demirbaşları tek tek listeleyin, ödemeyi banka üzerinden yapın, mal sahibinin yazılı muvafakatini alın ve devir sözleşmesini kira sözleşmesiyle aynı gün imzalayın.
İşyeri açma ve çalışma ruhsatı: kim veriyor, ne istiyor
İş yerleri, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik çerçevesinde üç başlıkta değerlendirilir: sıhhi müesseseler, gayrisıhhi müesseseler ve umuma açık istirahat ve eğlence yerleri. Gayrisıhhi müesseseler ayrıca birinci, ikinci ve üçüncü sınıf olarak ayrılır; sınıf yükseldikçe aranan şartlar da ruhsatı veren makam da değişir. Ankara'da birinci sınıf gayrisıhhi müesseselerin ruhsatlandırılması büyükşehir belediyesinin görev alanındadır, diğerleri için başvuru yeriniz Mamak Belediyesi'dir.
Süreçte en çok takılan noktalar
- İskân: Yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bir yapıda ruhsat almak çoğu durumda sorun çıkarır.
- Yangın güvenliği: Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik kapsamındaki tedbirler ve gerekiyorsa itfaiye uygunluk yazısı; bodrum katlarda bu konu daha ciddidir.
- Kat maliklerinin kararı: Bağımsız bölümün cinsi mesken ise belirli iş kolları için kat malikleri kurulunun oybirliği gerekir; bu, kiraya verenin tek başına veremeyeceği bir izindir.
- Baca ve atık: Gıda üreten işlerde baca ve yağ ayırıcı gibi tesisat şartları en pahalı kalem olabilir; bunu kimin yapacağını sözleşmeye yazın.
Kira sözleşmesinde muğlak bırakılmaması gerekenler
- Süre, yenileme ve yıllık artışKaç yıllık, süre sonunda kendiliğinden uzuyor mu? Artışın hangi ölçüte bağlandığı da açıkça yazılmalı; kanunun koyduğu üst sınır her sözleşme metnine otomatik yansımaz.
- Depozito ve iadesiTutar, kimde durduğu, hangi şartlarla ve ne kadar sürede iade edileceği. Kiradan mahsup edilip edilemeyeceği de yazılmalı.
- Aidat, tadilat ve tabelaOrtak gideri kim ödüyor, içinde ne var? Vitrin, bölme duvar ve klima dış ünitesi için izin gerekir mi, çıkarken eski hâline getirmek zorunda mısınız? Tabela için hem bina yönetiminin hem belediyenin kuralları vardır, ilan ve reklam vergisi ayrı bir kalemdir.
- Brüt mü net miİş yeri kiralarında kiracı vergi mükellefiyse kira üzerinden gelir vergisi kesintisi gündeme gelir. Konuştuğunuz rakamın brüt mü net mi olduğunu sözleşmeye yazın; oranı ve usulü mali müşavirinize sorun.
- Tahliye taahhüdüTarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi imzalamayın. Bu belgenin sonuçları ağırdır; istenirse imzalamadan önce bir avukata sorun.
Devren kiralık: kirayı değil, işletmeyi devralıyorsunuz
Mamak'ta ticari arayışın ayrı bir kolu devren tekliflerdir. Devren kiralıkta mülkü satın almazsınız; çalışan bir işletmenin yerini, demirbaşını ve çoğu zaman müşteri alışkanlığını devralırsınız. Hazır bir mutfak ya da vitrin anlamına geldiği için cazip görünür; ama devrin gerçek bedeli ödediğiniz rakamdan çok devraldığınız yükümlülüklerdir.
Sözleşmeden önce şunları yazılı isteyin:
- Mal sahibinin devre yazılı muvafakati ve yeni sözleşmenin sizinle imzalanacağı taahhüdü
- Kalan kira süresi ve artış maddesi — devraldığınız sözleşmenin ömrü kısa olabilir
- Birikmiş kira, aidat ve abonelik borçları için borcu yoktur yazıları
- Devredilen demirbaşların tek tek listesi
- Mevcut ruhsatın devredilip devredilemeyeceği; ruhsat kişiye ve faaliyet konusuna bağlıdır
Taşınmaz ticareti mevzuatı, alım satım ve kiralamada hizmet bedeline üst sınır koyarken devren işletme satışlarını bu sınırın dışında bırakır; devirde bedel serbestçe kararlaştırılır.
Mamak'ta hangi sokakta ne tutar?
İlçe tek parça değil; kiracı olarak seçtiğiniz hat, işinizin müşteri tipini baştan belirler.
Cadde esnaflığı: Natoyolu ve çevresi
Nato Yolu Caddesi, Abidinpaşa'dan Akşemsettin ve Cengizhan yönüne uzanan klasik cadde ticaretinin omurgası; yaya trafiğine dayanan işler burada anlam kazanır. Aynı hatta raylı sistem yapım çalışmaları ve istasyon çevrelerinde altyapı işleri sürüyor; bir yeri tutmadan önce sokağın o günkü erişim durumunu bizzat görün.
Mahalle esnaflığı: Tuzluçayır, Akdere, Şahintepe hattı
Yoğun nüfuslu iç mahallelerde müşteri uzaktan değil, yürüyerek gelir ve tekrar gelir. Fırın, market, kuru temizleme, kuaför gibi günlük ihtiyaç işlerinde sokak seçimi cadde seçiminden önemlidir; kirayı belirleyen şey vitrinden çok o sokağın kaç haneye hizmet ettiğidir. Tuzluçayır sayfamızda mahallenin dokusunu anlattık.
Araçla gelen müşteri: Samsun Yolu aksı
Ankara'yı Kayaş, Yeni Bayındır, Bayındır ve Lalahan yönüne bağlayan bu aksta müşteri araçla gelir; mobilya, yapı malzemesi, oto yan sanayi ve depo-satış karması işler için uygundur, ama önünde durulabilir alan yoksa cephe tek başına iş görmez. Kentsel dönüşüm ve TOKİ etaplarının zemin katlarındaki yeni ticari ünitelerde ise soru şudur: bloklar dolmadan açarsanız ilk aylarda ciro düşük olur, ama kira ve rekabet de düşüktür.
Bu mülk tipinden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Zalabadesign · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · buzkozan · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Kiralık dükkânda emlak ofisi hizmet bedeli ne kadar olur?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, kiralamada hizmet bedelinin kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarını aşamayacağını düzenler. Bu bir üst sınırdır; ödenecek tutar ve tarafı yetkilendirme sözleşmesinde yazılı olarak belirlenir. Devren işletme devirlerinde ise bu sınır uygulanmaz, bedel serbestçe kararlaştırılır.
Ruhsat çıkmazsa ödediğim kira ve depozito ne olur?
Bunu sözleşmeye önceden yazmazsanız risk tamamen sizde kalır. Uygulamada en çok kullanılan yol, sözleşmeye ruhsatla ilgili bir koşul maddesi koymak ve belirli bir süre içinde ruhsat alınamazsa tarafların ne yapacağını baştan tanımlamaktır. Bu maddeyi bir avukata yazdırın.
Mesken dairenin altındaki dükkânda gıda üretebilir miyim?
Kat Mülkiyeti Kanunu, kütükte mesken olarak gösterilen bölümlerde fırın, lokanta, pastane ve imalathane gibi kullanımları kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alacağı karara bağlar. Bağımsız bölümün tapudaki cinsine ve yönetim planına bakmak gerekir; ayrıca baca ve koku nedeniyle komşuluk şikâyeti gelen işlerde ruhsat süreci daha zorlu ilerler.
Kira artışı için sözleşmeye istediğimiz oranı yazabilir miyiz?
Yazılan oran, kanunun yenileme dönemleri için koyduğu üst sınırın üzerine çıkamaz; sözleşmede daha yüksek bir oran görmeniz o oranın uygulanabileceği anlamına gelmez. Ayrıntıyı kira artış oranı ve kira sözleşmesi sayfalarımızda anlattık.
Şirket adına mı, şahsım adına mı kiralamalıyım?
Bu bir emlak sorusu değil, mali ve hukuki bir tercih. Vergi, gider gösterimi, sorumluluk ve kefalet açısından sonuçları farklıdır. Kiracı olarak hangi ismin yazılacağına mali müşavirinizle karar verin; kontrat imzalandıktan sonra tarafı değiştirmek her zaman mümkün olmaz.
Ne satacağınızı söyleyin, yeri ona göre arayalım
İş kolunuzu ve aylık ödeyebileceğiniz kira bandını bilirsek, size ruhsat açısından baştan uygun olmayan yerleri hiç göstermeyiz. Böylece hem zaman hem kapora riski azalır.