Ankara'da satılık müstakil ev: hangi ilçede ne bulunur?
Müstakil evde asıl mesele ev değil, altındaki arsadır: tapunun cinsi ve iskân durumu evin gerçekten satılabilir olup olmadığını belirler.
"Müstakil ev" Ankara'da tek bir ürün değildir
İnsanlar aynı iki kelimeyle çok farklı şeyler arıyor. Ankara'da "müstakil ev" dendiğinde birbirinden hukuken ve fiilen ayrı üç ürün konuşuluyor:
- Kent içinde bahçeli, az katlı ev. Genellikle imarlı arsa üzerinde, altyapısı şebekeye bağlı, apartman dokusunun kenarında kalmış eski yapı. Belediye hizmetleri tam, ama bina yaşı yüksek olabilir.
- Site içinde veya müstakil parselde villa, dubleks. Yeni yapı, iskânlı, çoğu zaman kat mülkiyetli. Burada satın aldığınız şey binadan çok konum ve konsepttir.
- Kırsal mahallede köy evi veya bağ evi. Tapu cinsi ev olmayabilir; yapı ruhsatsız olabilir; altyapı şebeke yerine kuyu ve fosseptiğe dayanabilir. En ucuz görünen ürün, en fazla kontrol isteyen ürün de budur.
Bu üçünü ayırt etmeden ilan gezmek zaman kaybettirir. Aşağıdaki ayrım, hangi ilçede hangisinin bulunduğunu gösteriyor.
Ankara'da müstakil ev nerede aranır
İlçe seçimi ürün tipini de belirliyor. Aşağıdaki gruplar, Ankara'da aynı bütçeyle karşınıza çıkacak evin karakterini anlatıyor.
Kent içi bahçeli ev
Apartmanlaşmanın ulaşmadığı ya da geç ulaştığı yerleşik mahalleler. Şebeke suyu, doğalgaz ve kanalizasyon çoğunlukla mevcut; asıl soru binanın ruhsat ve iskân geçmişi.
- Keçiören'in Bağlum kolu
- Yenimahalle'de Batıkent çevresi
- Altındağ'ın yerleşik eski dokusu
- Mamak'ta Natoyolu hattının iç mahalleleri
Villa ve müstakil parsel
Yeni yapı, geniş parsel, çoğunlukla iskânlı. Bu bölgelerde koruma ve plan kısıtlarını okumadan parsel değerlendirilmemeli.
- Gölbaşı ve İncek çevresi
- Çankaya'nın batı koridoru
- Pursaklar'ın yeni gelişme alanları
- Etimesgut'ta Bağlıca ve Göksu
Köy evi ve bağ evi
Köyken mahalleye dönüşmüş yerleşimler. Fiyat düşük, kontrol listesi uzun: tapu cinsi, ruhsat, yol, su ve kış ulaşımı tek tek bakılmalı.
- Mamak: Bayındır, Kıbrısköy, Kutludüğün, Gökçeyurt, Kızılca
- Sincan'ın Yenikent–Temelli tarafı
- Elmadağ, Çubuk, Kalecik
- Ayaş, Güdül, Beypazarı, Kızılcahamam, Çamlıdere
Müstakil ev portföyü ilan sayfasında görünmez
Müstakil ev ve bağ evi ilanları çoğu zaman sahibiyle konuşularak, ilan yayımlanmadan el değiştirir. Aradığınız bölgeyi, parsel büyüklüğünü ve bütçe aralığını yazın; elimizdeki durumu anlatalım.
Kırsal mahallelerde satışa çıkan evlerin bir kısmı, tapuda cinsi tarla, bağ veya arazi olarak görünen taşınmazların üzerinde duruyor. Böyle bir yapı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni bulunmuyorsa ruhsatsız yapıdır; tapuda "ev" olarak görünmez, satın aldığınızda tapuya geçen şey binanın kendisi değil arazidir.
Tarım arazisinde yapılaşma kural olarak sınırlıdır ve tarımsal amaçlı yapı için ayrı izin gerekir. İlan metnindeki "ruhsatı çıkar" ya da "imara girecek" ifadeleri bir taahhüt değil, bir beklentidir. Satın almadan önce parselin durumunu ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü'nden ve tarım arazisi söz konusuysa Ankara İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden teyit ettirin; sözlü bilgiyle değil, yazılı belgeyle ilerleyin.
Tapu ve belge tarafında bakılacaklar
- Tapunun cinsi ne yazıyorTapu kaydında taşınmazın cinsi "kârgir ev", "arsa", "tarla" ya da "bağ" olarak geçebilir. Cins, evin hukuken var sayılıp sayılmadığını ve kredi ile vergi tarafını doğrudan etkiler.
- Ada, parsel ve yüzölçümüİlanda yazan alan ile tapudaki yüzölçümü aynı mı? Ada-parsel bilgisiyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu uygulamasından taşınmazın konumunu kendiniz görebilirsiniz.
- Hisseli mi, müstakil miHisseli tapuda belirli bir fiziki yere değil, paya malik olursunuz. Paydaşların ön alım hakkı ve satış sırasındaki tutumu, evin kullanımını da satışını da etkiler.
- İmar durumuParselin planda hangi fonksiyonda kaldığını, yapılaşma koşullarını ve yola terk gerekip gerekmediğini belediyeden alınacak imar durum belgesi gösterir. Beklenti değil belge esas alınmalı.
- Yapı ruhsatı ve iskânYapı kullanma izin belgesi (iskân) olmayan binada abonelikler, kredi ve ileride satış zorlaşır. Belgenin olup olmadığını satıcıya değil belediyeye sorun.
- Yapı kayıt belgesiİmar barışı kapsamında alınmış yapı kayıt belgesi, yapıyı kayıt altına alır; ancak yapıyı ruhsatlı hâle getirmez ve her durumda kalıcı bir güvence sağlamaz. Belgenin kapsamını doğru okumak gerekir.
- Şerh, beyan ve takyidatlarİpotek, haciz, intifa, geçit irtifakı ve benzeri kayıtlar tapu kütüğünde görünür. Devirden önce tapu kaydının tamamının okunması şarttır.
- Yol ve geçitParselin yola cephesi var mı, yoksa geçiş komşu parselden fiilen mi sağlanıyor? Fiilî geçiş hukuki hak değildir; kayıtlı bir irtifak yoksa bir gün kapanabilir.
Apartman dairesinden farklı olarak sizin üstünüzde kalanlar
| Konu | Apartman dairesinde | Müstakil evde |
|---|---|---|
| Çatı, dış cephe, yalıtım | Kat malikleri kararıyla ortak gider | Tamamen malikin sorumluluğu ve bütçesi |
| Isıtma | Merkezi veya kombi, bina yalıtımı ortak | Bağımsız sistem; yüzey ve yalıtım maliyeti belirleyici |
| Su ve atık su | Şebeke bağlantısı hazır | Şebeke yoksa kuyu ve fosseptik; izin ve bakım maliyeti doğar |
| Aidat | Düzenli sabit gider | Aidat yok, ancak bakım gideri düzensiz ve toplu gelir |
| Kış koşulları | Bina yönetimi ilgilenir | Yol, kar ve bahçe bakımı malike kalır |
| Güvenlik | Bina girişi ve komşuluk | Uzun süre boş kalan evde ayrı bir güvenlik planı gerekir |
| Sigorta | Zorunlu deprem sigortası binaya bağlı | Kırsal yerleşimde bazı yapılar kapsam dışı kalabilir; acenteye teyit ettirin |
Karşılaştırma genel bir çerçevedir; her taşınmaz için altyapı ve yapı durumu ayrıca yerinde görülmelidir.
Mamak'ın kırsal mahallelerinde müstakil ev
Mamak'ta 2008 ve sonrasındaki düzenlemelerle köyler mahalleye dönüştü. Bunun pratik sonucu şu: ilçe sınırları içinde apartman pazarının yanı başında, arsa ve tarla dokusuna oturan bir müstakil ev pazarı var. Bayındır, Kıbrısköy (resmî adıyla Kıbrıs Mahallesi), Üreğil, Kutludüğün, Gökçeyurt ve Kızılca bu kuşağın adları.
Ofisimiz bu kuşağın tam ortasında; bölgedeki evlerin hangi yolun üzerinde olduğunu, kışın hangi güzergâhın kapandığını ve hangi parselin şebekeye bağlı olduğunu ilan metninden değil sahadan biliyoruz. Bu bilgi, aynı fiyata çıkmış iki evi birbirinden ayıran şeydir.
Mamak özelinde bakıyorsanız Mamak satılık müstakil ev ve Mamak satılık bağ evi sayfaları daha ayrıntılı.
Kredi, harç ve devir günü
Müstakil evde finansman, dairede olduğu gibi işlemez. Bankalar kredi öncesinde değerleme raporu ister; iskânı olmayan yapılarda ve hisseli tapularda kredi süreci genellikle tıkanır. Tapuda cinsi tarla görünen bir taşınmaz için konut kredisi şartlarında finansman beklemeyin.
Devir gününde ödenecek kalemlerin başında tapu harcı gelir ve harç, satış bedeli üzerinden alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir. Önemli bir kural: harcın matrahı, taşınmazın emlak vergisi değerinin altında olamaz. Yani beyan edilen bedel belediyedeki vergi değerinin altındaysa harç yine o değer üzerinden hesaplanır. Yürürlükteki oran ve tutarlar için işlem öncesinde Tapu Müdürlüğü'nden teyit alın.
Emlak vergisi tarafında da bir ayrım var: Ankara'nın büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçelerinde oranlar, büyükşehir dışındaki oranların iki katı uygulanır. Mamak da bu sınırlar içindedir; hesabınızı buna göre kurun.
Bu mülk tipinden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: I.Sáček, senior · CC0 · Wikimedia Commons · Jarosław Ceborski jarson · CC0 · Wikimedia Commons · Shixart1985 · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons · Shixart1985 · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Tapusunda "tarla" yazan bir evi alırsam ne olur?
Tapuya geçen şey arazidir; üzerindeki yapı ruhsatlı değilse hukuken evin sahibi olmuş sayılmazsınız. Böyle bir taşınmazda kredi kullanmak, aboneliği tam olarak almak ve ileride satmak zorlaşır. Alım öncesinde parselin imar ve tarım durumunu belediyeden ve İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden teyit ettirin.
İskânı olmayan bir ev alınır mı?
Alınabilir, ancak ne aldığınızı bilerek alınır. İskânsız binada elektrik ve su aboneliği, kredi ve ileride satış süreçleri sorunlu ilerler. Bazı yapılarda eksiklikler tamamlanarak iskân alınabilir; bunun mümkün olup olmadığını ancak ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü söyleyebilir. Ayrıntı için iskân belgesi rehberimize bakın.
Yapı kayıt belgesi iskân yerine geçer mi?
Geçmez. Yapı kayıt belgesi, yapıyı kayıt altına alan ve bazı işlemleri kolaylaştıran bir belgedir; yapıyı ruhsatlı hâle getirmez. Belgenin kapsamı ve sınırları için yapı kayıt belgesi ve imar barışı sayfamıza bakabilirsiniz.
Ankara'da müstakil ev hangi ilçelerde daha uygun?
Rakam vermiyoruz, çünkü fiyat haftalar içinde değişir. Genel eğilim şu: kent içi bahçeli ev stoğu Keçiören'in Bağlum kolu, Altındağ'ın yerleşik dokusu ve Mamak'ın iç mahallelerinde; köy evi ve bağ evi stoğu Mamak'ın kırsal mahalleleriyle Elmadağ, Çubuk, Kalecik, Ayaş ve Beypazarı gibi çevre ilçelerde yoğunlaşıyor. Villa tarafı ise Gölbaşı ve Çankaya'nın batı koridorunda toplanıyor.
Bahçeli evde su ve kanalizasyon nasıl kontrol edilir?
Şebeke suyu var mı, sayaç kime kayıtlı, kanalizasyon şebekeye mi bağlı yoksa fosseptik mi kullanılıyor — üçünü de yerinde görün. Kuyu varsa kullanım izninin olup olmadığını sorun. Bu kalemler evin kullanım maliyetini ve satılabilirliğini doğrudan etkiler.
Kışın ulaşım sorun olur mu?
Ankara'nın doğu ve kuzey kuşağında yamaç mahallelerde kışın yol koşulları değişir. Evi mümkünse kış aylarında da görün; görmeniz mümkün değilse bölgeyi bilen birine sorun. Biz Mamak'ın doğu kuşağında bu bilgiyi sahadan veriyoruz.
Bakmayı düşündüğünüz evin belgelerini birlikte okuyalım
Bir eve karar vermeden önce tapu kaydını, imar durumunu ve iskân tarafını kontrol etmek birkaç günlük iştir; sonradan düzeltmek yıllar alabilir.