Ankara'da kiralık iş yeri tutmadan önce cevaplanması gereken soru
Kiralık iş yerinde asıl risk kira bedeli değil, o adreste sizin işiniz için ruhsat alınıp alınamayacağıdır.
Önce ruhsat sorusu, sonra pazarlık
Kiralık iş yerinde en sık yaşanan kayıp şudur: yer beğenilir, sözleşme imzalanır, kira ve depozito ödenir, tadilata başlanır — ve ruhsat başvurusu reddedilir. O noktada ödenen paranın geri alınması, çoğu zaman uzun bir uyuşmazlık konusuna dönüşür.
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik iş yerlerini üç ana grupta ele alır: sıhhi müesseseler (market, büro, kuaför gibi), gayrisıhhi müesseseler (çevre ve insan sağlığına etkisine göre birinci, ikinci ve üçüncü sınıfa ayrılan üretim ve depolama faaliyetleri) ve umuma açık istirahat ve eğlence yerleri (kahvehane, lokanta, internet salonu gibi). Her grubun aradığı koşullar farklıdır; bazı faaliyetlerde mesafe ve komşuluk kuralları da devreye girer.
Bu yüzden iş yeri kiralamanın doğru sırası şudur: faaliyeti tanımla, ruhsat sınıfını öğren, adresi kontrol et, sonra sözleşmeyi kur. Kira pazarlığı bu sıranın sonunda gelir.
Kiralamanın doğru sırası
Beş adım. Üçüncüsü atlanırsa diğer dördü boşa gider.
Faaliyetinizi tanımlayın
Ne satacaksınız, ne üreteceksiniz, kaç kişi çalışacak, hangi ekipmanı kuracaksınız? Bu tarif olmadan hiçbir yerin uygun olup olmadığı söylenemez.
- Faaliyetin ruhsat sınıfı
- Gerekli alan ve tavan yüksekliği
- Elektrik gücü ve su ihtiyacı
- Araç ve müşteri trafiği beklentisi
Adresin belgelerini kontrol edin
Binanın yapı kullanma izni, parselin imar fonksiyonu ve varsa yönetim planı üçlüsü, o adreste ne yapılabileceğini birlikte belirler.
- Yapı kullanma izni (iskân) var mı
- İmar planında hangi fonksiyon
- Yönetim planı hangi faaliyetleri yasaklıyor
- Tapuda bağımsız bölümün niteliği
Belediyeye yazılı sorun
Faaliyetinizi tarif ederek ilgili ilçe belediyesinin ruhsat birimine başvurun. Birinci sınıf gayrisıhhi müesseselerde yetkili idare değişebilir; bunu da aynı görüşmede netleştirin.
- Adres ve bağımsız bölüm numarasıyla sorun
- Cevabı yazılı isteyin
- Mesafe koşulu gerekiyorsa ölçüyü teyit ettirin
Sözleşmeyi ruhsat şartına bağlayın
Ruhsat alınamaması hâlinde sözleşmenin nasıl sona ereceğini ve ödenen tutarların ne olacağını sözleşmeye yazın. Bu tek madde, en büyük riski yönetilebilir hâle getirir.
- Fesih koşulu ve süre
- Depozitonun iadesi
- Tadilat izni ve masrafların kimde kalacağı
Teslim tutanağı tutun
Anahtar teslim edilirken sayaç değerleri, mevcut hasarlar, demirbaşlar ve tabela alanı yazılı olarak kayda geçsin. Çıkışta esas alınacak belge budur.
- Elektrik, su, doğalgaz sayaç değerleri
- Demirbaş listesi ve durumu
- Fotoğraflı ek
- İki tarafın imzası
Kiralık iş yeri portföyü hızlı döner
Ticari kiralamada eşleştirme, ilan listesinden çok ihtiyaç tarifiyle yapılır. Yapacağınız işi, ihtiyaç duyduğunuz alanı ve bölgeyi yazın; uygun bir yer olduğunda size dönelim.
"Devren kiralık" ilanlarında ödenen bedel, kiranın kendisi değil; mevcut işletmenin demirbaşları, müşteri çevresi ve konumu için istenen bir devir bedelidir. Burada üç şeyi netleştirmeden ödeme yapmayın:
- Neyin devredildiği. Demirbaşların tek tek listelendiği bir ek olmadan "her şey dâhil" sözü bağlayıcı değildir.
- Ruhsat devredilmez. İş yeri açma ve çalışma ruhsatı işletmeciye bağlıdır; siz kendi adınıza yeniden başvurmak zorundasınız. Devralınan yerin ruhsatı olması, sizin de alabileceğinizin garantisi değildir.
- Mal sahibinin onayı. Kira sözleşmesinin size devri, kural olarak kiraya verenin yazılı onayına bağlıdır. Onay alınmadan yapılan devirde, yeni malik ya da mal sahibi sizi muhatap kabul etmeyebilir.
Ayrıca devralınan işletmenin vergi ve sosyal güvenlik borçlarının durumunu, sözleşme öncesinde mali müşavirinize kontrol ettirin. Devren işletme satışlarında emlak ofisinin hizmet bedeli tavanı mevzuatla belirlenmemiştir; bu nedenle bedelin baştan yazılı olarak kararlaştırılması özellikle önemlidir.
Sözleşmede mutlaka yer alması gerekenler
- Süre ve yenilemeSözleşmenin süresi, kendiliğinden uzayıp uzamayacağı ve bildirim süreleri açıkça yazılmalı. Yatırım yapacağınız bir yerde kısa süre, tadilat masrafını riske atar.
- Artış kuralıYenilenen dönemde kira artışı, Türk Borçlar Kanunu uyarınca tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranıyla sınırlıdır. Sözleşmede bu kuralla çelişen bir formül olmamalı.
- Depozito ve iade koşuluTutarı, hangi hâllerde kesinti yapılacağı ve iade süresi yazılmalı. Teslim tutanağı olmadan depozito tartışması sözlü beyana kalır.
- Tadilat ve eski hâle getirmeHangi tadilatın izne tabi olduğu, masrafın kimde kalacağı ve tahliyede eski hâle getirme yükümlülüğü netleşmeli. Ticari kiralamada en pahalı sürprizler buradan çıkar.
- Ortak gider ve aidatAidatın kapsamı, artışın nasıl yansıyacağı ve olağanüstü giderlerin kime ait olacağı yazılmalı.
- Tabela ve cephe kullanımıTabela asma hakkı, ölçüsü ve cephe kullanımı hem sözleşmeye hem yönetim planına uygun olmalı. Tabela için belediyeye ilan ve reklam vergisi ödeneceğini de hesaba katın.
- Alt kiralama ve devirİleride işi devretme ihtimaliniz varsa, devir ve alt kiralama iznini baştan sözleşmeye yazdırın. Sonradan izin almak her zaman mümkün olmaz.
- Tahliye taahhüdüKira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatılan tahliye taahhütlerinin geçerliliği yargı kararlarında tartışılan bir konudur. Böyle bir belge imzalamadan önce hukuki görüş alın.
Kira dışında iş yerinin aylık maliyeti
| Kalem | Açıklama |
|---|---|
| Ortak gider ve aidat | Bina yönetimine ödenir; kapsamı sözleşmede tanımlanmalı |
| Elektrik | Ticari abonelik tarifesi meskenden farklıdır; imalatta güç ihtiyacı da hesaba katılmalı |
| Doğalgaz ve ısıtma | Yüksek tavanlı ve büyük hacimli yerlerde belirgin bir kalemdir |
| Su ve atık su | Ticari tarife uygulanır; bazı faaliyetlerde tüketim yüksektir |
| Çevre temizlik vergisi | İş yerlerinde grup ve dereceye göre belediyeye ödenir |
| İlan ve reklam vergisi | Tabela ve dış cephe reklamı için belediyeye ödenir |
| Stopaj (gelir vergisi kesintisi) | Kiracı vergi mükellefiyse iş yeri kirası üzerinden kesinti yapılır; uygulama için mali müşavirinize danışın |
| Sigorta | Yangın, hırsızlık ve iş yeri sigortası; kiralanan bina için ayrı poliçe gerekebilir |
Kalemlerin tutarı faaliyet türüne, belediyeye ve taşınmazın niteliğine göre değişir. Kira pazarlığını yaparken bu kalemleri de aylık maliyetin içine koyun.
Merkezde cadde mi, aks üstünde alan mı?
Ankara'da kiralık iş yeri ararken karar çoğu zaman iki seçenek arasında verilir.
Merkez ve cadde ticareti. Kızılay ve çevresi, ilçe merkezlerinin ana caddeleri, Ulus ve Demetevler gibi yoğun ticari akslar. Burada kira yüksektir ama müşteri size gelir. Perakende, hizmet ve gıda işlerinde bu maliyet çoğu zaman gerekçelidir.
Sanayi ve lojistik aksı. OSTİM ve İvedik tarafı, Altındağ'daki Siteler kümesi, Sincan'daki organize sanayi bölgesi, Kahramankazan ve Akyurt'un havalimanı aksı. Burada metrekare büyür, tavan yükselir, araç manevrası mümkün olur; buna karşılık müşteri ayağınıza gelmez, siz ona gidersiniz.
Yanlış katmanı seçmek, kirayı boşa ödemek demektir: cadde kirasıyla depo işi yapmak da, sanayi bölgesinde perakende satış beklemek de aynı hatanın iki yüzüdür.
Görsel: Kayra · CC BY 4.0 · Wikimedia Commons
Mamak ve doğu koridorunda kiralık iş yeri
Mamak'ta kiralık ticari stok iki hat üzerinde toplanır. Samsun Yolu (19 Mayıs Bulvarı) ve Natoyolu araç erişimine dayalı aks üstü kullanım için; Abidinpaşa, Akşemsettin ve Tuzluçayır gibi yerleşik mahallelerin ana caddeleri ise yürüyerek gelen müşteriye dayalı esnaf kullanımı için uygundur. Kayaş tarafında Başkentray istasyon çevreleri ayrı bir hareket üretir.
İlçenin kırsal karakterli mahallelerinde ise ticari stok yerine arazi ve müstakil yapı bulunur; depolama ve açık alan ihtiyacı olan işler için bu tarafa bakmak mantıklı olabilir, ancak imar fonksiyonu ve ruhsat tarafı burada çok daha dikkatli kontrol edilmelidir.
Mamak özelinde arıyorsanız Mamak kiralık iş yeri, Mamak kiralık dükkân ve Mamak kiralık depo sayfalarına bakabilirsiniz.
Bu mülk tipinden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Zalabadesign · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · buzkozan · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · Fbrandao.1963 · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Kiraladığım yerde ruhsat çıkmazsa ödediğim para ne olur?
Bu, tamamen sözleşmenizin nasıl yazıldığına bağlıdır. Sözleşmede ruhsat alınamaması hâlinde fesih ve iade koşulu yazılıysa süreç nettir; yazılı değilse uyuşmazlık doğar. Bu yüzden kira sözleşmesini ruhsat şartına bağlamak, ticari kiralamanın en önemli maddesidir.
İş yeri kirasında artış sınırı var mı?
Yenilenen kira döneminde artış, Türk Borçlar Kanunu uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Uzun süreli sözleşmelerde belirli koşullarda mahkemeden rayiç kira tespiti istenebilir. Hesaplama için kira artış oranı rehberimize bakın.
Emlak ofisine kiralamada ne kadar hizmet bedeli ödenir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, kiralamada hizmet bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık kira tutarını aşamayacağını söylüyor. Devren işletme satışlarında ise böyle bir tavan yoktur; bedel taraflar arasında serbestçe kararlaştırılır ve yazılı olmalıdır. Ayrıntı için komisyon oranı rehberimize bakın.
Devren kiralık bir yerin ruhsatı bana geçer mi?
Geçmez. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı işletmeciye bağlıdır; faaliyeti devralan kişi kendi adına yeniden ruhsat başvurusu yapar. Devralmadan önce, aynı adreste sizin faaliyetiniz için ruhsat verilip verilmeyeceğini belediyeye sorun.
Tabela asmak için izin gerekir mi?
Tabela hem bina yönetim planına hem belediyenin ilan ve reklam düzenlemelerine tabidir. Ayrıca tabela için belediyeye ilan ve reklam vergisi ödenir. Kiralamadan önce tabela alanının sözleşmede tanımlandığından emin olun.
Satın almayı da düşünüyorum, hangisi mantıklı?
Kısa vadeli ve konum denemesi gerektiren işlerde kiralamak, uzun vadeli ve yatırım yapılacak kullanımlarda satın almak genellikle daha akılcıdır. Karşılaştırmak için Ankara satılık iş yeri sayfasındaki kontrol listesine de bakın.
Yapacağınız işi anlatın, uygun yeri birlikte bulalım
Faaliyet türü, ihtiyaç duyduğunuz alan, elektrik gücü ve bölge bilgisi elimizde olursa boşa gezilen yer sayısı ciddi biçimde azalır.